وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت السيدة سعيدة (ج.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 10/05/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 8261 بتاريخ 27/09/2018 في الملف عدد 4018/8202/2018 ، القاضي بعدم قبول الطلبين الأصلي والإضافي وتحميل رافعيهما الصائر .

في الشكل :

حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد ان الطاعنة سعيدة (ج.) بلغت بالحكم المستأنف ، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان المستأنفة سعيدة (ج.) تقدمت بواسطة محاميها بمقال لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ 16/04/2018 , عرضت فيه أنها تعاقدت مع المدعى عليها بموجب عقد ابتدائي مؤرخ في 13/8/2008 من أجل اقتناء شقة سكنية رقم 6A034 المجموعة السكنية 6 الطابق الأول بالمشروع السكني (أ.) الكائن بحي [العنوان] أكادير بثمن جزافي قدره 985.000,00 درهم ، أدت منه تسبيقا قدره 200.000,00 درهم حسب الثابت من البند 3 من العقد على أساس أداء بقية الثمن بحلول أجل استحقاقه، وأن المدعى عليها سبق لها أن راسلت المدعية بتاريخ 24/10/2010 من أجل إتمام البيع أو فسخ عقد الوعد بالبيع وإرجاع ما تبقى من مبلغ التسبيق بعد خصم المبلغ الاتفاقي المنصوص عليه بالعقد وإيداع الباقي بصندوق المحكمة، وأن العارضة اتصلت بعد ذلك بالمدعى عليها تخبرها بأنها غير قادرة على تأدية بقية الثمن ، واقترحت تغيير المنتوج موضوع العقد الابتدائي إلى منتوج اقتصادي يتناسب مع ظروفها المالية والذي هو عبارة عن شقة بالمجمع السكني (س. 2) رقم SD2L077A001 ، وأمام رفضها تقدمت بدعوى لإتمام إجراءات بيع المنتوج الثاني الذي هو عبارة عن شقة اقتصادية إلا أن المدعى عليها تنكرت لها بدعوى أن طلب الحصول على الشقة الثانية غير موقع من طرفها ، وهو الدفع الذي تمسكت به بخصوص دعوى ائمة بينهما انتهت بصدور حكم قضى بعدم قبولها ، والتمست الحكم على المدعى عليها بأدائها لفائدتها بمبلغ 200.000,00 درهم الذي يمثل مبلغ التسبيق المؤدى من طرف المدعية لاقتناء الشقة رقم 6A034 المجموعة السكنية 6 الطابق الأول بالمشروع السكني (أ.) بحي [العنوان] أكادير مع الفوائد القانونية من تاريخ 24/12/2010 ومبلغ 40.000,00 درهم تعويض عن التماطل والنفاذ المعجل وتحميلها الصائر. وأرفق المقال بصورة من الوعد بالبيع وترجمة له وصورة من حكم وصورة إنذار بفسخ عقد الوعد بالبيع.

وبجلسة 17/05/2018 أدلى نائب المدعى عليها بمذكرة جوابية جاء فيها أن المحكمة التجارية بالدار البيضاء غير مختصة نوعيا للبت في الطلب ، ملتمسا التصريح بعدم اختصاصها للبت في النزاع والحكم باختصاص المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء نوعيا للبت فيه وإحالة الملف عليها.

وبجلسة 24/5/2018 تقدم نائب المدعية بمذكرة جواب عن الدفع بعدم الاختصاص النوعي، جاء فيها أن المدعى عليها شركة مساهمة كما هو ثابت من خلال عقد الوعد البيع وأن شركات المساهمة هي شركات تجارية بطبيعتها، وأن العبرة في الاختصاص النوعي بالنسبة للعقود المختلطة بشخص المدعى عليه مما تكون معه المحكمة التجاري مختصة للبت في النزاع ملتمسا رد الدفع لعدم ارتكازه على أساس.

وبناء على الحكم العارض عدد 839 الصادر في النازلة بتاريخ 31/05/2018 والقاضي باختصاص المحكمة التجارية نوعيا للبت في النزاع.

وبجلسة 20/09/2018 تقدم دفاع المدعية بمذكرة مرفقة بوثائق مع طلب إضافي جاء فيهما أنه تم إغفال طلب فسخ العقد الرابط بين الطرفين المتعلق بالوعد ببيع الشقة رقم ISLA034A006، وأن المدعى عليها سبق لها أن أنذرت المدعية بتاريخ 29/11/2010 طبقا لمقتضيات الفصل 7 من العقد المذكور بفسخ عقد بيع الشقة في حالة عدم الالتزام بأداء الثمن المتفق عليه وإيداع المبالغ المستحقة للمدعية بصندوق المحكمة مع ترتيب الآثار القانونية ، وأن إمكانية تنفيذ التزامات الأطراف والحالة هذه غير ممكنة بسبب عجز المدعية عن أداء باقي الثمن ، ملتمسا التصريح بفسخ عقد الوعد ببيع الشقة رقم ISLA034A006 مع ما يترتب عن ذلك قانونا ، والحكم وفق المقال الافتتاحي وأرفق المذكرة بعقد وعد بالبيع وترجمته إلى اللغة العربية و صورة طبق الأصل من تنازل مقابل مبادلة مع تحويل الأرصدة المدفوعة وترجمته إلى اللغة العربية وصورة طبق الأصل من إنذار بفسخ عقد بيع للشقة.

كما أدلى بنفس الجلسة نائب المدعى عليها بمذكرة جوابية جاء فيها من حيث الشكل أن المدعية لم تثبت صفتها في الدعوى طبقا للفصلين 1 و 32 من ق م م، وأنها عززت طلبها بصور شمسية فقط لا تحوز القوة الثبوتية إلا بعد المصادقة عليها من طرف الموظفين الرسميين المختصين طبقا للفصل 440 من ق ل ع، وأن الصفة من النظام العام يمكن إثارتها تلقائيا من طرف المحكمة ، وأن مقال الإدعاء لا يشر إلى نوع الشركة المدعى عليها طبقا للفصل 32 من ق ق.م.م ، ملتمسا التصريح بعدم قبول الطلب. ومن حيث الموضوع فإن العقد الموقع من قبل الطرفين تضمن حقوقا والتزامات متبادلة بينهما ، وأن ما التزمت به المدعية هو الأداء طبقا للبند 3 من العقد ، كما إلتزمت بأداء باقي الثمن المحدد في مبلغ 785.000,00 درهم بحلول أجل 30/03/2009 ، غير أنها لم تنفيذ التزامها وهو ما أقرت به من خلال مقالها الإفتتاحي وكذا من خلال الرسالة الموجهة لها من طرفها ، بتاريخ 24/12/2010 قصد تذكيرها بأن الشقة رهن إشارتها وتخبرها في نفس الوقت أن الأجل المحدد لأداء مبلغ 785.000,00 درهم انقضى ، وأن من التزم بشيء لزمه ملتمسا رفض الطلب. وأرفق المذكرة بنسخة من قرار عدد 7147

وبعد إنتهاء الإجراءات المسطرية صدر بتاريخ 27/09/2019 الحكم المطعون فيه بالإستئناف

أسباب الاستئناف:

حيث تنعى الطاعنة على الحكم نقصان التعليل الموازي لإنعدامه لأن موضوع الدعوى هو فسخ عقد الوعد بالبيع واسترجاع المبالغ المدفوعة كتسبيق ، وليس تنفيذ الإلتزامات المتقابلة استنادا لمقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع وكأن الأمر يتعلق بتنفيذ عقد وليس بفسخه أو انهاؤه كما لو ان المستأنفة حازت العقار وما عليها سوى أداء ما تبقى من الثمن ، والحال ان عقد الوعد بالبيع الرابط بين الطرفين أصبح مفسوخا مما يترتب عنه رد الواعد للموعود له المبالغ التي تم دفعها ، كما اعتبر الحكم المطعون فيه بأن التعويض واسترجاع المبالغ المدفوعة سابقا لأوانه لأن ذلك رهين بتحقيق فسخ عقد الوعد بالبيع ، وهو تعليل مخالف لمضمون بنود عقد الوعد بالبيع لأن الفسخ وقع فعلا بطلب من المستأنف عليها نفسها بموجب إنذار بالفسخ مؤرخ في 24/12/2010 والذي استند إلى مضمون المادة 7 من عقد الوعد بالبيع ، وهو البند الذي يجعل أداء ما تبقى من الثمن الجزافي للعقار لاغيا ويستتبع ذلك إرجاع مبلغ التسبيق المدفوع للمستأنف عليها ، سيما وأن موضوع الطلب الإضافي بالأساس هو المطالبة باسترجاع ما دفعته المستأنفة كتسبيق للمستأنف عليها مع الفوائد القانونية المترتبة عليها والتعويض عن الضرر الذي لحقها جراء تعنتها وتماطلها، وبأن التعليل الذي استند لقانون حماية المستهلك يبقى مخالف للقانون لأن المستأنف عليها تجاوزت الحد المعتبر قانونا في تحديد الجزاءات المترتبة عن تراجع المستأنفة الموجب للفسخ ، لأنها تصرفت في العقار موضوع الوعد بالبيع بتفويته للغير وامتناعها عن رد التسبيق ، والتمس إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم وفق الطلب، وأرفق المذكرة بنسخة من حكم ابتدائي وصورة من إنذار بالفسخ

