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Bail d'habitation

En matière de bail d’habitation, la liste des motifs de résiliation du contrat de location énoncée à l’article 45 de la loi n° 67-12 n’est pas limitative. La Cour de cassation précise que l’emploi de l’expression (« tels que ») indique que les motifs cités, comme la reprise pour usage personnel ou la démolition, ne sont donnés qu’à titre d’exemple.

Par conséquent, tout autre motif peut être considéré comme « sérieux et légitime » au sens de ladite loi pour justifier la validation d’un congé.

En application du principe de la force obligatoire des contrats édicté par l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la clause d’un bail par laquelle le preneur s’engage à quitter les lieux sur simple demande du bailleur, moyennant le respect d’un préavis, constitue un motif sérieux et légitime justifiant la résiliation.

Dès lors, viole les dispositions des articles 45 et 48 de la loi n° 67-12, ainsi que l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d’appel qui refuse de valider un congé fondé sur une telle clause, au motif que les causes de résiliation seraient limitativement énumérées par la loi. La décision est donc cassée.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre un arrêt ayant confirmé un jugement d’expulsion du locataire fondé sur le non-paiement des loyers, en validant la régularité de la signification de la mise en demeure, malgré son accomplissement au profit d’un mineur âgé de seize ans.

La demanderesse, bailleresse d’un logement à usage d’habitation, avait agi en expulsion pour défaut de paiement du loyer sur une période de près de trois ans, bien que le défendeur ait contesté la validité de la mise en demeure au motif qu’elle avait été notifiée à son fils mineur. Celui-ci soutenait, en outre, avoir convenu avec la bailleresse d’un paiement différé des loyers à son retour au Maroc, et avoir procédé à des dépôts judiciaires de loyers échus.

La cour d’appel, confirmant le jugement de première instance, a considéré que la signification opérée au fils du locataire, âgé de seize ans, satisfaisait aux exigences de l’article 38 du Code de procédure civile, qui ne subordonne pas la validité de la notification à l’âge de la majorité, et que le défendeur n’avait pas contesté avec succès, par une décision définitive, la régularité de cette signification. Elle a également relevé l’absence de preuve d’un accord dérogeant au paiement mensuel des loyers, écartant implicitement ce moyen.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement, précisant que l’appréciation du caractère nécessaire d’une mesure d’instruction, tel qu’un complément d’enquête, relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle confirme par ailleurs que ces derniers étaient fondés à considérer que la notification était régulière et que le locataire se trouvait en situation de retard de paiement ouvrant droit à indemnité et expulsion.

Elle en conclut au rejet du pourvoi.

Viole l'article 85 du Code de procédure civile, la cour d'appel qui se borne à retenir qu'un locataire ne rapporte pas la preuve du paiement des loyers réclamés, sans répondre à sa demande tendant à ce que le serment décisoire soit déféré au bailleur sur la réalité de ce paiement. En omettant de statuer sur ce moyen de preuve, qui est de nature à trancher définitivement le litige, la cour d'appel entache sa décision d'un défaut de motivation équivalant à son absence, justifiant la cassation.

Ayant constaté, d'une part, que l'exigence posée par l'article 9 du dahir du 25 décembre 1980 de mentionner dans le congé l'ensemble des locaux loués avec leurs dépendances vise à préserver l'unité du contrat de bail et n'impose pas de détailler chaque composante d'un local d'habitation unique et indivisible, et, d'autre part, que le bailleur justifiait d'un projet de reconstruction de plus grande ampleur par la production des permis de démolir et de construire, une cour d'appel en déduit à bon droit que la condition de nécessité de la démolition, exigée par l'article 15 du même dahir pour valider le congé, est remplie. En effet, cette nécessité ne requiert pas que l'immeuble soit vétuste ou menaçant ruine, le caractère sérieux du projet de reconstruction suffisant à la caractériser.

Il résulte de l'article 1er de la loi n° 6-79 du 25 décembre 1980 que les dispositions de cette loi s'appliquent exclusivement aux baux de locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel n'ayant pas un caractère commercial, industriel ou artisanal. Par conséquent, un bail portant sur un local à usage commercial qui, faute d'avoir atteint la durée de deux ans, ne bénéficie pas de la protection du dahir du 24 mai 1955, reste soumis aux règles de droit commun du Code des obligations et des contrats. Encourt la cassation la cour d'appel qui soumet un tel bail aux dispositions de ladite loi du 25 décembre 1980.

