Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge qu’une injonction immobilière n’est pas entachée de nullité au seul motif que le montant de la créance y figurant correspond à la totalité de la dette du débiteur principal et non au montant plafonné de l’engagement de la caution réelle. Une telle discordance ne constitue pas un vice de forme mais s’analyse en une contestation portant sur le quantum de la dette, laquelle est sans incidence sur la validité de l’acte introductif de la procédure de réalisation de la sûreté. L’injonction demeure ainsi valide dès lors qu’elle respecte les mentions obligatoires prescrites par l’article 216 du Code des droits réels et qu’elle est fondée sur un certificat spécial d’inscription valant titre exécutoire en vertu de l’article 214 du même code. La Cour rappelle en outre que le principe d’indivisibilité de l’hypothèque s’oppose à son extinction partielle tant que la dette garantie n’est pas intégralement soldée. Par conséquent, la contestation du montant par la caution ne saurait paralyser les poursuites engagées par le créancier hypothécaire.

Après délibération conformément à la loi,

En la forme : Attendu que par requête enregistrée et timbrée le 12 mai 2025, Abdellah (M.), par l’intermédiaire de son avocat, Maître Mohamed (A.), a interjeté appel du jugement n° 817 rendu le 4 mars 2025 dans l’affaire n° 2025/8210/238 par le Tribunal de commerce de Marrakech, qui a statué en la forme en recevant la demande et, au fond, en la rejetant, avec condamnation du demandeur aux dépens.
Et attendu que l’appel a été interjeté dans les formes requises, il est donc recevable en la forme.

Au fond : … Il ressort des pièces du dossier et du jugement attaqué que le demandeur a déposé une requête timbrée le 13 janvier 2025, dans laquelle il expose qu’il avait reçu une mise en demeure immobilière de la défenderesse lui demandant de payer la somme de 17 174 414,57 dirhams, majorée des intérêts de retard et de la taxe sur la valeur ajoutée, sur la base d’un contrat de prêt immobilier assorti d’une hypothèque de premier rang qu’il avait constituée en tant que caution pour la débitrice, la société (D. B.), portant sur l’ensemble de la propriété River Palm, immatriculée sous le numéro 16689/43, située à Marrakech, cercle d’Al Bour, commune de Sidi Brahim, Douar Oulad Belakid, d’une superficie de 7 ares 12 centiares, comprenant une villa de plain-pied et un premier étage, pour garantir un prêt de 4 000 000 dirhams. Il est constant, selon le contrat de cautionnement daté des 17 et 23 novembre 2016 et le certificat de propriété, qu’il a consenti en faveur de la banque un cautionnement hypothécaire solidaire avec la débitrice principale, assorti d’une renonciation aux bénéfices de discussion et de division, et que ce cautionnement était limité à la somme de 4 000 000 dirhams. Or, la défenderesse a engagé une procédure de mise en demeure immobilière à son encontre pour le paiement d’un principal s’élevant à 17 174 414,57 dirhams, outre les intérêts de retard et la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui rend le montant de la dette réclamée inexact. Il est constant, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, que la procédure de mise en demeure immobilière ne peut produire ses effets que si toutes ses données sont exactes, y compris le montant de la dette, comme en témoigne la décision rendue par la Cour de cassation sous le numéro 1219 en date du 29 novembre 2006 dans le cadre du dossier commercial numéro 2003/2/3/205, dont l’un des attendus dispose : (Mais attendu que la mise en demeure immobilière, qui est le fondement de la procédure de réalisation de l’hypothèque et d’exécution sur l’immeuble hypothéqué, ne peut produire ses effets que si toutes ses données sont exactes, que ce soit en ce qui concerne les personnes auxquelles elle est signifiée, la désignation de l’immeuble sur lequel elle porte ou le montant de la dette, et que la juridiction ayant rendu la décision attaquée, ayant constaté que la mise en demeure immobilière adressée aux défendeurs portait sur toutes les parties de l’immeuble, y compris la partie appartenant à la dame dont il est établi qu’elle n’est pas débitrice du demandeur, a jugé à bon droit que la mise en demeure immobilière est une procédure indivisible, de sorte que sa décision ne viole aucune disposition et que le moyen est mal fondé). En conséquence, et compte tenu de l’inexactitude du montant de la dette réclamée dans le cadre de la procédure de mise en demeure immobilière, il y a lieu de statuer sur

