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Loi 49-16

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur évincé pour cause d'usage personnel. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité, après avoir majoré le coefficient retenu par l'expert pour l'évaluation du droit au bail.

Le bailleur appelant contestait le montant de cette indemnité, notamment la réévaluation opérée par les premiers juges. La cour retient que l'absence d'indemnisation au titre de la clientèle et de l'achalandage est justifiée dès lors que le preneur ne produit aucune déclaration fiscale ni comptabilité probante.

Elle considère cependant que le tribunal a souverainement apprécié la valeur du droit au bail en appliquant un coefficient supérieur à celui de l'expert, au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation de l'immeuble. La cour rappelle que l'absence de preuve sur un élément du fonds de commerce ne prive pas le preneur du droit à indemnisation pour les autres composantes, notamment le droit au bail et les frais de déménagement, en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant l'évaluation judiciaire de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions d'une expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et, sur la base d'un rapport d'expertise qu'il a partiellement amendé, avait fixé le montant de l'indemnité due aux preneurs.

Les appelants soutenaient que le premier juge ne pouvait, par l'exercice de son pouvoir d'appréciation, réduire les montants techniques proposés par l'expert, notamment au titre du droit au bail, et que l'indemnité allouée violait le plancher légal prévu par l'article 7 de la loi 49-16. La cour d'appel de commerce rappelle que le juge n'est pas lié par les conclusions d'un rapport d'expertise et peut s'en inspirer pour forger sa conviction, à la lumière des pièces du dossier.

Elle retient que le tribunal a souverainement apprécié les différents postes du préjudice, notamment en retenant une méthode de calcul du droit au bail et de la perte de clientèle jugée adéquate au regard de l'ancienneté de l'occupation et des déclarations fiscales produites. La cour relève au surplus que certains postes de l'indemnité, bien que calculés de manière favorable aux preneurs, ne peuvent être réformés en leur défaveur en application du principe selon lequel nul ne peut voir sa situation aggravée par son propre appel.

Le jugement est donc confirmé dans son principe et son quantum, tout en faisant l'objet d'une rectification pour une simple erreur matérielle affectant son dispositif.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire d'un paiement partiel effectué après une sommation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en constatant le manquement du preneur à ses obligations.

L'appelant faisait valoir que le paiement d'une partie des loyers visés par la sommation, effectué par voie de consignation, suffisait à faire échec à la demande de résiliation. La cour écarte cet argument en retenant que le preneur, faute de justifier du paiement de l'intégralité des sommes dues pour la période mentionnée dans la sommation, demeurait en état de manquement.

Elle juge, au visa des articles 8 et 26 de la loi 49.16, que le paiement partiel n'est pas libératoire et ne saurait paralyser les effets de la mise en demeure, le motif à l'origine de celle-ci demeurant sérieux et avéré. Le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat unique de location visant un café et un local attenant, afin de déterminer son régime juridique. Le tribunal de commerce avait retenu une qualification mixte, ordonnant l'expulsion du preneur du café au titre d'une gérance libre mais rejetant la demande pour le local adjacent, jugé soumis au statut des baux commerciaux.

L'appelant principal soutenait avoir créé le fonds de commerce et revendiquait le bénéfice du droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction prévus par la loi 49-16, tandis que les bailleurs, par appel incident, plaidaient pour l'indivisibilité du contrat qualifié de gérance libre. La cour retient que l'existence d'un contrat unique et d'une redevance globale pour les deux locaux caractérise un contrat de gérance libre indivisible, traduisant la commune intention des parties.

Elle en déduit que si les parties avaient entendu soumettre le local adjacent au statut des baux commerciaux, elles auraient conclu un acte distinct. Par conséquent, les dispositions protectrices de la loi 49-16, notamment son article 26 relatif aux motifs de non-renouvellement, sont écartées.

La cour d'appel de commerce infirme donc partiellement le jugement en ce qu'il avait rejeté l'expulsion du local attenant et, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion du gérant de l'ensemble des lieux, confirmant pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif au montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la qualification de fonds de commerce d'un atelier artisanal. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur, mais la bailleresse contestait en appel la qualification de fonds de commerce, faute de clientèle, ainsi que l'omission de statuer sur sa demande de compensation pour un acompte versé.

La cour retient que l'activité de fabrication de joaillerie, même artisanale, est une activité commerciale au sens de l'article 6 du code de commerce car destinée à la vente, ce qui implique nécessairement une clientèle et une réputation. Elle valide par conséquent l'évaluation de l'expert, fondée sur les déclarations fiscales conformément à l'article 7 de la loi 49-16, et écarte la demande de contre-expertise.

En revanche, la cour constate l'omission de statuer sur la demande de compensation et, statuant dans le cadre de l'effet dévolutif, y fait droit en déduisant le montant de l'acompte de l'indemnité. Le jugement est donc réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait résilié le bail et rejeté les demandes indemnitaires du preneur au titre des travaux d'amélioration et de la perte de l'élément commercial.

L'appelant soutenait, d'une part, que le non-renouvellement du bail obligeait contractuellement le bailleur à l'indemniser pour les travaux réalisés et, d'autre part, que l'écoulement d'un délai de deux ans lui conférait un droit au statut. La cour fait droit à la première branche du moyen, retenant que la clause contractuelle prévoyant une indemnité pour les travaux en cas de non-renouvellement constitue la loi des parties au sens de l'article 230 du code des obligations et des contrats.

Elle écarte l'argument du bailleur tiré de son ignorance de la langue du contrat, dès lors que sa signature non contestée confère à l'acte une pleine force probante. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnité d'éviction, considérant que le preneur ne peut se prévaloir du statut protecteur de la loi 49-16 faute d'avoir justifié d'une jouissance continue de deux années à la date du congé notifié par le bailleur.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation pour les travaux, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre une ordonnance fixant le montant d'une indemnité d'éviction provisionnelle, le tribunal de commerce avait homologué un rapport d'expertise judiciaire pour arrêter le montant du dédommagement dû au preneur. L'appelant contestait la validité de cette expertise, arguant de sa sous-évaluation manifeste des éléments du fonds de commerce et du refus du premier juge de prendre en compte une expertise antérieure plus favorable.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'expert désigné n'est pas lié par les conclusions d'une expertise antérieure, sa mission étant exclusivement définie par l'ordonnance préparatoire qui le mandate. Elle relève que le rapport critiqué a été établi dans le respect du principe du contradictoire, conformément à l'article 63 du code de procédure civile, et qu'il a procédé à une évaluation objective et cohérente de chaque composante du fonds de commerce au sens de la loi 49-16.

