Mot clé
Responsabilité civile du bailleur

Le débat portait sur l'évaluation du préjudice subi par un preneur du fait de l'opposition du bailleur à la réalisation de travaux, ayant entraîné une longue période de fermeture du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à une indemnisation sur la base d'une première expertise.

En appel, le preneur critiquait l'évaluation de l'expert pour violation du principe de la réparation intégrale, arguant de l'omission de plusieurs chefs de préjudice tels que les loyers et salaires versés à perte. Le bailleur, par appel incident, niait toute responsabilité, attribuant la fermeture du local à des manquements du preneur, notamment des fermetures administratives et des défauts de paiement des fournitures d'énergie.

La cour d'appel de commerce a ordonné une nouvelle expertise avant dire droit, mais la mission confiée au second expert a été limitée par erreur matérielle à une période d'indemnisation plus courte que celle revendiquée. Le rapport subséquent, fondé sur cette période restreinte, a fait l'objet de contestations renouvelées des deux parties, cristallisant le litige sur la détermination de la période de préjudice et l'imputabilité de la fermeture.

La cour, réformant le jugement, a ordonné le retour du dossier à l'expert pour compléter sa mission en tenant compte de la période d'indisponibilité réelle du fonds et de l'ensemble des chefs de préjudice invoqués.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par la cessionnaire d'un droit au bail, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité du bailleur pour privation de jouissance et dégradation du local commercial. L'appelante soutenait que le bailleur avait commis une faute en obtenant la reprise du local sur le fondement d'une procédure engagée de mauvaise foi et qu'il était responsable des dégradations survenues durant son occupation.

La cour écarte le moyen tiré de l'abus de droit, retenant que le bailleur, en se prévalant d'une ordonnance de référé pour reprendre possession du bien avant d'être notifié de la cession, n'a fait qu'exercer les voies de droit qui lui étaient ouvertes. Elle relève en outre que la demande en réparation des dégradations ne peut prospérer dès lors que la cessionnaire n'établit pas l'état du local au moment de la cession.

La cour souligne que la cessionnaire avait, aux termes de l'acte de cession, accepté de prendre le bien en l'état, clause faisant obstacle à toute réclamation ultérieure pour des désordres non imputables de manière certaine au bailleur. En l'absence de preuve d'une faute, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité, le jugement de première instance est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance et sur l'évaluation du préjudice en résultant. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à indemniser le preneur pour la privation d'eau et d'électricité. L'appelant contestait l'imputabilité de la faute, invoquant une intervention de l'autorité administrative et l'inertie du preneur, tandis que les deux parties contestaient le quantum de l'indemnité. La cour écarte les moyens relatifs à la faute, retenant que l'obstruction à la réinstallation des compteurs était imputable au bailleur et que le retard du preneur n'était pas fautif. Se conformant à l'arrêt de cassation qui sanctionnait une évaluation non motivée du préjudice, la cour ordonne une nouvelle expertise judiciaire. Adoptant les conclusions de ce second rapport, qu'elle juge objectif et fondé sur des éléments comparatifs et fiscaux, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris, réduit le montant de l'indemnité allouée au preneur et rejette l'appel incident de ce dernier qui tendait à l'augmentation de ladite indemnité.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’indemnisation d’un preneur à bail commercial pour trouble de jouissance, retient que ce dernier ne rapporte pas la preuve du préjudice effectif qu’il aurait subi du fait de la modification par le bailleur du statut juridique des lieux loués, soumis au régime de la copropriété et dont la destination a été changée en parking. En effet, l’engagement de la responsabilité civile du bailleur suppose la réunion cumulative d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre eux, de sorte que l’absence de preuve du dommage suffit à rendre la demande d’indemnisation infondée.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, saisie d'un litige dans le cadre des dispositions du Dahir du 24 mai 1955, prononce la nullité du congé délivré par le bailleur et refuse de statuer sur la demande d'indemnisation du preneur, déjà évincé en exécution d'une décision de justice ultérieurement infirmée. La cour d'appel n'est pas tenue de se prononcer sur une telle demande sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun, dès lors que le litige a été entièrement examiné au regard de la législation spéciale régissant les baux commerciaux.