Au décès du bailleur, ses héritiers acquièrent de plein droit la qualité de bailleur. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’une mise en demeure de payer avait été adressée à la locataire par les héritiers, retient l’état de défaut de paiement justifiant la résiliation du bail et l’expulsion, au motif que la locataire ne pouvait se contenter de contester la qualité des héritiers pour se soustraire à son obligation et qu’il lui appartenait, pour éviter le défaut et prouver sa bonne foi, de procéder à une offre réelle de paiement.

Cour de cassation, Chambre commerciale (Section II), Arrêt n° 583/2, en date du 11/11/2021, Dossier commercial n° 1753/3/2/2019

Vu le pourvoi en cassation formé le 31/07/2019 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Abdelrahim Lekhantar (R.), en cassation de l’arrêt n° 5775 rendu le 05/12/2018 sous le numéro de dossier 2018/8206/5112 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 28/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 11/11/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohamed Ouazzani Taybi, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que les héritiers de Mohamed (W.) ben El Bachir ont saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête exposant qu’ils sont propriétaires indivis de l’immeuble sis à (…), dans lequel la défenderesse Fatiha (S.) (la demanderesse au pourvoi) leur loue un local commercial exploité en tant que crèmerie, situé au rez-de-chaussée, pour un loyer mensuel de 800 dirhams ; mais qu’elle a cessé de payer les loyers du 01/05/2016 à la fin janvier 2018, pour un montant total dû de 16 800 dirhams, bien qu’ayant reçu une mise en demeure en date du 30/01/2018, ce qui établit sa situation de défaillance ; sollicitant la validation de la mise en demeure et l’expulsion de la défenderesse des lieux, elle et quiconque se trouvant de son chef, ainsi que sa condamnation à leur payer la somme de 16 800 dirhams au titre des loyers pour la période susmentionnée ; après réponse et réplique, le jugement a été rendu, condamnant la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 16 800 dirhams au titre des loyers dus pour la période du 01/05/2016 à fin janvier 2018, et ordonnant son expulsion, elle et quiconque se trouvant de son chef, du local sis à (…) … et rejetant le surplus des demandes ; ce jugement a été confirmé en appel par l’arrêt objet du présent pourvoi.

Sur les premier et deuxième moyens de cassation, réunis.

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l’arrêt de la violation d’une règle de procédure d’ordre public, de la violation de l’article 43 de la loi n° 49-16, et du défaut de base légale, au motif que la qualité de bailleur et l’existence de la relation locative n’ont pas été établies ; la demanderesse au pourvoi soutient en effet qu’elle n’avait aucune relation avec les défendeurs au pourvoi, car elle a acheté le fonds de commerce exploité dans le local litigieux au locataire initial, Abderrahmane (B.), par acte sous seing privé en date du 23 mars 2004 ; qu’après la publicité dudit acte et la création de son propre registre de commerce, elle a continué de payer les loyers à un dénommé Hafid (W.) en sa qualité de mandataire des propriétaires, contre des reçus dont elle a produit certains exemplaires ; qu’elle ne connaît pas les auteurs de la mise en demeure, parmi lesquels ne figure pas Abdelhafid (W.) ; qu’elle a été surprise de les voir engager une action en expulsion à son encontre sans l’avoir préalablement informée de leur qualité ni de la révocation de leur mandataire ; qu’elle a soutenu devant les juges du premier et du second degré leur défaut de qualité pour lui réclamer le paiement des loyers et son expulsion, et que la production par eux d’un certificat de propriété en tant qu’héritiers de l’immeuble ne prouve pas leur qualité de bailleurs ; qu’elle ne connaît pas leurs noms et paie régulièrement le loyer à leur mandataire Abdelhafid (W.) ; et que l’arrêt attaqué, en n’ayant pas pris cela en considération alors que la qualité pour agir est d’ordre public, a violé une règle de procédure, ce qui doit entraîner son annulation ; de même, la cour d’appel n’ayant pas ordonné une mesure d’instruction et n’ayant pas convoqué ledit mandataire des héritiers pour vérifier s’il avait perçu les loyers, sa décision est dénuée de base légale, ce qui justifie sa cassation.

Mais attendu que la cour d’appel, auteure de l’arrêt attaqué, ayant constaté que la relation locative qui existait entre le de cujus des défendeurs au pourvoi et le locataire du local litigieux a été transmise à la demanderesse au pourvoi par l’acquisition du fonds de commerce, et que le décès du propriétaire de l’immeuble a eu pour effet de conférer à ses héritiers la qualité de bailleurs, et que la réception par la demanderesse au pourvoi de la mise en demeure de payer les loyers qui lui a été adressée par ces derniers n’est pas contestée, a rejeté à bon droit sa contestation de leur qualité en se fondant sur ce qui précède et a répondu à l’argument tiré du paiement antérieur des loyers à leur mandataire en énonçant que « les auteurs de la mise en demeure sont les héritiers susmentionnés, parmi lesquels se trouve la personne qui percevait d’elle les loyers, et qu’il aurait été préférable de procéder à une offre réelle au conseil de la partie intimée afin de s’acquitter de sa dette, de prouver sa bonne foi et d’éviter de tomber en état de demeure, lequel constitue un motif grave et légitime justifiant l’expulsion, au lieu d’invoquer le défaut de qualité des intimés sans excuse légale valable avant l’expiration du délai légal, par tous les moyens de droit qui lui sont accordés conformément à l’article 26 de la loi 49-16 … » ; il s’agit là d’une motivation pertinente par laquelle elle a mis en évidence que la demanderesse au pourvoi n’avait pas payé les loyers réclamés par la mise en demeure, ni à ses auteurs ni à celui qu’elle prétendait être leur mandataire, ce qui a établi son état de demeure et justifiait sa condamnation au paiement des loyers impayés et son expulsion du local litigieux ; par conséquent, son arrêt n’a violé aucune disposition et repose sur une base légale saine, et les deux moyens sont dénués de fondement.

Sur le troisième moyen de cassation :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l’arrêt de son défaut de base légale, au motif que le fonds de commerce exploité dans le local dont l’expulsion a été ordonnée est nanti au profit de (B. Ch.) et de la perception de Bernoussi, et que le fait de ne pas avoir notifié l’action en expulsion aux créanciers nantis et de ne pas les avoir mis en cause dans la procédure entraîne son irrecevabilité, ce qui justifie la cassation de l’arrêt attaqué pour ne pas avoir pris ce point en considération.

Mais attendu que le moyen, en ce qu’il mêle le fait et le droit, et est soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, est irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.