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Opposabilité de la cession au bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande tendant à la délivrance de quittances de loyer au nom du cessionnaire d'un droit au bail, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la cession au bailleur. L'appelant invoquait la validité d'un acte de cession pour contraindre le bailleur à le reconnaître comme nouveau preneur.

La cour écarte cette prétention en retenant qu'un jugement postérieur à l'acte de cession, et non frappé d'appel, a définitivement consacré la qualité de preneurs aux héritiers cédants dans leurs rapports avec le bailleur. Elle en déduit que l'acte de cession sous seing privé, non notifié au bailleur avant cette décision judiciaire, ne lui est pas opposable, rendant inopérante toute notification ultérieure.

La cour précise également que le paiement des loyers par le cessionnaire, attesté par des quittances établies au nom du preneur d'origine, ne peut suppléer au défaut de notification régulière et ne suffit pas à prouver le transfert du droit au bail. Le jugement est en conséquence confirmé, par substitution de motifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de parts sociales intervenue au sein de la société preneuse et sur les modes de preuve d'une créance de réparations locatives. Le tribunal de commerce avait condamné la société locataire au paiement d'un arriéré de charges de consommation, tout en rejetant la demande du bailleur en remboursement de frais de réparations.

L'appelante principale soutenait que la dette, antérieure au changement de gérance, incombait personnellement à l'ancienne dirigeante et non à la société. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe de l'autonomie de la personne morale, retenant que la société, partie au contrat de bail, demeure seule tenue de ses engagements envers les tiers, nonobstant tout changement dans la personne de son gérant ou dans la répartition de son capital social.

Sur l'appel incident du bailleur, la cour juge que la preuve du paiement d'une somme excédant le seuil légal ne peut être rapportée par témoins. Faute pour le bailleur de produire un écrit probant, les attestations versées aux débats sont jugées insuffisantes pour établir sa créance au titre des réparations.

La cour d'appel de commerce rejette en conséquence les deux appels et confirme le jugement entrepris.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur et sur la qualité à défendre du preneur initial dans le cadre d'une action en validation de congé pour motifs graves. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion.

L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir été notifiée conformément aux exigences de la loi n° 49-16, et invoquait des modifications non autorisées des lieux loués justifiant l'expulsion sans indemnité. La cour retient que la notification de la cession, effectuée par commissaire de justice à la diligence du notaire instrumentaire agissant pour le cédant et le cessionnaire, est régulière et rend l'acte opposable au bailleur à compter de sa date de réception.

Dès lors, la cour considère que le congé aux fins d'expulsion, délivré au preneur initial postérieurement à cette notification, a été adressé à une partie dépourvue de qualité pour défendre. La nullité de ce congé, acte introductif de l'instance, entraîne l'irrecevabilité de l'action en validation subséquente, rendant sans objet l'examen des autres moyens.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande au fond, la cour statuant à nouveau et la déclarant irrecevable.

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt validant un congé et ordonnant une expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non formalisée. La société tierce opposante, exploitant le fonds de commerce, soutenait que l'encaissement par le bailleur de loyers réglés par chèques tirés sur son compte valait acceptation tacite de la cession du bail, rendant l'arrêt préjudiciable à ses droits.

La cour écarte ce moyen en rappelant que, au visa de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cession de droit n'est opposable au débiteur cédé que si elle lui a été signifiée par acte authentique ou si ce dernier l'a acceptée dans un acte ayant date certaine. Elle retient que le simple encaissement de chèques émanant d'un tiers ne constitue pas l'acceptation formelle requise par la loi et doit s'analyser comme un paiement pour autrui libérant le preneur originaire, sans modifier la titularité du bail.

La cour relève en outre que les héritiers du preneur initial avaient eux-mêmes agi en cette qualité durant toute la procédure, reconnaissant ainsi la persistance de la relation locative au nom de leur auteur. En conséquence, la cour rejette la tierce opposition et maintient les effets de l'arrêt prononçant l'expulsion.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la cession au bailleur en présence d'un vice de forme dans la notification. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail formée par le bailleur contre le preneur initial.

L'appelant soutenait que la cession du droit au bail lui était inopposable, faute pour le cédant et le cessionnaire d'avoir procédé à une notification conjointe conforme aux exigences de l'article 25 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur, dans une procédure antérieure, avait lui-même reconnu la réalité de la cession et la qualité de successeur particulier du cessionnaire.

La cour retient que cet aveu judiciaire fait preuve de la connaissance effective de la cession par le bailleur, rendant sans portée l'invocation ultérieure d'un vice de forme dans la notification. Dès lors, l'injonction de payer visant des loyers postérieurs à la cession, adressée au seul preneur initial, a été valablement considérée comme dirigée contre une personne ayant perdu la qualité de locataire.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du cédant, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de la cession au bailleur. Le tribunal de commerce avait initialement déclaré l'action du bailleur contre le cédant irrecevable.

Le tiers opposant soutenait que l'offre réelle suivie d'une consignation des loyers par ses soins, antérieurement à la mise en demeure délivrée au cédant, valait notification de la cession au bailleur et rendait celle-ci opposable. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 25 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle, laquelle ne saurait être suppléée par une simple procédure d'offre réelle et de consignation. La cour souligne que cette exigence de notification formelle vise à préserver les droits du bailleur, notamment son droit de préemption, et qu'à défaut, le cédant demeure seul tenu des obligations du bail.

Dès lors, la cession étant jugée inopposable au bailleur, le recours en tierce opposition est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et le paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait avoir cédé son droit au bail à un tiers avant la délivrance du commandement de payer, et contestait le refus du premier juge d'ordonner une mesure d'instruction pour en rapporter la preuve. La cour retient que la date à prendre en considération pour apprécier l'opposabilité de la cession au bailleur est celle de la légalisation des signatures de l'acte, et non sa date de rédaction sous seing privé.

