Réf
58947
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
5732
Date de décision
21/11/2024
N° de dossier
2024/8219/4249
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Sommation de payer, Résiliation du bail, Préavis, Non-imputation du dépôt de garantie, Loyers impayés, Loi 49-16, Expulsion du preneur, Dépôt de garantie, Délai de 15 jours, Confirmation du jugement, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la mise en demeure et l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en validant le congé et en condamnant la société preneuse au paiement des arriérés locatifs. L'appelante soulevait l'irrégularité de la procédure au motif d'une assignation délivrée à l'adresse personnelle de ses gérants et, sur le fond, la nullité du commandement de payer au visa de l'article 26 de la loi 49-16, faute de prévoir un double délai pour le paiement puis pour l'éviction. La cour écarte le moyen de procédure en relevant que le contrat de bail désignait valablement l'adresse des gérants comme domicile élu pour les notifications. Surtout, la cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49-16, un unique commandement visant le paiement des loyers sous quinzaine sous peine d'expulsion est suffisant pour caractériser le manquement du preneur, sans qu'il soit nécessaire de délivrer un second acte ou d'octroyer un délai distinct pour l'éviction. Elle juge en outre que le dépôt de garantie, destiné à couvrir les obligations du preneur en fin de bail, ne peut être imputé sur les loyers courants en l'absence d'accord exprès du bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تقدمت شركة "س. SARL" بواسطة دفاعها بمقال مؤدى عنه بتاريخ 17/07/2024، يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 1472 الصادر بتاريخ 24/04/2024 ملف عدد 695/8207/2024 عن المحكمة التجارية بالرباط القاضي "بأدائها للمدعى عليه مبلغ 32.000,00 درهم واجبات كراء المدة من 01/11/2023 إلى 29/02/2024 مع النفاذ المعجل و تعويض قدره 3000,00 درهم، و بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ و إفراغها هي و من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل المستخرج من العقار الكائن بتجزئة سعيد حجي الرقم 721 طريق القنيطرة سلا و تحميلها المصاريف و رفض باقي الطلبات ".
في الشكل:
حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الحكم للطاعنة، واعتبارا لكون الإستئناف مستوف لكافة الشروط القانونية صفة و أداء و أجلا، مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.
وفي الموضوع:
حيث يستفاد من مستندات الملف والحكم المطعون فيه أن عبد السلام (م.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال للمحكمة التجارية بالرباط مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 22/02/2024 ،و الذي عرض فيه أنه يكري للشركة المدعى عليها المحل التجاري المستخرج من العقار الكائن بتجزئة سعيد حجي رقم 721 طريق القنيطرة سلا بسومة شهرية 7000,00 درهم خلال السنة الأولى و 8000,00 درهم ابتداء من السنة الثانية، و أن المدعى عليها توقفت عن أداء الكراء منذ شهر نوفمبر 2023 حسب ما هو ثابت من الإنذار الموجه لها بتاريخ 01/02/2024 توصلت به المستخدمة حسب نسخة الإنذار المرفقة ،وانه تخلذ بذمتها مبلغ 32.000.00 درهم لغاية متم شهر فبراير 2024، و أن التماطل ثابت في حقها ، و التمس الحكم على المدعى عليها بأداء واجبات كراء المدة امن نوفمبر 2023 الى غاية شهر فبراير 2024 ، و مبلغ 3000,00 درهم كتعويض عن التماطل، و الحكم بفسخ العلاقة الكرانية الرابطة بين الطرفين، و بإفراغها من المحل التجاري المستخرج من العقار الكائن بتجزئة سعيد حجي رقم 721 طريق القنيطرة سلا هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500,00 درهم عن كل يوم تأخير، و شمول حكم الأداء بالنفاذ المعجل و تحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى و تحميل المدعى عليها الصائر، و أرفق مقاله بنسخة تبليغ إنذار و عقد كراء محل تجاري.
و بناء على المقال الإصلاحي المدلی به مت طرف نائب المدعي بجلسة 03/04/2024 و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 18/05/2024 و الذي أصلح فيه عنوان المدعى عليها الذي أصبح هو المحل المستخرج من العقار الكائن بتجزئة جي رقم 721 طريق القنيطرة سلا عوض عنوان سكن الممثلين القانونيين .
و بتاريخ 24/04/2024 أصدرت المحكمة التجارية بالرباط الحكم المطعون فيه بالإستئناف.
أسباب الإستئناف
حيث تتمسك الطاعنة بأن الدعوى وجهت ضد الممثلين القانونين لشركة "س." في عناونهما الشخصية و ليس في المقر الاجتماعي للشركة ، و يتضح كذلك في شهادتي التسليم لجلسة 13-03-2024 الوارد بهما توصل السيدة عزيزة (ز.) بعنوانها الشخصي حي الشيخ المفضل زنقة اسني رقم الدار 18 سلا ، و توصل السيدة نهال (م.) بعنوانها الشخصي الكائن بإقامة جنات سلا عمارة B شقة 2 سعيد حجي سلا ، و الحال أن الثابت من خلال عقد الكراء المدلى به من طرف المستأنف عليه أن الشركة اتخذت المحل موضوع عقد الكراء كمقر اجتماعي لها ، مما تبقى معه الدعوى قد قدمت بشكل معيب ، و أن تقديم طلب إصلاح العنوان بجلسة 03-04-2024 جاء لاحقا على توصل الممثلين القانونيين بجلسة 13-03-2024 بعنوانهما الشخصي، و الذي رتبت عليه المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه الأثر بغير أساس و يتعين إلغاؤه وبعد التصدي التصريح بعدم قبول الطلب، و حول المادة 8 و المادة 26 من القانون رقم 16-49 ، فإن الإنذار الموجه لها من طرف المستأنف عليه والذي ورد به أداء واجب الكراء عن أربعة أشهر من نونبر 2023 إلى فبراير 2024 يتبين أنه ضمن به اجل 15 يوم يتعلق بالأداء و الإفراغ دون أن يعبر لها عن رغبته في وضع حد للعلاقة الكرائية ويطالبها بذات الإنذار أو بإنذار آخر مستقل بمنحها أجل 15 يوم للإفراغ امتثالا للمقتضى القانوني أعلاه فيكون مجموع الأيام المعتد بها هي 15 + 15 أي ثلاثين يوما، و أنه بعدم تضمين الأجل الثاني في الإنذار المحتج به يبقى معه الإنذار لا يرتب أي اثر في مواجهة الطاعنة ، خاصة أن الدعوى قدمت بتاريخ 22-2-2024 أي قبل مرور شهر على تبليغه المصادف ليوم 01-020-2024 يضاف إلى ذلك أنه ورد به أداء شهر فبراير 2024 الذي كان لا يزال غير مستحق باعتبار أن تاريخ تحريره هو 31/01/2024 ، و أن ما خلص إليه الحكم باعتبارها في حالة مطل استنادا إلى الإنذار السالف الذكر ومن تم إفراغها من العين المكتراة عديم الأساس ، و حول الواجبات الكرائية المضمنة بالإنذار، فإنه سبق الدفع بكون شهر فبراير 2024 الوارد بالإنذار المحتج به غير مستحق الأداء مادام انه حرر في 31-01-2024 ،أما ما تعلق بالمدة ما بين نونبر 2023 و يناير 2024 فإنه بالاطلاع على المادة الثالثة من عقد الكراء فالثابت أن الطاعنة أدت بين يدي المستأنف عليه مباشرة بعد إبرامه بتاريخ 6-9-2014 واجب تسبيق ثلاثة أشهر، و مباشرة بعد توصلها بالإنذار أخبرته بخصم مبلغ التسبيق ثلاثة شهور المذكورة واعتبارها تتعلق بالمدة ما بين نونبر 2023 إلى يناير 2024 فوافق على ذلك، وهو ما حدا بها إلى أن تتخلف عن الحضور لإبداء أوجه دفاعها أمام محكمة المرجع الابتدائي، إلى أن فوجئت بصدور الحكم المطعون فيه، مما يتضح معه أنها أدت الواجبات الكرائية المضمنة بالإنذار ، و التمست إلغاء الحكم المستانف و بعد التصدي الحكم أساسا بعدم قبول الدعوى ، و احتياطيا رفض الطلب مع تحميل المستأنف عليه الصائر، و احتياطيا جدا إجراء بحث بمكتب المستشار المقرر، و أرفقت مقالها بنسخة من الحكم المستأنف.
وحيث أدرج الملف بجلسة 14/11/2024 تخلف عنها دفاع الطرفين و ألفي بالملف مذكرة بإسناد النظر لدفاع المستأنف عليه التمس فيها رد الإستئناف و تأييد الحكم المستأنف و قررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة و حجزها للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 21/11 /2024 .
محكمة الإستئناف
حيث أسست الطاعنة استئنافها على الأسباب أعلاه.
و حيث إنه بخصوص السبب المستمد من أن الدعوى قدمت بشكل معيب لأنها وجهت ضد الممثلين القانونيين لشركة "س." في عناونهما الشخصية و ليس في المقر الاجتماعي للشركة ، فإن الثابت من عقد الكراء الرابط بين الطرفين و المؤرخ في 06/09/2021 أن الطاعنة اختارت محل المخابرة معها بعنوان ممثليها القانونيين و ليس بمقرها الاجتماعي الكائن بتجزئة سعيد حجي الرقم 721 طريق القنيطرة سلا و هو الذي توصلت به ، فضلا على أن المستأنف عليه تقدم بمقال إصلاحي بجلسة 03/04/2024 التمس فيه اعتبار عنوان المستأنفة هو مقرها الاجتماعي، و يكون بذلك هذا السبب غير مرتكز على أساس و يتعين رده.
و حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من أن الحكم خرق المادة 8 و المادة 26 من القانون رقم 16-49 بدعوى أنه ضمن به أجل 15 يوم يتعلق بالأداء و الإفراغ دون أن يعبر المستأنف عليه عن رغبته في وضع حد للعلاقة الكرائية ويطالب الطاعنة بذات الإنذار أو بإنذار آخر مستقل بمنحها أجل 15 يوم للإفراغ لأن مجموع الأيام المعتد بها هي 15 + 15 أي ثلاثين يوما، فإن الثابت من الإنذار المبلغ للمستأنفة بتاريخ 01/02/2024 أنه طالبها بأداء مبلغ 32.000,00 درهم واجبات كراء المدة من 01/11/2023 إلى متم فبراير 2024 داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل تحت طائلة الإفراغ، و بما أن مقتضيات المادة 8 من القانون رقم 116/49 تتعلق بحالات إعفاء المكري من التعويض ومنها عدم أدائه الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصل المكتري بالإنذار وكان ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء وأن مسطرة الإفراغ للتماطل تطبق بشأنها مقتضيات المادة 26 من القانون رقم 16.49 التي تنص على أنه " يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده وان يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل يحدد هذا الأجل في خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو كان المحل آيلا للسقوط" ، ومؤدى ذلك أن الأجل الواجب منحه للمكتري في حالة توقفه عن أداء واجبات الكراء هو خمسة عشر يوما وبانصرام هذا الأجل وعدم أدائه لهذه الوجيبة الكرائية المطالب بها بمقتضى الإنذار تحت طائلة الإفراغ يكون التماطل ثابت في حقه ويتحقق معه السبب الذي يعتمده المكري في تقديم دعوى المصادقة علية وإفراغه من العين المكراة وبالتالي فإن الأمر في النازلة يقتضي توجيه إنذار واحد المكتري وليس إنذارين ( قرار عدد 615/2 صادر عن محكمة النقض بتاريخ 25/11/2021 ملف عدد 1108/3/2/2019)، و يكون بذلك الإنذار موضوع الدعوى جاء محترما لمقتضيات المادة 26 المذكورة و يكون هذا السبب غير مرتكز على أساس و يتعين رده.
و حيث إنه بخصوص السبب المستمد من أن شهر فبراير 2024 الوارد بالإنذار المحتج به غير مستحق الأداء مادام انه حرر في 31-01-2024 و أن الطاعنة أدت بين يدي المستأنف عليه مباشرة بعد إبرامه بتاريخ 6-9-2014 واجب تسبيق ثلاثة أشهر، و مباشرة بعد توصلها بالإنذار أخبرته بخصم مبلغ التسبيق ثلاثة شهور المذكورة، فإن الثابت من وثائق الملف أن الإنذار بلغ للمستأنفة بتاريخ 01/02/2024، و بما أن الطرفان اتفقا بمقتضى المادة 3 من عقد الكراء على أن واجبات الكراء تؤدى في اليوم الأول من كل شهر فإن شهر فبراير 2024 يكون مستحق الأداء، كما أن المادة الثالثة من عقد الكراء نصت على أن مبلغ تسبيق الكراء المحدد في 21.000,00 درهم يبقى كضمانة إلى نهاية العلاقة الكرائية و طالما أن العلاقة الكرائية لم تنته بعد فإن مطالبة المستأنفة بخصمه من الواجبات المستحقة غير ذي أساس ، فضلا على أن المستأنفة لم تثبت بمقبول أنها أشعرت المستأنف عليه بخصم هذا المبلغ، و يكون بذلك هذا السبب غير مرتكز على أساس و يتعين رده.
و حيث إنه و ترتيبا على ما ذكر يتعين رد الإستئناف و تأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه.
لهذه الأسباب
حكمت المحكمة علنيا و حضوريا:
في الشكل: قبول الإستئناف .
في الموضوع: برده و تأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه.
60373
Bail commercial : la reprise des locaux abandonnés par le bailleur est une mesure provisoire n’entraînant la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de six mois sans action du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
60378
Local commercial abandonné : La compétence du juge des référés pour ordonner la reprise des lieux est fondée sur les règles générales de l’urgence et suppose la continuation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2024
55087
Cession de droit au bail : le nouveau propriétaire qui n’a pas notifié son acquisition au preneur est sans qualité pour contester la cession du droit au bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
15/05/2024
55819
Bail commercial : l’erreur matérielle sur l’adresse du local ne dispense pas le preneur de son obligation de payer le loyer (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
01/07/2024
55931
Bail commercial : la sous-location interdite par le contrat de bail et non notifiée au bailleur lui est inopposable (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
56053
L’inclusion de loyers indus dans une sommation de payer n’entraîne pas sa nullité, le juge ayant le pouvoir de rectifier le montant de la créance (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/07/2024
56135
Le paiement partiel des loyers visés par la mise en demeure, même effectué dans le délai imparti, ne libère pas le preneur de son obligation et justifie la résiliation du bail commercial (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
15/07/2024
56235
Le paiement partiel des loyers ne suffit pas à libérer le preneur de ses obligations et ne fait pas obstacle à la résiliation du bail commercial (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/07/2024
56359
Le défaut de paiement des loyers antérieur à la pandémie rend abusive la demande de serment décisoire du preneur visant à prouver une exonération (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
