وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيدين عبد الرحيم (ل.) واسية (ف.) بمقال بواسطة دفاعهما مؤدى عنه بتاريخ 13/11/2024 يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 2316 بتاريخ 28/02/2024 في الملف عدد 13312/8219/2023 و القاضي برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر.

في الشكل :

حيث لا دليل على تبليغ الحكم المطعون فيه للطاعنين مما يكون معه استئنافهما قد وقع داخل الأجل القانوني، وما دام أن الطعن المقدم من طرفهما قد استوفى كذلك باقي الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فإنه يكون حريا التصريح بقبول الاستئناف شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن السيدين عبد الرحيم (ل.) واسية (ف.) تقدما بمقال بواسطة دفاعهما أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والمؤدى عنه يعرضان فيه أنهما يملكان العقار الكائن بدرب الطلبة والشرفاء الزنقة 23، رقم 157، عمالة مقاطعة مرس السلطان الفداء الدار البيضاء، والذي كان يكتري به المرحوم جفري (ع.) المحل التجاري المستخرج منه من أجل استعماله كفضاء لألعاب البليارد بمشاهرة محددة في مبلغ 570درهم، وأن مورث المدعى عليهم كان قد هجر المحل منذ عدة سنوات وتركه في وضعية إغلاق عرضة لعواقب الإهمال وعدم الاستعمال، وأنه بتاريخ 04/11/2022 أنجز معاينة عن طريق مفوض قضائي عاين إغلاق بابي المحل التجاري المذكور وبهما تآكل واهتراء وأتربة وأن المحل مغلق منذ أزيد من أربع سنوات، كما أكد سكان الجوار واقعة إغلاق المحل الذي كانيمارس به ألعاب البليارد منذ عدة سنوات، ونظرا لكون إغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل يفقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية طبقا للفقرة الأخيرة من المادة 8 من القانون رقم 49.16 فإنه وجه إلى المدعى عليهم إنذارا يطالبهم بإفراغ المحل توصلوا به بتاريخ 18/07/2023 دون جدوى، لأجل ذلك يلتمسان الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليهم بتاريخ 18/07/2023 وبإفراغهم من المحل التجاري الكائن ب 15 زنقة اسني المدينة القديمة الدار البيضاء هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر. وأدليا بشهادة الملكية ومحضر معاينة واستجواب وإنذار.

وبناء على المذكرة الجوابية التي تقدم بها المدعى عليهم بواسطة نائبهم لجلسة 24/01/2024 والتي جاء فيها أن الإنذار يعتبر باطلا لعدم تضمينه أسماء جميع الورثة، وفي الموضوع فإن ملكية المحل لم تنتقل إلى المدعيان إلا في شهر يوليوز 2022 استنادا إلى وصل كراء شهر يوليوز 2022 صادر عن المالك السابق للعقار، وأنهما وجها الإنذار بعد مرور سنة واحدة فقط على تملكهما للرسم العقاري، أي دون استيفاء المدة القانونية بعد تملك العقار، وأن المالك السابق للمحل وكذا المدعيان لم يبرموا عقد كراء مع مورثهم خلافا للمادة الثالثة من القانون رقم 49.16، كما سبق له الجواب بواسطة دفاعه على الإنذار الموجه له برسالة توصل بها دفاع المدعيين، فبادرا إلى توجيه إنذار ثان للمطالبة بأداء واجبات الكراء إلى غاية شهر شتنبر 2023، وأدى مجموع المبلغ لدفاعهما، فضلا على أن المدة التي يزعم المدعيان بأن المحل ظل مغلقا خلالها صادفت جائحة كورونا أي منذشهر مارس 2020 التي منع بسببها جميع التجار من ممارسة أنشطتهم التجارية. ملتمسا أساسا بطلان الإنذار وعدم قبول الدعوى، واحتياطيا رفض الطلب وإبقاء الصائر على رافعه. وأدلى بوصل كراء عن شهر يوليوز 2022، جواب على الإنذار بالإفراغ، إنذار بالأداء، جواب على إنذار مرفق بصورة شيك.