l’annulation de la procédure et son absence d’effet à l’égard du demandeur, avec toutes les conséquences de droit, et la condamnation aux dépens. Il joint à sa requête une copie de la mise en demeure immobilière, une copie de la requête d’autorisation et de ses annexes, un accusé de réception et des relevés de compte.
La défenderesse a répondu qu’il n’y a pas de contestation des procédures de mise en demeure ou de la créance, et que le créancier hypothécaire disposant d’un certificat d’inscription spécial n’a pas besoin d’obtenir un jugement de condamnation pour réaliser son hypothèque ou prouver sa créance au moyen de relevés de compte, mais qu’il peut le faire sur la base dudit certificat, qui constitue en soi un titre exécutoire. Il suffit au demandeur de se référer aux dispositions de l’article 215 du Code des droits réels pour s’assurer que le législateur a conféré au créancier hypothécaire le droit d’engager directement les procédures de vente de l’immeuble hypothéqué à son profit après avoir mis en demeure le débiteur hypothéquant de payer ce qu’il doit dans un délai de 15 jours à compter de la réception, ce qui a été expressément stipulé dans la mise en demeure immobilière qui lui a été notifiée. Quant à la contestation du demandeur, la jurisprudence du Tribunal de commerce s’est établie sur le principe selon lequel la simple contestation de la dette ou d’une partie de celle-ci ne peut constituer une cause d’annulation de la mise en demeure immobilière, à moins que le débiteur hypothéquant ne prouve qu’il a été libéré de la totalité de la dette. Elle a souligné que le créancier hypothécaire titulaire d’un certificat d’inscription spécial a le droit d’engager les procédures de vente forcée de l’immeuble hypothéqué, à moins que le débiteur ne paie le montant de la dette. Quant à l’argument du demandeur selon lequel la banque lui réclamerait la somme de 17 174 414,57 dirhams, qui dépasse le montant du cautionnement hypothécaire qu’il a consenti à la banque pour le règlement de la dette cautionnée à hauteur de 4 000 000 dirhams, il reste une allégation sans fondement, car il ressort de la requête de mise en demeure immobilière qu’elle précise qu’elle est créancière de la cautionnée à hauteur de 17 174 414,57 dirhams et qu’elle le met en demeure de régler sa dette qu’il a cautionnée à hauteur de 4 000 000 dirhams dans un délai de 15 jours, sous peine d’exécution forcée sur son immeuble faisant l’objet du cautionnement hypothécaire. De même, la décision de la Cour de cassation invoquée n’est pas applicable à la présente espèce, car elle a été adressée à une partie non engagée, contredisant ainsi la cause de la mise en demeure et n’étant pas débitrice à son profit, alors que, dans le cas du demandeur, il est engagé envers la banque en vertu du contrat de cautionnement hypothécaire, et le demandeur reconnaît son engagement en vertu du contrat de cautionnement hypothécaire. Il n’a pas non plus produit d’éléments prouvant qu’il a réglé le montant de la dette dans la limite du montant du cautionnement, et il convient de le traiter conformément au principe de la contradiction, sollicitant le rejet de la demande. Après avoir mis l’affaire en délibéré, le Tribunal de commerce de Marrakech a rendu le jugement attaqué susmentionné.

