Mot clé
Paiement des charges locatives

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de parts sociales intervenue au sein de la société preneuse et sur les modes de preuve d'une créance de réparations locatives. Le tribunal de commerce avait condamné la société locataire au paiement d'un arriéré de charges de consommation, tout en rejetant la demande du bailleur en remboursement de frais de réparations.

L'appelante principale soutenait que la dette, antérieure au changement de gérance, incombait personnellement à l'ancienne dirigeante et non à la société. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe de l'autonomie de la personne morale, retenant que la société, partie au contrat de bail, demeure seule tenue de ses engagements envers les tiers, nonobstant tout changement dans la personne de son gérant ou dans la répartition de son capital social.

Sur l'appel incident du bailleur, la cour juge que la preuve du paiement d'une somme excédant le seuil légal ne peut être rapportée par témoins. Faute pour le bailleur de produire un écrit probant, les attestations versées aux débats sont jugées insuffisantes pour établir sa créance au titre des réparations.

La cour d'appel de commerce rejette en conséquence les deux appels et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement grave du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de taxe d'édilité.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de savoir si le paiement tardif des loyers et le non-paiement de la taxe d'édilité caractérisaient un manquement justifiant la résiliation, tandis que l'appel incident du preneur contestait la qualité du bailleur à agir en recouvrement de cette taxe sans justifier de son paiement préalable à l'administration fiscale. La cour écarte le moyen tiré du défaut de paiement des loyers, retenant que la mise en demeure, bien que visant trois mois, n'a été délivrée qu'au début du troisième mois, alors que la dette n'était exigible que pour deux mois au regard de la tolérance antérieure du bailleur.

La cour rappelle que le défaut de paiement des charges locatives, telle la taxe d'édilité, ne saurait fonder une demande de résiliation pour manquement grave au sens de l'article 8 de la loi 49-16, cette disposition d'interprétation stricte ne visant que le défaut de paiement de la redevance locative principale. En revanche, la cour juge que le bailleur a qualité et intérêt à réclamer le paiement de la taxe d'édilité dès lors que le contrat de bail la met à la charge du preneur, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de prouver qu'il s'en est lui-même acquitté au préalable.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, le tribunal de commerce avait écarté la demande faute de preuve de la relation locative. L'appelant soutenait que la qualité de locataire de l'intimé, héritier du preneur initial, était établie par une précédente décision de justice.

La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen et retient, au visa de l'article 418 du dahir des obligations et des contrats, qu'une décision de justice antérieure peut constituer la preuve des faits qu'elle constate, en l'occurrence la transmission du bail à l'héritier. Elle écarte cependant la demande en résiliation du bail, considérant que la sommation de payer, délivrée à l'adresse du local commercial trouvé fermé, n'est pas valable dès lors que le bailleur connaissait l'adresse personnelle du preneur et que le procès-verbal de constat ne prouvait pas la fermeture continue du local au sens de l'article 26 de la loi n° 49.16.

La demande en paiement des charges locatives est également rejetée, faute pour le bailleur de produire le contrat de bail stipulant cette obligation à la charge du preneur. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement et, statuant à nouveau, condamne le preneur au paiement des seuls arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de l'offre réelle de paiement non suivie d'un dépôt. Le tribunal de commerce avait retenu l'état de défaut du preneur au motif que son offre, bien que formulée dans le délai, n'avait pas été suivie d'une consignation des sommes dues.

La cour rappelle, au visa de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, que l'offre réelle de paiement effectuée dans le délai imparti par la mise en demeure suffit à faire disparaître l'état de défaut du débiteur. Elle juge que le dépôt des sommes n'est qu'une faculté laissée au débiteur pour parfaire la libération de sa dette, et que son absence ne saurait fonder une résiliation du bail pour manquement.

Ayant constaté que l'offre avait été valablement présentée à un mandataire du bailleur dans le délai légal, la cour écarte l'état de défaut et rejette la demande d'expulsion. Elle confirme cependant la condamnation au paiement des charges locatives dont la preuve était rapportée et fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent infirmé sur la mesure d'expulsion et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en se fondant sur la régularité d'un commandement de payer. La cour d'appel de commerce était saisie de la question de la validité de la signification de ce commandement, effectuée non pas au preneur, mais à un employé du gérant-mandataire auquel le fonds de commerce avait été confié. La cour retient que la signification d'un commandement de payer faite à une personne n'ayant aucun lien de préposition avec le preneur est dépourvue d'effet juridique. Dès lors qu'il est établi par l'enquête d'audience que le destinataire de l'acte était un salarié du gérant-mandataire et non du preneur lui-même, la cour considère que le commandement a été délivré à une personne sans qualité pour le recevoir. En l'absence de mise en demeure régulière, la demande en résiliation du bail et en expulsion est jugée irrecevable. Par ailleurs, la cour écarte la demande en paiement des charges locatives, retenant qu'en application de la loi 49.16 et en l'absence de clause expresse, celles-ci sont réputées incluses dans le loyer. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur la résiliation et l'expulsion mais le confirme sur la condamnation au paiement des loyers échus et y ajoute ceux courus en cours d'instance.

Saisi d'un litige relatif au paiement des charges locatives dans un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'invocabilité de l'exception d'inexécution par le preneur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement des charges tout en déclarant sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts irrecevable. L'appelant soutenait que l'inexécution par le bailleur de son obligation de fournir les services convenus justifiait la suspension du paiement des charges. La cour écarte ce moyen en retenant que la clause du bail stipulant un paiement des charges "à terme à échoir" impose au preneur une obligation de paiement préalable. Dès lors, le preneur ne peut se prévaloir d'un manquement postérieur du bailleur pour justifier son propre défaut de paiement initial et doit recourir aux voies de droit appropriées pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations. Concernant la demande reconventionnelle, la cour retient que la preuve du préjudice commercial allégué incombe au preneur, qui ne peut solliciter une mesure d'expertise pour pallier sa carence probatoire. La cour rejette également l'appel incident du bailleur en paiement des consommations d'eau et d'électricité, faute pour ce dernier de justifier de la quote-part exacte imputable au preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Il résulte de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal que les charges locatives, telle la taxe d’édilité, lorsqu’elles sont mises par le contrat à la charge du preneur, constituent une composante des obligations locatives et l’un des engagements essentiels du bail. Dès lors, le défaut de paiement de ces charges dans le délai imparti par la mise en demeure constitue un motif de résiliation du bail.

Encourt par conséquent la cassation l’arrêt d’une cour d’appel qui, après avoir constaté que le preneur était contractuellement tenu au paiement de la taxe d’édilité, rejette la demande de résiliation au motif que seules les obligations locatives principales sont de nature à justifier l’éviction, et non les charges accessoires.