Dès lors que la légalisation est intervenue postérieurement à la notification du commandement de payer, la cession est inopposable au bailleur et ne saurait faire échec à la procédure d'expulsion. La cour rappelle en outre que le refus d'ordonner une mesure d'instruction relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond lorsque les éléments du dossier suffisent à éclairer leur décision.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en tierce opposition formé par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du cédant, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de la cession au bailleur. Le tiers opposant soutenait que la cession était opposable au bailleur dès lors que ce dernier avait été informé par une procédure d'offres réelles suivies de consignation des loyers, antérieurement à la mise en demeure adressée au preneur initial.

La cour écarte ce moyen au visa de l'article 25 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle retient que la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle, conformément aux dispositions du code des obligations et des contrats.

La cour juge ainsi que la procédure d'offres réelles et de consignation, même antérieure à la mise en demeure, ne peut suppléer à l'exigence d'une notification officielle. Cette dernière est en effet seule de nature à garantir l'information certaine du bailleur et à lui permettre d'exercer son droit de préemption.

En conséquence, le recours en tierce opposition est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement reconnaissant les droits du cessionnaire d'un droit au bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur. Ce dernier contestait la qualité à agir du cessionnaire, invoquait une résiliation amiable antérieure du bail et l'absence de prise de possession effective des lieux.

La cour retient que la notification de la cession au bailleur, conformément à l'article 195 du code des obligations et des contrats, suffit à la lui rendre opposable et à établir une relation locative directe avec le cessionnaire, lui conférant ainsi qualité pour agir. Elle écarte ensuite le moyen tiré d'une prétendue résiliation verbale, rappelant qu'en vertu de l'article 444 du même code et du principe du parallélisme des formes, la preuve testimoniale est irrecevable pour contredire un acte écrit.

La cour juge en outre que les procès-verbaux de la police judiciaire, invoqués pour prouver l'inoccupation des lieux, sont dépourvus de force probante en matière civile, laquelle est régie par les modes de preuve prévus au code des obligations et des contrats. L'ensemble des moyens étant rejeté, le jugement entrepris est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce et, par voie de conséquence, sur la validité d'un commandement de payer visant le preneur initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du bailleur, considérant que le paiement des loyers par le cessionnaire avait purgé le commandement. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable faute de notification formelle, de sorte que le preneur initial demeurait seul débiteur des loyers et que le paiement effectué par le cessionnaire était sans effet libératoire. La cour écarte l'application de la loi 49/16, la cession étant intervenue avant son entrée en vigueur. Elle retient, au visa de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la cession du droit au bail s'analyse en une cession de créance dont la notification au bailleur n'est soumise à aucune forme particulière. Dès lors, la connaissance effective de la cession par le bailleur, établie par voie d'enquête et de témoignages, suffit à la lui rendre opposable. Par conséquent, le commandement de payer visant le preneur initial, qui avait perdu sa qualité de locataire, a été adressé à une personne sans qualité et se trouve dépourvu de tout effet juridique. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie d'une tierce opposition formée par le prétendu cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt d'expulsion du preneur initial, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'opposabilité de la cession au bailleur. Le tiers opposant soutenait que l'acquisition du fonds, dont il avait informé le bailleur, rendait la décision d'expulsion préjudiciable à ses droits de nouveau propriétaire. La cour écarte ce moyen en relevant que l'opposant ne produisait pas l'acte de cession lui-même, mais une simple lettre d'information qui ne permettait de vérifier ni la date de la vente, ni la qualité du cédant. Elle retient que faute pour le tiers opposant de justifier d'une acquisition certaine et antérieure au litige locatif ayant conduit à l'expulsion, il ne démontre pas l'existence d'un droit propre affecté par la décision critiquée. Dès lors, la cour considère que les moyens soulevés sont inopérants dans le cadre du litige initial. La tierce opposition est par conséquent rejetée.

Saisi d'une tierce opposition formée par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt confirmant l'expulsion des preneurs initiaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur. Le tiers opposant soutenait que la procédure d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, diligentée à l'encontre du seul cédant, lui était inopposable. La cour rappelle qu'en application de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle ou de son acceptation par ce dernier dans un acte à date certaine. Dès lors, la cour retient que la notification de la cession, intervenue postérieurement à l'introduction de l'instance en résiliation et en expulsion, ne pouvait priver d'effet les poursuites engagées contre le preneur initial, demeuré seul obligé à l'égard du bailleur. La cour écarte par ailleurs la demande de preuve testimoniale relative au paiement des loyers, faute pour le cessionnaire de produire un commencement de preuve par écrit. En conséquence, la cour rejette la tierce opposition et condamne son auteur à une amende pour recours abusif.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action en validation de l'injonction et l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce non notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'arriérés, tout en déclarant irrecevable l'intervention du cessionnaire du fonds. La cour relève d'office que l'action en validation de l'injonction a été introduite plus de six mois après l'expiration du délai accordé au preneur. En application de l'article 26 de la loi 49.16, elle retient que le bailleur est déchu de son droit d'agir, ce qui entraîne l'irrecevabilité de la demande d'expulsion. La cour juge en outre inopposable au bailleur la cession du fonds de commerce, faute de notification de la cession du droit au bail dans les formes prévues par l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats. Concernant les arriérés, elle écarte les témoignages produits par le preneur pour prouver le paiement, en raison de leurs contradictions et de l'impossibilité de prouver par témoins contre un écrit pour une somme excédant le seuil légal. Le jugement est donc infirmé sur le prononcé de l'expulsion mais confirmé sur la condamnation au paiement des loyers et sur l'irrecevabilité de l'intervention du cessionnaire.