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Indemnité d'éviction

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée par expertise, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des éléments du fonds de commerce en cas de congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait validé le congé et condamné le bailleur au paiement de l'indemnité proposée par l'expert.

L'appelant critiquait principalement la méthode de calcul du droit au bail, l'indemnisation de la clientèle en l'absence de déclarations fiscales régulières et l'allocation d'une somme pour des améliorations non justifiées. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur le rapport d'expertise, la cour réduit l'indemnité afférente au droit au bail en ramenant la base de calcul de soixante-douze à soixante mois, durée jugée plus conforme aux usages pour un bail de longue durée.

Elle retient toutefois, au visa de l'article 7 de la loi 49/16 et d'une jurisprudence de la Cour de cassation, que l'assujettissement du preneur au régime fiscal forfaitaire ne le prive pas de son droit à indemnisation au titre de la clientèle et de l'achalandage, même en l'absence de déclarations fiscales probantes. La cour écarte en revanche l'indemnité allouée pour les améliorations, faute de justification des dépenses engagées par le preneur.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction, dont le montant est réduit, et confirmé pour le surplus.

Saisie d'une demande d'éviction temporaire pour travaux de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la condition de validité du permis de construire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur ainsi que la demande reconventionnelle en indemnisation du preneur.

L'appelant soutenait que le commencement des travaux sur l'immeuble dans son ensemble suffisait à proroger la validité du permis, nonobstant l'absence de travaux sur le local litigieux. La cour écarte ce moyen en relevant que la demande d'éviction a été introduite plus d'un an après la délivrance du permis de construire.

Elle retient que, conformément à l'article 18 de la loi n° 49-16, le bailleur doit justifier d'un permis en cours de validité, et que la péremption annuelle de ce dernier, prévue par la loi sur l'urbanisme, est acquise dès lors que l'action en justice a été engagée après l'expiration de ce délai. Par voie de conséquence, la demande du preneur en désignation d'expert pour évaluer son indemnité d'éviction devient sans objet.

Dès lors, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant en toutes ses dispositions le jugement de première instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité du congé pour reprise personnelle et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé le montant de la réparation.

L'appelant contestait la régularité du congé, faute pour le bailleur de prouver la réalité du motif de reprise, ainsi que le montant de l'indemnité qu'il jugeait insuffisant. La cour retient que le congé est régulier dès lors qu'il énonce le motif de la reprise, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur d'en justifier la réalité à ce stade de la procédure.

Elle rappelle, au visa de l'article 27 de la loi sur les baux commerciaux, que la seule exigence légale est de ne pas priver le preneur de son droit à une indemnité appropriée pour la perte du fonds de commerce. La cour juge en outre que l'indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise est pertinente et que le jugement est suffisamment motivé sur ce point.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité jugée insuffisante par ce dernier et excessive par le bailleur. L'appelant principal contestait la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation retenus, tandis que l'appelant incident sollicitait la majoration du montant alloué.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du caractère non contradictoire de l'expertise, relevant que l'expert a accompli toutes les diligences requises pour convoquer les parties, dont la présence de certaines a été constatée. Sur le fond, la cour retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur n'interdit pas la fixation de l'indemnité d'éviction, ces dernières ne constituant pas le seul critère d'évaluation.

Elle valide en conséquence la méthode de l'expert qui, à défaut de ces documents, a fondé son évaluation sur d'autres critères pertinents tels que l'emplacement du local, l'ancienneté du bail et la valeur locative de marché pour déterminer la perte du droit au bail et de la clientèle. La cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contestant l'évaluation judiciaire d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge au regard des conclusions d'une expertise. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité en s'écartant partiellement du rapport d'expertise, notamment en majorant le poste relatif au droit au bail.

La cour rappelle que le rapport d'expertise ne constitue qu'un avis technique qui ne lie pas le juge, lequel conserve son pouvoir souverain pour déterminer le juste dédommagement en fonction des éléments du dossier. Elle retient ainsi que le premier juge a pu, à bon droit, réévaluer le droit au bail en considération de l'ancienneté de l'occupation et de la nature de l'activité.

La cour écarte en revanche la demande de majoration de l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, faute pour le preneur de produire les déclarations fiscales permettant d'objectiver le préjudice allégué. Le jugement entrepris, dont les autres postes de préjudice sont jugés correctement évalués, est par conséquent confirmé.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction, la Cour d'appel de commerce de Marrakech était saisie de la contestation d'un jugement ayant ordonné le départ du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité d'éviction complète.

L'appelant soulevait, d'une part, son défaut de qualité à défendre, l'action ayant été dirigée contre un centre d'enseignement dépourvu de personnalité morale et non contre l'association dont il dépend. D'autre part, il invoquait l'irrecevabilité de la demande faute pour le bailleur d'avoir produit un permis de construire valide avant l'introduction de l'instance.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, dès lors que le preneur avait contracté en son nom propre sans jamais notifier au bailleur sa dépendance à l'égard d'une association. Elle rejette également l'irrecevabilité, considérant que la production du permis de construire en cours d'instance ne cause aucun grief au preneur dès lors qu'il est valable au moment où le juge statue.

Sur le fond, la cour procède à une réévaluation des indemnités sur la base d'une expertise judiciaire qu'elle homologue. Elle retient que l'indemnité d'éviction doit inclure la valeur des éléments exploités dans des constructions édifiées sans autorisation d'urbanisme, dès lors que celles-ci génèrent un chiffre d'affaires déclaré et que leur régularité relève de la compétence des autorités administratives et non du juge commercial.

La Cour d'appel de commerce de Marrakech réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les montants de l'indemnité provisionnelle et de l'indemnité d'éviction, qu'elle augmente substantiellement, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les limites de son pouvoir de réformation au regard des conclusions des parties. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire.