Abdellah (M.), par l’intermédiaire de son avocat, a interjeté appel du jugement susmentionné et, après un bref exposé des faits de la cause, a fondé son appel sur la violation des articles 230 et 1118 du DOC, en ce sens que le tribunal a considéré, pour rejeter la demande de l’appelant, qu’il contestait le montant de la créance sur laquelle était fondée la mise en demeure immobilière, contestation qui ne relève pas des causes d’annulation de la mise en demeure, qui répondait à ses conditions, en se fondant sur l’article 216 du Code des droits réels, alors qu’il n’a pas fondé sa demande tendant à l’annulation de la mise en demeure immobilière sur la contestation du montant de la créance, mais plutôt sur la violation par l’intimée des clauses du contrat de cautionnement hypothécaire qui

ont limité l’étendue de son cautionnement à la somme de 4 000 000 dirhams, contrairement à sa demande dans la mise en demeure d’un montant de 17 174 414,57 dirhams à titre de principal, sans les intérêts de retard et la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui constitue une violation de l’article 1118 du DOC et de l’article 230 du même code. La Cour d’appel de commerce de Casablanca a déjà déclaré l’annulation de la mise en demeure immobilière en raison de la non-conformité du montant qui y était inclus avec le montant convenu dans le protocole d’accord, décision n° 2693 en date du 5 mai 2009, affaire n° 09/2008/14, sollicitant l’annulation du jugement attaqué et, statuant à nouveau, l’annulation de la mise en demeure immobilière faisant l’objet du dossier d’exécution n° 2024/8516/41 et son absence d’effet à l’égard de l’appelant, l’exécution et la condamnation de l’intimée aux dépens, joignant à sa requête une copie du jugement.
Sur la base de l’inscription de l’affaire à l’audience du 1er juillet 2025, il a été décidé de mettre l’affaire en délibéré pour l’audience du 15 juillet 2025, date à laquelle elle a rendu la décision dont la teneur suit :

La Cour

Attendu qu’il ressort des dispositions de l’article 216 du Code des droits réels qu’il dispose que la mise en demeure immobilière contient un ensemble de données, à savoir le nom du propriétaire inscrit, le nom de l’immeuble hypothéqué, sa situation, sa superficie, ses dépendances et le numéro du titre foncier, et qu’elle est considérée comme une saisie immobilière et produit les mêmes effets, à savoir les mêmes données contenues dans la mise en demeure immobilière faisant l’objet d’une demande d’annulation, ce qui implique que la mise en demeure immobilière faisant l’objet du litige remplit ses conditions légales, d’autant plus qu’elle est fondée sur le certificat d’inscription spécial qui est considéré comme un titre exécutoire en vertu de l’article 214 du même code. Par conséquent, la contestation de l’appelant selon laquelle la mise en demeure immobilière ne contient pas le montant réel de la dette, qui est de 4 000 000 dirhams qu’il a cautionnée, et qu’elle contient le montant de 17 174 414,57 dirhams qui représente la dette de la débitrice principale, ne prive pas la mise en demeure immobilière de sa force probante, sur la base de la règle de la spécialisation de l’hypothèque officielle et de l’indivisibilité dont cette dernière bénéficie, et on ne peut concevoir son extinction qu’en prouvant les cas prévus à l’article 212 du Code des droits réels, à savoir le paiement de la dette par la mainlevée du créancier hypothécaire sur l’hypothèque, la destruction totale de l’immeuble hypothéqué ou la confusion de patrimoine, cas qui ne sont pas établis dans la présente espèce, de sorte que la contestation de l’appelant selon laquelle le montant de la dette qu’il a cautionnée est inférieur au montant inclus dans la mise en demeure immobilière équivaut à une contestation de la créance, alors que le contrat de prêt invoqué n’indique pas clairement le montant du cautionnement, de sorte que la contestation de l’appelant de la mise en demeure immobilière n’est pas digne d’être prise en considération et que le jugement attaqué, dans ce qu’il a statué, est fondé et qu’il convient de le confirmer et de condamner l’appelant aux dépens.

En application des dispositions du Code de procédure civile, de la loi portant création des tribunaux de commerce et du Code des droits réels.

Par ces motifs,

La Cour statue publiquement et en dernier ressort :
En la forme : Reçoit l’appel.
Au fond : Confirme le jugement attaqué, avec condamnation de l’appelant aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, la formation étant composée de :

Madame Samira Zaroud, Présidente
Monsieur Mohamed Benjelloun, Conseiller rapporteur
Monsieur Abdelrahim Smih, Conseiller
Monsieur Abou (S.), Greffier

La Présidente
Le Conseiller rapporteur
Le Greffier