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui, pour rejeter la demande d'expulsion formée par un locataire, retient que son silence durant la longue période écoulée entre la date du divorce et celle de l'introduction de l'instance constitue une renonciation présumée à son droit au bail au profit de ses enfants. En statuant ainsi, alors que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être interprétée de manière restrictive, la cour d'appel a violé l'article 467 du Dahir des obligations et des contrats.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que, pour valider un congé fondé sur la volonté de démolir et reconstruire l'immeuble loué, le juge doit s'assurer de la nécessité de l'opération. Encourt la cassation l'arrêt de la cour d'appel qui refuse de valider un tel congé au motif que le bailleur n'a pas produit le plan architectural du nouveau bâtiment, alors que ce dernier avait versé aux débats un arrêté municipal ordonnant la démolition ainsi qu'un permis de construire, ces documents étant suffisants pour prouver la nécessité et le sérieux du projet.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le bénéficiaire d'un acte de tanzil ne figure pas au nombre des personnes limitativement énumérées par l'article 18 du dahir du 25 décembre 1980 pouvant prétendre à la continuation du bail au décès du preneur. Ayant constaté, d'une part, que le demandeur n'entrait pas dans le champ des ayants droit légaux et, d'autre part, qu'il ne justifiait pas avoir été à la charge effective de la défunte, elle en déduit exactement qu'il est sans qualité pour agir en expulsion des occupants du logement.

En application des articles 663, 675 et 677 du Dahir des obligations et des contrats, le preneur est tenu de conserver la chose louée et de la restituer à la fin du bail. En l'absence d'un état des lieux, il est présumé l'avoir reçue en bon état et doit répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, se fondant sur un constat d'état des lieux établi le jour même du départ du preneur et sur une expertise judiciaire contradictoire, retient la responsabilité de ce dernier pour les dégradations importantes constatées, écartant ainsi l'argument tiré de la vétusté des lieux ou de l'absence de mention desdites dégradations dans le procès-verbal d'expulsion.

Viole les dispositions de l'article 14 du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur en reprise de son bien pour l'habiter personnellement, retient que son besoin n'est pas établi au motif qu'il occupe un logement de fonction. En effet, la condition légale du besoin est remplie dès lors qu'il est établi que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant pour ses besoins normaux, peu important qu'il soit par ailleurs locataire ou occupant d'un logement appartenant à un tiers.

Viole les dispositions du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur de reprendre son bien pour l'habiter, retient que le bénéficiaire de la reprise réside encore à l'étranger et n'a pas justifié de sa mise à la retraite, alors que la loi n'exige ni une occupation permanente ni une durée minimale de séjour pour l'exercice du droit de reprise, mais seulement que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant à ses besoins.

Viole les dispositions de l'article 143 du Code de procédure civile, la cour d'appel qui déclare irrecevable une demande en compensation au motif qu'elle n'a pas été présentée en première instance, alors qu'une telle demande peut être soumise pour la première fois en cause d'appel. En revanche, c'est à bon droit que la même cour retient, d'une part, qu'un vice de forme dans l'acte introductif d'instance ne peut être accueilli en l'absence de préjudice avéré pour la partie qui l'invoque, et d'autre part, qu'il appartient au locataire qui prétend s'être acquitté du loyer d'en rapporter la preuve, la demande de prestation de serment formée par son avocat ne pouvant être admise si ce dernier n'est pas muni d'un mandat spécial à cet effet.

En application des articles 9 et 14 du dahir du 25 décembre 1980, le congé pour reprise doit, sous peine de nullité, énoncer le motif réel de l'éviction. Le besoin personnel du bailleur constitue un motif distinct de celui de ses ascendants ou descendants, dont les conditions de validité diffèrent. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que le bailleur avait invoqué un besoin personnel pour reprendre son bien avant d'y loger son fils, en déduit que le motif du congé était fallacieux et condamne le bailleur à indemniser le locataire évincé.