وبتاريخ 01/07/2019 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية يعرض فيها ان العقد الموقع بينها وبين العارضة تضمن إلتزامات وحقوق متبادلة بين الطرفين ، وان القواعد العامة هي الواجبة التطبيق خاصة الفصل 230 من ق.ل.ع ، وان من بين ما التزمت به المستأنفة تجاه العارضة هو القيام بالأداءات كما هو واضح من البند 3 من العقد ، والمتمثلة في مبلغ 785.000,00 درهم بحلول أجل 30/03/2009 ، إلا أنها لم تنفذ إلتزامها وأقرت بمقالها بذلك ، وانه استنادا لمقتضيات الفصلين 234 و 235 من ق.ل.ع فإنها هي التي لم تنفذ التزامها ، خاصة وأنها أقرت بتوصلها برسالة بتاريخ 24/12/2010 قصد تذكيرها بأن الشقة موضوع التعاقد أضحت جاهزة ، كما التزمت بمقتضى البند 7 من العقد انه إذا تم فسخه فإنها تتعهد بأداء تعويض للعارضة في حدود نسبة 10% من مجموع المبلغ النهائي والتمس الحكم برد الإستئناف

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من قبل المستأنفة بواسطة دفاعها جاء فيها أنها لم تؤد بقية الثمن المتفق عليه وان دعواها تنحصر في تأكيد حصول الشرط الفاسخ علاوة على تفعيل حق الخيار الممنوح لها بموجب العقد مع ما ترتب عن ذلك من آثار قانونية وفي مقدمتها استرجاع المبالغ المالية ، وان المستأنف عليها قامت بإعمال خيار الفسخ الممنوح لها في العقد وتصرفت في العقار المبيع للغير وهو ما لم تنازع فيه رغم انه سبق إثارته وبسطه ابتدئيا واستئنافيا ، وانه يعتبر شرطا تعسفيا فرض تعويض مبالغ فيه أو الجمع بين عدة تعويضات أو جزاءات عند عدم الوفاء ، والتمس الحكم وفق المقال الإستئنافي ، وأرفق المذكرة بصورة من عقد.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 22/07/2019 حضر لها دفاع المستأنفة ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 29/07/2019

محكمة الإستئناف

حيث تنعى الطاعنة على الحكم اعتماده على المقتضيات القانونية المنظمة لتنفيذ الإلتزامات المتقابلة حين اعتبر بأن العقد لا يزال ساري المفعول ، والحال ان موضوع الدعوى هو الفسخ وإرجاع مبلغ التسبيق حسب ما التزمت به المستأنف عليها ضمن بنود العقد ، وتمسكت المستأنف عليها بأن المستأنفة التزمت بأداء باقي الثمن بحلول أجل 30/03/2009 ولم تنفذ ما التزمت به ، وانه لا يحق لها أن تباشر الدعوى ما لم تنفذ إلتزامها

وحيث ان المحكمة برجوعها إلى وثائق الملف ، يلفى من خلال العقد الرابط بين الطرفين ان المستأنفة تعاقدت مع المستأنف عليها من أجل اقتناء شقة بثمن قدره 985.000,00 درهم أدت منه مبلغ 200.000,00 درهم، وبسبب عدم أدائها لباقي الثمن في الأجل المنصوص عليه في البند 3 من العقد ، وجهت لها المستأنف عليها بتاريخ 24/12/2010 رسالة إنذار وفقا للبند 7 من العقد المذكور تنذرها من خلاله بالحضور قصد إتمام إجراءات البيع تحت طائلة فسخه مقابل إرجاع ما تبقى من مبلغ التسبيق المؤدى وإيداعه بصندوق المحكمة بعد خصم التعويض الإتفاقي، واستنادا للرسالة المذكورة فإن تخلف المستأنفة عن أداء باقي الثمن داخل الأجل يجعلها في حالة مطل استنادا لمقتضيات الفصل 255 من ق.ل.ع ، ومادام ان الطرفين اتفقا ضمن البند 7 من العقد على إلغائه في حال عدم احترام شروطه ولا سيما أجل الأداء داخل شهر بعد الإنذار الموجه للمقتنية ، فإن العقد الرابط بينهما أضحى مفسوخا إتفاقا بعد مرور الأجل المنصوص عليه في العقد لأداء باقي الثمن ، عملا بمقتضيات الفصل 260 من ق.ل.ع التي تنص على انه إذا اتفق المتعاقدان على ان العقد يفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون ، والحكم المستأنف في الوقت الذي اعتبر فيه ان المستأنفة ملزمة بتنفيذ التزامها أولا وان العقد لا يزال ساري المفعول ، جانب الصواب لأن منطلق التزامات الطرفين هو العقد والذي رتب الفسخ في حال تقاعس المستأنفة عن الأداء بعد توجيه إنذار لها ، وبثبوت ذلك فإنه يتعين بمعاينة الفسخ الإتفاقي للعقد الرابط بينهما ، مما يتعين معه إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الطلب والحكم من جديد بمعاينة فسخ العقد الرابط بين الطرفين ، ويبقى ما تمسكت به المستأنف عليها من ان المستأنفة ملزمة بتنفيذ التزامها قبل ان تباشر الدعوى غير ذي أساس ، لأن طلب المستأنفة بالفسخ يبقى مستمد من بنود العقد ومن الإنذار بالفسخ الذي بعثته لها المستأنف عليها

وحيث انه بخصوص ما تمسكت به المستأنفة من ان المستأنف عليها فرضت تعويضا مبالغ فيه عند فسخ العقد خلافا لمقتضيات القانون المنظم لتدابير حماية المستهلك ، فإنه إذا كانت مقتضيات البند 7 من العقد الرابط بين الطرفين تنص على انه في حال فسخه يبقى من حق المستأنف عليها الاحتفاظ بنسبة 10% من الثمن الإجمالي للبيع ، وهو ما يشكل في كنهه تعويضا إتفاقيا عن الأضرار اللاحقة بها جراء عدم وفاء المستأنفة بالتزاماتها ، فإنه يبقى من حق المحكمة استنادا لمقتضيات الفصل 264 من ق.ل.ع تخفيض التعويض المتفق عليه إذا كان مبالغا فيه ، وهو ما يتماشى مع الفقرة السادسة من مقتضيات المادة 18 من القانون رقم 31.08 القاضي بتحديد تدابير حماية المستهلك التي اعتبرت أن فرض تعويض مبالغ فيه أو الجمع بين التعويضات أو الجزاءات عند عدم وفاء المستهلك بالتزاماته تعتبر شروطا تعسفية ، ومادام ان فرض نسبة 10% من مجموع مبلغ الشراء (985.000,00.درهم) يترتب عنه تعويضا قدره 98.500,00 درهم وهو ما يقارب نصف مبلغ التسبيق (200.000,00 درهم) فإنه يبقى تعويضا مبالغ فيه ، مما يحق معه للمحكمة تخفيضه وتحديده في مبلغ 40.000,00 درهم كتعويض مناسب يشمل الأضرار اللاحقة بالمستأنف عليها المتمثلة في عدم بيعها للشقة المقتناة في الوقت المحدد وما يمكن خصمه من مبلغ التسبيق استنادا لظروف المستأنف عليها كمستهلكة ، خاصة وأنها رغبت في اقتناء سكن آخر بتكلفة أقل من المستأنف عليها التي امتنعت عن ذلك حسب ما هو ثابت من الحكم عدد 2940 الصادر عن المحكمة الإبتدائية المدنية بالدار البيضاء بتاريخ 06/06/2016 موضوع الملف عدد 5422/1201/2015 القاضي بعدم قبول طلبها

وحيث انه مادام ان التماطل في اداء مبلغ التسبيق صادر عن المستأنفة فإنه لا يحق لها المطالبة بالفوائد القانونية والتعويض عن مبلغ التسبيق

وحيث انه تأسيسا على ما سبق يكون الحكم المستأنف مجانب للصواب فيما قضى به ويتعين إلغاؤه والحكم من جديد بمعاينة فسخ العقد الرابط بين الطرفين المؤرخ في 03/08/2008 وبإرجاع المستأنف عليها للمستأنفة مبلغ 160.000,00 درهم وجعل الصائر بالنسبة ورفض باقي الطلبات .

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا

في الشكل:

في الموضوع : باعتباره وإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بمعاينة فسخ العقد الرابط بين الطرفين والمؤرخ في 03/08/2008 وإرجاع شركة (د. ب.) لفائدة المستأنفة مبلغ 160.000,00 درهم وجعل الصائر بالنسبة ورفض الباقي