Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers et prononcer son expulsion, retient que la validité du contrat de bail n’est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur sur le bien loué. En effet, le contrat de bail générant des obligations personnelles entre les parties, le preneur qui a joui des lieux ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété de son cocontractant, ni du fait que le bien serait en indivision, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/573, rendu le 11/11/2021, dans le dossier commercial n° 2019/2/3/1546

Vu le pourvoi en cassation formé le 26/07/2019 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Al Hassan (A.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 1317 rendu le 27/03/2019 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2019/8206/550.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 28/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 11/11/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Karaoui, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la défenderesse, Awatef (H.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête introductive d’instance dans laquelle elle a exposé que la demanderesse, la société (S. B. H.), occupe à titre de location le local commercial sis à (…) moyennant un loyer mensuel de 9.000 dirhams, et qu’elle s’est abstenue de payer le loyer de janvier 2018 à fin mars 2018, ce qui l’a conduite à lui adresser une sommation de payer et de quitter les lieux, laquelle est restée sans effet ; elle a ainsi sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 54.000 dirhams au titre des loyers dus pour la période de janvier 2018 à fin juin 2018, avec validation de la sommation et son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef ou avec son autorisation, du local commercial objet du litige, sous peine d’une astreinte ; la défenderesse a répliqué par un mémoire en défense accompagné d’une demande reconventionnelle, en soutenant que la demanderesse lui avait dissimulé le fait que l’immeuble où se situe le bien loué était une propriété en indivision, et que par conséquent, le contrat de bail était nul en application de l’article 972 du Dahir formant Code des obligations et des contrats ; elle a sollicité que la demande principale soit déclarée irrecevable en la forme et, sur la demande reconventionnelle, que la sommation soit déclarée nulle, avec une indemnité provisionnelle de 10.000 dirhams et l’organisation d’une expertise comptable pour déterminer les préjudices subis du fait de l’expulsion ; après que la demanderesse eut déposé des conclusions additionnelles, le jugement a été rendu, condamnant la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 81.000 dirhams au titre des loyers dus de janvier 2018 à septembre 2018, validant la sommation et ordonnant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef ou avec son autorisation, du local commercial objet du litige, et rejetant le surplus des demandes. La partie condamnée, preneuse, a interjeté appel de ce jugement par des conclusions additionnelles ; la Cour d’appel de commerce l’a confirmé et, statuant sur la demande additionnelle, a condamné la défenderesse appelante à payer à l’intimée la somme de 54.000 dirhams au titre des loyers dus d’octobre 2018 à fin mars 2019, par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Attendu que la demanderesse au pourvoi reproche à l’arrêt son manque de base légale et la violation de règles de droit impératives, au motif que le consentement de la défenderesse au pourvoi, lors de la conclusion du contrat de bail, n’était ni intègre ni exempt de vice, car elle a dissimulé la véritable nature de l’immeuble où se situe le bien loué, lequel est une propriété en indivision et n’appartient pas exclusivement à la bailleresse, ainsi qu’il ressort du certificat de la conservation foncière ; que l’acte d’un co-indivisaire qui donne seul le bien indivis à bail n’est pas opposable aux autres co-indivisaires, et que, par conséquent, le contrat de bail demeure dépourvu d’effets juridiques, en plus du fait qu’il n’est pas inscrit à la conservation foncière en application des articles 66, 67 et 68 du dahir sur l’immatriculation foncière ; qu’en l’absence de cette inscription, l’action de la défenderesse au pourvoi en paiement du loyer et en expulsion est irrecevable, et que la cour, auteur de l’arrêt attaqué, en déclarant ladite action recevable, a fondé sa décision sur une base illégale et a violé les articles susvisés, ce qui expose son arrêt à la cassation.

Mais attendu que la cour, auteur de l’arrêt attaqué, a rejeté les arguments contenus dans les moyens de cassation par un motif ainsi conçu : « qu’à supposer même que la personne qui a donné l’immeuble à bail n’en soit pas propriétaire, ou qu’elle ne détienne pas les trois quarts du bien, et qu’elle n’agisse pas en vertu d’un mandat des co-indivisaires, le preneur de l’immeuble n’est pas en droit d’invoquer le défaut de propriété de l’intimée sur le bien ; que ce qu’il peut soulever concerne uniquement le contrat de bail et la relation locative, et non ce qui a trait à la propriété ; outre le fait que le contrat de bail s’est poursuivi pendant plus de 6 ans, période durant laquelle il n’est pas établi que le preneur ait présenté une quelconque demande relative à l’invalidité du contrat ou ait produit un élément prouvant sa résiliation ; par conséquent, le contrat de bail demeure en vigueur et produit ses effets juridiques…. » ; ce faisant, la cour a légalement fondé sa décision, en considérant que la qualité de propriétaire du bien loué n’est pas une condition de formation du contrat de bail pour le bailleur, et qu’il suffit de se prévaloir dudit contrat pour justifier de sa qualité de bailleur dans l’instance ; quant à la nécessité d’inscrire le contrat de bail sur les registres de la conservation foncière, la demanderesse au pourvoi ne s’en était jamais prévalue devant les juges d’appel, et le fait de soulever cet argument pour la première fois devant la Cour de cassation le rend irrecevable, en ce qu’il mêle des questions de fait et de droit. Il s’ensuit que l’ensemble des arguments invoqués par la demanderesse dans ses moyens de cassation est dénué de fondement, et que celui soulevé pour la première fois est irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.