Mot clé
Absence de formalisme de la notification

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'un congé pour démolition délivré par le nouveau propriétaire de l'immeuble, en l'absence de notification formelle de la cession du bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction du preneur, tout en allouant à ce dernier une indemnité provisionnelle.

L'appelant soutenait que la cession du droit au bail, intervenue lors de la vente de l'immeuble, ne lui avait pas été notifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, privant ainsi le nouveau bailleur de qualité à agir. La cour écarte ce moyen en retenant que l'injonction d'évacuer pour démolition et reconstruction, régulièrement signifiée au preneur par le nouveau propriétaire, constitue une notification suffisante de la cession du droit au bail.

Elle précise que l'article 195 précité n'impose aucune forme particulière pour cette notification. Dès lors, la réception sans contestation de cet acte par le preneur rend la cession du bail opposable à son égard et fonde la qualité à agir du nouveau bailleur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la notification du transfert de propriété du local loué au locataire peut valablement être effectuée conjointement à la mise en demeure de payer les loyers visant à faire jouer la clause résolutoire. L’article 195 du Dahir sur les Obligations et Contrats n’imposant aucun formalisme particulier pour la notification de la cession de créance, l’envoi par le nouveau bailleur d’un avis intitulé « notification de transfert de propriété et mise en demeure de payer » accompagné du certificat de propriété constitue une information suffisante. Le locataire n’a pas qualité pour discuter la cause du transfert de propriété dès lors que celui-ci est établi.

De même, la validité d’une mise en demeure fondée sur l’article 33 de la loi n°49-16, relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, n’est pas affectée par la réclamation de sommes accessoires contestées, telles qu’une augmentation conventionnelle du loyer ou des taxes locatives. La condition essentielle à la mise en œuvre de la clause résolutoire demeure le défaut de paiement d’une somme au moins égale à trois mois de loyer. L’inclusion de montants supplémentaires dans la mise en demeure ne la vicie pas, dès lors que l’obligation principale relative au paiement du loyer de base n’a pas été satisfaite par le locataire dans le délai imparti.

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par l’avocat du bailleur et mentionnant son adresse professionnelle est régulière, cette dernière valant élection de domicile pour ses mandants conformément à l’article 33 du Code de procédure civile. En conséquence, la cour d’appel confirme l’ordonnance d’expulsion rendue en première instance.