Une cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation et se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation en application de l'article 369 du Code de procédure civile, retient à bon droit que le dahir du 25 décembre 1980 n'interdit pas à une épouse propriétaire de demander l'éviction de son locataire pour occuper personnellement le logement avec sa famille. L'obligation de logement incombant au mari en vertu du Code de la famille ne prive pas l'épouse de son droit de reprise sur le bien dont elle est propriétaire. Par conséquent, le fait qu'elle occupe un logement de fonction fourni à son conjoint est sans incidence sur le bien-fondé de sa demande d'éviction pour besoin personnel.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, appliquant la prescription quinquennale prévue par l'article 391 du Code des obligations et des contrats, déclare éteinte la partie de la dette de loyer échue plus de cinq ans avant l'action en paiement. En revanche, encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande en résiliation du bail et en expulsion pour défaut de paiement, retient que le bailleur n'a pas qualité à agir au motif qu'il n'a pas produit de certificat de propriété et que l'action relève des actes d'administration d'un bien indivis. Le contrat de bail suffit à lui seul à conférer au bailleur qualité pour agir en justice contre le preneur ou ses ayants droit en cas d'inexécution de leurs obligations contractuelles.

Une cour d'appel, qui constate souverainement par l'audition de témoins que le fils du locataire décédé vivait avec ce dernier dans les lieux loués et était à sa charge en raison de son incapacité de travail, en déduit à bon droit que les conditions de la continuation du bail prévues par l'article 18 du dahir du 25 décembre 1980 sont remplies. Par suite, c'est légalement qu'elle rejette la demande d'expulsion formée contre ce descendant, qui n'occupe pas les lieux sans droit ni titre. Est par ailleurs sans portée le moyen tiré du défaut de capacité à ester en justice de l'intéressé, dès lors que la capacité se présume et qu'il appartient à celui qui soutient le contraire d'en rapporter la preuve.

Les causes de nullité du congé délivré au locataire en application du dahir du 25 décembre 1980 étant limitativement énumérées par l'article 9 de ce texte, une cour d'appel valide à bon droit un congé pour démolir et reconstruire qui, bien que comportant une erreur matérielle sur le numéro de l'immeuble, permet d'identifier sans équivoque le bien loué, ainsi que l'ont souverainement apprécié les juges du fond. Par ailleurs, l'utilisation du même congé dans une précédente instance ayant fait l'objet d'un jugement d'irrecevabilité n'affecte pas sa validité, ses effets juridiques ne s'éteignant qu'après le prononcé d'une décision statuant sur le fond de la demande.

Les héritiers d'un bailleur, propriétaires indivis du bien loué, ont collectivement intérêt à agir en reprise pour loger l'un d'entre eux. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, usant de son pouvoir souverain d'appréciation des preuves du besoin, valide le congé sans être tenue de répondre aux conclusions du preneur relatives à l'existence d'autres biens vacants appartenant aux bailleurs, le choix du local à reprendre pour l'un de leurs membres étant une prérogative de ces derniers.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'éviction d'un locataire, retient le besoin personnel de la bailleresse co-indivisaire de reprendre le logement, après avoir souverainement constaté, au vu des pièces produites et du résultat d'une mesure d'instruction, que celle-ci était hébergée avec son conjoint dans un logement de fonction. Une telle circonstance ne suffit pas à priver le propriétaire de son droit à la reprise pour habiter, garanti par le dahir du 25 décembre 1980.

Est irrecevable comme nouveau le moyen qui invoque pour la première fois devant la Cour de cassation une demande tendant à déférer le serment. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, retient que le locataire ne rapporte pas la preuve du paiement de ses loyers en l'absence de toute quittance ou autre justificatif versé aux débats, et le condamne en conséquence au paiement de l'arriéré locatif.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les déclarations de certains des bailleurs co-indivisaires au cours de la procédure révélaient l'existence de projets distincts pour le local loué, tels que l'agrandissement d'un logement voisin ou la transformation en cabinet médical, en contradiction avec le seul motif de reprise pour habitation personnelle de l'un des héritiers mentionné dans le congé, une cour d'appel en déduit à bon droit le défaut de sérieux dudit motif et rejette la demande d'éviction.

Il résulte de l'article 2 du dahir du 1er décembre 1950 que le versement par un locataire d'une somme d'argent en contrepartie du droit de prendre à bail un local à usage d'habitation constitue une infraction pénale. Une telle convention, qui contrevient à des dispositions légales prohibitives, est illicite et ne saurait être considérée comme légalement formée au sens de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Par conséquent, les sommes versées en exécution de cet accord sont perçues sans cause légitime et doivent être restituées. C'est donc à bon droit, par substitution de motifs à ceux, erronés, tirés de la loi n° 6-79, qu'une cour d'appel, après avoir requalifié en bail d'habitation l'acte déguisé en vente de fonds de commerce, a ordonné au bailleur de restituer le pas-de-porte qu'il avait perçu.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit à l'occupation d'un logement de fonction, accessoire au contrat de travail, prend fin au décès du salarié. Par conséquent, les prélèvements effectués par l'employeur sur la pension de réversion de la veuve qui s'est maintenue dans les lieux s'analysent en une indemnité d'occupation et non en des loyers, et ne sauraient caractériser l'existence d'un nouveau contrat de bail. Ayant ainsi constaté que l'occupation était devenue sans droit ni titre, la cour d'appel a pu, en application de l'article 92 du Code de procédure civile, écarter comme non déterminante la demande de vérification d'écriture visant l'engagement d'occupation initialement souscrit par le salarié.

Viole les dispositions du dahir du 25 décembre 1980 relatif à l'organisation des huissiers de justice, la cour d'appel qui, pour prononcer l'expulsion d'un locataire pour défaut de paiement de loyers, retient que celui-ci n'a pas respecté le délai fixé par la mise en demeure en se fondant sur la date à laquelle l'huissier de justice a consigné les fonds au greffe du tribunal. En effet, la remise par le locataire des loyers à l'huissier de justice, désigné par le juge pour procéder à une offre réelle et à une consignation, vaut paiement et libère le preneur de sa dette dès cette remise, le bureau de l'huissier étant assimilé au service de consignation désigné par le tribunal.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour rejeter une demande en paiement de loyers et en expulsion, déduit la résiliation du bail de la seule preuve que le preneur a établi son domicile en un autre lieu et a reçu des actes de procédure à son lieu de travail. En statuant ainsi, alors que le contrat de location imposait au preneur de notifier son départ par lettre recommandée avec un préavis de trente jours, la cour d'appel ne donne pas de base légale à sa décision, de tels éléments étant insuffisants à établir que le preneur a respecté le formalisme contractuel et s'est ainsi libéré de ses obligations.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, retient que ce dernier ne peut se prévaloir de la continuation du bail conclu par son défunt père. En effet, il appartient à l'héritier qui revendique la transmission du contrat de location à son profit de rapporter la preuve qu'il se trouvait, au moment du décès, sous la charge légale (kafala) du locataire et qu'il cohabitait effectivement avec lui.

À défaut d'une telle preuve, l'occupation des lieux est dépourvue de fondement juridique.

La qualité à agir du bailleur est établie, nonobstant l’indivision de l’immeuble, dès lors que la relation locative est attestée par les quittances et la reconnaissance du preneur initial.

Le conjoint divorcé ne saurait revendiquer le statut de locataire ni la protection légale, notamment celle du dahir du 25 décembre 1980 ou de l’article 692 du Dahir des Obligations et Contrats, lorsque le titulaire du bail a validement résilié le contrat. Devenu occupant sans droit ni titre, il ne peut exiger la notification d’une mise en demeure préalable à l’expulsion.

L’exception de chose jugée ne peut être soulevée sur le fondement d’une ordonnance de référé, décision provisoire dépourvue d’autorité sur l’action au fond en paiement et en expulsion.

Il résulte de l'article 692 du Code des obligations et des contrats et des articles 349 et 428 du Code de procédure civile que pour qu'un locataire soit considéré en demeure de payer l'arriéré de loyer résultant d'une révision judiciaire, le jugement ayant prononcé cette révision doit lui avoir été préalablement notifié. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour prononcer la résiliation du bail, retient qu'un simple commandement de payer suffit à mettre le locataire en demeure, alors que cet acte ne peut se substituer à la notification du jugement, seule à même de rendre la créance de loyer révisé exigible.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une demande de production de l'original d'un document afin de le contester pour faux, retient qu'elle est en présence d'une inscription de faux incident. Ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, estimé, au vu d'une expertise graphologique, qu'un reçu de loyer était un faux et que la preuve d'une relation locative n'était pas rapportée, elle n'est pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors qu'elle s'estime suffisamment éclairée par les éléments du dossier pour considérer l'occupation de l'occupant comme étant sans droit ni titre.

Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande d'expulsion, retient l'existence d'un bail opposable à l'acquéreur d'un immeuble par adjudication, sans préciser le fondement sur lequel elle écarte le cahier des charges de la vente forcée, lequel constatait pourtant la vacance du bien.

