Ayant souverainement apprécié l'ensemble des éléments de preuve, y compris les rapports d'expertise, pour déterminer la surface et la durée réelles de l'occupation illicite d'un terrain, la cour d'appel en a exactement déduit, en application des dispositions de l'article 264 du Dahir des obligations et des contrats, le montant de l'indemnité propre à réparer le préjudice subi par le propriétaire. En statuant ainsi, sans être liée par les conclusions chiffrées des experts, la cour d'appel n'a fait qu'exercer son pouvoir de contrôle sur les expertises et n'a pas violé les dispositions des articles 64 et 66 du Code de procédure civile, son appréciation ne s'analysant pas en une décision fondée sur sa connaissance personnelle des faits.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 1/439, en date du 24/06/2021, Dossier commercial n° 2020/3/3/330.

Vu le pourvoi en cassation déposé le 29 novembre 2019 par la demanderesse susmentionnée, par l'intermédiaire de son avocat Maître Abdelkébir (T.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 157 rendu le 17/01/2019 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2018/8232/5481.

Vu le mémoire en réponse produit par l'avocat de la défenderesse, Maître El Mostafa Mohamed (K.), en date du 14/12/2020, et tendant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 27/05/2021.

Vu la fixation de l'affaire à l'audience publique du 24/06/2021.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohamed Seghir, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Atik El Mezbour.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la demanderesse au pourvoi, (A. S.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête exposant qu'elle est propriétaire du bien immobilier objet du titre foncier n° 32/18738, et qu'elle a été surprise de constater que la défenderesse, (H.), l'occupait sans droit ni titre ; qu'elle a ainsi obtenu un jugement ordonnant son expulsion en sa qualité d'occupante, après qu'un constat a établi sa présence sur les lieux ; qu'elle est par conséquent fondée à obtenir une indemnité correspondant à la période d'exploitation sans titre de son bien, sollicitant la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité provisionnelle de 20.000 dirhams, et qu'il soit ordonné une expertise afin de déterminer l'indemnité qui lui est due pour l'exploitation de son bien par la défenderesse. Après réponse, mise en cause de (S. R. N. & H.), réalisation de deux expertises et observations sur celles-ci, un jugement a été rendu déclarant irrecevable la demande en intervention forcée et condamnant la défenderesse (H.) à payer à la demanderesse la somme de 500.000,00 dirhams, avec les intérêts légaux à compter de la date de la demande. La bénéficiaire du jugement a interjeté appel principal de cette décision, et la partie succombante un appel incident. La Cour d'appel de commerce a rejeté les deux appels et confirmé le jugement entrepris, par son arrêt objet du présent pourvoi.