L'appelant contestait cette évaluation, sollicitant à titre principal l'allocation de l'indemnité telle que calculée par l'expert et, à titre subsidiaire, une contre-expertise. La cour, procédant à sa propre appréciation des éléments de l'espèce, notamment l'ancienneté de l'occupation, estime que le préjudice du preneur justifierait en réalité une indemnité supérieure à celle retenue par l'expert.

Elle retient cependant qu'elle ne peut statuer ultra petita et qu'elle est liée par la demande principale de l'appelant visant l'octroi du montant issu du rapport d'expertise. En conséquence, le jugement est confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est porté au montant initialement proposé par l'expert.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du fonds de commerce après un changement d'activité du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise.

Le preneur appelant contestait d'une part la validité formelle du congé pour défaut de description des lieux, et d'autre part le montant de l'indemnité jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que l'indication de l'adresse du local et du motif de l'éviction suffit à satisfaire aux exigences de la loi n° 49-16, sans qu'une description détaillée ne soit requise.

Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, la cour combine les conclusions de deux expertises successives pour fixer le juste dédommagement. Elle retient notamment que le changement d'activité du preneur peu avant la délivrance du congé affecte à la baisse la valeur de l'élément de la clientèle, mais revalorise le droit au bail pour tenir compte de l'ancienneté de l'occupation.

La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les chefs de préjudice indemnisables au titre d'une indemnité d'éviction commerciale. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire en écartant plusieurs postes de préjudice.

L'appelant contestait principalement l'exclusion du coût des travaux d'amélioration, des frais de réinstallation et de la perte de profit. Tout en rappelant que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, la cour confirme l'exclusion des indemnités pour perte de profit, jugées incluses dans l'évaluation de la clientèle, et des frais de réinstallation, qualifiés d'hypothétiques.

Elle retient en revanche, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que les frais d'amélioration et de réparation constituent un chef de préjudice distinct devant être indemnisé dès lors que leur réalité matérielle est établie, peu important que l'expert les ait évalués de manière forfaitaire. La cour considère que la longue durée d'occupation et les photographies versées au dossier suffisaient à prouver l'existence de ces améliorations dont le bailleur allait bénéficier.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point, avec une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le fondement d'une saisie conservatoire pratiquée en vertu d'une décision de justice accordant une indemnité d'éviction, alors que l'expulsion avait finalement été exécutée sur la base d'une décision ultérieure. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en mainlevée de la saisie irrecevable.

L'appelant, bailleur, soutenait que la créance d'indemnité d'éviction, constatée par une première décision, était devenue sans objet dès lors que l'éviction avait été obtenue sur le fondement d'une seconde procédure distincte, au cours de laquelle le preneur n'avait pas réitéré sa demande indemnitaire. La cour fait droit à cette argumentation.

Au visa de l'article 27 de la loi 49-16, elle retient que l'indemnité d'éviction est la contrepartie de l'exécution effective d'un congé spécifique. Dès lors que le bailleur a renoncé à exécuter la première décision pour en obtenir une nouvelle sur la base d'un congé distinct, la condamnation indemnitaire prononcée dans la première instance devient sans effet.

La saisie conservatoire pratiquée sur le fondement de cette créance se trouve par conséquent privée de toute base légale. La cour d'appel de commerce infirme en conséquence l'ordonnance entreprise et ordonne la mainlevée de la saisie ainsi que sa radiation du titre foncier.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce était saisie de la contestation du montant alloué à un preneur évincé pour cause de péril de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, soutenait que la cessation d'activité du preneur, prétendument volontaire, avait entraîné la disparition des éléments du fonds de commerce, rendant l'indemnité sans objet. La cour écarte ce moyen en retenant que la fermeture du local n'était pas imputable au preneur mais résultait d'un arrêté administratif de péril.

Elle qualifie cet arrêté d'acte de l'autorité constitutive d'un cas de force majeure, au sens des articles 268 et 269 du code des obligations et des contrats, ce qui neutralise l'argument tiré de la perte du fonds de commerce. La cour valide l'évaluation expertale des éléments du fonds prévus par l'article 7 de la loi n° 49.16, tels que la clientèle et le droit au bail.

Toutefois, elle relève que l'expert a inclus une indemnisation pour le fonds de commerce en tant que tel, élément non prévu par ledit article, et retranche le montant correspondant de l'indemnité globale. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du fonds de commerce à indemniser. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité jugée insuffisante par le preneur et excessive par le bailleur.

La cour rappelle son pouvoir souverain d'appréciation qui lui permet d'écarter partiellement les conclusions d'une expertise judiciaire, dès lors que sa décision est fondée sur des motifs suffisants. Elle écarte ainsi l'indemnisation des travaux de réparation, au motif que les factures produites sont postérieures à l'avis d'éviction et qu'une clause du bail mettait ces travaux à la charge du preneur.

La cour retient que l'absence de déclarations fiscales et la fermeture prolongée du local démontrent la perte des éléments incorporels que sont la clientèle et la réputation commerciale. L'indemnité d'éviction ne peut dès lors couvrir que la seule perte du droit au bail, dont l'évaluation par le premier juge est jugée équitable.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la validité du rapport d'expertise sur lequel le premier juge s'est fondé. Le tribunal de commerce avait fixé une indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant soutenait que ce rapport était lacunaire, faute d'avoir évalué l'ensemble des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce. La cour constate que la première expertise est effectivement incomplète, s'étant limitée à la seule évaluation du droit au bail, et ne peut dès lors servir de base à une juste indemnisation.