La cour rappelle ainsi que l'appréciation de la valeur probante d'un rapport d'expertise relève du pouvoir souverain du juge du fond, dès lors que ce rapport est motivé et non contredit par des éléments probants. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul et le moment d'exigibilité des indemnités dues au preneur évincé. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction en allouant au preneur une indemnité provisionnelle équivalente à trois ans de loyer, mais avait rejeté ses demandes au titre des frais d'attente et de l'indemnité d'éviction subsidiaire.

L'appel portait principalement sur le caractère prétendument prématuré du rejet de ces demandes, le preneur soutenant que les frais d'attente étaient dus dès le principe de l'éviction et que l'indemnité subsidiaire devait être fixée. La cour écarte le moyen relatif aux frais d'attente, retenant que leur exigibilité est subordonnée à la durée effective des travaux, laquelle ne peut être déterminée qu'après l'éviction effective du preneur, rendant la demande prématurée.

En revanche, la cour retient que le premier juge ne pouvait, sans omettre de statuer, rejeter la demande de fixation d'une indemnité d'éviction subsidiaire. Au visa de l'article 9 de la loi 49-16, elle rappelle que le juge doit fixer cette indemnité, payable en cas de privation du droit au retour, et procède à sa détermination en homologuant le rapport d'expertise judiciaire produit en première instance.

Le jugement est donc infirmé partiellement sur ce seul chef et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'indemnisation due au preneur évincé. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et alloué au preneur l'indemnité provisionnelle de trois ans de loyer, mais avait rejeté ses autres demandes.

Le preneur appelant soutenait que le premier juge aurait dû, d'une part, lui allouer une indemnité pour frais d'attente et, d'autre part, fixer l'indemnité d'éviction subsidiaire due en cas de privation de son droit au retour. La cour écarte la demande relative aux frais d'attente, la jugeant prématurée dès lors que la durée des travaux n'est pas encore connue.

En revanche, la cour retient que la demande de fixation d'une indemnité d'éviction subsidiaire n'est pas une demande nouvelle irrecevable en appel, car elle se rattache à la demande originaire du preneur tendant à la sauvegarde de l'ensemble de ses droits issus de la loi 49-16. Faisant droit à cette prétention, la cour fixe le montant de cette indemnité sur la base du rapport d'expertise judiciaire versé aux débats.

Le jugement est par conséquent infirmé sur ce chef de demande et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de production des déclarations fiscales par le preneur. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité provisionnelle sur la base d'un premier rapport d'expertise.

L'appelant contestait la régularité de cette expertise pour violation des droits de la défense et critiquait la méthode d'évaluation du fonds de commerce, faute pour le preneur de produire les déclarations fiscales requises par l'article 7 de la loi n° 49-16. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour procède à sa propre évaluation des différents chefs de préjudice.

La cour retient que l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années ne prive pas le preneur de son droit à indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle évalue donc souverainement cet élément en se fondant sur le revenu annuel forfaitaire du preneur, tout en validant l'évaluation du droit au bail basée sur le différentiel de valeur locative et en écartant la demande relative aux améliorations faute de justificatifs.

En conséquence, la cour réforme partiellement l'ordonnance entreprise en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction allouée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualification du contrat et la validité des moyens de forme soulevés par le gérant-libre. L'appelant soutenait, d'une part, l'irrecevabilité de la demande pour erreur sur son identité et, d'autre part, la nullité du contrat pour défaut de publicité légale ainsi que sa requalification en bail commercial soumis aux dispositions de la loi 49-16.

La cour écarte le moyen tiré de l'erreur matérielle sur le nom, retenant qu'en application de l'article 49 du code de procédure civile, une irrégularité de forme n'est sanctionnée qu'en cas de préjudice avéré, lequel n'est pas démontré dès lors que l'appelant a pu valablement se défendre. Sur la nature du contrat, la cour rappelle qu'au visa de l'article 461 du dahir des obligations et des contrats, la clarté des termes de l'acte qualifié de gérance libre par les parties interdit toute interprétation et exclut l'application du régime des baux commerciaux.

Elle juge en outre que la nullité pour défaut de publicité prévue par le code de commerce est édictée dans l'intérêt des tiers et ne peut être invoquée par le gérant-libre lui-même, partie à l'acte, pour se soustraire à ses propres obligations. Le défaut de paiement des redevances après mise en demeure étant constaté, la résiliation est justifiée en application des articles 254 et 255 du dahir des obligations et des contrats.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation d'un bail commercial pour modifications non autorisées de la chose louée, la cour d'appel de commerce examine si les travaux réalisés par le preneur constituent un manquement justifiant une telle sanction. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande.

L'appelant soutenait que la couverture d'une cour initialement non bâtie et la création de nouvelles ouvertures constituaient des transformations prohibées, de nature à augmenter les charges du bien. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 8 de la loi 49.16, en retenant que les travaux litigieux ne sont pas de nature à porter atteinte à la structure du bien ni à sa sécurité.

Elle relève que la couverture installée est légère et aisément réversible et que l'intégrité du bâti ne pouvait être affectée, le bien loué étant à l'origine une cour non bâtie. La cour ajoute que la création d'accès était rendue nécessaire par l'enclavement du fonds, fait non contesté par le bailleur, et qu'en l'absence de clause contractuelle limitant l'usage du bien, l'exploitation en tant que lieu d'exposition ne constitue pas un changement de destination fautif.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée par expertise, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des éléments du fonds de commerce en cas de congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait validé le congé et condamné le bailleur au paiement de l'indemnité proposée par l'expert.

L'appelant critiquait principalement la méthode de calcul du droit au bail, l'indemnisation de la clientèle en l'absence de déclarations fiscales régulières et l'allocation d'une somme pour des améliorations non justifiées. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur le rapport d'expertise, la cour réduit l'indemnité afférente au droit au bail en ramenant la base de calcul de soixante-douze à soixante mois, durée jugée plus conforme aux usages pour un bail de longue durée.

Elle retient toutefois, au visa de l'article 7 de la loi 49/16 et d'une jurisprudence de la Cour de cassation, que l'assujettissement du preneur au régime fiscal forfaitaire ne le prive pas de son droit à indemnisation au titre de la clientèle et de l'achalandage, même en l'absence de déclarations fiscales probantes. La cour écarte en revanche l'indemnité allouée pour les améliorations, faute de justification des dépenses engagées par le preneur.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction, dont le montant est réduit, et confirmé pour le surplus.

En matière de preuve du bail commercial, la cour d'appel de commerce juge de la qualité à agir du bailleur en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

Devant la cour, l'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute pour ces derniers de produire un contrat de bail écrit, soutenant que la charge de la preuve de la relation locative leur incombait. La cour retient que pour un bail conclu antérieurement à la loi 49-16, la preuve de la relation locative est libre.

Elle considère que la qualité à agir des bailleurs est suffisamment établie par un faisceau d'indices concordants, à savoir leur titre de propriété sur l'immeuble, l'envoi d'une mise en demeure de payer restée sans effet, et surtout l'absence de justification par le preneur d'un quelconque autre titre d'occupation. Dès lors, en l'absence de preuve du paiement des loyers réclamés, la demande en résiliation et en paiement était fondée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur et la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant les preneurs au paiement d'une partie seulement des loyers réclamés.

L'appelant, bailleur, soutenait n'être pas responsable du trouble de jouissance causé par un tiers et contestait la force probante d'un procès-verbal de police pour établir sa faute. La cour écarte ce moyen en retenant que le trouble, bien que matériellement commis par la fille du bailleur, lui est directement imputable dès lors qu'il a été commis sur son instigation.

Au visa de l'article 644 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que le bailleur est garant non seulement de son fait personnel mais aussi de celui de ses préposés ou des personnes qui tiennent leur droit de lui. La cour confirme également le montant du loyer retenu par les premiers juges, rappelant qu'en l'absence de contrat écrit, la déclaration du preneur fait foi en cas de désaccord sur la somme convenue.

Toutefois, la cour retient que le non-paiement de deux mois de loyer visés par la sommation interpellative, dans le délai de quinze jours imparti, suffit à caractériser l'état de demeure du preneur. En application de l'article 8 de la loi 49-16 et des principes généraux du droit des obligations, ce manquement justifie la résolution du bail et l'expulsion, peu important que l'arriéré soit inférieur à trois mois.

Le jugement est donc infirmé sur le seul chef de l'expulsion et confirmé pour le surplus.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement et sur l'étendue d'un cautionnement solidaire stipulé dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le preneur et sa caution au paiement des arriérés locatifs mais rejeté la demande d'expulsion.

Le bailleur soutenait que la preuve de la fermeture continue du local, requise par l'article 26 de la loi 49.16 pour valider le congé, était rapportée, tandis que la caution contestait son engagement, faute d'avoir signé l'acte en son nom personnel, et invoquait la présomption de paiement des loyers anciens résultant du paiement sans réserve de loyers postérieurs. La cour écarte le moyen du bailleur en retenant que la preuve de la fermeture continue du local ne peut résulter d'un unique constat d'huissier, même corroboré par des déclarations de voisins, mais exige des visites multiples et espacées dans le temps.

Elle rejette également les moyens de la caution, considérant d'une part que la présomption de paiement de l'article 253 du code des obligations et des contrats ne s'applique pas aux virements bancaires mais seulement aux quittances, et d'autre part que l'engagement de cautionnement, expressément stipulé dans un acte authentique, est valable et engage la signataire même si elle n'a apposé qu'une seule signature en sa qualité de représentante légale de la société preneuse. La cour confirme le jugement entrepris et, y ajoutant, fait droit à la demande additionnelle du bailleur en condamnant les intimés au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'injonction de payer préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur cet acte.

L'appelant en contestait la validité au double motif de l'absence d'un second délai pour l'éviction et de sa signification à une agence commerciale plutôt qu'au siège social. La cour écarte le premier moyen en rappelant que l'article 26 de la loi 49-16 n'impose qu'un unique délai de quinze jours pour le paiement, dont l'expiration suffit à constituer le preneur en demeure.

Elle retient en revanche la nullité de l'acte pour vice de forme, la signification à une société devant être effectuée à son siège social en application de l'article 522 du code de procédure civile, lequel constituait en outre le domicile élu par les parties au contrat. L'injonction, irrégulièrement signifiée à une succursale, ne pouvait dès lors valablement fonder la demande d'expulsion.

La cour infirme par conséquent le jugement sur ce chef et, statuant à nouveau, déclare la demande d'éviction irrecevable, confirmant le jugement pour le surplus de ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance autorisant la reprise d'un local commercial pour abandon, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de cette procédure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur un constat d'abandon des lieux par le preneur.

L'appelant soutenait que la condition d'abandon faisait défaut, le bailleur ayant lui-même repris possession du local en exécution d'un précédent jugement d'expulsion, bien que ce dernier ait été ultérieurement annulé. La cour retient que la condition essentielle de l'abandon du local par le preneur, requise par l'article 32 de la loi 49-16, ne peut être caractérisée lorsque le bailleur est déjà en possession des lieux.

Elle relève qu'en dissimulant cette circonstance déterminante pour obtenir une nouvelle ordonnance de reprise, le bailleur a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi procédurale. L'ordonnance est par conséquent infirmée et la demande de reprise du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère obligatoire du préavis d'éviction en pareille matière. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir délivré au preneur un tel préavis.