Sur les moyens réunis :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l'arrêt de la violation de règles de procédure ayant causé un préjudice à une partie, de la violation des articles 64 et 66 du Code de procédure civile, du défaut de base légale et du défaut de motivation, au motif que la cour d'appel a fait référence aux rapports techniques des experts désignés par le tribunal dans le dossier, lesquels ont évalué l'indemnité d'exploitation du bien de la demanderesse entre 7.131.680,00 dirhams et 9.984.352,00 dirhams. Cependant, la cour a limité le montant dû à 500.000,00 dirhams. Or, le premier alinéa de l'article 64 du Code de procédure civile dispose que : « le tribunal peut, s'il ne trouve pas dans le rapport d'expertise les réponses aux points qu'il a soumis à l'expert, ordonner le renvoi du rapport à ce dernier pour complément de mission ». De même, le dernier alinéa de l'article 66 du même code énonce que : « le tribunal n'est pas tenu de suivre l'avis de l'expert désigné et conserve le droit de désigner un autre expert pour éclaircir les aspects techniques ». Il ressort ainsi des dispositions de ces deux articles que la loi accorde au juge un large pouvoir pour désigner un expert sur tout point technique qui lui est soumis, et lui confère une pleine autorité pour choisir un ou plusieurs experts. Cependant, si ces deux articles donnent au juge le droit de désigner les experts qu'il estime nécessaires sans aucun contrôle, ils ne l'autorisent pas à intervenir dans les questions techniques confiées à l'expert, en écartant le rapport technique qu'il a ordonné et en statuant sur la base de son opinion personnelle. Ce qui confirme que la loi n'a pas autorisé le juge à intervenir sur les points techniques qu'il demande à l'expert d'éclaircir est ce que dispose le dernier alinéa de l'article 66 précité, lequel confirme très clairement que lorsque le juge n'est pas convaincu par l'avis technique de l'expert qu'il a désigné, il peut en désigner un autre, et non statuer selon son opinion personnelle sur un point technique. De même, ledit alinéa ne dispose pas que le juge peut écarter le rapport d'un expert technique, donner son propre avis sur l'aspect technique et juger sur la base de sa science personnelle. La demanderesse ajoute que les multiples experts désignés par le tribunal dans cette affaire ont déterminé la surface exploitée par la défenderesse, ainsi que le coût de l'exploitation commerciale de cette surface, entre 7.131.680,00 dirhams et 9.984.352,00 dirhams. En écartant l'évaluation des coûts d'exploitation du bien de la demanderesse pour les limiter à la somme de 500.000,00 dirhams sans se fonder pour ce faire sur un autre rapport d'expertise, comme le prévoient les dispositions légales susvisées, et dès lors que le pouvoir souverain d'appréciation du juge s'exerce dans les limites autorisées par la loi et n'est pas laissé à sa discrétion, l'arrêt attaqué a violé les articles 64 et 66 du Code de procédure civile.

De même, l'arrêt attaqué a considéré que la surface occupée était inférieure à celle déterminée par les experts, et que la contrepartie de l'exploitation commerciale du bien de la demanderesse ne dépassait pas 500.000,00 dirhams, contrairement à ce qu'avaient établi les experts, alors même que la cour avait préalablement ordonné la désignation du premier expert, Abderrahmane (A.), ainsi que de l'expert Moussa (J.). Il ressort en effet du rapport de chacun d'eux qu'il y a une détermination de la surface exploitée et une évaluation des coûts commerciaux dus à la demanderesse. Les éléments matériels constatés par les experts, telle la superficie, font foi, l'expert étant l'œil du tribunal, qui l'a chargé de constater et de déterminer la surface exploitée. Cependant, en considérant que la surface exploitée par la défenderesse était inférieure à celle constatée par les deux experts, sans désigner un autre expert comme le prescrit le dernier alinéa de l'article 66 du C.P.C., l'arrêt attaqué a violé ledit article et a jugé sur la base de sa science personnelle, ce qui le rend contraire à la loi.

En outre, l'arrêt attaqué a fixé de manière forfaitaire ce qu'il a considéré comme une indemnité pour l'exploitation commerciale du bien de la demanderesse à la somme de 500.000,00 dirhams, contrairement aux informations techniques établies par les deux experts dans leurs rapports. Et ce, bien que le dossier contienne le rapport de l'expert Abderrahmane (A.), désigné par le même tribunal, qui s'est rendu sur le bien immobilier, a constaté la surface exploitée par la défenderesse ainsi que le type d'exploitation commerciale. L'arrêt attaqué a également écarté le rapport du second expert désigné par le tribunal, Moussa (J.), qui a constaté la surface exploitée par la défenderesse et a évalué l'exploitation commerciale à la somme de 9.984.352,00 dirhams. La demanderesse ajoute qu'elle n'a pas réclamé une réparation pour un préjudice symbolique qui pourrait être soumis au pouvoir souverain d'appréciation du tribunal, mais a demandé la contrepartie de l'exploitation commerciale de son bien, protégé par la Constitution, et que la défenderesse a refusé de quitter malgré les décisions de justice définitives ordonnant son expulsion. Elle souligne que l'occupation de son bien n'a pas été le fait de citoyens cherchant à s'y loger, comme dans le cas des constructions anarchiques, mais qu'il a été délibérément occupé par la défenderesse à des fins commerciales depuis l'obtention de son marché en 2011, comme elle l'a reconnu et admis dans son mémoire, et qu'elle a refusé de le quitter malgré le prononcé de jugements définitifs d'expulsion. Elle affirme que la Cour de cassation a tranché la question du pouvoir du juge en matière de fixation d'indemnité par un arrêt récent rendu dans le dossier n° 2017/3/3/154 en date du 07/06/2017, dans lequel il est énoncé que toute évaluation d'un montant ne peut se fonder sur l'opinion personnelle du tribunal, mais doit s'appuyer sur l'avis d'une autorité technique compétente ; que les experts (A.) et (J.) sont des experts désignés par le tribunal, sans lien avec les parties au litige, ce qui rend leurs expertises objectives et scientifiques, et que pourtant, l'arrêt attaqué les a écartées sans aucune motivation et sans indiquer le fondement sur lequel il s'est appuyé, le rendant ainsi non motivé.

