Réf
76459
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4035
Date de décision
23/09/2019
N° de dossier
2019/8232/491
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Réclamation de la quote-part du loyer, Ratification implicite du bail, Indivision, Confirmation du jugement, Co-indivisaire, Bail d'un bien indivis, Approbation tacite, Action en Nullité, Acte d'administration, Absence de consentement
Base légale
Article(s) : 971 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité de baux portant sur des biens indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la ratification implicite de tels actes par un co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait débouté le demandeur au motif qu'il avait implicitement acquiescé aux locations. L'appelant soutenait que les baux, conclus par son co-indivisaire sans son consentement, lui étaient inopposables et que sa précédente action en justice visait à obtenir sa part des fruits de l'exploitation et non une quote-part du loyer. La cour rappelle qu'en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats, le bail d'un bien indivis consenti par un seul co-indivisaire n'est pas opposable aux autres. Elle retient cependant que l'appelant, en ayant dans une instance antérieure expressément réclamé sa part des loyers générés par les baux litigieux, a par cet acte positif et non équivoque manifesté sa volonté de les ratifier. Cette ratification emporte renonciation à se prévaloir de leur inopposabilité et le prive du droit d'en demander ultérieurement la nullité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تقدم الطاعن بواسطة نائبه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 04/12/2018 يستانف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 21-11-2016 تحت عدد 3212 في الملف عدد 3266/8232/2015 و القاضي في الشكل بقبول الطلب و في الموضوع برفضه مع تحميل رافعه الصائر .
في الشكل
حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن لم يبلغ بالحكم المستأنف،وقام بإستئنافه بالتاريخ المذكور أعلاه، ونظرا لتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.
وفي الموضوع :
حيث يستفاد من وقائع النازلة و وثائقها كما انبنى عليه الحكم المستانف و المقال الإستئنافي أن المستأنف تقدم بواسطة نائبه بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 06/10/2015 عرض من خلاله أنه يملك مناصفة مع الشركة المدعى عليها الأولى مجموعة من العقارات التالية - و هي الملك المسمى (ش. 1) ذي الرسم العقاري 12632/16 الكائن بدائرة تيفلت سيدي علال البحراوي ايت علي اولحسن مساحته 5 هكتارات 2 آرا ..
- الملك المسمى (ش.) ذي الرسم العقاري 12633/16 الكائن بدائرة تيفلت سيدي علال البحراوي ايت علي اولحسن مساحته 20 هكتار 06 آرا
- الملك المسمى (ف. ح.) ذي الرسم العقاري 33793/16 الكائن بدائرة تيفلت سيدي علال البحراوي ايت علي اولحسن مساحته 80 آراو 60 سنتيار .
- الملك المسمى (ح.) ذي الرسم العقاري 31267/16 الكائن بدائرة تيفلت سيدي علال البحراوي ايت علي اولحسن مساحته 1 هكتار 19 آراو 70 سنتيار .
- الملك المسمى (ف. س.) ذي المطلب عدد 9574/16 الكائن بدائرة تيفلت سيدي علال البحراوي ايت علي اولحسن مساحته 01 هكتار 06 آراو 50 سنتيار. و قد سبق التقدم بدعوى من اجل المطالبة بنصيبه في الإستغلال موضوع الملف رقم 8201/2975/2014 و تم المر بإجراء خبرة حيث ورد في تقرير الخبرة ان عقود الكراء مبرمة بين المدعى عليهما دون الشريك الرئيس الذي هو العارض . وأن هذه الأخيرة أبرمت عقود كراء مع المدعى عليها الثانية بتاريخ 01-01-2012 ،ولم يكن وهو طرفا فيها ولم يكن عالما بها مما يجعلها باطلة ، لذلك يلتمس الحكم ببطلان عقود الكراء المبرمة بين المدعى عليهما المتعلقة بالعقارات المذكورة مع تحميل المدعى عليها الصائر مدليا بأصل خمسة شواهد للملكية ونسخة من المقال الافتتاحي وأصل تقرير خبرة.
و أجابت المدعى عليها الأولى أنا المدعي نفسه سبق أن طالب بنصيبه في الوجيبة الكرائية وفعلا تم الحكم لفائدته بمبلغ 50.000 درهم كنصيبه في كراء العقارات موضوع الدعوى ملتمسة الحكم برفض الطلب مدلية بنسخة حكم في الملف عدد 3975/8/2014.