Ayant ordonné une nouvelle expertise en cours d'instance, la cour retient que le second rapport, réalisé de manière contradictoire et procédant à une évaluation complète du fonds, doit être seul retenu pour fixer le préjudice du preneur. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à la somme déterminée par la seconde expertise.

Saisi d'un appel contestant l'indemnisation allouée à un preneur suite à la démolition administrative des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait exclu toute indemnité au titre de la perte de clientèle et de réputation commerciale, considérant que les locaux étaient un simple entrepôt.

L'appelant soutenait que la privation de son fonds justifiait une réparation intégrale, imputant la démolition à la faute exclusive du bailleur ayant construit sans permis. La cour retient que les locaux, désignés et exploités comme un entrepôt, sont dépourvus des éléments de clientèle et de réputation commerciale ouvrant droit à indemnisation.

Elle relève en outre une faute partagée, le preneur ayant lui-même exploité les lieux sans disposer du certificat de conformité, contribuant ainsi à son propre dommage. Dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation, la cour estime que l'indemnité fixée par les premiers juges constitue une juste réparation du préjudice.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté une demande en validation de saisie-attribution, la cour d'appel de commerce examine le sort de la procédure lorsque le titre fondant la créance est anéanti en cours d'instance. Le tribunal de commerce avait jugé la demande prématurée, l'appelant soutenant au contraire que sa créance d'indemnité d'éviction était devenue exigible.

La cour d'appel de commerce constate cependant que l'ordonnance fixant le montant de cette indemnité provisionnelle, et servant de fondement à la saisie, a été annulée par un arrêt rendu en cours d'instance. Elle retient que cet anéantissement du titre de créance rend la demande en validation de la saisie sans objet et la prive de tout fondement juridique.

Dès lors, les moyens relatifs à l'exigibilité de la créance deviennent inopérants. Par conséquent, et par substitution de motifs, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties.

En appel, le bailleur et le preneur soulevaient l'irrégularité de l'expertise pour défaut de convocation régulière et en contestaient les conclusions sur le montant. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, retenant que l'envoi d'une convocation par lettre recommandée à l'adresse déclarée des parties satisfait à l'obligation de l'expert, peu important que le pli soit retourné avec la mention "non réclamé".

Sur le fond, elle valide la méthode de l'expert pour l'évaluation de la clientèle et des améliorations, mais juge insuffisant le coefficient multiplicateur retenu pour le droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation supérieure à cinquante ans. La cour rappelle également que le changement d'inscription au registre de commerce au nom de l'héritier du preneur initial, en sa qualité de successeur universel, n'interrompt pas la continuité du fonds de commerce.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réévalué à la hausse.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant l'indemnité d'éviction due à un preneur congédié pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité en cas de cessation d'exploitation. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant, bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local commercial avait entraîné la disparition du fonds de commerce, privant ainsi le preneur de tout droit à indemnisation. La cour rappelle que le congé pour reprise à usage personnel ouvre droit à une indemnité d'éviction et que la cessation d'exploitation, si elle peut entraîner la perte des éléments incorporels tels que la clientèle et la réputation, ne prive pas le preneur du droit à être indemnisé pour la perte du droit au bail.

La cour retient cependant que faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales, comme l'exige l'article 7 de la loi 49-16, aucune indemnité ne peut être allouée au titre de la perte de clientèle et de réputation. Procédant à sa propre évaluation du droit au bail, et écartant partiellement les conclusions de la seconde expertise ordonnée en appel, la cour détermine la valeur locative de référence en opérant une moyenne entre les estimations des deux experts successifs.

Le jugement est par conséquent réformé, le montant de l'indemnité d'éviction étant réduit et arrêté au seul préjudice résultant de la perte du droit au bail ainsi recalculé.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur le montant de l'indemnité d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise les conditions de forme du congé et les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé pour non-respect des formes de notification, et d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, retenant que la remise en main propre au preneur par l'agent d'exécution, qui a consigné l'identité du destinataire et retranscrit l'intégralité du congé dans son procès-verbal, suffit à garantir l'information du preneur.

Faisant en revanche droit à l'appel incident du bailleur, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient que l'expert avait inclus à tort des éléments non indemnisables au visa de la loi n° 49-16, tels que des frais de réinstallation non justifiés et le coût de travaux d'amélioration amortis par la longue durée d'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu de l'absence de documents comptables et de la faible superficie du local, la cour réduit le montant de l'indemnité. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant une indemnité fixée dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que l'expertise judiciaire, et par suite le jugement, avaient sous-évalué l'indemnité en omettant de prendre en compte la valeur de la clientèle et de l'achalandage, ainsi que l'ancienneté du bail. La cour d'appel de commerce valide l'évaluation de l'expert s'agissant du droit au bail, estimant la méthode employée pertinente.

Elle retient cependant que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne saurait faire obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de l'achalandage. La cour considère que ces éléments immatériels du fonds de commerce peuvent être évalués sur la base d'autres critères, tels que l'emplacement du local, la nature de l'activité exercée et l'ancienneté de l'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation, elle réévalue également à la hausse les frais de déménagement jugés insuffisants. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement en portant le montant de l'indemnité d'éviction à une somme supérieure et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel formé par un bailleur contre un jugement l'ayant condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité d'une expertise judiciaire et l'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait alloué au preneur une indemnité d'éviction fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait la régularité de l'expertise, au motif d'un vice de convocation en violation de l'article 63 du code de procédure civile, ainsi que le caractère excessif de l'indemnité allouée au regard de la nature de l'activité exercée. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité de l'expertise, retenant que la convocation par lettre recommandée retournée avec la mention "non réclamé" est imputable à la seule négligence de son destinataire et ne vicie pas la procédure.