Enfin, bien que l'arrêt attaqué ait visé l'article 264 du D.O.C. pour réduire les montants dus à la demanderesse pour l'exploitation commerciale de son bien par la défenderesse de 9.984.352,00 dirhams, montant fixé par le dernier expert (J.), à la somme de 500.000,00 dirhams, il a fondé sa décision sur un article inapplicable en l'espèce. En effet, cet article se trouve dans le Titre III relatif à l'inexécution des obligations et à ses effets, et plus particulièrement dans la section première de ce titre, relative à la mise en demeure du débiteur. Or, le litige soumis au tribunal ne porte pas sur la mise en demeure d'un débiteur dans le cadre d'une opération contractuelle légitime et consensuelle, mais sur l'occupation sans droit ni titre du bien de la demanderesse et son exploitation commerciale par de grandes entreprises depuis 2011, comme elles le reconnaissent. Elles ont refusé de l'évacuer malgré les jugements d'expulsion rendus à cet effet. Le préjudice subi par la demanderesse est celui qu'ont déterminé le premier expert, (A.), et le second expert, (J.), tous deux désignés par le tribunal. L'arrêt a donc violé les articles de loi susvisés, est dépourvu de motivation et de base légale, ce qui justifie sa cassation.

Mais attendu que la cour d'appel, statuant sur l'arrêt attaqué, a répondu aux moyens d'appel de la demanderesse en retenant que : « il est constant, au vu des pièces du dossier, que la demanderesse a obtenu, en date du 29/04/2015, un jugement ordonnant l'expulsion de l'appelante (H.), ainsi que de (S.) et Latifa (R.) du bien de la demanderesse, objet du titre foncier n° 18738/32, sis à (...), sous astreinte de 500 dirhams par jour de retard à compter de la date du refus d'exécuter, avec condamnation aux dépens.

Il ressort de l'examen dudit jugement d'expulsion qu'il n'a pas été rendu à l'encontre de la seule appelante (H.) en tant qu'occupante, mais à son encontre ainsi qu'à l'encontre d'autres parties qui ont partagé avec elle l'occupation pendant une période déterminée.

Il est également constant, au vu des pièces et notamment du procès-verbal de constat et d'interrogatoire produit par la demanderesse, que l'appelante a déclaré n'être ni locataire ni acquéreur et se trouver sur la parcelle objet de l'expulsion depuis environ un an et demi à deux ans. Par conséquent, l'argument de la demanderesse, maintenu à tous les stades de la procédure, selon lequel le bien serait exploité depuis 12 ans par l'appelante, est rejeté en l'absence de preuve.