و عقب المدعي بانه لم يكن طرفا في عقود الكراء الثلاثة المبرمة ولا علم له بها وبالتالي يؤكد الدفوعات السابقة ملتمسا الحكم وفق ما ورد بالمقال الافتتاحي.
و عقبت المدعى عليها الأولى بأنها لم تستغل إلا لنصيبها في الرسوم العقارية مؤكدة دفوعاتها السابقة .
و بعد و إستيفاء الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه إستأنفه الطاعن للأسباب الآتية:
أسباب الأستئناف
حيث يتمسك الطاعن ،بكون الحكم المستأنف خالف الصواب، لكون الحيثية المتعلقة بالفصل 973 من ق ل ع ،لا مجال لها في النازلة لكون عقود الكراء، انصبت على العقارات برمتها و اسطبلات جميع العقارات، و لم تشر إطلاقا إلى كون المستانف عليها ، قامت بكراء نصيبها فقط على الشياع للمستانف عليها الثانية ، و ان الضيعة المشاعة مع المستانف عليها الأولى مجهزة من اجل استغلالها في الدواجن، و تقنيا لا يمكن استغلال جزء منها دون الجزء الأخر، و في ذلك حرمان الشريك الأخر من حقه في الإستغلال ،و هي عملية يمكن لكل خبير مختص تأكيدها .و بخصوص الإقرار الضمني بعقود الكراء فإنه لم يسبق له أن طالب بنصيبه في واجبات الكراء ، بخصوص عقود الكراء المبرمة بين المستانف عليهما الأولى و الثانية ،و أن المحكمة قولته ما لم يقل، و قد سبق له أن طالب المستانف عليها الأولى باعتبارها شريكته على الشياع ، و التي كانت تستغل جميع العقارت المشاعة بنصيبه في الإستغلال، و لم يتطرق إطلاقا لعقود الكراء، و هو الطلب الذي على إثره عينت المحكمة خبيرا لتقدير نصيبه في الإستغلال ،و الخبير المعين هو الذي اعتمد تقنية الوجيبة الكرائية لما وجد المستانف عليها بالضيعات ،و صرحت أنها تستغلها على وجه الكراء، و ان التعليل الذي اعتمده الحكم المطعون فيه ،هو تعليل خاطئ ملتمسا من حيث الشكل قبول الإستئناف و من حيث الموضوع اساسا إلغاء الحكم المستأنف و بعد التصدي الحكم وفق مقاله الابتدائي و تحميل المستأنف عليهما الصائر ،و بصفة احتياطية الحكم بإجراء خبرة على الضيعات المشاعة و بيان النشاط التجاري و الفلاحي المزاول فيها، و تبيان هل النشاط يعطي إمكانية الاستغلال الجزئي ام لا، و حفظ حقه في التعقيب، و أرفق المقال بنسخة من الحكم المطعون فيه
و أجابت المستانف عليها شركة (م. ل.) بواسطة نائبها بجلسة 08-04-2019 بكون الحكم جاء معللا ، ذلك أن المسأنف لم يحدد الأساس القانوني الذي على أساسه يطالب ببطلان عقود الكراء، و بخصوص عدم علمه بعقود الكراء فقد سبق لها خلال المرحلة الابتدائية ،إثارة أن المستأنف ،سبق له أن رفع دعوى للمطالبة بنصيبه في الإستغلال موضوع الملف رقم 2975/8201/2014 ، و تم إجراء خبرة فيها عين لها الخبير على ولال ،و التي أدلى بنسخة منها المستانف لإثبات وجود عقود كراء موضوع هذه الدعوى ،و بناء على الخبرة و عقود الكراء طالب بنصيبه بفواكه الكراء ،أي نصيبه في الوجيبة الكرائية، و تم الحكم له بنصيبه في مبلغ 50.000,00 درهم بموجب الحكم رقم 744 ،و ان هذا الحكم جاء بناء على طلبات المستأنف النهائية ،و التي لم تتضمن بتاتا المنازعة في عقود الكراء ،و بذلك يكون قد وافق بشكل ضمني على تلك العقود، بقبوله نصيبه بالوجيبة الكرائية و مطالبته بها بل و الحكم له بها ،و حسما لكل نقاش بانه طالب فقط بالإستغلال، فبالرجوع إلى مذكرة العارضة المدرجة بجلسة 17-10-2016 فقد تم إرفاقها بنسخة من مقال استئنافي و نسخة قرار استئنافي، إذ في مقاله الإستئنافي طالب بنصيبه من الكراء صراحة عن مدة أخرى، و فعلا أصدرت المحكمة قرارها تحت عدد 3838 بتاريخ 13-06-2016 .و بذلك يكون قد أقر بعقود الكراء و طالب بنصيبه بشأنها، و تكون قد انتجت أثرها في مواجهته، إذ لو كانت باطلة لطالب بذلك في حينه، لا أن يطلب نصيبه من الوجيبة الكرائية ،مع العلم أنها وقت إبرامها لتلك العقود تصرفت في حدود نصيبها في العقارات ،و هو ما نصت عليه تلك العقود لكن بمطالبة المستأنف بنصيبه في الكراء أصبحت هذه العقود ملزمة له . لذلك ملتمسة تأييد الحكم المستانف و تحميل المستأنف الصائر .
