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Bail d'un bien indivis

Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial consenti par un coindivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de la sanction applicable et la portée du silence des autres indivisaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, considérant que le silence prolongé des demandeurs valait ratification de l'acte.

En appel, ces derniers soutenaient que la violation de l'article 971 du code des obligations et des contrats entraînait une nullité absolue, insusceptible de confirmation au visa de l'article 310 du même code. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale : elle qualifie le bail ainsi conclu non pas d'acte nul de nullité absolue, mais d'acte simplement annulable.

Cette qualification rend dès lors applicable le mécanisme de la ratification tacite prévu par l'article 38 du code des obligations et des contrats. La cour retient que le silence gardé par les coindivisaires pendant près de neuf ans, en pleine connaissance de l'acte et sans qu'aucun motif légitime ne soit invoqué, constitue une approbation valant renonciation à se prévaloir de la nullité relative.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en nullité et expulsion visant un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux tiers des règles de gestion de l'indivision. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la résiliation ne pouvait être sollicitée par un tiers au contrat et en l'absence de manquement du preneur.

L'appelant, copropriétaire indivis, soutenait la nullité du bail consenti par un autre indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription, en rappelant qu'en application de l'article 378 du même dahir, la prescription ne court pas entre époux durant le mariage, le bail ayant été conclu entre le co-indivisaire et son épouse.

Sur le fond, la cour retient que les dispositions de l'article 971 régissent exclusivement les rapports entre co-indivisaires et ne sont pas opposables au preneur de bonne foi. Elle ajoute que le silence prolongé des autres copropriétaires a créé une situation apparente protégeant le preneur, qui a contracté avec l'indivisaire se présentant comme l'unique gérant du bien.

En l'absence de tout manquement contractuel imputable à ce dernier, le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par un seul coindivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le bail devait être maintenu, arguant du consentement tacite des autres coindivisaires résultant de leur silence prolongé et de leur connaissance de l'occupation des lieux. La cour retient que, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, le bail consenti par un indivisaire est inopposable aux autres coindivisaires s'il ne détient pas les trois quarts des parts du bien indivis.

Elle écarte l'argument tiré du consentement tacite, relevant que la preuve de la connaissance de l'acte par l'ensemble des coindivisaires n'est pas rapportée, la science d'un seul d'entre eux étant insuffisante pour atteindre la majorité requise. La cour précise en outre que les démarches administratives accomplies par le preneur, telles que son immatriculation au registre de commerce, ne sauraient purger le vice originel affectant le contrat de bail.

Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion du preneur est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial consenti par un indivisaire, la cour d'appel de commerce juge de l'opposabilité de l'acte au coïndivisaire n'y ayant pas consenti, à l'aune de la théorie du mandat apparent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail et en expulsion formée par la copropriétaire indivise.

L'appelante soutenait que le bail, conclu par son conjoint et coïndivisaire sans son accord, lui était inopposable, son silence prolongé ne pouvant valoir consentement tacite en raison de sa résidence à l'étranger. La cour écarte ce moyen en retenant que la gestion de fait de l'immeuble par le conjoint bailleur depuis plus de dix ans, jointe à la bonne foi du preneur, a créé une apparence de mandat de nature à protéger le tiers contractant.

Elle considère que le silence prolongé de la copropriétaire, qui ne pouvait ignorer la situation en sa qualité de propriétaire et d'épouse du bailleur, a contribué à créer cette apparence et à fonder la croyance légitime du locataire. La cour souligne en outre que l'action antérieure intentée par l'appelante contre un autre locataire du même immeuble pour des motifs identiques suffit à écarter sa prétendue ignorance des actes de gestion de son conjoint.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le bail consenti par un seul coindivisaire, sans détenir la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, devient opposable aux autres coindivisaires dès lors que leur silence prolongé et leur connaissance des faits valent approbation tacite de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail et en expulsion formée par les coindivisaires, considérant leur silence comme une ratification implicite.

Les appelants contestaient cette analyse, soutenant que l'acte conclu en violation des règles de gestion de l'indivision leur était inopposable, leur simple connaissance des faits ne pouvant valoir consentement. Pour écarter ce moyen, la cour relève que les coindivisaires, qui résident dans le même immeuble que le local litigieux, avaient une connaissance certaine et continue de l'occupation des lieux depuis près de dix ans.

