Il résulte de la combinaison des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal que le bailleur qui notifie un congé pour mettre fin au bail en raison d’un changement d’activité non autorisé par le preneur, n’est pas tenu d’y mentionner un délai accordé à ce dernier pour remettre les lieux dans leur état antérieur. Viole ces dispositions la cour d’appel qui annule un tel congé au motif qu’il ne comporte pas ce délai, alors qu’il appartient au preneur de manifester, dans le délai légal, son intention de procéder à la remise en état pour se prévaloir des dispositions de l’article 8 précité.

Cour de cassation, Chambre commerciale (Section 2), Arrêt n° 578/2, rendu le 11/11/2021 dans le dossier commercial n° 1673/3/2/2019

Vu le pourvoi en cassation formé le 19/08/2019 par les demandeurs susmentionnés, par l’intermédiaire de leur avocat Maître Mohamed Rachid (R.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 3317 rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca le 05/07/2019 dans le dossier n° 1631/8206/2019.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28/09/1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de notification en date du 28/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 11/11/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Hassan Serrar, et après avoir entendu les conclusions de l’avocat général, M. Mohamed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que les demandeurs au pourvoi, héritiers de Mohamed (N.), ont saisi le 11/10/2018 le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête exposant que la défenderesse, Khadija (A.), avait pris à bail de leur de cujus le local sis à (…) pour l’exploiter en tant que local commercial, mais qu’elle avait contrevenu aux clauses du contrat de bail en changeant son activité en un commerce de prêt-à-porter féminin moderne ; que ce changement était établi par un procès-verbal de constat et d’enquête ; qu’ils lui avaient adressé un congé aux fins d’éviction qu’elle a reçu le 05/07/2018, mais auquel elle n’a pas obtempéré, sollicitant qu’il soit statué sur la validation dudit congé, la résiliation du contrat de bail conclu le 26/02/2015, et son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués ; qu’après la réponse de la défenderesse et l’accomplissement des formalités de procédure, le Tribunal de commerce a rendu un jugement validant le congé aux fins d’éviction et ordonnant l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef du local commercial objet du litige ; jugement dont cette dernière a interjeté appel, et que la Cour d’appel de commerce a infirmé, statuant à nouveau en déclarant la demande irrecevable, par l’arrêt objet du présent pourvoi.

Sur le deuxième moyen de cassation :

Attendu que les demandeurs au pourvoi reprochent à l’arrêt un défaut de base légale et une corruption de la motivation équivalant à son absence, au motif que la cour d’appel a considéré le congé litigieux comme étant dépourvu de tout effet juridique, au prétexte qu’il n’incluait pas de délai pour la remise en l’état antérieur, conformément à l’article 8 de la loi n° 49-16, laquelle dispose que le bailleur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité au preneur en contrepartie de l’éviction si ce dernier a modifié l’activité de son fonds de commerce sans l’accord du propriétaire, sauf s’il exprime son intention de remettre les lieux en l’état antérieur dans le délai qui lui est imparti, étant précisé que cette remise en état doit, en tout état de cause, intervenir dans un délai de trois mois ; que, cependant, cette motivation est viciée car le bailleur n’est tenu d’accorder un délai de remise en état que si le preneur exprime sa volonté d’y procéder, car nul ne peut être contraint qu’à ce à quoi il s’est obligé lui-même ou par une disposition légale ; que le congé ne portait que sur l’éviction de la preneuse du local et non sur sa remise en état, et que la preneuse n’avait pas exprimé son souhait de le faire ; que, conformément à l’article 26 de la loi n° 49-16, le bailleur qui souhaite mettre fin à la relation locative doit notifier au preneur un congé mentionnant obligatoirement le motif invoqué et lui accorder un délai de trois mois pour quitter les lieux ; que le congé en cause remplissait les conditions et exigences prévues à l’article précité, en ce qu’il contenait le motif sur lequel il était fondé et accordait à la défenderesse au pourvoi un délai de trois mois pour l’éviction, ce qui leur donnait le droit de demander sa validation à compter de l’expiration dudit délai ; et qu’en considérant que le congé ne contenait pas de délai pour la remise en l’état antérieur, la cour d’appel a fait une interprétation erronée des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16 et a entaché sa décision d’une motivation viciée équivalant à son absence, l’exposant ainsi à la cassation.