وحيث أدرجت القضية بجلسة 16-09-2019 حضر نواب الأطراف و ألفي بالملف مذكرة جوابية للأستاذ نور الدين (ز.) عن المستانف عليها الثانية ورد فيها بان عقود الكراء موضوع الدعوى هي عقود صحيحة ،و قد أصبحت حجة في مواجهة المستأنف، بناء على الحكم رقم 744 الذي تم تأييده بموجب القرار رقم 3838، و أنها جهزت العقارات بتجهيزات جد مهمة ،كبدتها مصاريف مهمة و تم تطوير هذه التجهيزات بعد الأحكام التي أعطتها الصبغة القانونية النهائية ، لتواجدها في العقارات موضوع الدعوى ملتمسة تأييد الحكم المستانف و تحميل المستأنف الصائر . فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 23/09/2019.
محكمة الاستئناف
حيث إنه خلافا لما ورد في سبب الطعن ، فإنه لما كان تأجير المال المشاع يعتبر من أعمال الإدارة و التسيير ، فإنه يخضع لمقتضيات الفصل 971 من ق ل ع ، على غرار ما أقرته محكمة النقض في قرار لها تحت عدد 2404 صادر بتاريخ 06-07-1994 ورد فيه : ( يعتبر عقد الإيجار في إبرامه و إنهائه من أعمال التسيير و إدارة المال المشترك و يخضع لمقتضيات الفصل 971 من ق ل ع .منشور بمؤلف الأستاذ عبد العزيز توفيق قضاء المجلس الأعلى في قانون الالتزامات و العقود ص 231 ). و عقد الكراء الذي يبرمه الشريك الذي لا يتوفر على ثلاثة أرباع الملك المشاع ، و إن كان ملزما لطرفيه ، فإنه لا يكون نافذا في حق الشريك المعترض .
و حيث إن الثابت من وثائق الملف الابتدائي، ان المستأنف و بموجب مقاله الإستئنافي في الملف رقم 954/8228/2016 ،طالب صراحة شريكته في العقارات المشاعة المستأنف عليها الأولى، شركة (م. ل.) بنصيبه من الإيجار في تلك العقارات ،المكراة للمستأنف عليها الثانية شركة (ا. ل. د.) ، و ذلك عن المدة من 01-01-2012 إلى غاية 22-07-2014 ،بقوله في الصفحة 4 منه ( و حيث إن الثابت للمحكمة ان واجب الكراء السنوي بالنسبة للضيعتين الأولى و الثانية محدد في مبلغ 189.000 درهم و أما بالنسبة للضيعة الثالثة (م.) فإنه محدد في مبلغ 226.800 درهم مما يكون معه نصيب العارض المستحق له هو ). و هو بمطالبته بنصيبه من تلك الأكرية يكون قد أجاز تلك العقود و رفع اعتراضه عنها فلا يبقى له حق المطالبة ببطلان تلك العقود و إخراج المكتري من العين المكراة ، و لا موجب لإجراء خبرة قضائية . مما يبقى معه سبب الطعن مفتقرا للأساس القانوني و يتعين رده و تأييد الحكم المستانف لموافقته الصواب و تحميل الطاعن الصائر اعتبارا لمآل طعنه .
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :
في الشكل : قبول الاستئناف.
في الموضوع : تأييد الحكم المستانف و تحميل الطاعن الصائر.