وبناء على مذكرة تعقيب مع مقال إصلاحي مؤدى عنه الرسوم القضائية تقدم به المدعيان بواسطة نائبيهما لجلسة 14/02/2024 جاء فيها أن الاجتهاد القضائي استقر على أن المكري غير ملزم بالبحث عن أسماء جميع الورثة بعد وفاة المكتري، وأن الإنذار يعتبر صحيحا لتوجيهه في اسم الورثة. وأن شرط مدة سنة هو شرط حصري بخصوص المطالبة بالإفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء طبقا للمادة 9 من القانون رقم 49.16، وأن العلاقة الكرائية التي ربطت مورث المدعى عليهم بالمالك السابق للعقار تعود إلى ما قبل صدور القانون المذكور وبالتالي يبقى خاضعا لهذا الأخير طبقا للمادة 38 منه، وأن واقعة الإغلاق استمرت بعد تاريخ انتهاء حالة الطوارئ الصحية بعد أزيد من أربع سنوات طبقا لمحضر المعاينة والاستجواب، وفي المقال الإصلاحي يلتمسان اعتبار المحل المطلوب إفراغه هو الكائن بدرب الطلبة والشرفاء الزنقة 23، رقم 157، عمالة مقاطعة مرس السلطان الفداء الدار البيضاء بدلا من المحل الكائن ب 15 زنقة اسني المدينة القديمة الدار البيضاء.

وبعد مناقشة القضية، وتمام الاجراءات، صدر الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه الذي استأنفه السيدي عبد الرحيم (ل.) واسية (ف.).

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف أن المستانفان أثبتا واقعة الاغلاق باعتبارها واقعة مادية – يمكن اثباتها بجميع وسائل الاثبات المتاحة - بواسطة محضر معاينة و استجواب منجز من طرف المفوض القضائي السيد منجد (س.) بناء على أمر رئاسي و الذي أكد فيه أنه بعد انتقاله بتاريخ 04/11/2022 إلى المحل التجاري موضوع الدعوى عاين كون بابيه مغلقين وبهما تآكل واهتراء وصدأ وأتربة و هو توصيف دقيق يؤكد بصفة قطعية طول فترة الاغلاق بقوة الأمر الواقع و أفاد المسمى عبد الله (ا.) بكون المحل مغلق منذ أزيد من أربع سنوات كما أكد سكان الجوار واقعة الاغلاق منذ عدة سنوات. وأن المستأنف ضدهم لم ينفوا واقعة الاغلاق و لم ينازعوا في مضمون المحضر أو يثبتوا عكس ما ورد فيه و اكتفوا بالقول بأن المدة الواردة بالمحضر التي ظل خلالها المحل مغلقا صادفت جائحة كورونا. وان رد المستأنف ضدهم ينطوي على اقرار بواقعة الاغلاق و قد أشاروا إلى أن واقعة الاغلاق كانت قائمة و سابقة على جائحة كورونا إذ أن مدة الأربع سنوات على الأقل السابقة على تاريخ انجاز المحضر تمتد إلى ما قبل إعلان حالة الطوارئ الصحية و تستغرق مدتها، كما أنها - أي واقعة الاغلاق - استمرت بعد انتهاء حال الطوارئ كما هو ثابت من مضمون المحضر. وبالتالي فإن واقعة اغلاق المحل غير مرتبطة بفترة جائحة كورونا و ليست بسببها ما دام أنها سابقة تاريخا على هذه الفترة، واستمر و امتد الاغلاق خلالها و ما بعدها. وأن الفقرة الأخيرة من المادة 8 من القانون 49.16 صريحة في ادراج حالة فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء و السمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل ضمن الحالات التي لا يلزم فيها المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الافراغ. وأن ما نحى إليه الحكم المستأنف من أن الثابت من خلال وثائق الملف أن المستأنف ضدهم يقومون باستغلال المحل المكترى، لا أصل و لا سند له في كل وثائق مستندات الملف إذ الثابت من محضر المعاينة و الاستجواب أن المحل مغلق منذ أزيد أربع سنوات خلت عن تاريخ تحرير المحضر وأكد سكان الجوار واقعة الاغلاق منذ عدة سنوات. فمن أين استسقى الحكم المستأنف إذن كون المستأنف ضدهم - المدعى عليهم - يقومون باستغلال المحل و كيف يستقيم هذا الاستغلال المزعوم مع كون المحل مغلق، إذ أن المنطق العادي البسيط يستنتج من واقعة الاغلاق انعدام النشاط التجاري و هو ما افترض معه المشرع فقدان الأصل التجاري لعنصر الزبناء و السمعة التجارية و بالتالي اندثاره باستمرار الاغلاق لمدة سنتين على الأقل. وأن مجرد أداء واجبات الكراء وهو التزام ملقى على عاتق المكتري و مستمر مادام عقد الكراء لم يفسخ و لم تتم الحيلولة بينه – أي المكتري المكرى – وبين الانتفاع بالمحل المكرى، ولا يعني الاستمرار في أداء الكراء أنه يقوم باستغلال المحل المكترى، إذ أنه يبقى ملزما بأداء واجبات الكراء حتى في حالة اختياره عدم استغلال المحل التجاري والاغلاق التلقائي و الطوعي له. وبالتالي فإن أداء الواجبات الكرائية ليس دليلا على استغلال المحل المكتري، وإنما في هذه الحالة فقط يكون مانعا من سلوك مسطرة استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة طبقا للمادة 32 من القانون رقم 49.16 و الأمر ليس كذلك بالنسبة لمسطرة الموضوع لأنه ليس مانعا من اندثار الأصل التجاري بفقدانه عنصري الزبناء و السمعة التجارية، هذا الاندثار المرتبط أو الذي ينتج عن وضعية الاغلاق و توقف النشاط لمدة سنتين على الأقل و ليس على التوقف عن أداء واجبات الكراء. والتمسوا لاجل ما ذكر إلغاء الحكم المستانف فيما قضى به، وبعد التصدي الحكم بالمصادقة على الانذار بالافراغ المتوصل به من طرف المستأنف ضدهم بتاريخ 18-07-2023 و بناء عليه إفراغ المستأنف ضدهم هم و من يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن بدرب الطلبة و الشرفاء الزنقة 23 رقم 157 عمالة مقاطعة مرس السلطان الفداء الدار البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخرا فيه عن الإفراغ. وتحميل المستأنف ضدهم الصائر. وارفقوا مقالهم بنسخة من الحكم الابتدائي.