Attendu que le grief des demandeurs au pourvoi est fondé. En effet, en vertu du paragraphe 3 de l’article 8 de la loi n° 49-16, le bailleur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité au preneur si ce dernier a procédé au changement de l’activité de son fonds de commerce sans l’accord du propriétaire, sauf si le preneur exprime son intention de remettre les lieux en l’état antérieur dans le délai qui lui est imparti dans le congé, étant précisé que cette remise en état doit, en tout état de cause, intervenir dans un délai n’excédant pas trois mois. De même, l’article 26 de la même loi dispose que : « Le bailleur qui souhaite mettre fin à la relation locative doit notifier au preneur un congé mentionnant obligatoirement le motif qu’il invoque et lui accorder un délai pour quitter les lieux, à compter de la date de réception. Ce délai est fixé à : quinze jours si la demande est fondée sur le non-paiement des loyers ou sur le fait que le local menace ruine, et trois mois si la demande est fondée sur la volonté de reprendre le local pour usage personnel, ou pour le démolir et le reconstruire, ou pour l’agrandir ou le surélever, ou sur l’existence d’un motif grave et légitime tenant à l’inexécution par le preneur des clauses du bail. En cas de non-respect par le preneur du congé qui lui a été notifié, le bailleur a le droit de saisir la juridiction compétente pour faire valider le congé à compter de la date d’expiration du délai accordé au preneur dans ledit congé… ». Or, la Cour d’appel de commerce, en rendant l’arrêt attaqué, par lequel elle a infirmé le jugement entrepris en ce qu’il avait validé le congé aux fins d’éviction et ordonné l’expulsion de la défenderesse au pourvoi – la preneuse – des lieux loués, et statué à nouveau en déclarant la demande irrecevable, au motif que : « l’appelante a soutenu que le congé ne mentionnait ni le délai d’éviction, ni le délai de remise en l’état antérieur, conformément aux articles 8 et 26 de la loi n° 49-16… et qu’à l’examen du congé litigieux, il est apparu à la cour qu’un délai de trois mois pour l’éviction y avait été inclus, mais que ledit congé ne contenait aucun délai pour la remise en l’état antérieur, conformément à l’article 8 de la loi n° 49-16, qui énonce que le bailleur n’est tenu de verser aucune indemnité au preneur en contrepartie de l’éviction si le preneur a modifié l’activité de son fonds de commerce sans l’accord du propriétaire, sauf si le preneur exprime son intention de remettre les lieux en l’état antérieur dans le délai qui lui est accordé, étant précisé que cette remise en état doit, en tout état de cause, intervenir dans un délai de trois mois… », a fondé sa décision sur une motivation viciée. En effet, les demandeurs au pourvoi – les bailleurs – qui souhaitent mettre fin à la relation locative avec la défenderesse au pourvoi – la preneuse – en raison de l’inexécution par cette dernière des clauses du bail par le changement de l’activité de son fonds de commerce, ne sont pas tenus d’inclure dans le congé litigieux deux délais distincts : un premier pour l’éviction et un second pour la remise en l’état antérieur. Il incombe légalement à la preneuse, en application des dispositions de l’article 8 de la loi n° 49-16, d’exprimer son intention de remettre les lieux en l’état antérieur, cette remise devant en tout état de cause intervenir dans le délai maximal de trois mois qui lui est accordé dans le congé aux fins d’éviction prévu à l’article 26 de ladite loi. Par conséquent, son arrêt est dépourvu de base légale saine et entaché d’une motivation viciée assimilée à une absence de motifs, ce qui l’expose à la cassation.

Attendu que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties commandent le renvoi du dossier devant la même cour qui a rendu la décision.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire devant la même cour d’appel, autrement composée, pour qu’il y soit statué à nouveau conformément à la loi, et condamne la défenderesse au pourvoi aux dépens.

Elle ordonne en outre que mention du présent arrêt soit faite en marge ou au pied de l’arrêt attaqué, sur les registres de ladite cour.