Sur le fond, la cour estime que l'évaluation des composantes de l'indemnité, notamment le droit au bail et la perte de clientèle, a été objectivement menée par l'expert. Elle relève que le bailleur n'apporte aucun élément probant de nature à contredire les conclusions techniques du rapport, dont le juge du fond a souverainement apprécié la pertinence pour fixer le montant de la réparation.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce rappelle le pouvoir souverain du juge du fond dans l'appréciation des rapports d'expertise. Le tribunal de commerce, après avoir ordonné deux expertises successives, avait fixé le montant de l'indemnité due aux ayants droit du preneur en retenant partiellement les conclusions du second rapport.

Le bailleur contestait cette évaluation, arguant d'une surévaluation du droit au bail et de la méconnaissance de la baisse d'activité du fonds ; les preneurs revendiquaient au contraire une indemnité supérieure, fondée sur le premier rapport. La cour retient que le premier juge peut valablement écarter un rapport d'expertise non conforme à sa mission et n'est pas lié par les conclusions du second, pouvant les ajuster pour les mettre en conformité avec les critères légaux.

Elle juge que l'indemnité fixée, bien que modifiant les propositions de l'expert, était justifiée au regard des dispositions de la loi 49-16 et des circonstances factuelles, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté de l'occupation. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à un preneur après congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine les critères de calcul des différents postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise, que la bailleresse jugeait excessive et le preneur insuffisant.

L'appelante principale soutenait notamment que la réinstallation du preneur à proximité immédiate du local objet de la reprise excluait toute indemnisation pour perte de clientèle. La cour écarte ce moyen en retenant que l'évaluation de l'indemnité d'éviction, et notamment de la valeur du droit au bail et de la perte de clientèle, doit s'opérer au regard des seules caractéristiques du local dont le preneur a été privé, sans tenir compte des conditions de sa réinstallation ultérieure.

La cour considère que la circonstance que le preneur ait pu conserver sa clientèle en exploitant un nouveau fonds dans le même quartier est sans incidence sur son droit à une réparation intégrale du préjudice né de la perte de son fonds initial. Rejetant également l'appel incident du preneur, qui ne justifiait pas des frais d'amélioration allégués, la cour confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé en matière de bail commercial fondé sur deux motifs aux effets juridiques contradictoires. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en validation de congé irrecevable.

L'appelant, bailleur, soutenait qu'aucune disposition de la loi n° 49-16 n'interdisait de fonder un congé sur plusieurs motifs, quand bien même l'un justifierait une éviction sans indemnité et l'autre une éviction avec indemnité. La cour d'appel de commerce rappelle que si le cumul de motifs dans un congé est en principe admis, c'est à la condition que ces derniers ne soient pas contradictoires dans leurs effets.

Or, le congé était fondé cumulativement sur des modifications de la chose louée, motif privatif de toute indemnité d'éviction, et sur la reprise pour usage personnel, qui ouvre droit à une telle indemnité. La cour retient que ces deux fondements, l'un ouvrant droit à réparation pour le preneur et l'autre l'en privant, sont inconciliables et vicient le congé.

Dès lors, le jugement de première instance est confirmé.

Saisie d'une opposition formée contre un arrêt par défaut confirmant un jugement d'éviction pour usage personnel moyennant le paiement d'une indemnité, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité du recours au regard de l'intérêt à agir de l'opposante. Le preneur évincé soulevait la nullité des procédures d'appel pour vice de notification et manœuvres dolosives, ainsi que l'irrecevabilité de l'appel initial du bailleur.

La cour écarte l'ensemble de ces moyens pour retenir le défaut d'intérêt à agir du preneur. Elle relève que l'arrêt frappé d'opposition s'est borné à confirmer le jugement de première instance, lequel accordait une indemnité d'éviction dont le preneur avait lui-même cherché à consacrer le caractère définitif en obtenant un certificat de non-appel.

La cour en déduit que, le montant de l'indemnité étant identique dans les deux décisions, le preneur ne justifie d'aucun grief né de l'arrêt par défaut et n'a donc plus d'intérêt à remettre en cause la chose jugée. En conséquence, le recours en opposition est rejeté.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur évincé d'un local menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la cession de l'immeuble par le bailleur. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour privation de son droit de retour.

L'appelant principal contestait le principe même de l'indemnisation, arguant de l'absence de droit à réparation en cas d'éviction pour péril et du défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de retour. L'appelant incident critiquait l'expertise judiciaire pour n'avoir évalué que le seul droit au bail.

La cour écarte ces moyens en retenant que la cession de l'immeuble à un tiers prive définitivement le preneur de son droit de retour, ouvrant droit à une indemnisation sur le fondement de l'article 13 de la loi 49-16. Elle précise que l'absence de déclarations fiscales n'est pas un obstacle à la détermination du préjudice.

La cour retient en outre que la démolition de l'immeuble a entraîné la disparition des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce, à l'exception du seul droit au bail. Dès lors, l'expertise ayant correctement évalué cet unique élément subsistant, la demande de contre-expertise est rejetée.

Le jugement est en conséquence confirmé et les appels principal et incident sont rejetés.

Saisie d'une demande de mainlevée d'une saisie-attribution pratiquée pour le recouvrement d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise le champ d'application de l'article 28 de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée formée par le bailleur.

L'appelant soutenait que son défaut de consignation de l'indemnité dans le délai légal de trois mois emportait renonciation à l'éviction, privant ainsi de cause le titre exécutoire du preneur. La cour écarte ce moyen en retenant que la déchéance du droit à l'éviction prévue par ce texte ne s'applique que lorsque l'indemnité est sollicitée par voie de demande reconventionnelle à l'action en éviction.

Elle juge que lorsque le preneur, déjà évincé à l'initiative du bailleur, a obtenu la condamnation de ce dernier au paiement de l'indemnité par une action principale et distincte, le jugement qui en résulte constitue un titre exécutoire autonome. La renonciation présumée du bailleur à une procédure d'éviction déjà consommée est sans effet sur ce titre.

Le jugement ayant refusé la mainlevée de la saisie est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur dans le cadre d'un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des composantes de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en lui allouant une indemnité globale fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

Le bailleur appelant soutenait que l'indemnité était surévaluée, au motif que la fermeture prolongée du local commercial avait entraîné la disparition des éléments incorporels du fonds, notamment la clientèle et la réputation. La cour retient que si le congé est fondé sur la reprise pour usage personnel au sens de l'article 26 de la loi 49.16, l'évaluation de l'indemnité doit néanmoins correspondre au préjudice réel subi par le preneur.

Elle relève que l'expert judiciaire a lui-même constaté que le local était inexploité, vide de toute marchandise et de tout mobilier. Dès lors, la cour juge que les composantes de l'indemnité relatives à la perte de clientèle, à la réputation commerciale et aux frais de déménagement sont dépourvues de base légale, le preneur ne justifiant d'aucune activité récente ni de l'existence de ces éléments.

La cour réforme donc partiellement le jugement, réduit l'indemnité d'éviction à sa seule composante relative au droit au bail et confirme pour le surplus.

Saisi d'un double appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour usage personnel et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de la réparation due au preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé une indemnité.

Le preneur appelant contestait la qualité à agir du nouveau bailleur et la validité du motif d'éviction, tandis que le bailleur critiquait le caractère excessif de l'indemnité. La cour écarte les moyens relatifs à la preuve de la propriété et à la qualité de commerçant du bailleur, rappelant que le contrôle judiciaire de la réalité du motif d'éviction pour usage personnel n'est pas requis hors des cas légalement prévus.

Sur le montant de l'indemnité, la cour procède à une réévaluation du préjudice. Elle retient que, compte tenu de l'ancienneté de l'occupation, le calcul de la compensation pour la perte du droit au bail doit être fondé sur une base de soixante mois de loyer et non de trente-six mois comme retenu par l'expert.

Le jugement est donc réformé sur le seul quantum de l'indemnité, portée à un montant supérieur, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face à un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur en réduisant le montant proposé par l'expert judiciaire.

L'appelant principal contestait l'insuffisance de l'indemnité au regard du rapport d'expertise, tandis que l'intimé, par voie d'appel incident, en critiquait le caractère excessif, arguant du défaut de base objective de l'expertise, notamment l'absence de déclarations fiscales, et de l'inclusion d'éléments non indemnisables. La cour d'appel de commerce rappelle que l'expertise n'est qu'un élément d'appréciation et que la fixation de l'indemnité relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Elle retient que le premier juge a pu, sans dénaturer les faits, réduire le montant proposé par l'expert pour le droit au bail, en se fondant sur des critères objectifs tels que l'ancienneté du bail et le montant du loyer. La cour écarte le moyen tiré de l'absence de déclarations fiscales pour évaluer la clientèle, en jugeant que ce critère n'est pas exclusif et que l'expert peut se fonder sur d'autres éléments comme l'inspection des lieux, l'emplacement et la nature de l'activité.

Elle confirme également l'exclusion du gain manqué, considéré comme inclus dans l'indemnisation de la perte de clientèle, et des frais de personnel, jugés non indemnisables au titre de l'éviction. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle. L'appelant contestait la compétence du juge des référés, faute d'urgence avérée, et subsidiairement, le montant de l'indemnité d'éviction qu'il jugeait insuffisant.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'incompétence en retenant que l'existence de deux arrêtés de péril non rapportés établit le danger et fonde, en application de l'article 13 de la loi 49-16, la compétence expresse du juge des référés pour ordonner l'éviction. Sur le montant de l'indemnité, la cour exerce son pouvoir de contrôle sur le rapport d'expertise ordonné en appel.

Elle valide l'évaluation du droit au bail mais censure celle relative à la clientèle et à la réputation commerciale, au motif que l'expert y a indûment intégré la notion de "rouage commercial", étrangère aux éléments limitativement énumérés par l'article 7 de la même loi. La cour substitue sur ce point l'estimation du premier expert et fixe souverainement le montant des indemnités pour améliorations.

En conséquence, l'ordonnance est confirmée en son principe mais réformée quant au montant de l'indemnité provisionnelle, qui est réévalué à la hausse.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise.

L'appelant principal contestait cette évaluation, arguant de l'omission des améliorations apportées au local et d'une sous-estimation de la valeur du fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnité doit, en application de la loi n° 49-16, intégrer la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et de réputation, les frais de déménagement et les dépenses d'améliorations justifiées par factures et matériellement constatées.

Elle écarte toutefois les postes de préjudice non justifiés, tels les frais de réinstallation, pour arrêter souverainement le montant de la réparation. La cour déclare par ailleurs sans objet l'appel incident du bailleur visant à rectifier une erreur matérielle déjà corrigée par un jugement distinct.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est substantiellement rehaussé.

Saisi d'un double appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des composantes du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant une indemnité dont il avait réduit le montant proposé par l'expert judiciaire.

L'appelant principal, le preneur, contestait cette réduction, tandis que l'appelant incident, le bailleur, la jugeait encore excessive. La cour valide la méthode de calcul retenue par le premier juge pour l'évaluation du droit au bail, en écartant celle de l'expert.

Elle rappelle que cette évaluation doit résulter du produit de la différence entre la valeur locative et le loyer effectif par un coefficient dépendant de la durée d'occupation, lequel est fixé à trois pour une durée de neuf ans. La cour retient que le tribunal a correctement rectifié sur ce point le rapport d'expertise tout en se fondant à juste titre sur ses autres composantes, notamment l'évaluation de la clientèle basée sur les états de synthèse des quatre dernières années.

En conséquence, les deux recours étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé.

La question de la responsabilité délictuelle du nouveau preneur et de l'étendue de la réparation due par le bailleur pour éviction illicite était au cœur du litige. Le tribunal de commerce avait mis hors de cause le nouveau locataire, faute de lien contractuel, et n'avait alloué au preneur évincé qu'une indemnité provisionnelle.

L'appelant soutenait d'une part la complicité fautive du nouveau preneur et d'autre part l'insuffisance du rapport d'expertise, sollicitant une nouvelle évaluation du préjudice et, subsidiairement, l'allocation de l'entier montant chiffré par l'expert. La cour écarte le moyen tiré de la responsabilité du nouveau preneur, retenant que celui-ci, occupant les lieux en vertu d'un bail distinct, était de bonne foi et étranger à la relation contractuelle initiale entre l'appelant et les bailleurs.

En revanche, la cour juge que la demande de condamnation au paiement de l'intégralité du montant fixé par l'expert, bien que formulée pour la première fois en appel, ne constitue pas une demande nouvelle prohibée au sens de l'article 143 du code de procédure civile. Elle retient qu'une telle demande est le prolongement direct de la demande indemnitaire initiale, dont l'expertise n'a fait que déterminer le quantum.

Par conséquent, la cour d'appel de commerce réforme le jugement sur le montant de la condamnation, l'élevant à la somme retenue par l'expert, et le confirme pour le surplus, notamment en ce qu'il met hors de cause le nouveau locataire.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction d'un local commercial pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce postérieure au congé. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que la preuve de la notification du congé au preneur n'était pas rapportée.

L'appelant principal soutenait la validité du congé attesté par un procès-verbal d'huissier de justice, tandis que le preneur initial et les cessionnaires du fonds de commerce invoquaient l'inopposabilité du congé, délivré à une partie dépourvue de qualité suite à la cession du fonds. La cour retient que le procès-verbal de notification, signé par le preneur, constitue une preuve suffisante de la délivrance du congé, en l'absence de toute procédure d'inscription de faux.

Elle juge ensuite que la cession du fonds de commerce, intervenue postérieurement à la notification du congé, est inopposable au bailleur. Dès lors, le congé a été valablement délivré au preneur initial qui était, à la date de sa notification, seul titulaire des droits sur le bail.

Cependant, constatant que la détermination de l'indemnité d'éviction due au preneur nécessite une expertise qui, si elle était ordonnée en appel, priverait les parties d'un degré de juridiction, la cour d'appel de commerce annule le jugement entrepris. Elle renvoie en conséquence le dossier devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un recours en rétractation fondé sur la découverte d'un document décisif prétendument détenu par l'adversaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'ouverture de cette voie de recours extraordinaire. La société bailleresse contestait le montant de l'indemnité d'éviction fixé par l'arrêt attaqué, arguant que le contrat de bail, établissant une durée d'occupation inférieure à celle retenue pour le calcul, constituait un tel document.

La cour rappelle que pour justifier la rétractation au visa de l'article 402 du code de procédure civile, le document doit non seulement être décisif, mais également avoir été matériellement dissimulé par la partie adverse, plaçant le requérant dans l'impossibilité de l'utiliser. Or, la cour retient que le contrat de bail, liant les deux parties, ne saurait être qualifié de document détenu par l'une au détriment de l'autre, la requérante étant elle-même partie à l'acte et donc présumée en connaître la teneur.

La cour juge qu'une telle contestation, portant en réalité sur les modalités d'évaluation du préjudice, relève du pourvoi en cassation et non de la rétractation. Le recours est en conséquence rejeté avec condamnation de la requérante à une amende.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'indemnisation au regard du fondement du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local justifiait une éviction sans indemnité, tandis que l'appelant incident, le preneur, en contestait le montant jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, relevant que le congé ayant été fondé sur la reprise pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et non sur un manquement du preneur au sens de l'article 8, le principe de l'indemnité n'était pas contestable.

Après avoir écarté deux expertises jugées contradictoires, la cour homologue les conclusions d'un troisième rapport. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la seule perte du droit au bail, évalué selon la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, mais exclut toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale en l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années et au vu de la cessation d'activité constatée.

Elle écarte également toute indemnité pour frais de déménagement, considérant qu'en l'absence d'activité effective, aucun préjudice de ce chef n'est caractérisé. Le jugement est en conséquence partiellement réformé par réduction du montant de l'indemnité d'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de qualification du fonds de commerce et les modalités de calcul du préjudice. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité calculée par expert, en contrepartie de la libération des lieux.

L'appelant contestait la qualification d'établissement commercial et, subsidiairement, le montant de l'indemnité, soutenant que les locaux n'étaient qu'un lieu de stockage dépourvu de clientèle et que l'expertise était fondée sur des données erronées. La cour écarte le moyen tiré de l'absence de fonds de commerce, relevant que les déclarations fiscales et les constatations de l'expert établissaient une activité de vente génératrice d'une clientèle et d'une réputation commerciale.

Toutefois, la cour retient que la méthode de calcul de l'indemnité pour perte de la clientèle, fondée par l'expert sur une projection de trois années de revenus, était disproportionnée au regard de la durée effective du bail. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, elle réduit cette composante de l'indemnité à une seule année de revenu professionnel moyen.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant total de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le bailleur sollicitant la reprise d'un local pour usage personnel n'est pas tenu de prouver la réalité de son besoin, cette obligation ne s'imposant que dans les cas d'éviction sans indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé l'éviction et alloué au preneur une indemnité fixée par expert.

L'appelant contestait d'une part la légitimité du motif de reprise et d'autre part l'évaluation de l'indemnité, qui n'incluait aucune compensation pour la perte de la clientèle faute de production de déclarations fiscales. La cour écarte le premier moyen en rappelant que le droit à la reprise pour usage personnel est subordonné au seul paiement d'une indemnité d'éviction couvrant l'entier préjudice.

En revanche, elle retient que l'absence de documents comptables ne peut priver le preneur de toute indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de l'achalandage, dont la valeur doit être appréciée par le juge au regard d'autres critères tels que la localisation du fonds et la nature de l'activité. Usant de son pouvoir d'appréciation, la cour alloue une somme forfaitaire à ce titre.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice subi par le preneur évincé pour usage personnel du bailleur. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait principalement la méthode de valorisation du droit au bail, notamment le coefficient de durée retenu par l'expert, ainsi que la prise en compte de factures d'amélioration. La cour, exerçant son pouvoir d'appréciation sur le rapport d'expertise, écarte les critiques de l'appelant visant la valeur locative et la réalité des améliorations, faute pour lui de produire des éléments probants contraires.

Elle retient cependant que le coefficient de durée de cinq ans utilisé par l'expert pour valoriser la perte du droit au bail est non conforme aux usages en la matière. Dès lors, elle procède à une nouvelle évaluation en appliquant un coefficient de quatre années, jugé plus adéquat au regard de l'ancienneté du bail et des pratiques judiciaires.

Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, les dépens étant partagés.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une mise en demeure et les conditions du défaut du preneur. Le tribunal de commerce avait validé l'injonction et ordonné l'expulsion.

L'appelant contestait la régularité de l'acte, qui mêlait des créances nouvelles à des dettes déjà titrées, et soutenait que son défaut était excusable, faute d'avoir pu localiser l'agent d'exécution pour effectuer le règlement. La cour écarte ce moyen en rappelant que le preneur, pour se libérer valablement de son obligation, devait soit payer le bailleur directement, soit consigner les loyers au greffe du tribunal.

Elle retient que la simple difficulté à joindre l'agent instrumentaire ne saurait constituer une cause exonératoire du défaut de paiement. La cour relève en outre que la relation locative s'était poursuivie, le bailleur étant réputé avoir renoncé à une précédente procédure d'éviction pour reprise faute d'avoir consigné l'indemnité due.

Faisant droit à l'appel incident du bailleur, elle condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est confirmé sur l'appel principal et complété sur l'appel incident.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, arguant d'une sous-estimation de la valeur du droit au bail, du défaut de prise en compte des constructions qu'il avait édifiées et de l'insuffisance de l'indemnisation pour perte de clientèle et frais de déménagement.

La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49-16. Elle souligne que les constructions, jugées de nature aléatoire et édifiées sans permis de construire, ne sauraient donner lieu à indemnisation au titre des améliorations.

La cour valide en outre l'évaluation de la perte de clientèle et de la valeur locative, l'expert s'étant fondé, en l'absence de comptabilité régulière, sur le faible chiffre d'affaires déclaré à l'administration fiscale et sur la nature de l'activité exercée. Le jugement allouant l'indemnité d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé et ordonné l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant la validité du congé fondé sur un motif grave.

L'appelant soulevait principalement l'exception de la chose jugée, les vices du consentement affectant le contrat de bail et la nécessité d'interpréter la commune intention des parties quant à l'activité autorisée. La cour écarte l'exception de la chose jugée en relevant que la précédente décision avait rejeté la demande d'expulsion pour des motifs purement procéduraux et que le litige était fondé sur un nouveau congé.

Elle retient que le changement d'activité, consistant à transformer un local à usage d'entrepôt en un point de vente, constitue un motif grave dont la matérialité a été souverainement constatée par un arrêt antérieur de la Cour de cassation ayant acquis autorité de la chose jugée entre les parties. La cour rejette également les moyens tirés des vices du consentement, faute pour le preneur de rapporter la preuve du dol ou de l'erreur allégués, et rappelle qu'en présence de clauses claires et précises, il n'y a pas lieu à interprétation du contrat.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction de l'inexécution. L'appelant soutenait principalement que la résiliation du contrat ne pouvait être acquise de plein droit et devait être judiciairement prononcée préalablement à toute mesure d'expulsion, en application de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats.

La cour écarte ce moyen en retenant que le défaut de paiement des loyers par le preneur, après une mise en demeure valablement délivrée et restée sans effet, caractérise le manquement à une obligation essentielle du bail. Elle rappelle que, conformément aux dispositions des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, un tel manquement justifie la validation du congé et l'expulsion du preneur.

Dès lors, la cour juge que le preneur défaillant ne peut prétendre à une indemnité d'éviction. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de commencement des travaux par le bailleur après l'éviction du preneur pour cause de démolition et de reconstruction. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction intégrale et rejeté sa nouvelle demande d'expulsion pour non-paiement des loyers.

L'appelant soutenait, d'une part, qu'une nouvelle demande d'expulsion pour un motif distinct demeurait recevable et, d'autre part, que l'obligation de commencer les travaux dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de la loi 49-16 était suspendue en raison de l'impossibilité matérielle de démolir l'immeuble. La cour écarte la demande d'expulsion en relevant qu'elle est devenue sans objet dès lors que le preneur avait déjà quitté les lieux en exécution d'une précédente décision.

Elle ajoute que la mise en demeure, qui ne visait que le paiement des loyers, ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16 pour fonder une telle demande. S'agissant de l'indemnité d'éviction, la cour retient que le bailleur, qui reconnaît ne pas avoir commencé les travaux dans le délai de deux mois suivant l'éviction, ne rapporte pas la preuve que ce retard serait dû à une cause qui lui est étrangère.

La simple allégation de l'existence d'autres procédures d'éviction en cours, sans démonstration de leur impact contraignant, ne suffit pas à caractériser une telle cause. Dès lors, le preneur est bien fondé à réclamer l'indemnité intégrale en application de l'article 10 de la loi précitée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conséquences procédurales du défaut de paiement des frais d'expertise en première instance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que ce dernier n'avait pas consigné lesdits frais.

La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel lui permet de statuer au fond nonobstant cette défaillance procédurale initiale, rendant le moyen soulevé à ce titre sans objet. Sur le fond, elle constate que le motif de l'éviction, à savoir l'état de péril de l'immeuble, est établi par le rapport d'expertise.

Usant de son pouvoir d'appréciation et se fondant sur les conclusions de l'expert, la cour évalue l'indemnité due au preneur en considération de la perte du droit au bail, des éléments corporels et incorporels du fonds et du préjudice résultant de l'éviction. Elle précise que cette indemnité n'est due qu'en cas de privation du preneur de son droit de retour dans les lieux.

En conséquence, la cour infirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré la demande irrecevable et, statuant à nouveau, fixe le montant de l'indemnité d'éviction conditionnelle, confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des composantes du fonds de commerce en l'absence de déclarations fiscales complètes. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité à un montant supérieur à celui préconisé par les expertises judiciaires.

L'appelant principal, le bailleur, sollicitait la réduction de l'indemnité au montant de l'expertise, tandis que l'appelant incident, le preneur, en demandait la majoration en arguant du caractère non sérieux du motif de reprise. La cour rappelle d'abord qu'elle n'est pas liée par les conclusions des experts et dispose d'un pouvoir souverain pour déterminer le montant du dédommagement.

Surtout, la cour retient que l'évaluation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, doit se fonder sur les déclarations fiscales, mais que l'absence de déclarations pour les quatre dernières années n'interdit pas l'allocation d'une indemnité à ce titre, le juge pouvant la fixer en considération des autres éléments du dossier. Procédant à une nouvelle ventilation des différents postes de préjudice, la cour évalue distinctement le droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, rejette l'appel incident et, faisant partiellement droit à l'appel principal, réduit le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction et sur la validité d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé mais déclaré la demande reconventionnelle du preneur irrecevable pour défaut de paiement des frais de justice.

L'appelant soulevait la nullité du rapport d'expertise pour violation du principe du contradictoire et le caractère erroné de l'irrecevabilité de sa demande. La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel, conjugué à la régularisation des frais en appel, rend la demande reconventionnelle recevable.

Elle écarte ensuite le moyen tiré de la nullité de l'expertise, considérant que l'expert a accompli les diligences nécessaires à l'information des parties au sens de l'article 63 du code de procédure civile. Usant de son pouvoir d'appréciation, la cour juge cependant le montant de l'indemnité d'éviction fixé par l'expert insuffisant et le réévalue en portant la base de calcul de la perte du droit au bail de trente-six à soixante mois de loyer.

La cour infirme donc le jugement sur la recevabilité de la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau, fixe le montant de l'indemnité due au preneur, confirmant pour le surplus la validation du congé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du jugement et les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soulevait la nullité du jugement pour vice de forme, tiré de l'absence de signature sur la copie signifiée, ainsi que la sous-évaluation de l'indemnité. La cour écarte le moyen de nullité en rappelant que seule la minute du jugement conservée au greffe doit être signée, et non la copie notifiée aux parties.

Sur le fond, elle juge l'expertise objective et retient que l'indemnisation de la clientèle et de l'achalandage est subordonnée, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16, à la production des déclarations fiscales des quatre dernières années, que le preneur n'a pas fournies. La cour précise en outre que les éléments matériels tels que les équipements et marchandises, que le preneur emporte lors de son départ, n'entrent pas dans le calcul de l'indemnité due par le bailleur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les critères d'appréciation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion tout en allouant au preneur une indemnité provisionnelle déterminée par expertise.

L'appelant soutenait que l'expert avait sous-évalué l'indemnité en ne tenant pas compte de l'ancienneté réelle de son occupation ni de la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour écarte ce moyen en rappelant que l'indemnisation en la matière est régie par les dispositions spécifiques de l'article 13 de la loi n° 49-16.

Elle retient que l'expert a correctement fondé son évaluation sur les éléments pertinents produits, à savoir le contrat de bail pour la durée de la location et les déclarations fiscales pour la valeur des éléments incorporels. En l'absence de toute pièce probante contraire apportée par l'appelant, la cour juge la contestation de l'expertise non fondée et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation de ses différentes composantes. Le tribunal de commerce, tout en validant le congé pour reprise, avait substantiellement réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire, en minorant notamment la valeur du droit au bail et la compensation pour perte de clientèle.

Le preneur appelant contestait cette minoration, soutenant que le premier juge avait arbitrairement écarté les conclusions motivées de l'expertise. La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères légaux, notamment ceux prévus par l'article 7 de la loi 49-16, pour évaluer les différents éléments du fonds de commerce.

Elle juge que pour un bail d'une durée supérieure à quarante ans, l'évaluation du droit au bail doit tenir compte de la valeur locative réelle et d'un coefficient multiplicateur adéquat, et que la compensation pour perte de clientèle ne saurait être limitée à une seule année de bénéfices. La cour ajoute que la preuve des améliorations apportées au local peut résulter de la seule constatation visuelle de l'expert, sans qu'il soit nécessaire de produire des factures.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction pour le porter au niveau de l'évaluation expertale et le confirme pour le surplus.