وبناء على ادراج القضية بجلسة 17/12/2024 وبعد الاطلاع، تقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار بجلسة 24/12/2024.

محكمة الاستئناف

حيث عاب المستأنفان على الحكم المطعون فيه مجانبته للصواب من عدة نواحي تم تسطيرها ضمن أسباب الاستئناف المفصلة أعلاه.

وحيث خلافا لما تمسك به الطاعنين فإن الثابت من وثائق الملف أن العلاقة الكرائية إنما كانت تربط المالك السابق للمحل السيد جبري (ع.) ودليل ذلك وصل الكراء المحتج به من طرف المستأنف عليه عن شهر يوليوز 2022 والذي لم يكن محل أية منازعة جدية مما يستنتج منه أن العلاقة الكرائية تمتد بين الطرف المستأنف والمستانف عليه على الأقل منذ الوصل المحتج به أي من غشت 2022 إلى تاريخ رفع المقال 06/12/2023 اي أنها لم تمر على إبرام العقد مدة السنتين، وتبعا لذلك فإنه لا يستساغ القول بإغلاق المحل واندثار الأصل التجاري الذي يستوجب طبقا للمادة الثامنة من قانون 49.16 أن تعادل مدة الاغلاق السنتين والحال أن مدة العقد لم يمر عنها سوى سنة واربعة اشهر باعتبار الوصل المدلى به الذي يؤكد أن العلاقة الكرائية كانت تربط المستأنف عليه بالمالك السابق السيد جبري (ع.).

وحيث فضلا عن ذلك فإن الملف خال مما يثبت حقا واقعة الاغلاق الكلي للمحل لمدة سنتين حسبما تشترطه المادة 8 من قانون 49.16، فمحضر المعاينة المحتج به خلال المرحلة الابتدائية المؤرخ في 04/11/2022 لا يمكن الركون إليه كوسيلة إثبات باعتبار تضمينه لتصريحات السيد عبد الله (ا.) وتأكيد سكان الجوار والحال أن شهادة الشهود المعتبرة قانونا تخضع لتقرير المحكمة بعد إجراء بحث وتوجيه اليمين الشيء الذي يجعل محضر المعاينة المدلى به ساقط عن الاعتبار.

وحيث تبعا لما ذكر واستنادا لكون العلاقة الكرائية لم يمر عنها على الأقل منذ تاريخ الوصل المحتج به يوليوز 2022 وتاريخ رفع المقال دجنبر 2023 مدة السنتين الأمر الذي لا يمكن معه القول باغلاق المحل لمدة سنتين فضلا عن عدم حجية محضر المعاينة المحتج به فإن الحكم المطعون فيه لما قضى برفض الطلب يكون قد بني على اساس سليم ويتعين بالتالي تأييده ورد الدفوع المثار لعدم وجاهتها.

وحيث بالنظر لما آل اليه الطعن فإنه يتعين إبقاء الصائر على عاتق المستانفين.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا وغيابيا

في الشكل: بقبول الاستئناف

في الموضوع: برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه.