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Expulsion du local

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine les conséquences d'un aveu judiciaire sur la qualification de l'action. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif qu'une relation locative était établie entre les parties.

L'appelant soutenait que l'occupation ne portait que sur une partie des lieux et que la relation locative, circonscrite à un autre local, ne pouvait faire obstacle à l'expulsion du local occupé illicitement. La cour d'appel de commerce, après avoir ordonné une mesure d'instruction, relève que l'appelant a lui-même déclaré au cours d'une audience de recherche que l'occupation des lieux par l'intimé procédait d'un accord locatif.

La cour retient que cette déclaration constitue un aveu judiciaire qui fait pleine foi contre son auteur. Dès lors, l'existence d'une relation contractuelle, reconnue par le demandeur à l'expulsion, rendait l'action fondée sur l'occupation sans droit ni titre nécessairement infondée, peu important le périmètre exact du bail.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de la double qualité de gérant et de copropriétaire du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'ensemble des demandes du bailleur du fonds, incluant l'expulsion, en raison du défaut de paiement des redevances.

L'appelant contestait son expulsion au motif qu'il était lui-même devenu propriétaire d'une partie du fonds. La cour, après avoir reconstitué la chaîne des cessions, retient que l'appelant est effectivement propriétaire d'un tiers du fonds de commerce.

Elle juge que si le défaut de paiement des redevances justifie la résiliation du contrat de gérance, la qualité de copropriétaire de l'appelant fait obstacle à son éviction, la fin du contrat le ramenant à son simple statut d'indivisaire. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, écarte la demande d'expulsion, réduit le montant des redevances dues à proportion des droits de l'intimé, et confirme la résiliation du contrat de gérance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevables des demandes en résiliation d'un contrat de partenariat et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une clause de dénonciation unilatérale. Le tribunal de commerce avait rejeté ces chefs de demande en la forme. L'appelante soutenait que la résiliation était valablement acquise par le seul effet de la clause contractuelle, dès lors qu'elle avait respecté le préavis convenu. La cour rappelle qu'en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, le contrat constitue la loi des parties. Elle constate que la demanderesse a notifié à son cocontractant sa volonté de mettre fin au contrat et a respecté le préavis de trois mois qui y était stipulé. Dès lors, la résiliation est effective et la demande d'expulsion est fondée, l'action en justice ayant été introduite après l'expiration de ce délai. La cour infirme par conséquent le jugement entrepris sur ce point et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du contrat et ordonne l'expulsion de l'associé exploitant.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, qu'un co-indivisaire d'un fonds de commerce justifiait de son droit de propriété sur une quote-part de 50 % en vertu d'un acte de cession et qu'il n'était pas prouvé qu'il ait ultérieurement cédé sa part, une cour d'appel en déduit exactement que les cessions successives de l'autre quote-part par l'autre co-indivisaire sont sans effet sur son droit et qu'il est fondé à demander l'expulsion des occupants sans droit ni titre. Justifie également sa décision la cour qui, pour écarter le moyen tiré du défaut de qualité à défendre des occupants, se fonde sur un procès-verbal de constat d'huissier établissant leur présence dans les lieux, cet acte faisant foi jusqu'à inscription de faux.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour condamner le preneur au paiement des arriérés de loyers et prononcer son expulsion, écarte la preuve testimoniale du paiement offerte par ce dernier. Ayant relevé que le montant total des loyers réclamés excédait la somme de 10.000 dirhams, elle en déduit exactement, en application de l'article 443 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, que la preuve de l'extinction de l'obligation de paiement ne pouvait être rapportée que par écrit.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion de deux occupants de locaux commerciaux connexes, retient, d'une part, que l'action unique intentée par le propriétaire est recevable dès lors qu'elle vise un même but, à savoir la reprise de son bien couvert par un titre unique. D'autre part, elle énonce à bon droit que le contrat de bail constitue un acte juridique dont la preuve, qui incombe à celui qui s'en prévaut, ne peut être rapportée par des attestations administratives qui n'émanent pas du propriétaire et ne lui sont donc pas opposables.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui qualifie une convention de contrat de gérance libre sans caractériser l'existence du fonds de commerce, objet dudit contrat. Manque ainsi de base légale la décision qui, pour retenir une telle qualification, se fonde sur l'occupation des lieux par l'exploitant sans vérifier, au regard des éléments de preuve versés aux débats, si le contrat portait sur un fonds de commerce constitué ou sur de simples locaux vides.

Il résulte de l'article 380 du Dahir des obligations et des contrats que la prescription ne court pas contre le créancier qui se trouve dans l'impossibilité d'agir. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui déclare une créance de loyers prescrite pour une partie de la période réclamée, au motif du retard du bailleur à en poursuivre le paiement, alors que ce dernier se trouvait dans l'impossibilité de réclamer lesdits loyers en raison d'un litige en cours portant sur la reconnaissance de la qualité même de locataire du débiteur.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en résiliation de bail et en expulsion formée par le bailleur contre le locataire initial, retient que la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, est un droit reconnu au preneur. Ayant constaté que le bailleur avait été informé de cette cession, elle en déduit à bon droit que celle-ci lui est opposable, peu important les moyens par lesquels il en a eu connaissance.

Par conséquent, le bailleur ne peut plus agir contre le locataire cédant et n'est pas fondé à contester l'existence même du fonds de commerce pour échapper aux effets de la cession.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'appel qui, pour valider un congé pour reprise aux fins d'habitation personnelle, omet de répondre au moyen du locataire soutenant que le bailleur ne remplissait pas la condition de propriété de l'immeuble pour une durée de trois ans au moins avant la demande de reprise, telle qu'exigée par l'article 16 du dahir du 24 mai 1955.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, retient que le dépôt des loyers impayés effectué après l'expiration du délai imparti par la mise en demeure ne peut purger la demeure. En effet, pour faire échec aux effets de la mise en demeure visant la résiliation, le paiement ou l'offre réelle de paiement doit intervenir à l'intérieur du délai qu'elle fixe, le dépôt tardif à la caisse du tribunal, s'il est libératoire de la dette, demeurant sans effet sur la caractérisation de la demeure du preneur justifiant la résiliation.

Ayant constaté que le preneur, destinataire d'une mise en demeure de payer les arriérés de loyer dans un délai imparti, n'avait effectué qu'un paiement partiel après l'expiration de ce délai, une cour d'appel retient à bon droit que la défaillance du preneur est établie, justifiant son expulsion. Est irrecevable comme nouveau le moyen fondé sur la maladie du preneur comme constituant un cas de force majeure, dès lors qu'il est soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.

Viole l'article 152 du Code de procédure civile la cour d'appel qui confirme une ordonnance d'expulsion rendue en référé, alors que l'existence d'une contestation sérieuse soulevée par le locataire quant à la régularité de la notification du commandement de payer et d'éviction a pour effet de priver le juge des référés du pouvoir de statuer au fond sur la demande.

Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, sur le seul appel du preneur, rectifie une erreur substantielle affectant l'adresse du local visé dans le congé, dès lors que cette rectification, sollicitée par le bailleur intimé par voie de conclusions réformatives, aggrave la situation de l'appelant. En effet, l'erreur qui entache un acte juridique tel que le congé, régi par le dahir du 24 mai 1955, ne peut être réparée par une simple demande en rectification devant la juridiction d'appel.

En statuant ainsi, la cour d'appel viole le principe selon lequel nul ne peut être lésé par son propre appel.

La qualité du bailleur pour délivrer un congé pour non-paiement de loyers en matière de bail commercial s'apprécie au regard du contrat de bail liant les parties. Dès lors, approuve sa décision la cour d'appel qui, après avoir constaté l'existence d'un contrat de bail écrit, en déduit que le bailleur avait qualité pour agir en résiliation, sans avoir à rechercher s'il était propriétaire des lieux, et écarte les allégations des locataires relatives à une rupture antérieure du contrat faute de preuve.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour évaluer le préjudice subi par un preneur privé de la jouissance paisible du local loué, se borne à lui allouer une indemnité qu'elle estime souverainement adéquate. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du preneur qui demandait spécifiquement la liquidation d'une astreinte précédemment ordonnée à l'encontre du bailleur, ni motiver son refus d'ordonner une expertise judiciaire sollicitée pour chiffrer l'entier préjudice commercial, notamment au vu des éléments de preuve produits, la cour d'appel ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle.

Ayant constaté qu'un local commercial relève des biens collectifs dont l'exploitation est accordée par une autorisation administrative émanant de l'autorité compétente, une cour d'appel retient à bon droit que l'occupant ne peut se prévaloir d'un bail verbal qui lui aurait été consenti par le précédent bénéficiaire pour s'opposer à l'action en expulsion du nouveau titulaire de l'autorisation. En l'absence d'une autorisation d'exploitation qui lui est propre ou d'un agrément de l'autorité concédante, l'occupant se trouve en situation d'occupation sans droit ni titre, justifiant ainsi son expulsion du local.

Aux termes de l'article 255 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le débiteur est en demeure lorsqu'à l'expiration du terme fixé par la mise en demeure, il n'a pas exécuté son obligation. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur, retient que ce dernier est en demeure après avoir constaté que l'offre de paiement et la consignation des loyers réclamés ont été effectuées après l'expiration du délai de quinze jours qui lui était imparti par la mise en demeure.

La contestation relative à l'exactitude de l'adresse du bailleur mentionnée dans ladite mise en demeure est sans incidence sur la validité de la décision, dès lors que l'offre de paiement a été présentée hors délai.

Ayant souverainement retenu, sur la base des témoignages produits, que les transformations apportées au local loué, qui fondaient la demande de résiliation du bail, n'étaient pas le fait du preneur mais celui du bailleur originel, auteur des demandeurs à la résiliation, une cour d'appel justifie légalement sa décision de rejeter ladite demande. En effet, la preuve de l'implication du bailleur lui-même dans les modifications litigieuses peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoignages, dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour ordonner la réintégration d'un preneur évincé, se fonde sur un précédent arrêt d'appel ayant annulé le congé et ordonné la restitution des parties en leur état antérieur. Une telle décision judiciaire constitue un acte officiel qui, en vertu des articles 417 et 418 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, fait foi de son contenu jusqu'à inscription de faux.

Elle est par conséquent opposable tant au bailleur qu'au nouveau locataire, dont le bail, conclu après l'éviction, ne peut faire obstacle à la réintégration du preneur initial.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve, retient, pour fixer le montant d'un loyer, la déposition d'un témoin jugée claire et fondée sur sa connaissance directe des faits, tout en écartant par une motivation suffisante les témoignages contraires jugés incertains. Est par ailleurs irrecevable le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, dès lors qu'il est mélangé de fait et de droit et tend à soumettre à son examen des éléments non débattus devant les juges du fond.

Ayant souverainement constaté, au vu des termes clairs d'un contrat intitulé « contrat de gérance libre d'un fonds de commerce », que les parties avaient convenu que le gérant n'était pas un locataire mais un « gérant aux bénéfices », une cour d'appel en déduit exactement la nature de leur relation contractuelle et le bien-fondé de la demande en paiement de la quote-part des bénéfices convenue. Est par ailleurs irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen invoquant pour la première fois devant la Cour de cassation la nullité dudit contrat pour défaut de publicité.

Ayant relevé que la cassation et le renvoi d'un arrêt ont pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant que ledit arrêt ne soit rendu, une cour d'appel en déduit exactement qu'un nouveau contrat de bail, consenti par le bailleur en exécution de l'arrêt d'expulsion ultérieurement cassé, ne produit aucun effet à l'égard du locataire initial qui n'y était pas partie. Un tel contrat lui est inopposable en application du principe de l'effet relatif des conventions, justifiant ainsi l'annulation du jugement de première instance ayant refusé la remise en état des lieux et la réintégration du locataire.

Ayant constaté que le preneur avait, dans sa déclaration à l'administration fiscale, mentionné un montant de loyer supérieur à celui stipulé dans le contrat de bail, une cour d'appel en déduit souverainement, sans être tenue d'ordonner une expertise, que cette déclaration vaut aveu et fixe le loyer dû à ce montant. Par ailleurs, c'est à bon droit qu'elle déclare irrecevable le moyen tiré de la violation des dispositions du Code de commerce relatives aux procédures collectives, dès lors que le preneur, en sa qualité de débiteur de la société en liquidation, n'a pas qualité pour se prévaloir de règles édictées dans l'intérêt de cette dernière et de ses créanciers.

Justifie également sa décision la cour d'appel qui, saisie d'une action en paiement d'arriérés de loyers, fait une exacte application de la prescription quinquennale.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, se fonde sur les résultats d'une enquête testimoniale. Ayant souverainement apprécié les dépositions et constaté que la preuve de l'imputabilité au preneur des travaux litigieux n'était pas rapportée, elle en déduit légalement que le congé, fondé sur un motif non établi, doit être annulé, sans être tenue de répondre à d'autres moyens de preuve devenus inopérants.

Ayant souverainement constaté que le preneur avait réglé les loyers réclamés plus de deux mois après avoir reçu la mise en demeure lui impartissant un délai de quinze jours, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le preneur est en état de manquement. Elle en déduit légalement que ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens des dispositions de l'article 11 du Dahir du 24 mai 1955, justifiant la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur des locaux, sans droit à une indemnité d'éviction.

Il résulte de l’article 694 du Dahir sur les obligations et contrats qu’en cas de cession du bien loué, le nouveau propriétaire est substitué à l’ancien dans tous ses droits et obligations découlant du bail en cours. Encourt la cassation l’arrêt qui déclare recevable l’action en paiement de loyers et en expulsion intentée par le bailleur initial, alors qu’il est établi que la propriété du bien a été transférée à un tiers avant l’introduction de l’instance, ce dont il se déduit que le preneur a qualité et intérêt à contester la qualité à agir de son bailleur d’origine.

En application de l’article 89 du Code de procédure civile, le juge peut écarter une demande d’inscription de faux s’il estime que le document contesté est sans incidence sur la solution du litige. Par conséquent, une cour d’appel qui, après avoir établi sur la base de plusieurs éléments de preuve l’existence d’une relation locative commerciale et l’occupation légale des lieux, écarte une demande d’inscription de faux visant le contrat de bail, ne viole pas la loi, dès lors qu’elle motive sa décision par le fait que la preuve de l’occupation légale est rapportée par d’autres moyens rendant l’examen de l’incident de faux sans utilité.

Ayant constaté l’absence, dans le contrat de bail, d’une clause spécifiant l’activité commerciale à exercer dans les lieux loués, une cour d’appel en déduit exactement que la demande de résiliation fondée sur un changement d’activité est non fondée. En effet, selon les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 49-16, pour qu’un changement d’activité puisse être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles, il doit exister un accord préalable des parties sur une destination précise des lieux.

Ayant constaté que le contrat de bail commercial avait été conclu par le mandataire du bailleur, créant ainsi une apparence de mandat durable, une cour d’appel en déduit à bon droit que le paiement des loyers effectué de bonne foi par le preneur entre les mains de ce mandataire est libératoire. Il importe peu que le mandat ait pris fin, dès lors que le preneur n’a pas été informé de sa révocation et n’était pas tenu de vérifier la persistance des pouvoirs du mandataire.

Au décès du bailleur, ses héritiers acquièrent de plein droit la qualité de bailleur. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’une mise en demeure de payer avait été adressée à la locataire par les héritiers, retient l’état de défaut de paiement justifiant la résiliation du bail et l’expulsion, au motif que la locataire ne pouvait se contenter de contester la qualité des héritiers pour se soustraire à son obligation et qu’il lui appartenait, pour éviter le défaut et prouver sa bonne foi, de procéder à une offre réelle de paiement.

Ayant relevé qu’un congé visant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avait été délivré au preneur sous l’empire du dahir du 24 mai 1955 et que l’action en validation de ce congé avait été introduite après l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, c’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de cette loi pour introduire ladite action ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi. En effet, les dispositions de cet article relatives au point de départ du délai ne sauraient s’appliquer avec un effet rétroactif à une situation née avant leur promulgation.

Ayant constaté que l’offre de paiement des loyers dus par le preneur à bail commercial et leur consignation avaient été réalisées après l’expiration du délai de quinze jours fixé par la mise en demeure, une cour d’appel en déduit à bon droit que le manquement du preneur à son obligation de paiement est caractérisé, justifiant la résiliation du bail. Ne constitue pas une offre de paiement effective, susceptible de faire échec à la mise en demeure, la seule obtention d’une ordonnance autorisant cette offre, cette démarche ne constituant qu’un acte préparatoire et non l’offre réelle elle-même qui doit intervenir dans le délai légal.

En l’absence de clause contractuelle précisant les modalités de paiement du loyer, la preuve de l’extinction de l’obligation du preneur peut être rapportée par tous moyens. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, s’appuyant sur une expertise judiciaire, retient que les virements bancaires effectués au profit du bailleur, dont les montants correspondent aux loyers dus et qui sont inscrits dans la comptabilité régulièrement tenue par le preneur, constituent une preuve suffisante du paiement.

Il incombe au bailleur, qui allègue que ces paiements concernent d’autres transactions commerciales, d’en rapporter la preuve.

Pour apprécier si l’offre de paiement des loyers arriérés par un preneur est intervenue dans le délai légal imparti par une mise en demeure, une cour d’appel retient à bon droit que la date à prendre en considération n’est pas celle de la lettre expédiée par l’avocat du preneur, mais celle du refus effectif de l’offre par le conseil du bailleur. Ayant ainsi souverainement constaté que cette date de refus était postérieure à l’expiration du délai, elle en déduit justement que la défaillance du preneur est établie, justifiant la résiliation du bail et son expulsion.

Il résulte de l’article 28 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, que le bailleur qui omet de consigner l’indemnité d’éviction dans le délai de trois mois suivant la date à laquelle la décision d’expulsion devient exécutoire est réputé avoir renoncé à son exécution. Un tel jugement devient dès lors sans effet, et la relation locative se poursuit.

Par conséquent, une cour d’appel justifie légalement sa décision lorsqu’elle constate que le bailleur n’a pas exécuté dans le délai légal un premier jugement prononçant l’expulsion moyennant indemnité, et qu’elle prononce ultérieurement la résiliation du bail et l’expulsion du preneur pour un défaut de paiement des loyers.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que l’éviction d’un preneur à bail commercial, ordonnée en référé en raison de l’état de péril de l’immeuble, ne le prive pas de son droit à une indemnité pour la perte de son fonds de commerce, prévu par le dahir du 24 mai 1955. En effet, le recours à la procédure d’urgence pour parer à un danger imminent ne saurait permettre au bailleur de se soustraire à ses obligations légales en cas de non-réinstallation du preneur dans les lieux reconstruits.

Par ailleurs, les juges du fond apprécient souverainement, sur la base des éléments qui leur sont soumis et notamment d’un rapport d’expertise qu’ils estiment complet, le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur, sans être tenus d’ordonner une contre-expertise.

Il résulte de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage commercial que les parties ne peuvent convenir d’une augmentation de loyer pendant une période inférieure à trois ans à compter de la date de conclusion du bail ou de la dernière révision. Par conséquent, approuve sa décision la cour d’appel qui, constatant qu’une clause du bail prévoyait une augmentation automatique du loyer avant l’expiration de ce délai, en a exactement déduit la nullité de ladite clause comme étant contraire à des dispositions légales impératives.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial occupait le local depuis plus de deux ans, une cour d’appel en déduit exactement que ce dernier a acquis le droit au renouvellement de son bail protégé par les dispositions d’ordre public du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle écarte à bon droit l’application d’une clause contractuelle par laquelle le preneur avait renoncé à toute indemnité d’éviction, une telle stipulation étant nulle et de nul effet en application de l’article 36 du même dahir, qui déroge au principe de la force obligatoire des contrats.

Pour qualifier un contrat, les juges du fond doivent rechercher la commune intention des parties au-delà de la dénomination donnée à l'acte. Ayant souverainement constaté que le preneur avait pris possession d'un fonds de commerce préexistant, entièrement équipé et doté d'une licence d'exploitation, et qu'il s'était engagé, par un acte distinct, à assumer personnellement les frais de personnel et la responsabilité de la qualité des prestations fournies à la clientèle, ce qui correspond aux obligations du gérant-libre prévues par l'article 152 du Code de commerce, une cour d'appel en déduit à bon droit que le contrat, bien qu'intitulé « bail », constitue une gérance libre et non un bail commercial.

Viole le principe de non-rétroactivité des lois la cour d'appel qui déclare irrecevable l'action du bailleur en validation d'un congé pour reconstruction, au motif qu'elle a été introduite après l'expiration du délai de forclusion de six mois institué par l'article 26 de la loi n° 49-16, alors que le congé avait été notifié et les procédures préalables engagées sous l'empire du Dahir du 24 mai 1955, lequel ne prévoyait aucun délai pour l'introduction d'une telle action. Les effets juridiques des actes accomplis sous le régime de la loi ancienne ne sauraient être remis en cause par les dispositions nouvelles.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité du bailleur qui n'a pas notifié au créancier inscrit sur le fonds de commerce l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. En effet, il résulte de l'article 29 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que l'obligation du bailleur de notifier sa demande aux créanciers inscrits revêt un caractère général et s'applique à toute cause de résiliation du bail, qu'elle soit fondée sur la volonté du bailleur de reprendre le local ou, comme en l'espèce, sur une faute du preneur.

Cette formalité, également prévue par l'article 112 du Code de commerce, a pour but de permettre aux créanciers de préserver leurs droits sur le fonds de commerce. En manquant à cette obligation, le bailleur engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 77 du Dahir des obligations et des contrats.

Il résulte des articles 15 et 44 de la loi n° 81-03 organisant la profession d'huissier de justice que si l'huissier peut déléguer à un clerc assermenté la réalisation d'une signification, c'est à la condition qu'il signe préalablement l'original des actes dont la notification est ainsi confiée. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt qui, pour valider une mise en demeure signifiée par un clerc, se fonde sur un procès-verbal dressé postérieurement par l'huissier attestant de cette remise, sans vérifier si l'original de l'acte portait bien la signature de l'huissier, formalité substantielle dont l'omission entraîne la nullité de l'acte de notification.

Ayant constaté que le jugement de première instance, sur lequel le preneur se fondait pour justifier un paiement partiel du loyer, avait été infirmé par une décision d'appel ultérieure, une cour d'appel en déduit exactement que la justification avancée par le preneur n'avait plus de fondement juridique. En conséquence, elle retient à bon droit que le preneur était en défaut de paiement pour n'avoir pas réglé l'intégralité des loyers réclamés et que son manquement justifiait la résiliation du bail et son expulsion.

Une cour d'appel retient à bon droit que la notification d'un congé pour défaut de paiement, adressée collectivement aux héritiers du preneur en leur qualité de successeurs universels, est valable bien que délivrée à un seul d'entre eux, dès lors que l'objectif de la notification est atteint, ce que démontre l'introduction ultérieure par l'ensemble des héritiers d'une procédure de conciliation. Elle écarte à juste titre le moyen tiré de l'irrégularité formelle d'une demande additionnelle, les exigences de l'article 32 du Code de procédure civile ne visant que l'acte introductif d'instance.

Enfin, elle justifie légalement sa décision de prononcer la résiliation du bail en retenant que la preuve d'une offre réelle de paiement, requise par l'article 275 du Dahir sur les obligations et contrats pour écarter la mise en demeure, n'est pas rapportée par les preneurs.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce a rejeté la tierce opposition formée par une société à l’encontre d’une décision condamnant son gérant, à titre personnel, au paiement de loyers. La Cour a rappelé le principe de l’autonomie de la personne morale et de la séparation des patrimoines, en vertu duquel une condamnation pécuniaire prononcée exclusivement à l’encontre du dirigeant en sa qualité de personne physique est sans incidence sur les droits et le patrimoine de la société. En application du principe de l’effet relatif des jugements, la juridiction d’appel a estimé que la société ne démontrait pas l’existence d’un préjudice direct résultant de cette décision, dès lors que son propre titre locatif demeurait opposable et que ses biens ne pouvaient faire l’objet d’une exécution. Par conséquent, les conditions de recevabilité de la tierce opposition, qui exigent la démonstration d’une atteinte aux droits du tiers opposant, n’étaient pas réunies.