Elle ajoute que l'un d'eux avait même engagé des pourparlers avec la preneuse en vue de son départ, ce qui démontre une reconnaissance de la relation locative. La cour en déduit, au visa de l'article 38 du dahir des obligations et des contrats, que l'absence de toute contestation pendant une si longue période, en dépit d'une connaissance parfaite de la situation, constitue une approbation tacite qui purge l'irrégularité initiale de l'acte.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité de baux portant sur des biens indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la ratification implicite de tels actes par un co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait débouté le demandeur au motif qu'il avait implicitement acquiescé aux locations. L'appelant soutenait que les baux, conclus par son co-indivisaire sans son consentement, lui étaient inopposables et que sa précédente action en justice visait à obtenir sa part des fruits de l'exploitation et non une quote-part du loyer. La cour rappelle qu'en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats, le bail d'un bien indivis consenti par un seul co-indivisaire n'est pas opposable aux autres. Elle retient cependant que l'appelant, en ayant dans une instance antérieure expressément réclamé sa part des loyers générés par les baux litigieux, a par cet acte positif et non équivoque manifesté sa volonté de les ratifier. Cette ratification emporte renonciation à se prévaloir de leur inopposabilité et le prive du droit d'en demander ultérieurement la nullité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux coindivisaires d'un bail consenti par l'un d'eux, agissant en qualité de propriétaire apparent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail formée par les autres coindivisaires. L'enjeu portait sur la question de savoir si l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision reconnaissant la validité du bail entre les parties signataires pouvait faire échec à une action en nullité fondée sur la violation des règles de l'indivision. La cour retient que la validité du contrat de bail entre le preneur et le coindivisaire signataire avait déjà été reconnue par une précédente décision d'appel passée en force de chose jugée. Dès lors, en application des articles 450 et 453 du dahir formant code des obligations et des contrats, cette décision s'impose et fait obstacle à toute nouvelle contestation de la validité de l'acte par les autres coindivisaires. La cour relève en outre la bonne foi du preneur, qui a contracté avec le propriétaire apparent plus de vingt ans avant l'introduction de l'action, et le caractère tardif de celle-ci. La cour d'appel confirme en conséquence le jugement entrepris et rejette l'appel incident ainsi que la demande d'intervention volontaire.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un bail commercial consenti par un seul indivisaire ne détenant pas la majorité des droits requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail pour défaut de pouvoir du co-indivisaire bailleur. La cour était invitée à déterminer si l'inaction prolongée des autres co-indivisaires, qui résidaient dans le même immeuble que le local loué, pouvait valoir ratification implicite de l'acte. La cour relève que les co-indivisaires, en admettant leur résidence sur les lieux, ne pouvaient ignorer l'existence de la relation locative depuis plusieurs années. Elle retient que cette absence de toute contestation sur une longue période constitue une approbation et une ratification implicites de l'acte. Faisant application par analogie des dispositions relatives à la vente de la chose d'autrui, la cour juge que cette ratification rend le bail opposable à l'ensemble des co-indivisaires. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en nullité du bail.

Ayant constaté qu'un bail avait été consenti sur la totalité d'un immeuble indivis par la seule propriétaire d'une moitié de celui-ci, une cour d'appel en déduit exactement que ce contrat, qui constitue un acte d'administration, est inopposable à l'autre coïndivisaire qui n'y a pas consenti, et prononce en conséquence l'expulsion des occupants. Elle retient également à bon droit que la délivrance d'une sommation de quitter les lieux ne saurait valoir reconnaissance d'une relation locative, dès lors qu'il y est précisé que l'occupation est sans droit ni titre.

Il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que le bail, en tant qu'acte d'administration d'un bien indivis, n'est opposable aux autres coïndivisaires que s'il est consenti par celui ou ceux détenant au moins les trois-quarts du bien commun. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant, retient que le bail dont il se prévaut lui a été consenti par une coïndivisaire ne remplissant pas cette condition de majorité. En effet, l'action en expulsion, qui constitue un acte conservatoire visant à la protection de la chose commune, peut être exercée par tout coïndivisaire en vertu de l'article 967 du même code, sans qu'il soit nécessaire de détenir la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration.