وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدمت الطاعنتان بواسطة نائبهما الأستاذ عمر (ب.) بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ18/07/2023تستأنفان بمقتضاه الحكم الابتدائي عدد5612 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ01/06/2023في الملف عدد 7455/8202/2022القاضي في منطوقه في الشكل بقبول الطلب الأصلي ومقال التدخل الإرادي في الدعوى و في الموضوع برفض الطلب و تحميل رافعاته الصائر.

في الشكل :

وحيث ان الحكم المستأنف بلغ للطاعنة نادية (س.) بتاريخ04/07/2023 حسب الثابت من غلاف التبليغ المرفق بالمقال في حين لا دليل بالملف على تبليغه للطاعنة شركة أ.ص.، وأن الطاعنتين تقدمتا باستئنافهما بتاريخ18/07/2023 أي داخل الأجل القانوني، مما يتعين معه التصريح بقبول الاستئناف شكلا لاستيفائه كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأجلا وأداء.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن الطاعنين تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/07/2023 جاء فيه انههم المالكين للرسمين العقاريين المرهونين رسميا عدد 53/16461 و عدد 53/16654 موضوعي بيعهما بالمزاد العلني حسب الملفين التنفيذيين بالبيع عدد 1536 و 1537 /2018/8516 ضد الراسي عليه حسب المزاد العلني و انهم منحوا لـ ت.و.ب. كفالة عينية عقارية لرسميهما العقاريين ضمانا لقرض بنكي من البنك المذكور إزاء المدينة الأصلية شركة أ.ص. وضمانا للقرض المذكور في حالة عدم أدائه من طرف الشركة المدينة الأصلية التي أسست على الرسمين العقاريين شركتها مند 2001/03/14 و أن البنك المذكور الدائن قيد رهنا رسميا على الرسمين العقاريين للعارضين المدعين و أن البنك الدائن المذكور مارس مسطرة تحقيق الرهن الرسمي المذكور لبيع العقارين المذكورين بالمزاد العلني و هي المسطرة التي انتهت أخيرا و بالضبط بتاريخ 2022/04/19 والذي خلاله تمت السمسرة بالبيع بالمزاد العلني الذيرسا على المدعى عليه الأول حسب الثابت من محضر البيع بالمزاد العلني و انه من حيث موجبات الطعن و السند القانوني والمرجع فان دفاع هؤلاء و بصفتهم أعلاه يعتمد في دعواه الحالية أمام هذه المحكمة كمحكمة موضوع على مرجع قانوني قضائي تحت عنوان العقار المحفظ بين قواعد الحجز التحفظي والإنذار العقاري إجراءات البيع بالمزاد العلني و دعوى الطعن فيها بالبطلان مع رصد لأكثر من500 قرار لمحكمة النقض و محاكم الموضوع لمؤلفه الدكتور عمر (أ.) المحامي بهيئة الدارالبيضاء و تقديم الأستاذ محمد (ر.) رئيس غرفة بمحكمة الاستئناف بالدار البيضاء و احترام الوقت المحكمة فان دفاع العارضين يركز في الدعوى الحالية على المبحث الرابع تحت عنوان دعوى الطعن بالبطلان في الإجراءات المصاحبة للسمسرة و أثارها و هي الدعوى التي لا تخضع للفصل 484 من ق.م.م الذي يشترط في الدعوى تقديمها قبل تاريخ إجراء السمسرة بل هي دعوى بالطعن ببطلان الإجراء المصاحب و التالية و اللاحقة عن وقوع السمسرة، و بذلك فان المنفذ عليه لا يواجه بمقتضيات المقرة الأولى من الفصل 484 من ق.م.م وما دام من الثابت أنهم بصفتهم أعلاه لميبلغوا نهائيا بتاريخ السمسرة ولا حضروا المزايدة فان إجراءات البيع اللاحقة عن تاريخ السمسرة والتي تمت بالبيع بالمزاد هي باطلة و يكون المحضر بدوره باطلا ويتعين التصريح ببطلانها، و أن دعوى بطلان الإنذار العقاري تختلف عن دعوى بطلان بالسمسرة مناط الدعوى الحالية اد جاء في نفس القرار التجاري الاستئنافي اعلاه عدد 3817الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2011/09/27 كما أن الحكم السابق المستدل به لسبقية البث اكتفى نظره في البحث صحة تبليغ الانذار العقاري ولم يبحثفي اجراءات بيع العقار بالمزاد العلني و أن المحكمة انحصر نظرها في شكليات الطلب ولم تبت بصفة نهائية في النزاع الحالي ببطلان اجراءات البيع بالمزاد العلني وهذا القرار ينطبق على نازلة الحال وعلى دعواهم الحالية و طبيعتها وأسبابها و مسبباتها مادام العارضون المدعون هم مجرد مانحين كفالة عقارية عينية للبنك الدائن و ضمانا لمبلغ القرض و ازاء شركة أ.ص. المدينة الأصلية و مادام أن كفالتهم العينية تدور وجودا أو عدما مع أداء شركة أ.ص. المدينة الأصلية لمبلغالقرض أوعدمأدائه ومادام أنه وهذا هو الأهم فان مبلغ القرض مازال منازعا فيه و في قيمته من طرف المدينة الأصلية أ.ص. كما هو تابت الآن وحاليا من الملف التجاري الاستئنافي عدد 2594/8221/2022 و الذي أمرت فيه محكمة الاستئناف باجراء خبرة حسابية لتحديد مبلغ القرض الحقيقي الذي مازال عالقا بذمة شركة أ.ص. المدينة الأصلية ازاء نفس لـ ت.و.ب. وعهد بها للخبير السيد عبد العزيز (ص.) الذي أنجز خبرته في الموضوع وهو الملف التجاري الاستئنافي الذي كان رائجا بجلسة 25/07/2022 للتعقيب على الخبرة وتقرر تأخيره لجلسة 19/09/2022 وذلك لاعادة باقي المستأنف عليهم للتعقيب على الخبرةو بالتالي و مادامت كفالتهم العينية العقارية لرسميهما العقاريين المذكورين المبيعين بالمزاد العلني تتوقف عن عدم أداء المدينة الأصلية المكفولة شركة أ.ص. و مادام الدين موضوع الكفالة مازال منازعا فيه جديا ومن طرف البنك نفسه و مادام محكمة الاستئناف لم تحسم بعد فيه حسب ملفها أعلاه فان بيع عقاريهم بالمزاد العلني ضمانا لمبلغ القرض المذكور المنازع فيه على التفصيل أعلاه جاء سابقا لأوانه و ألحق أضرارا بهم و تم حسب التصريح ببطلان اجراءات البيع المذكورة بمقتضى محضر البيع بالمزاد العلني المذكور و ترتيب الآثار القانونية المترتبة عن ذلك و في نفس السياق هذه الدعوى وحسب التساؤل حول آثار بطلان البيع بالمزاد العلني بعدم صحة الاجراءات أو لبطلان السند التنفيذي الذي هو محضر البيع وقد ذهب القضاء التجاري الى الحكم بارجاع المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل البيع الجبري و التشطيب عليهم المقيدين بالرسمين العقاريين المذكورين المبيعين وتقييد اسم الراسي عليه المزاد المدعى عليه الأول أعلاه اذ لايمكنه الاحتجاج بقاعدة حسن النية مادام للقضاء أن يقضي بعد تحديد مبلغ القرض و في حالة رفضدعواهم الحالية أن يقضي بالتشطيب على تقييدهما و تقييد اسمه هو باعتباره الراسي عليه المزاد و الكل حفاظا عن الاستقرار في المراكز القانونية للأطراف و تفاديا بالتدارك ما لا يمكن تداركه مستقبلا في جالة ما اذا أصدر القضاء التجاري قرارا نهائيا بتحديد الدين الحقيقي العالق بذمة الشركة المدينة الأصلية المكفولة وكان هذا الدين أقل من المبلغ المبيع به العقارين المذكورين سيما و أنه تبث الآن أن هناك تواطئا و اتفاقا ما بين الراسي عليه المزاد العلني المذكور المدعى عليه و الذي هو معروف باحترافه بالمزايدة لا أصالة عن نفسه ولكن نيابة عن الممثل القانوني لشركة د. و بتمويل من هذا الاخير ولا أذل على ذلك من أن تاريخ السمسرة و البيع بالمزاد كما هو 2022/04/19 الا أن أداء تمن السمسرة لم يتم الا بتاريخ 2022/07/21 أو 2022/07/22 أي بعد ما يناهز ثلاثة أشهر و خرقا للفصول 477 و 478 و 485 من ق.م.م و في هذا وذاك شك وريبة أن يكون تلاعبا واضحا واضرارا بهم بصفتهم أعلاه و مبررا لدعواهم الحالية و بالتالي لا يمكن للراسي عليه المزاد المدعى عليه و لا لغيره و لمن ورائه أن يحتج ضد العارضين بالادعاء بحسن النية يكون تبليغهم و عدم حضورهم للمزايدة اذا ما تم خلافا للمقتضيات القانونية المذكورة يكون بالضرورة مؤثرا على إجراءات البيع بالمزاد العلني و يجعلها باطلة وهذا بالضبط ما كرسه العمل القضائي التجاري من خلال القرار التجاري الاستئنافي رقم 132 الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بمراكش بتاریخ07/02/2012 في الملف التجاري الاستئنافي عدد 149 و 286 /10/2012 و انه قد قرر القضاء بطلان البيع الجبري للعقار و التشطيب على الذي بيع عقاره بالمزاد من المحافظة العقارية لعدم احترام مأمور التنفيذ المكلف بالبيع بالمزاد العلني لاجراءات، تبليغ الأطراف المنفذ عليها التي بيعت عقاراتها بالمزاد العلني وعدم تبليغها بتاريخ السمسرة و عدم حضورها للمزايدة خرقا لحقوق دفاعها و أنه لا عبرة بالقول يكون المنفذ كانوا على علم بالمسطرة و بتاريخ البيع بالمزاد العلني اذ أن هذا لا يكون ولا يتحقق الا بتبليغهم بهذه الاجراءات وفق الشكل المطلوب و الاجال المنصوص عليها في الفصل 476 و ما يليه من ق.م.م و هذا بالضبط كذلك ما استقر عليه العمل القضائي والتجاري من خلال قرار نفس محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء عدد4961 الصادر بتاريخ 29/11/2011 في الاستئناف عدد 2598 /14/10 و الذي أكد عدم المنازعة في البيع المذكور أثناء المسطرة لا يعني بالضرورة صحة تبليغ الاجراءات المذكورة وخاصة منها تاريخ السمسرة و حضور المزايدة و بأنه و ما دام الاجراء الذي بني عليه البيع بالمزاد العلني باطل فان ما بني عليه يعتبر باطلا، الأمر الذي يتعين معه الغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد ببطلان اجراء البيع بالمزاد وهذا أكثر انطباقا على دعوى الحاضرين الحالية بل لا يمكن القول بأن تبليغ اجراءات المذكورة تم ووقع اليهم المحجوز عليهم من غير الموطن الحقيقي لهم أو المقرر في عقد القرض لأن ذلك لم يتم ولم يقع أصلا من جهة أولى و لأنه ومهما كان من أمر يترتب البطلان على بيع العقار بالمزاد العلني وهذا بالضبط كذلك ما كرسه العمل القضائي من خلال قرار محكمة النقض التجاري عدد2686 الصادر 22/09/2004 في الملف عدد 2745 /01/01/2003 بوثيقة الاستدلال به في مرجع الدكتور عمر (أ.) المذكور والذي جاء في تعليله و بالحرف حيث