Infirmant partiellement un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge qu’une demande en expulsion d’un local commercial inclut implicitement mais nécessairement une demande en résiliation du contrat, même si cette dernière n’est pas formulée expressément. La cour retient que l’aveu judiciaire fait par une partie dans une instance pénale antérieure, reconnaissant sa qualité de simple gérant rémunéré à la commission et non de locataire, lui est opposable dans l’instance commerciale et fait obstacle à ce qu’elle puisse revendiquer un bail. Par conséquent, le manquement de l’occupant à son obligation de reverser aux propriétaires leur quote-part des bénéfices constitue une inexécution contractuelle justifiant la résiliation du contrat et son expulsion. En l’absence de contrat écrit ou de preuve d’un usage commercial contraire, il appartient au juge de déterminer souverainement la clef de répartition des bénéfices, la cour estimant qu’une division par moitié est conforme au droit et à l’équité. La demande en restitution de marchandises est en revanche rejetée, faute de preuve de leur existence et de leur appropriation par l’expulsé.

Confirmant une décision du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce a qualifié de contrat de tontine, et non de bail commercial, une convention verbale portant sur un local commercial. Pour ce faire, les juges du fond ont retenu que l’aveu de l’exploitant d’avoir reçu les lieux déjà pourvus du matériel nécessaire à l’activité constitue une présomption déterminante de l’existence d’un fonds de commerce préexistant, objet du contrat de tontine. Une telle qualification a pour effet d’écarter l’application du statut des baux commerciaux, et ce, nonobstant l’absence des formalités de publicité prévues par le Code de commerce. Par ailleurs, la Cour a rappelé qu’en application de l’article 682 du Dahir des obligations et des contrats, le propriétaire du fonds n’est pas tenu d’indemniser le gérant pour les travaux de simple embellissement et de décoration, lesquels demeurent à la charge de celui qui les a engagés.

Infirmant un jugement du Tribunal de commerce qui avait rejeté une demande au motif de l’impossibilité d’exécuter une expertise, la Cour d’appel de commerce rappelle son devoir de compléter l’instruction en ordonnant une nouvelle mesure. Elle juge que cette expertise est réputée contradictoire dès lors que la partie qui conteste la régularité de sa convocation ne démontre aucun grief en résultant, en application du principe « pas de nullité sans grief ». Sur le fond, la Cour retient que l’associé-gérant qui cesse l’exploitation et se soustrait à son obligation de reddition des comptes commet une rupture unilatérale du contrat de société. Une telle rupture fautive emporte la dissolution de la société et la remise des parties en leur état antérieur au contrat. En conséquence, le gérant est tenu de restituer l’intégralité du capital social apporté, sauf à prouver sa perte par force majeure, et de verser à son associé la quote-part des bénéfices réalisés, tout en procédant à l’éviction des lieux.

Saisie d’un litige relatif à l’inexécution d’un contrat de gérance libre, la Cour d’appel de commerce de Marrakech, infirmant partiellement un jugement du Tribunal de commerce, rappelle que le défaut de paiement des redevances par le gérant, dûment constaté par une mise en demeure restée infructueuse, constitue un manquement contractuel justifiant la résiliation judiciaire du contrat et l’expulsion du preneur sur le fondement du droit commun des obligations. La Cour écarte par ailleurs les moyens tirés du défaut de qualité du donneur, qui n’était pas propriétaire des murs, ainsi que de l’existence de plaintes pénales pour faux et escroquerie à l’encontre de ce dernier. Elle juge en effet que la simple déposition d’une plainte, en l’absence de preuve de la mise en mouvement de l’action publique, ne saurait ni paralyser l’instance commerciale par un sursis à statuer, ni affecter la force obligatoire des engagements contractuels. Enfin, elle confirme le rejet de la demande en remboursement des charges locatives, telles que les consommations d’eau et d’électricité, lorsque le bailleur ne rapporte pas la preuve de leur acquittement préalable auprès des organismes fournisseurs.