L'appelant soutenait que l'état de péril du bâtiment, constaté par un arrêté de démolition, dispensait de cette formalité en application de l'article 13 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que si l'article 13 de ladite loi vise l'hypothèse de l'immeuble menaçant ruine, il n'écarte pas pour autant les règles de procédure générales prévues par le même texte.

Elle rappelle que l'article 26 de cette loi impose, de manière générale et absolue, la délivrance d'un préavis pour toute demande visant à mettre fin au bail, y compris pour ce motif. La cour précise que le législateur a pris en compte l'urgence de la situation non pas en supprimant l'exigence du préavis, mais en réduisant son délai à quinze jours, ce qui constitue une formalité substantielle.

Elle juge en outre que l'arrêté administratif de démolition, s'il constate l'état matériel de l'immeuble, est sans effet sur la relation contractuelle qui demeure régie par les dispositions impératives du droit du bail commercial. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur le calcul des délais consécutifs à un refus de réception de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'expulsion au motif que le bailleur n'avait pas attendu l'expiration d'un second délai de quinze jours mentionné dans l'acte et destiné à l'éviction amiable.

La cour retient une application stricte des dispositions de la loi sur les baux commerciaux et du code de procédure civile. Elle rappelle qu'en vertu de l'article 39 du code de procédure civile, la notification est réputée valablement effectuée dix jours après la date du refus de réception.

C'est seulement à l'issue de ce premier délai que commence à courir le délai de quinze jours imparti au preneur pour s'acquitter de sa dette. Le manquement du preneur étant constitué par le défaut de paiement à l'expiration de ce second délai, la demande en validation du congé et en expulsion est fondée, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur d'attendre un quelconque délai supplémentaire.

La cour infirme donc le jugement sur ce chef et, statuant à nouveau, prononce l'expulsion du preneur tout en confirmant sa condamnation au paiement des loyers.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les chefs de préjudice indemnisables au titre d'une indemnité d'éviction commerciale. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire en écartant plusieurs postes de préjudice.

L'appelant contestait principalement l'exclusion du coût des travaux d'amélioration, des frais de réinstallation et de la perte de profit. Tout en rappelant que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, la cour confirme l'exclusion des indemnités pour perte de profit, jugées incluses dans l'évaluation de la clientèle, et des frais de réinstallation, qualifiés d'hypothétiques.

Elle retient en revanche, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que les frais d'amélioration et de réparation constituent un chef de préjudice distinct devant être indemnisé dès lors que leur réalité matérielle est établie, peu important que l'expert les ait évalués de manière forfaitaire. La cour considère que la longue durée d'occupation et les photographies versées au dossier suffisaient à prouver l'existence de ces améliorations dont le bailleur allait bénéficier.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point, avec une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le fondement d'une saisie conservatoire pratiquée en vertu d'une décision de justice accordant une indemnité d'éviction, alors que l'expulsion avait finalement été exécutée sur la base d'une décision ultérieure. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en mainlevée de la saisie irrecevable.

L'appelant, bailleur, soutenait que la créance d'indemnité d'éviction, constatée par une première décision, était devenue sans objet dès lors que l'éviction avait été obtenue sur le fondement d'une seconde procédure distincte, au cours de laquelle le preneur n'avait pas réitéré sa demande indemnitaire. La cour fait droit à cette argumentation.

Au visa de l'article 27 de la loi 49-16, elle retient que l'indemnité d'éviction est la contrepartie de l'exécution effective d'un congé spécifique. Dès lors que le bailleur a renoncé à exécuter la première décision pour en obtenir une nouvelle sur la base d'un congé distinct, la condamnation indemnitaire prononcée dans la première instance devient sans effet.

La saisie conservatoire pratiquée sur le fondement de cette créance se trouve par conséquent privée de toute base légale. La cour d'appel de commerce infirme en conséquence l'ordonnance entreprise et ordonne la mainlevée de la saisie ainsi que sa radiation du titre foncier.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un unique commandement de payer visant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que la loi 49.16 imposait la délivrance de deux actes distincts : un premier commandement de payer de quinze jours, puis, une fois le défaut constaté, un second congé avec un nouveau délai pour libérer les lieux. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient, au visa de l'article 26 de la loi précitée, qu'un seul et unique délai de quinze jours est requis.

Elle juge que l'expiration de ce délai sans paiement suffit à caractériser le manquement du preneur et à justifier l'expulsion, l'exigence d'un second acte constituant une condition non prévue par le texte. Faute pour le preneur de justifier du règlement des loyers dans le délai imparti, le jugement est intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et condamnant le preneur au paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés des vices du consentement et de l'inexécution de l'obligation de délivrance. Le preneur soutenait la nullité du contrat pour dol et erreur, arguant de la dissimulation par le bailleur de l'impossibilité de constituer un fonds de commerce du fait d'un contrat de crédit-bail immobilier préexistant.

La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur, en sa qualité de professionnel averti, ne pouvait ignorer les conséquences juridiques du contrat de crédit-bail expressément mentionné au bail, notamment l'inapplicabilité de la loi 49-16. En revanche, la cour retient l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Elle constate que ce dernier ne rapporte pas la preuve de la remise des locaux selon les modalités contractuelles, qui imposaient la signature d'un procès-verbal d'entrée en jouissance et la remise des clés à un mandataire désigné. En l'absence de délivrance de la chose louée, la cour juge que l'obligation de paiement du loyer n'est pas née, en application de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats.

Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la résolution et condamné le preneur, et statuant à nouveau, rejette les demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut d'exploitation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de la fermeture continue du local commercial. Le bailleur appelant invoquait la perte des éléments du fonds de commerce, notamment la clientèle et la réputation, en se fondant sur un constat d'huissier et des factures d'électricité à consommation nulle.

La cour écarte ce moyen en retenant que la période de fermeture n'était pas imputable à une volonté de délaissement du preneur, mais résultait d'une succession de procédures judiciaires relatives à la possession du local. Elle rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction sans indemnité suppose la preuve d'une fermeture volontaire et ininterrompue d'une durée de deux ans.