صح ما عابه الطاعن(المحجوز عليه الذي بيع عقاره على القرار المطعون فيه ذلك أنه علل بان التابت من خلال الحجز التنفيذي أن عملية الحجز وقعت بحضور المستأنف كما ان الثابت من شهادة التسليم المؤرخة في 01/12/97 بأن المستأنف توصل بنسخة عن محضر الحجز التنفيذي العقاري بواسطة زوجة أخيه فاطمة (ب.) بالعنوان التالي [العنوان] بالدار البيضاء و أن التبليغ يكون صحيحا الى الشخص نفسه أو في موطنه أو الى أقاربه و أن المستأنف لم يدلي بما يتبت بأنه لا يمكن بالعنوان أعلاه و أن عدم تبليغه بموطنه المختار و المحدد بمقتضى العقد الرابط بين الطرفين لا تاثير له على سلامة اجراءات التبليغ في حين ان الثابت من عقد القرض أن عنوان الطاعن هو الجماعة القروية برشيدالا أن التبليغ وقع في عنوان آخر ليس هو عنوانه و اعتبره القرار المطعون فيه صحيحا مع أنه ليس في مستندات الملف ما يفيد أن العنوان الذي تم فيه التبليغ هو بالفعل عنوان الطاعن المحجوز عليه و الذي بيع عقاره الأمر الذي يجعل القرار خارقا للقانون و عرضتا للنقد و الابطال مما يتعين معه نقد هو ابطاله، لذلك يلتمسون استدعاء جميع الأطراف المدعى عليه أعلاه، و 2) ضم الملفين التنفيذيين عدد 1536و 1537 /2018/8516 من قسم البيوعات و الحكم ببطلان الاجراءات المصاحبة و الملاحقة للسمسرة بالبيع بالمزاد العلني التي تمت بتاريخ 2022/04/19و الحكم تبعا لذلك ببطلان محضر البيع بالمزاد العلني المذكور مع ترتيب الآثار القانونية المترتبة عن ذلك.

و بناء على ادلاء نائب المدعى عليها بمذكرة جوابية بجلسة 30/03/2023 جاء فيها ان الثابت من مستندات الملف وصحيفة الدعوى، ان العارضة لا قبل لها بالإجراءات المصاحبة واللاحقة المتحدة بملف التنفيذ، ولا يد لها فيها لا من قريب أو بعيدان صح ما ينعيه الطالبون، و انها كانت من المتزايدين الذي قدموا عروض للشراء في اطار بيع جبريمعروض للعموم ولذلك سميت بالسمسرة العمومية، في انسجام تام مع الدور الذي انشات من اجلها و ان حيث ان الثابت من مقتضيات الفصل 484 من قانون المسطرة المدنية واضحة ولاغبار عليها في مسطرة الطعن بالبطلان في اجراءات الحجز العقاري وما في شاكلتها اذيتعين على الراغب في سلوكها ان يقدم طلبه قبل اجراء السمسرة وليس بعدها لما فيه منمساس بحقوق الاغيار ومصالحهم ولذلك جاء النص بصيغة الوجوب و انه حيث أسس المدعون طلبهم الرامي الى بطلان الإجراءات المصاحبة للسمسرةومحضر إرساء المزاد خارج الفصل 484 ق م م، وكأنهم يريدون تحوير مسار الطعن فيالإجراءات المرتبطة بالسمسرة العمومية، الذي يبقى الاطار القانوني لها الصرف، في حين انه بمراجعة الإجراءات المتخذة بملفي التنفيذ سيتضح للمحكمة انها بوشرتوفق سلم القانون في اطار مسطرة مستقلة تعنى بتحقيق الرهن وبيع المرهون بعد انذارعقاري بالأداء او التخلي داخل اجل 15 يوما من تاريخ التوصل به و ان متمسك المدعين حول خرق الإجراءات المسطرية للسمسرة العمومية جاءعام وفضفاض ولم يقع تبريزه بشكل واضح حتى يتسنى لكل الأطراف الرد عليه،وللمحكمة مراقبته، وان مبنى الادعاء يرمي الى الطعن في إجراءات السمسرة بالبطلان وتلك التيلحقت وقوع السمسرة، و ان المدعين لم يبينوانوع الإجراءات المعنية التي بوشرت بعد السمسرة حتىتجعل منها خارج مقتضيات الفصل 484 ق م م بزعمهم وان تمسكهم بقرار صادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء، فإنهلا يمكن اسقاطه على النازلة ولا ينطبق عنها، لاختلاف الأسباب والمسبات ووجود قراربالإدانة في حق من ممارس احدى تلك الإجراءات وهو مبنى الطعن، و ان مناقشة تبليغ المنفذ عليهم في اطار مسطرة البيع والحجز التي تسبقهاتندرج لزوما في اطار الفصل 484 التي تؤطر اثارتها والطعن فيها قبل اجراء السمسرة والاسقط الحق فيها و ان الإجراءات التي بوشرت في إطار تحقيق الرهن على العقارين موضوع البيعالجبري كان بمناسبة دين في ذمة شركة أ.ص.، باعتبارها المدينة الاصلية، التيسخرت في سبيل ضمان ديونها رهنا عقاريا على العقارين موضوع التفويت من لدنكفلائها ممن فوتت عقاراتهن، و ان هذه المسطرة لها خصوصية مرتبطة بأداء استحقاقات دورية، وعند التخلفعن أدائها يصبح الدین حالا برمته وفق بنود العقد، وان ما يلزم الدائن المرتهن هو توجيه انذار عقاري لمدة 15 يوما من تاريخ التوصل وان بقيت دون جدوى امكن مباشرة إجراءات البيع الجبري في استقلال تام عن مديونية المدينة الاصلية تنفيذ لمبدأ الضامن اولى بالأداء، و انها فضلا عن ذلك قيدت مشتراها بالصكين العقاريين وأصبحت المالكة الجديدة لها و انها في نهاية المطاف متزايدة موسرة بحسن نية و لا قبل لها بالإجراءات المتخذة، مع الاخذ بعين الاعتبار المراكز القانونية لكل طرف، لذلك تلتمس التصريح بعدم القبول شكلا و في الموضوع برد الادعاءات و الحكم برفضها و تحميل المدعين الصائر.

وبعد استيفاء الإجراءات الشكلية والمسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفته الطاعنة للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك الطاعنة بأن الحكم المطعون فيه أنه بخصوص السبب الاول اغفال الحكم المستانف للاشارة الى مقال التدخل الارادي للعارضة شركة أ.ص. المقدم بصفة قانونية و عدم مناقشته رغم الحكم بقبوله شكلا وحول خرق الفصل 3 من ق م م ذلك أنه و كما هو ثابت من وثائق الملف فان العارضة شركة أ.ص. في شخص ممثلها القانوني عبد الواحد (س.) و باعتبارها هي المالكة للأصل التجاري عدد 1851 منذ سنة 2001 و ذات صفة و مصلحة و متضررة ، تقدمت بمقال رام الى التدخل الارادي في الدعوى بصفة قانونية و مؤداة عنه الرسوم القضائية ( و يوجد ضمن وثائق الملف ) بل ان الحكم المستأنف نفسه قضى بقبول تدخلها الارادي شكلا لكن وبالرجوع الى الحكم المستانف ستلاحظ سيادتكم ان المحكمة مصدرته لم تتطرق اطلاقا لمضمونه و لم تناقش نهائيا أسبابه و لم تعلل عدم اعتبارها له بالرغم من كونها و حكم المستانف قضت بقبوله شكلا و هو ما يعتبر بمثابة عدم البث في احدى طلبات الاطراف و هو ما يعد خرقا سافرا للفصل 3 من ق م م الذي هو من النظام العام و الذي ينص و بالحرف " يتعين بالوجوب على القاضي أن يبث في حدود طلبات الأطراف ، ولا يسوغ له أن يغير تلقائيا موضوع أو سبب هذه الطلبات و يبث دائما طبقا للقوانين المطبقة على النزلة " و بالتالي فعدم اشارة الحكم المستانف الى مقال التدخل الارادي للعارضة شركة أ.ص. المقدم بصفة قانونية و المؤذاة عنه الرسوم القضائية و عدم مناقشته لمضمونه و أسبابه و عدم تعليله لعدم اعتباره و فضلا على أن ذلك يعتبر خرقا للفصل 3 من ق م م المذكور ، فانه يشكلا كذلك خرقا سافرا لحقوق الدفاع بالنسبة للعارضة شركة أ.ص. المالكة للأصل التجاري على أن الرسمين العقاريين المذكورين كو عانين عقاريين فارغين بل يعتبر ذلك بمثابة انعدام التعليل و هذا بالضبط ما استقر عليه العمل القضائي التجاري من خلال القرار التجاري لمحكمة النقض عدد 375 في الملف التجاري عدد 2017/3/3/1056 الصادر بتاريخ 18 يوليوز 2018 و المنشور بالتقرير السنوي لمحكمة النقض لسنة 2018 و الذي جاء فيه و للأمانة القضائية وبالحرف " مقال التدخل الارادي في الدعوى = عدم البث فيه طرف المحكمة = انعدام التعليل " و عليه و لهذا السبب المسطري و القانوني الوجيه يتعين الغاء الحكم المستانف و تصديا الحكم وفق التدخل الارادي للعارضة بخصوص السبب الثاني عدم ارتكاز الحكم المستأنف على أساس قانوني وحول سوء التعليل يوازي انعدامه وحول تحريف مقتضيات الفصل 484 من ق م م و الاعتماد على هذا التحريف بمثابة سوء التعليل و خرق الأعمال القضائية التجارية القارة في هذه النقطة ذلك أن المحكمة مصدرة الحكم المستأنف القاضي برفض الطلب عللت قضاءها بالتعليل الذي جاء فيه حرفيا انه استنادا لمقتضيات الفصل 484 من ق م م ، فانه يجب أن يقدم كل طعن بالبطلان قبل وان المدعيات لم يطعن الا بتاريخ لاحق لوقوع السمسرة خلافا للفصل 484 من ق م م السمسرة " لكن فمن جهة أولى و بخلاف ما علل به الحكم المستانف تحريفا للفصل 484 من ق م م المذكور ، فانه و برجوعكم هيئتكم المحترمة كدرجة ثانية للتقاضي بنشر الدعوى بجميع عناصرها أمامها بمقتضى الاستئناف برجوع الى مقال طعن العارضين سواء من خلال عنوانه أسبابه و مبرراته أو من خلال السند القانوني المهتمد عليه او من خلال المرجع القضائي للدكتور (أ.) و الأعمال القضائية التجارية القارة بخصوص هذه النقطة بالذات و المستدل بها من طرف العارضين - ستلاحظ بل ستقف هيئتكم المحترمة أن العارضين الطاعنين و بواسطة دفاعهم المتواضع الذي مارس و يمارس المهنة هذه مدة 45 سنة يدرك جيدا أن الطعن يجب ان يقدم قبل السم طائلة عدم قبوله أو رفضه لكن طعن العارضين و طبقا لمقالهم و أسبابه و سنده القانوني لم ينصب على الطعن في السمسرة حتى يجب أن يكون قد ثم قبلها بل ان طعن العارضين المذكور انصب على الطعن بالبطلان في الاجراءات المصاحبة و اللاحقة للسمسرة و آثارها التي أضرت بالعارضين و خاصة شركة أ.ص. المالكة للأصل التجاري المذكور و باقي الدائنين الراهنين للأصل التجاري المذكور و بذلك فدعوى العارضين بالطعن بالبطلان المذكور لا تخضع اطلاقا للفصل 484 من ق م م الذي اعتمد عليه الحكم المستأنف و من تم و كما دفع بذلك العارضون الطاعنون فانهم لا يواجهون بمقتضيات الفقرة الاولى من الفصل 484 من ق م م المذكور ملتمسين الحكم ببطلان تلك الاجراءات اللاحقة على السمسرة و ما شباها من اخلالات و خروقات و تلاعب و بالتبعية الحكم ببطلان محضري بالبيع بالمزاد العلني تبعا لقاعدة ما بني على باطل فهو باطل و ما بني على تلاعب و تدليس و تواطء فهو باطل و العارضون الطاعنون اعتمدوا في طعنهم المذكور والمحدد على سند قانوني 9 قضائي في ه النقطة بالذات و هو المرجع القانوني القضائي للدكتور ذ عمر (أ.) تحت عنوان : العقار المحفظ بين قواعد الحجز التحفظي و الانذار العقاري و الرهم الرسمي و اجراءات بيعه بالمزاد العلني تحقيقا للرهن الرسمي و دعوى الطعن فيها بالبطلان مع رصد لأكثر من 500 قرار لمحكمة النقض و محاكم الموضوع " خاصة ما ورد في البحث الرابع منه و تحت عنوان : دعوى الطعن بالبطلان في الاجراءات المصاحبة و اللاحقة للسمسرة و آثارها و التي لا تخضع للفقرة الأولى للفصل 484 من ق م م المذكور الذي اعتمده الحكم المستأنف تحريفا له دعوى خاصة مشروعة بالطعن ببطلان الاجراءات المصاحبة و التالية و اللاحقة على وقوع السمسرة ، و بطلان محضري البيع نتيجة السمسرة المذكورة سيما و أن دعوى بطلان الانذار العقاري و الرهن الرسمي و تحقيق بيعه بالمزاد العلني تختلف تماما عن دعوى بطلان السمسرة في حد ذاتها و المشروطة فعلا بأن تقدم قبل وقوع السمسرة بالضبط العمل القضائي من خلال القرار التجاري الاستئنافي رقم 3817 صادر عن نفس المحكمة الاستئنافية التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2011/09/27 و هو قرار و كاجتهاد قضائي ينطبق على نازلة الحال و يناقض ما علل به الحكم المستأنف على التفصيل أعلاه علما ان العارضات المدعيات الطاعنات هن مجرد مانحات كفالة عقارية عينية الرسميهما العقاريين المذكورين لفائدة ت.و.ب. ( البائع بالمزاد العلني ) و ضمانا لنفس مبلغ القرض طرف نفس البنك لفائدة شركة أ.ص. المدينة الأصلية لمبلغ القرض المذكور . علما أنه و ما دامت كفالتهن العينية المذكورة تدور وجودا و عدما و تنفيذا مع عدم أداء شركة أ.ص. المدينة الأصلية و المكفولة لمبلغ القرض البنكي المذكور لنفس البنك الدائن و مع البيان والتركيز والاتباث أن نفس البنك الدائن المذكور الراهن للرسمين العقاريين المذكورين المبيعين و بعد مباشرته لمسطرة تحقيق الرهن الرسمي للرسمين العقاريين المذكورين و بيعما بالمزاد العلني موضوع الاجراءات اللاحقة للبيع المطعون فيه بالبطلان بادر أي البنك المذكور الى تقييد دعوى تجارية ضد شركة أ.ص. المدينة الأصلية و ضد الكفيلات من اجل الحكم عليها بادائها لمبلغ القرض المذكور و التي انتهت بصدور الحكم التجاري رقم 6876 في الملفين التجاريين المضمومين عدد 2018/8210/2082 و عدد 2019/8222/31 الصادر بتاريخ 2020/02/03 و هو الحكم الذي استأنفه نفس البنك ت.و.ب. ففتح لاستئنافها الملف التجاري الاستئنافي عدد 2021/8221/2594 م م ذ فريس (ع.) الذي أمرت فيه محكمة الاستئناف التجارية قرارها تمهيديا باجراء خبرة مضادة عهد بها للخبير السيد عبد العزيز (ص.) من أجل تحديد قيمة مبلغ القرم أجل تحديد قيمة مبلغ القرض التي ما زالت عالقة ، فأصدرت محكمة الاستئناف التجارية المستانف قرارها بالمصادقة على خبرة السيد عبد العزيز (ص.) و الحكم تبعا لذلك بتأييد المبلغ المحكوم به الى مبلغ و بذلك يصبح من الثابت أن مبلغ القرض سمين العقاريين المذكور من طرف نفس الكفلاء و موضوع البيع بالمزاد العلني للرسم المذكور نفس البنك المذكور أجل أداء مبلغ القرض المذكور من طرف بالحكم على رفقته مصادقة على الخبرة لنفس ت.و.ب. المدينة الاصلية شركة أ.ص. المكفولة من طرف نفس الكفلاء موضوع البيع بالمزاد العلني للرسمين العقاريين المكورين تحقيقا للرهن الرسمي المذكور و من اجل اداء مبلغ القرض التي المذكور من طرف نفس البنك المذكور سبق للبنك المذكور أن استصدر القرار التجاري الاستئنافي المذكور و المرفق رفقته قضى بالحكم على شركة أ.ص. و الكفيلات المذكورات بأدائه بعد تحديد ما بقى منه عالقا ومصادقة على الخبرة المذكورة و من تم من باب العدالة و الانصاف و القانون لا يمكن لنفس البنك الدائن ان يستخلص نفس مبلغ القرص مرتين وبالتبعية و على هذا الأساس فان الاجراءات الموالية للسمسرة و اللاحقة عليها ببيع الرسمين العقاريين المذكورين بالبيع بالمزاد العلني المذكور المطعون فيها بالبطلان هي و محضري البيع بالمزاد موضوع دعوى العارضين و موضوع الحكم المس تكون حقا وحقيقة باطلة و يتعين الحكم ببطلانها و بطلان محضر البيع نتيجتها و إرجاع الحالة الى ما كانت عليه وأمر السيد المحافظ على الاملاك العقارية بالسوالم ببرشيد بالتشطيب على تقييد العلني المذكورين كآثار قانونية مترتبة وقد ذهب القضاء ضاء التجاري الى هذا ، و الى الحكم بارجاع الحالة الى ما كانت عليه قبل البيع الجبري و التشطيب على تقييده و ذلك من خلال القرار التجاري الاستئنافي رقم 132 في الملف التجاري الاستئنافي عدد 149و 286 /2012/10 الصادر بتاريخ 2012/02/07 عن محكمة الاستئناف التجارية بمراكش و الذي قضى ببطلان البيع الجبري للعقار و التشطيب على اسم الراسي عليه المزاد العلني من المحافظة العقارية لبطلان الاجراءات الموالية للسمسرة و البيع الجبري و لكونها شابتها اخلالات و خروقات و تلاعب و تواطء ( كما هو الشأن في نازلة الحال ) معللا ما قضى به بأنه لا عبرة بكون المنفذ عليهم كانوا على علم بالسمسرة وبتاريخ البيع الجبري و هو نفس ما تحت نحوه نفس محكمتكم التجارية الاستئنافية بالدار البيضاء في قرارها التجاري الاستئنافي عدد 4961 في الملف التجاري الاستئنافي عدد 2014/10/2598 الصادر بتاريخ 2011/11/29 و الذي أكد أن عدم المنازعة في البيع الجبري أثناء السمسرة لا يعني بالضرورة صحة اجراءات البيع بالمزاد العلني و بانه و ما دام تلك الاجراءات الباطلة التي بني عليها البيع بالمزاد العلني باطل فان ما بني عليه يعتبر باطلا و الحالة هذه و ترتيبا على ما تم تفصيله و اتباته أعلاه قانونا و أعمالا قضائية يصبح من الثابت ان الحكم المستأنف تعليلا و منطوقا هو حكم غير مصادف للصواب و متناقض مع الأعمال القضائية التجارية القارة المستدل بها أعلاه بل انه و فى تعليله غير تلقائيا طلب العارضين من جهة أولى و خرق الفصل 484 من ق م م من جهة ثانية على اعتبار ان طعن العارضين و كما سبق بيانه لم ينصب على الطعن في السمسرة حتى يمكن القول بوجوب تقديم الطعن قبل وقوع السمسرة بل ان الحكم المستانف لم يجب نهائيا على دفوع العارضين الجدية و لا على الأعمال القضائية التجارية المستدل بها على التفصيل أعلاه ، و لم يعلل عدم اعتبارها لها و معلوم ان عدم الجواب هو بمثابة انعدام التعليل ويعرض الحكم المستانف للالغاء ، ملتمسة قبول استئنافهما شكلا وموضوعا الغاء الحكم المستانف و تصديا الحكم بطلان الاجراءات المواكبة و اللاحقة لبيع الرسمين العقاريين المذكورين بالمزاد العلني و تبعا لذلك الحكم ببطلان محضري البيع بالمزاد والحكم ترتيبا على ذلك بارجاع الحالة الى ما كانت عليه و الحكم كأثر قانوني مترتب بالتشطيب على تقييد محضري البيع بالمزاد العلني المذكورين بالمحافظة العقارية بالسوالم ببرشيد وسيبقى قرار تطبيقا سليما للقانون و تحقيقا للأمن القضائي .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 09/10/2023 التي جاء فيها أن الثابت من مقتضيات الفصل 484 من قانون المسطرة المدنية الواضحة والتي لا غبار عليها ، فان مسطرة الطعن بالبطلان في اجراءات الحجز العقاري وما في شاكلتها ، تلزم الراغب في سلوكها ان يقدم طلبه قبل اجراء السمسرة وليس بعدها لما فيه من مساس بحقوق الاغيار ومصالحهم ولذلك جاء النص بصيغة الوجوب. إذ ينص على مايلي - يجب ان يقدم كل طعن بالبطلان في إجراءات الحجز العقاري بمقال مكتوب قبل السمسرة وتتبع في هذا الطعن نفس المسطرة المشار إليها في الفصل السابق المتعلقة بدعوى الاستحقاق وان قضاء المجلس الأعلى محكمة النقض حاليا كرس طرة الطعن في إجراءات الحجز قبل وقوع السمسرة ومنه القرار الصادر بتاريخ : 2009/10/28: تحث عدد :1591 في الملف رقم 07/1375 منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 72 ص 125 وما يليها و ان الاخلالات التي صاحبت إجراءات تحويل الحجز التحفظي على عقار إلى إجراء حجز تنفيذي انتهى العقار بالمزاد العلني وتسجيله بالمحافظة العقارية باسم الغير هي دفوع رة وقبل تفويت العقار لمن رست عليه المزايدة وأن الثابت من مستندات الملف وصحيفة الاستئناف ان العارضة لا قبل لها بالإجراءات المصاحبة واللاحقة المتحدة بملف التنفيذ، ولا يد لها فيها لا من قريب أو بعيد ان صح ما ينعيه الطاعنون وان العارضة كانت من المتزايدين الذي قدموا عروض للشراء في اطار بيع جبري معروض للعموم ولذلك سميت بالسمسرة العمومية، في انسجام تام مع الدور الذي أنشأت من أجله، ومع ذلك تجد نفسها مضطرة الى الرد على الادعاءات الغير صحيحة المسطرة بمقال الاستئناف طالما انها تمس بحقوقها المكتسبة ومصالحها وأسس الطاعنون طلبهم الرامي الى بطلان الإجراءات المصاحبة للسمسرة ومحضر رساء المزاد خارج الفصل 484 ق م م، وكأنهم يريدون تحوير مسار الطعن في الإجراءات المرتبطة بالسمسرة العمومية، الذي يبقى الاطار القانوني الصرف . وحيث انه بمراجعة الإجراءات المتخدة بملفي التنفيذ سيتضح للمحكمة انها بوشرت وفق سليم القانون في اطار مسطرة مستقلة تعنى بتحقيق الرهن وبيع المرهون بعد انذار عقاري بالأداء او التخلي داخل اجل 15 يوما من تاريخ التوصل به وان متمسك المدعين حول خرق الإجراءات المسطرية للسمسرة العمومية جاء عام وفضفاض ولم يقع تبريزه بشكل واضح حتى يتسنى لكل الأطراف الرد عليه وللمحكمة مراقبته وان مبنى الادعاء يرمي الى الطعن في إجراءات الس رة بالبطلان وتلك التي لحقت وقوع السمسرة وان المدعين لم يبينوا نوع الإجراءات المعنية التي بوشرت بعد السمسرة حتى تجعل منها خارج مقتضيات الفصل 484 ق م م بزعمهم وان تمسكهم بقرار صادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء، فإنه لا يمكن اسقاطه على النازلة ولا ينطبق عنها، لاختلاف الأسباب والمسببات ووجود قرار بالإدانة حق من مارس احدى تلك الإجراءات وهو مبنى الطعن وان مناقشة تبليغ المنفذ عليهم في اطار مسطرة البيع والحجز التي تسبقها تندرج لزوما في اطار الفصل 484 التي تؤطر اثارتها والطعن فيها قبل اجراء السمسرة والا سقط الحق فيها وان الإجراءات التي بوشرت في إطار تحقيق الرهن على العقارين موضوع البيع الجبري كان بمناسبة دين في ذمة شركة أ.ص.، باعتبارها المدينة الاصلية، التي سخرت في سبيل ضمان دیونها رهنا عقاريا على العقارين موضوع التفويت من لدن كفلائها ممن فوتت عقاراتهن وان هذه المسطرة لها خصوصية مرتبطة بأداء استحقاقات دورية، وعند التخلف عن أدائها يصبح الدين حالا برمته وفق بنود العقد وان ما يلزم الدائن المرتهن هو توجيه انذار عقاري لدة 15 يوما من تاريخ التوصل وان بقيت دون جدوى امكن مباشرة إجراءات البيع الجبري في استقلال تام عن مديونية المدينة الاصلية تنفيذ لمبدأ الضامن اولى بالأداء وان البين ان القواعد الإجرائية المعمول بها في هكذا بيوع تم احترامها وفق ما يقرره القانون حتى ولو بوجود مسطرة وكيل الغياب التي سنها المشرع ورتب عنها آثار ، وعليه تبقى الإجراءات المتخذة بملفي التنفيذ سليمة ولا تشوبها اية الآلات سواء ما سبق السمسرة او ما تلاها لان محضر الارساء يعد بمثابة اقفال للمسطرة الإجراءات، لينتقل الامر الى ناتج البيع وتصفية الملفات هذا فضلا عن العارضة قيدت مشتراها بالصكين العقاريين وأصبحت المالكة الجديدة لها والحائزة لهما ، وانها في نهاية المطاف متزايدة موسرة بحسن نية ولا قبل لها بالإجراءات المتخذة مع الاخذ بعين الاعتبار المراكز القانونية لكل طرف وان الحكم المطعون فيه كان صائبا فيما قضى به ولم يخرق أي مقتضى وطبق سليم القانون ، ملتمسة بعدم القبول شكلا وموضوعا برد أسباب الاستئناف الغير جدية وعدم اخدها بالاعتبار والحكم بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به وتحميل المستأنفين الصائر .

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنف عليه الثانية بواسطة نائبه بجلسة 09/10/2023 التي جاء فيها أنه يتجلى من خلال المقال الاستئنافي أن المستأنفين يعيبان على الحكم المستأنف نونه لم يستجب لطلبهما الرامي إلى ما أسمياه ببطلان الإجراءات المصاحبة واللاحقة للسمسرة لكن خلافا لما ذهب إليه المستأنفين فإنه يتجلى من خلال وثائق الملف ومعطيات القضية أن وسائل الاستئناف غير مرتكزة على أي أساس صحيح وليس من شأنها أن تنال من تعليلات الحكم المستأنف ولا مما قضى به ضمن منطوقه، وذلك كما يتأكد من خلال جواب العارضة على موضوع وسائل الاستئناف كما يلي أنه بالرجوع إلى محتوى أوجه الاستئناف، يتضح جليا أنها لا تتضمن أي توضيح سمي ببطلان الإجراءات المصاحبة واللاحقة للسمسرة وأين تكمن بالضبط الإخلالات والخروقات والتلاعبات التي زعم المستأنفان انها شابت تلك الإجراءات ويتجلى من خلال الوثائق المرفقة بالطلب الحالي، أنه لا يوجد من بينها ما يعزز أوجه الاستئناف بأي وجه من أوجه المنازعة الجدية سواء في إجراءات الإنذار العقاري أو في المديونية المترتبة بذمة المدينة أو في إجراءات السمسرة وأن العارض الدائن المرتهن المتوفر على شهادة التقييد الخاصة، ليس في حاجة إلى الحصول على حكم بالأداء لتحقيق ،رهنه وإنما بإمكانه فعل ذلك استنادا للشهادة المذكورة لتي تعتبر في حد ذاتها سندا تنفيذيا، والعمل القضائي استقر على جواز أن يجمع الدائن المرتهن بين مسطرة تحقيق الرهن ودعوى الأداء لأنهما لا يؤديان في جميع الأحوال إلى اقتضاء الدين مرتين ويكفي المستأنفان الرجوع إلى مقتضيات المادة 215 من مدونة الحقوق العينية ليتأكد أن المشرع قد خول الدائن المرتهن أحقية مباشرة الإجراءات القانونية لبيع العقار المرهون لفائدته بعد إنذار المدين الراهن بأداء ما بذمته داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل وعلاوة على ذلك فإن قضاء محاكم الاستئناف التجارية قد استقر على اعتبار أن مجرد المنازعة في الدين أو جزء منه لا يمكن أن تكون سببا للقول ببطلان مسطرة تحقيق الرهن العقاري، ما لم يثبت المدين الراهن أنه قد تحلل من الدين بأكمله، وركز على أن الدائن المرتهن الحاصل على شهادة التقييد الخاصة يحق له أن يباشر إجراءات البيع الجبري للعقار المرهون ما لم يؤد المدين مبلغ الدين المضمون وفي النازلة فإن المستأنفين لم يزعما ولم يدليا بما يثبت تنفيذ الالتزام العالق بذمتهما وأداء الدين المضمون عن طريق الرهن العقاري، بل أكثر من ذلك فإنهما معترفان صراحة وبموجب القرار الاستئنافي الصادر عن هذه المحكمة في الملف عدد2021/8221/2594 المدلى به من طرفهما بكونهما مدينين للعارض ولم يعززا طلبهما بما يثبت تحللهما من ذلك الدين وأنه لما كانت مزاعم المستأنفين هو ثابت من خلال الوثائق التي عززا بها طلبهما الحالي مجردة من أية منازعة جدية، فإنه يتضح جليا أن المستأنفين إنما يسعيان فقط إلى استصدار قرار بإبطال مسطرة تحقيق الرهن العقاري، من أجل التملص من التزاماتهما التي يفرضها عليهما عقد الرهن والحيلولة دون حصول العارض على حقوقه المشروعة ليس إلا واعتبارا لما سلف ذكره، ملتمسا الحكم برد الاستئناف وبتأييد الحكم المستأنف والحكم بتحميل الجهة المستأنفة الصائر.

وبناء على إدراج القضية بعدة جلسات آخرها الجلسة المنعقدة بتاريخ 30/10/2023، تخلف الأطراف، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار بجلسة13/11/2023.

محكمة الاستئناف

حيث تمسكت الطاعنتان ضمن مقالهما الاستئنافي بعدم مناقشة محكمة الدرجة الأولى لمقال التدخل الاختياري الذي تقدمت به شركة أ.ص. و بأنه طعنها في إجراءات السمسرة انصب على الطعن ببطلان الإجراءات المصاحبة والتالية لوقوع السمسرة و بالتالي فهي لا تواجه بمقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 484 من قانون المسطرة المدنية خلافا لما نحى إليه الحكم المطعون فيه، فضلا عن كون البنك قد اقام دعوى للمطالبة بالدين صدر بشأنها حكم ابتدائي و قرار استئنافي و لا يمكن لنفس البنك أن يستخلص نفس الدين مرتين.

وحيث إنه بالاطلاع على ملفي التنفيذ عدد 1536 و 1537/8516/2018 يتضح أن المستأنفة نادية (س.) قد تم استدعاؤها وفقا لمقتضيات الفصل 38 و 39 من قانون المسطرة المدنية وأنها مادامت لم تدل بما يثبت إشعار المؤسسة البنكية بتغيير عنوانها، فتبقى جميع إجراءات الإنذار العقاري التي بوشرت في مواجهتها بعنوانها صحيحة ومنتجة لآثارها مادامت تمت وفقا للقانون كما سبق تفصيل ذلك فضلا عن أن الطعن في هذه الإجراءات يجب ان يتم وفقا لمقتضيات الفصل 484 من قانون المسطرة المدنية قبل السمسرة و هو الأمر الذي لم يتقيد به الطرف المستأنف مما يوجب رد هذا السبب المؤسس عليه الاستئناف.

وحيث إنه من جهة ثانية فإنه فيما يخص السبب الثاني من أسباب الاستئناف المبني على كون البنك الدائن قد استصدر حكما ابتدائيا و قرار استئنافيا يقضي في مواجهة المدينة الأصلية شركة أ.ص. و الكفيلات بآداء مبلغ الدين، فهو بدوره غير مبني على أساس، إذ أن صدور الحكم و القرار المذكورين لا يعتبر بمثابة استخلاص للدين مرتين، بل إن القرار الاستئنافي الصادر بتحديد المديونية يتيح للبنك استخلاص دينه من منتوج بيع العقارات بالمزاد العلني في حدود الدين المحكوم له به، و ان الملف خال مما يثبت الاستخلاص الفعلي للدين مرتين، مما يوجب رد هذا السبب المؤسس عليه الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس.

وحيث إنه من جهة ثالثة فإنه بالنسبة لاستئناف شركة أ.ص. و تمسكها ببطلان إجراءات البيع بالمزاد العلني لكونها مالكة للأصل التجاري، فإنه من ناحية أولى فإن الشركة تقدمت بمقال تدخل اختياري في الدعوى خلال المرحلة الابتدائية بنته على كونها مالكة للأصل التجاري غير أنها لم تتقدم ضمن مقالها بأي ملتمس مما يبقى معه تدخلها غير ذي أثر و هو ما قضت به محكمة النقض في قرارها عدد 321 الصادر بتاريخ 27/06/2019 في الملف التجاري عدد 638/3/1/2018 (منشور بنشرة قرارات محكمة النقض-الغرفة التجارية – العدد 47)، كما أنه من ناحية ثانية فإن تملك الطاعنة المذكورة للأصل التجاري لا يخولها الطعن ببطلان إجراءات البيع بالمزاد العلني التي انصبت على عقار الكفيلات.

وحيث إنه اعتبارا للعلل أعلاه قررت المحكمة إلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به من قبول مقال التدخل الاختياري و الحكم من جديد بعدم قبوله شكلا و بتأيده في باقي مقتضياته مع إبقاء الصائر على الطاعنين.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا:

في الشكل :بقبول الاستئناف.

في الموضوع : بإلغاء الحكم المستانف فيما قضى به من قبول مقال التدخل الاختياري و الحكم من جديد بعدم قبوله شكلا و بتأييده في باقي مقتضياته و إبقاء الصائر على رافعه.