Concernant la demande de la demanderesse de fixer l'indemnité sur la base de la superficie totale de la parcelle, soit sept hectares, elle est rejetée, dès lors qu'il est établi par les expertises réalisées que la surface occupée par l'appelante était bien inférieure à la superficie totale du bien. Cela s'explique par le fait que d'autres parties du bien sont vides et n'ont pas fait l'objet d'une exploitation par l'appelante, comme l'indique l'expert Moussa (J.) à la page 7 de son rapport, et l'expert (A.) à la page 3 de son rapport, dans lequel il précise n'avoir pu déterminer ni l'exploitant ni la surface exploitée. Quant à l'expert Rachid (S.), il a indiqué à la page cinq de son rapport que lors du transport sur les lieux en présence des parties, la surface approximative de la parcelle exploitée par (H.) a été déterminée avec la présence et la contribution de toutes les parties à environ 1600 mètres carrés, et que la représentante de l'appelante ne s'est pas opposée à cette détermination de la surface exploitée par l'appelante. L'expert Rachid (S.) a également mentionné que le rapport établi par le géomètre-topographe Adam (A.) comprenait un plan topographique montrant que la surface réelle de la parcelle et son emplacement avaient été déterminés avec précision dans le plan topographique comme étant une surface exploitée techniquement définie de 1627 mètres carrés.

Il résulte de ce qui précède que l'argument de la demanderesse selon lequel la surface exploitée est de sept hectares est rejeté au vu des motifs ci-dessus, d'autant qu'aucune pièce au dossier ne vient étayer cette allégation. De plus, la surface exploitée était occupée par d'autres parties aux côtés de l'appelante, et il ressort des pièces du dossier que la demanderesse a engagé des procédures d'indemnisation à leur encontre.

S'agissant de l'indemnité fixée en première instance, il est établi à la lecture des expertises réalisées que le bien n'est pas viabilisé et est dépourvu de toute construction ou aménagement. Par conséquent, et compte tenu de la nature du bien et de son état de terrain nu non viabilisé, ainsi que de la surface exploitée par l'appelante et de la présence d'autres parties ayant exploité la parcelle litigieuse à ses côtés, et en l'absence de preuve des préjudices matériels réels subis par l'appelante du fait de l'exploitation de ladite parcelle pendant une certaine période, d'autant que l'appelante n'a pas étayé ses allégations par des éléments prouvant que l'occupation l'a empêchée de viabiliser la parcelle, de l'exploiter ou d'y réaliser des projets spécifiques, ni qu'elle a été privée d'un revenu ou d'un gain qu'elle aurait pu tirer de la location du bien, lequel était à l'abandon et servait de décharge, et conformément aux motifs pertinents du jugement attaqué, et considérant que le dommage réparable, en vertu des dispositions de l'article 264 du D.O.C., est ce qui a causé à la personne une perte effective et un gain manqué, il s'ensuit que le jugement est bien-fondé en ce qu'il a fixé l'indemnité à la somme de 500.000 dirhams, laquelle est considérée comme suffisante et adéquate pour réparer le préjudice résultant de la privation d'une partie de la parcelle pendant la durée de l'exploitation. Il convient donc de déclarer l'appel irrecevable et de confirmer le jugement entrepris. » De cette motivation, il ressort que la cour a pris en compte les deux expertises qu'elle avait ordonnées et a statué sur le dossier sur la base d'éléments de nature juridique relevant de sa compétence exclusive, et non de celle des experts, à savoir la surface occupée, que la cour a fixée à 1627 mètres carrés et non à 7 hectares comme indiqué dans les expertises, ainsi que la durée de l'occupation, que la cour a jugée ne pas excéder deux ans, et non douze ans comme le prétend la demanderesse. De plus, la demanderesse n'ayant pas prouvé que l'acte d'occupation de la défenderesse l'avait privée de la possibilité de viabiliser la parcelle, de l'exploiter ou d'y réaliser des projets spécifiques, la cour a estimé que le montant de l'indemnité allouée était approprié. La demanderesse n'a pas critiqué ce point, se contentant de reprocher à la cour d'avoir statué sur la base de sa science personnelle en écartant les expertises et d'avoir dû ordonner une nouvelle expertise. Or, la cour n'a pas écarté les expertises, mais les a soumises à son contrôle, ce qui relève de sa compétence légale. Elle n'a donc pas violé les dispositions légales invoquées, a motivé sa décision de manière saine et suffisante, et les moyens sont dénués de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.