La cour juge à cet égard qu'un unique constat d'huissier est insuffisant à établir la continuité de la fermeture sur la période légale requise. De surcroît, elle relève que les offres réelles de paiement des loyers par le preneur, après avoir recouvré la possession du bien, manifestent sans équivoque son intention de poursuivre l'exploitation.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour changement d'activité non autorisé, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation du consentement du bailleur et l'autorité de la chose jugée. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le silence du bailleur valait acceptation du nouveau négoce et qu'une précédente action en éviction pour usage personnel faisait obstacle à une nouvelle demande.

La cour retient, au visa de l'article 22 de la loi 49-16, que la modification de l'activité prévue au contrat de bail commercial exige un accord écrit du bailleur, écartant ainsi toute présomption de consentement tirée de son silence ou de sa prétendue connaissance des faits. Elle juge en outre que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée au bailleur dès lors que la première action en éviction était fondée sur une cause distincte, à savoir la reprise pour usage personnel, et non sur la violation des clauses du bail.

Le défaut de consentement écrit et l'absence d'identité de cause entre les deux instances justifient la validation du congé fondé sur le changement d'activité. La cour rejette toutefois la demande de fixation d'une astreinte, la considérant prématurée en l'absence de toute tentative d'exécution et de résistance avérée du preneur.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande tendant à la délivrance de quittances de loyer au nom du cessionnaire d'un droit au bail, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la cession au bailleur. L'appelant invoquait la validité d'un acte de cession pour contraindre le bailleur à le reconnaître comme nouveau preneur.

La cour écarte cette prétention en retenant qu'un jugement postérieur à l'acte de cession, et non frappé d'appel, a définitivement consacré la qualité de preneurs aux héritiers cédants dans leurs rapports avec le bailleur. Elle en déduit que l'acte de cession sous seing privé, non notifié au bailleur avant cette décision judiciaire, ne lui est pas opposable, rendant inopérante toute notification ultérieure.

La cour précise également que le paiement des loyers par le cessionnaire, attesté par des quittances établies au nom du preneur d'origine, ne peut suppléer au défaut de notification régulière et ne suffit pas à prouver le transfert du droit au bail. Le jugement est en conséquence confirmé, par substitution de motifs.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'engagement d'une caution solidaire et sur les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement lorsque l'avis de mise en demeure n'a pu être notifié au preneur. Le tribunal de commerce avait condamné la société preneuse au paiement des loyers mais rejeté les demandes en résiliation, en expulsion et en paiement formées contre la caution personne physique, ainsi que la demande d'indemnisation pour retard.

L'appel portait principalement sur la question de savoir si la signature unique du représentant légal du preneur, également désigné comme caution dans l'acte, suffisait à l'engager personnellement, et si l'échec de la notification de la mise en demeure caractérisait la fermeture continue du local au sens de la loi 49-16. Sur le premier point, la cour retient que la signature unique apposée par une personne agissant à la fois comme représentant légal de la société preneuse et comme caution solidaire l'engage valablement à ce double titre, dès lors que le contrat stipule clairement cette double qualité et qu'aucune disposition légale n'impose une double signature.

Sur le second point, elle rappelle que si la fermeture continue du local permet de pallier l'absence de notification, l'appréciation de cette continuité relève du pouvoir souverain des juges du fond. Or, un procès-verbal de constat d'huissier mentionnant plusieurs tentatives infructueuses sans en préciser les dates ni le nombre ne suffit pas à établir la fermeture continue requise par l'article 26 de la loi 49-16.

La cour écarte également la demande de dommages-intérêts pour retard, le défaut de paiement n'étant juridiquement constitué qu'après une mise en demeure valablement notifiée ou la preuve d'une fermeture continue. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement, condamne la caution solidairement avec la société preneuse au paiement des loyers, et confirme le rejet des demandes de résiliation, d'expulsion et d'indemnisation.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion pour péril, la cour d'appel de commerce examine la nature et la portée des preuves justifiant une telle mesure. Le premier juge avait ordonné la libération des lieux.

L'appelant soutenait d'une part que le juge avait statué *ultra petita* en rectifiant l'adresse du bien, et d'autre part que le péril ne pouvait être établi par un simple constat de commissaire de justice mais exigeait une expertise technique. La cour écarte le premier moyen en relevant que l'adresse avait fait l'objet d'un mémoire réformatif en première instance.

Elle retient surtout que la décision entreprise ne se fondait pas sur le constat du commissaire de justice, mais sur un arrêté administratif de démolition préexistant. La cour précise que le procès-verbal du commissaire, appuyé de photographies, n'a été produit qu'à titre de renfort probatoire à l'appui de cet arrêté.

Les conditions de l'article 13 de la loi 49.16 étant dès lors satisfaites, l'ordonnance est confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le point de départ du délai de trente jours imparti au bailleur pour exercer son droit de préemption en cas de cession du droit au bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la restitution des locaux et rejeté la demande reconventionnelle du cessionnaire en paiement de frais de réparation.

L'appelant, cessionnaire du droit au bail, soutenait que le droit de préemption du bailleur était forclos, le délai ayant couru à compter d'une première notification de la cession à laquelle le bailleur n'avait pas donné suite. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la première notification était dépourvue de force probante dès lors qu'elle ne précisait pas l'acte de cession concerné, deux contrats successifs ayant été conclus puis l'un d'eux résilié.

Par conséquent, la cour considère que le point de départ du délai de trente jours, prévu par l'article 25 de la loi 49-16, doit être fixé à la date de la seconde notification, seule valable car exempte d'ambiguïté. S'agissant de la demande reconventionnelle en remboursement des frais d'aménagement, la cour la rejette également, faute pour le cessionnaire de produire des factures probantes et détaillées, les simples reçus et attestations étant jugés insuffisants.

Le jugement de première instance est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de l'abandon des lieux par le preneur. Le premier juge avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve suffisante.

L'appelant soutenait que le procès-verbal de constat d'huissier suffisait à établir la fermeture des locaux. La cour rappelle qu'en application de l'article 32 de la loi n° 49-16, la procédure de restitution pour abandon est subordonnée à la preuve d'une fermeture ou d'un délaissement des lieux pendant une durée minimale de six mois.

Elle retient qu'un procès-verbal de constat dressé à une date unique, même corroboré par des témoignages imprécis, est insuffisant à établir la continuité de l'abandon sur la période légalement requise. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de cette condition de durée, l'ordonnance entreprise est confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au nouveau bailleur, acquéreur du bien aux enchères, d'un paiement anticipé des loyers consenti par le preneur à l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, après que le nouveau bailleur eut obtenu une ordonnance de reprise pour abandon et défaut de paiement.

L'appelant soutenait avoir satisfait aux conditions de l'article 32 de la loi 49.16 en justifiant du paiement des loyers par la production d'un reçu émanant de l'ancien bailleur, ce que l'intimée contestait en arguant du caractère non probant et inopposable de cet acte. La cour retient que le reçu de loyer, en tant qu'acte sous seing privé non sérieusement contesté, constitue une preuve valable du paiement au visa de l'article 426 du dahir des obligations et des contrats.

Elle juge ensuite que ce paiement est pleinement opposable au nouveau bailleur, celui-ci ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier et étant tenu par les actes passés par son auteur. La cour précise que l'absence de mention de ce paiement anticipé dans le cahier des charges de la vente aux enchères est sans incidence sur l'opposabilité de l'acte.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et ordonne la réintégration du preneur dans les locaux.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la procédure de reprise d'un local abandonné. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en restitution des lieux.

Le bailleur appelant soutenait que la reprise du local, consécutive à une absence prolongée du preneur, avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et que les actes subséquents, notamment la conclusion d'un nouveau bail, faisaient obstacle à toute restitution. La cour rappelle que la procédure de reprise d'un local abandonné constitue une mesure provisoire dont les effets ne deviennent définitifs qu'à l'expiration d'un délai de six mois suivant son exécution, en application de l'article 32 de la loi 49-16.

Elle retient que le preneur qui réapparaît et justifie du paiement des loyers dans ce délai est fondé à demander la restitution des lieux, la relation locative n'ayant pas été rompue. Dès lors, les actes accomplis par le bailleur, tels que la conclusion d'un nouveau bail ou l'obtention de nouvelles immatriculations administratives, sont jugés inopposables au preneur initial.

La cour déclare par ailleurs irrecevable comme nouvelle en appel la demande d'intervention forcée du nouveau locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance constatant l'acquisition d'une clause résolutoire et prononçant l'expulsion d'un preneur commercial, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait d'une part que la mise en demeure était irrégulière au regard des exigences de la loi 49-16, et d'autre part que la clause litigieuse ne constituait pas une clause résolutoire de plein droit mais une simple faculté de résiliation judiciaire.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que le bail, portant sur des locaux situés dans un centre commercial, est exclusivement régi par les dispositions du code des obligations et des contrats, à l'exclusion de la loi 49-16. Dès lors, la cour considère que l'aveu même partiel du preneur sur l'existence d'un arriéré locatif suffit à caractériser le manquement contractuel et à déclencher la clause, qu'elle qualifie expressément de résolutoire.

Elle juge en outre qu'une simple tentative de paiement, non suivie d'une procédure d'offres réelles et de consignation, est inopérante pour purger la dette. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre la durée contractuelle du bail et le statut légal protecteur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du contrat pour arrivée du terme.

L'appelant soutenait que le contrat, conclu pour une durée déterminée, devait prendre fin de plein droit à son échéance en application du principe de la force obligatoire des contrats, le preneur ne justifiant pas de la propriété du fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que le droit au renouvellement prévu par la loi 49-16 est d'ordre public.

Elle relève que le preneur, justifiant d'une exploitation continue des lieux pour une durée supérieure à deux ans, acquiert de ce seul fait le bénéfice du statut protecteur en application de l'article 4 de ladite loi. Dès lors, toute clause contractuelle prévoyant une résiliation automatique à l'échéance du terme est réputée non écrite, la fin du bail ne pouvant intervenir que dans les conditions de l'article 26 de la même loi.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir modérateur du juge du fond face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce, tout en validant le congé pour reprise personnelle, avait réduit l'indemnité d'éviction fixée par l'expert.

L'appelant contestait la réduction des postes d'indemnisation relatifs à la clientèle et aux améliorations, au motif que le juge ne pouvait s'écarter des conclusions techniques sans motivation précise au regard de l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour écarte le moyen tiré de l'indemnisation des améliorations, considérant que le preneur en avait déjà tiré profit durant l'exécution du bail, ainsi que celui relatif aux frais de recherche d'un nouveau local, non prévus par la loi.

Elle retient toutefois que la réduction opérée par le premier juge sur la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale était excessive. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation et de l'effet dévolutif de l'appel, la cour réévalue ce poste de préjudice en considération de la durée du bail, de la nature de l'activité et de la situation du local.

Le jugement est en conséquence réformé sur le quantum de l'indemnité globale, qui est rehaussé, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour changement d'activité non autorisé, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exigence d'une autorisation écrite du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que le consentement verbal du bailleur, corroboré par sa tolérance durant plus de quinze ans, valait autorisation et que l'action était en tout état de cause prescrite. La cour écarte cette argumentation au visa de l'article 22 de la loi 49-16, qui impose une autorisation écrite et expresse pour tout changement d'activité.

Elle rappelle qu'en application de l'article 401 du code des obligations et des contrats, lorsque la loi exige une forme particulière pour un acte, la preuve ne peut être rapportée par un autre moyen, rendant inopérante toute preuve par témoignage ou par présomption tirée de la durée. La cour retient que la seule constatation de ce manquement contractuel constitue un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité, indépendamment de l'existence d'un préjudice pour le bailleur.

Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant une expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une sous-location au bailleur principal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre de son preneur et de l'occupant des lieux.

L'appelant, qui se prétendait sous-locataire, soutenait que son titre locatif faisait obstacle à la mesure et que le bail principal dissimulait une manœuvre frauduleuse. La cour retient que l'appelant, sur qui pesait la charge de la preuve, a fait défaut aux audiences d'enquête ordonnées pour établir la réalité de la sous-location et sa connaissance par le bailleur.

Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 24 de la loi 49-16, que la sous-location, même autorisée, doit être notifiée au bailleur pour lui être opposable. Or, le contrat de bail initial interdisait expressément la sous-location et aucune notification n'avait été effectuée.

En l'absence de tout lien de droit opposable au bailleur, l'occupant est sans qualité pour contester l'expulsion consécutive à la défaillance du preneur principal. Le jugement est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un commandement de payer visant des loyers commerciaux et sur la caractérisation du défaut de paiement justifiant l'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le commandement, prononcé l'expulsion du preneur mais rejeté la demande en paiement des arriérés.

Le preneur soutenait la nullité du commandement au motif qu'il incluait des sommes indues et ne respectait pas les formes de la loi n° 49-16, tandis que le bailleur contestait le rejet de sa demande en paiement. La cour retient que l'inclusion dans un commandement de payer de sommes non dues, telles que des charges non convenues ou des loyers déjà réglés ou écartés par une décision ayant autorité de la chose jugée, n'entraîne pas sa nullité dès lors qu'il vise également des loyers effectivement impayés.

Elle juge que le défaut de paiement est caractérisé, le preneur n'ayant pas purgé sa dette dans le délai de quinzaine par la voie de l'offre réelle et de la consignation, et écarte le moyen tiré de l'erreur, celle-ci ne constituant qu'une simple erreur de calcul insusceptible d'affecter la validité de l'acte au visa de l'article 43 du dahir des obligations et des contrats. Par ailleurs, la cour confirme le rejet de la demande en paiement des arriérés, le preneur ayant rapporté la preuve de sa libération pour l'intégralité des périodes réclamées par la production de décisions de justice antérieures, de relevés bancaires et de procès-verbaux de consignation.

En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur commercial moyennant indemnité pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette dernière. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

Le preneur appelant contestait le montant alloué, arguant de l'insuffisance de l'expertise et de l'exclusion illégale de l'indemnisation pour perte de clientèle et de réputation commerciale. La cour écarte les critiques formulées contre l'expertise, relevant de son pouvoir souverain d'appréciation en la matière.

Elle retient surtout, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, que l'indemnisation des éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle, est conditionnée par la production des déclarations fiscales des quatre dernières années. Faute pour le preneur d'avoir satisfait à cette exigence probatoire, la cour juge que c'est à bon droit que le premier juge a exclu ce chef de préjudice.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une procédure d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, diligentée à l'encontre des héritiers du preneur initial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant la sommation d'acquitter les loyers et en ordonnant l'expulsion des héritiers.

Les appelants contestaient la validité de cette sommation, d'une part au motif qu'elle ne respectait pas le délai de préavis applicable en matière de congé, et d'autre part en raison d'un défaut de notification à l'ensemble des héritiers. La cour écarte le premier moyen en retenant que la procédure n'était pas fondée sur une demande de congé mais sur le défaut de paiement des loyers, laquelle est régie par l'article 26 de la loi 49.16 qui impose un délai de quinze jours, délai qui fut respecté.

S'agissant du défaut de notification, la cour juge que la signification effectuée à l'adresse mentionnée dans le contrat de bail est opposable à l'ensemble des héritiers, peu important leur domicile personnel respectif, dès lors qu'un des cohéritiers a été valablement touché à cette adresse. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette le recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du dépassement du délai légal de remise des nouveaux locaux. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce.

L'appelant principal, le bailleur, contestait sa responsabilité en invoquant une cause étrangère et critiquait l'évaluation de l'indemnité, notamment la prise en compte du droit au bail. L'appelant incident, le preneur, sollicitait la majoration de l'indemnité et la réparation de préjudices annexes.

La cour écarte le moyen tiré de la force majeure, retenant que les retards administratifs invoqués ne sauraient justifier le non-respect du délai de trois ans prévu par l'article 11 de la loi 49.16. Elle valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle a évalué le droit au bail sur la base du différentiel entre le loyer ancien et la valeur locative de marché, le distinguant des éléments de clientèle et de réputation commerciale.

La cour rappelle que le droit à une indemnité d'éviction complète pour perte du fonds se substitue au droit au retour et exclut toute indemnisation pour la période d'attente. Elle confirme également que les frais de licenciement ou la perte de matériel ne figurent pas dans la liste limitative des préjudices réparables fixée par l'article 7 de ladite loi.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris.

Saisie d'une demande de mainlevée d'une saisie-attribution pratiquée pour le recouvrement d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise le champ d'application de l'article 28 de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée formée par le bailleur.

L'appelant soutenait que son défaut de consignation de l'indemnité dans le délai légal de trois mois emportait renonciation à l'éviction, privant ainsi de cause le titre exécutoire du preneur. La cour écarte ce moyen en retenant que la déchéance du droit à l'éviction prévue par ce texte ne s'applique que lorsque l'indemnité est sollicitée par voie de demande reconventionnelle à l'action en éviction.

Elle juge que lorsque le preneur, déjà évincé à l'initiative du bailleur, a obtenu la condamnation de ce dernier au paiement de l'indemnité par une action principale et distincte, le jugement qui en résulte constitue un titre exécutoire autonome. La renonciation présumée du bailleur à une procédure d'éviction déjà consommée est sans effet sur ce titre.

Le jugement ayant refusé la mainlevée de la saisie est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du contrôle judiciaire du motif du congé et sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé une indemnité d'éviction en deçà de l'évaluation expertale.

Le preneur appelant contestait la validité du motif de reprise et le caractère insuffisant de l'indemnité, tandis que le bailleur, par appel incident, soutenait que le changement d'activité du preneur avait entraîné la perte du fonds de commerce. La cour écarte le moyen tiré du caractère non sérieux du congé, rappelant que le contrôle du juge sur le motif de l'éviction est limité aux cas prévus par l'article 8 de la loi 49.16, ce qui n'inclut pas la reprise pour usage personnel, laquelle est valablement exercée sous réserve du paiement d'une indemnité complète.

Elle retient également que le simple changement d'activité ne saurait entraîner l'extinction du fonds de commerce, celle-ci n'intervenant qu'après une fermeture de deux ans. Relevant en revanche que le premier juge a omis de statuer sur la composante relative à la clientèle et à la réputation commerciale, la cour procède à une nouvelle liquidation du préjudice en intégrant cet élément.

Le jugement est par conséquent réformé par l'augmentation du montant de l'indemnité d'éviction, l'appel incident étant rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur ce rapport, tout en en réduisant le montant.

L'appelante, bailleresse, contestait la méthode d'évaluation retenue par l'expert, notamment le calcul de la valeur du fonds de commerce en l'absence des déclarations fiscales des quatre dernières années et l'indemnisation de frais de déménagement pour un local prétendument vide. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le premier juge, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, avait déjà opéré une réduction du montant global proposé par l'expert, corrigeant ainsi toute surévaluation potentielle des éléments contestés.

La cour valide par ailleurs la méthode d'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, en retenant qu'elle correspond à une pratique expertale reconnue. Elle ajoute que la dégradation alléguée des lieux ne peut être invoquée pour réduire l'indemnité, celle-ci relevant d'une action distincte.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours contre une ordonnance refusant la mainlevée d'une saisie-attribution pratiquée pour le recouvrement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de la renonciation tacite du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée formée par le bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que son défaut de consignation de l'indemnité dans le délai de trois mois prévu par l'article 28 de la loi 49.16 valait renonciation à l'éviction, privant ainsi de cause la créance du preneur et rendant la saisie infondée. La cour écarte ce moyen après avoir constaté que l'éviction avait bien été exécutée à l'initiative du bailleur.

Elle retient surtout que le mécanisme de renonciation prévu par l'article 28 ne s'applique que lorsque l'indemnité est sollicitée par voie de demande reconventionnelle dans l'instance en éviction, et non lorsqu'elle est allouée dans le cadre d'une action principale et distincte. Dès lors, la décision condamnant le bailleur au paiement de l'indemnité constitue un titre exécutoire valable, justifiant les mesures d'exécution forcée.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de commencement des travaux par le bailleur après l'éviction du preneur pour cause de démolition et de reconstruction. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction intégrale et rejeté sa nouvelle demande d'expulsion pour non-paiement des loyers.

L'appelant soutenait, d'une part, qu'une nouvelle demande d'expulsion pour un motif distinct demeurait recevable et, d'autre part, que l'obligation de commencer les travaux dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de la loi 49-16 était suspendue en raison de l'impossibilité matérielle de démolir l'immeuble. La cour écarte la demande d'expulsion en relevant qu'elle est devenue sans objet dès lors que le preneur avait déjà quitté les lieux en exécution d'une précédente décision.

Elle ajoute que la mise en demeure, qui ne visait que le paiement des loyers, ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16 pour fonder une telle demande. S'agissant de l'indemnité d'éviction, la cour retient que le bailleur, qui reconnaît ne pas avoir commencé les travaux dans le délai de deux mois suivant l'éviction, ne rapporte pas la preuve que ce retard serait dû à une cause qui lui est étrangère.

La simple allégation de l'existence d'autres procédures d'éviction en cours, sans démonstration de leur impact contraignant, ne suffit pas à caractériser une telle cause. Dès lors, le preneur est bien fondé à réclamer l'indemnité intégrale en application de l'article 10 de la loi précitée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'arriéré du preneur était inférieur au seuil de trois mois de loyers.

L'appelant soutenait que le paiement partiel des arriérés, intervenu après l'expiration du délai de la mise en demeure, ne pouvait purger la demeure du preneur et que le manquement était donc constitué. La cour retient, au vu des quittances produites dont la force probante n'a pas été contestée selon les voies de droit, que l'arriéré de loyer effectivement exigible à la date de la mise en demeure était inférieur à trois mois.

Elle en déduit que la condition posée par l'article 8 de la loi n° 49-16 pour justifier l'éviction n'était pas remplie, le manquement du preneur n'atteignant pas le seuil légal requis. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement de la taxe d'édilité, rappelant qu'elle incombe légalement au preneur en sa qualité d'occupant des lieux, sauf convention contraire non rapportée.

La cour infirme donc partiellement le jugement sur ce seul chef de demande et le confirme pour le surplus, notamment en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la mise en demeure et l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en validant le congé et en condamnant la société preneuse au paiement des arriérés locatifs.

L'appelante soulevait l'irrégularité de la procédure au motif d'une assignation délivrée à l'adresse personnelle de ses gérants et, sur le fond, la nullité du commandement de payer au visa de l'article 26 de la loi 49-16, faute de prévoir un double délai pour le paiement puis pour l'éviction. La cour écarte le moyen de procédure en relevant que le contrat de bail désignait valablement l'adresse des gérants comme domicile élu pour les notifications.

Surtout, la cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49-16, un unique commandement visant le paiement des loyers sous quinzaine sous peine d'expulsion est suffisant pour caractériser le manquement du preneur, sans qu'il soit nécessaire de délivrer un second acte ou d'octroyer un délai distinct pour l'éviction. Elle juge en outre que le dépôt de garantie, destiné à couvrir les obligations du preneur en fin de bail, ne peut être imputé sur les loyers courants en l'absence d'accord exprès du bailleur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul du préjudice subi par le preneur évincé en application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait le caractère insuffisant de cette indemnité, arguant d'une occupation des lieux de plus de trente-cinq ans et sollicitait une réévaluation, notamment de la composante relative au droit au bail. La cour retient que si le premier juge a correctement appliqué les dispositions de l'article 7 de la loi précitée en écartant les frais non prévus par ce texte, il a en revanche sous-évalué le préjudice lié à la perte du droit au bail.

Elle rappelle que l'usage judiciaire, pour un preneur occupant les lieux depuis une longue durée, consiste à évaluer cette composante de l'indemnité sur la base de soixante mois de différentiel de loyer, et non trente-six comme retenu par l'expert. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.