Le non-paiement d’une dette de loyer éteinte par la prescription ne saurait constituer une mise en demeure valide justifiant la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

La Cour suprême censure la position des juges du fond qui, tout en constatant la prescription d’une partie de la créance de loyer, avaient néanmoins retenu une faute du locataire pour justifier la résiliation du contrat.

La haute juridiction rappelle le lien indissociable entre l’obligation principale et la mise en demeure qui en découle. L’obligation de payer le loyer étant légalement éteinte par l’effet de la prescription, son inexécution ne peut plus caractériser un manquement contractuel ni, par conséquent, constituer une mise en demeure. Dès lors, aucune sanction — qu’il s’agisse de la résiliation, de l’expulsion ou de l’allocation de dommages-intérêts — ne peut être prononcée sur le fondement d’une obligation qui n’existe plus. La motivation de la cour d’appel, ainsi viciée, équivaut à une absence de motifs et entraîne la cassation.

Il résulte de l'article 670 du Dahir des obligations et des contrats que le preneur demeure garant envers le bailleur de la personne à qui il a cédé son bail ou sous-loué le bien en violation d'une clause contractuelle. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter l'action en paiement dirigée par le bailleur contre le preneur initial, retient que la créance réclamée constitue une indemnité d'occupation due par le tiers occupant et non des loyers.

En effet, une telle qualification, conforme à la loi qualifiant le cessionnaire irrégulier d'occupant, ne saurait décharger le preneur de son obligation de garantie des engagements nés du contrat de bail.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, saisie d'une action en expulsion pour reprise personnelle, retient que le locataire est sans qualité pour contester la validité de l'acte de donation par lequel le bien loué a été transmis au bailleur. En effet, la contestation de la validité ou du caractère simulé d'une donation ne peut être soulevée que par les parties à l'acte ou leurs ayants droit, et non par le locataire dans le cadre d'une action relative au contrat de bail, laquelle constitue une action personnelle et non une action réelle en revendication.

Encourt la cassation, pour motivation défaillante assimilable à son absence, l'arrêt qui rejette une demande de résiliation de bail pour cause de péril en se fondant exclusivement sur les conclusions d'une expertise judiciaire concluant à l'habitabilité du bien, sans examiner la portée d'un arrêté municipal, versé aux débats, ayant au contraire constaté que l'immeuble menaçait ruine et constituait un danger et ordonné son évacuation et sa démolition.

La condition du besoin du bailleur pour justifier la résiliation d'un bail d'habitation étant une situation de fait susceptible d'évoluer avec le temps, une décision antérieure déclarant la demande d'éviction irrecevable faute pour le bailleur de rapporter la preuve de son besoin à ce moment-là ne jouit pas de l'autorité de la chose jugée quant au fond. Par conséquent, c'est à bon droit qu'une cour d'appel accueille une nouvelle demande d'éviction fondée sur la démonstration d'un besoin personnel actuel, écartant ainsi l'exception de chose jugée.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation de la preuve, une cour d'appel retient à bon droit que le besoin personnel et urgent du bailleur justifiant la reprise du logement n'est pas établi. Ayant relevé, au vu du procès-verbal d'enquête, que le bailleur avait initialement déclaré vouloir vendre le bien avant de se rétracter pour invoquer son besoin de l'habiter, elle a pu en déduire que cette contradiction révélait la véritable intention du propriétaire et suffisait à écarter le droit à l'éviction, sans avoir à prendre en considération les autres documents produits pour attester de ce besoin.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que le congé fondé sur la volonté du bailleur de démolir le local pour le reconstruire doit être validé lorsque cette opération est nécessaire. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter une telle demande, retient que la notion de nécessité implique que l'immeuble soit vétuste et menace la sécurité de ses occupants, alors que cette condition de nécessité n'est pas limitée à l'état de délabrement du bien et peut résulter du seul projet de démolition et de reconstruction du bailleur.

Viole l'article 345 du code de procédure civile la cour d'appel qui, saisie d'une demande de continuation du bail d'habitation au profit des héritiers du locataire, ordonne leur expulsion en affirmant qu'ils ne remplissent pas les conditions légales de cohabitation et de prise en charge, sans expliquer sur quels éléments elle se fonde pour parvenir à une telle conclusion. Une telle motivation, insuffisante, équivaut à une absence de motifs.