Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’indemnisation d’un preneur à bail commercial pour trouble de jouissance, retient que ce dernier ne rapporte pas la preuve du préjudice effectif qu’il aurait subi du fait de la modification par le bailleur du statut juridique des lieux loués, soumis au régime de la copropriété et dont la destination a été changée en parking. En effet, l’engagement de la responsabilité civile du bailleur suppose la réunion cumulative d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre eux, de sorte que l’absence de preuve du dommage suffit à rendre la demande d’indemnisation infondée.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Première section, Arrêt n° 1/690 du 14/10/2021, Dossier commercial n° 2020/3/3/1228
Vu le pourvoi en cassation formé le 08/10/2020 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Mohamed (Kh.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 5591 rendu le 25/11/2019 dans le dossier n° 4680/8232/2019 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca ;

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974, tel que modifié et complété ;

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 02/09/2021 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 14/10/2021 ;

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution ;

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Hicham El Aboudi, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Rachid Bennani ;

Et après en avoir délibéré conformément à la loi

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le demandeur, M. dos Santos (M.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête dans laquelle il a exposé avoir conclu, le 3 novembre 1976, un contrat de bail commercial avec les propriétaires du bien loué, consistant en un local au sous-sol de l’immeuble sis à (…), d’une superficie de 500 mètres carrés sur une superficie totale de 1048 mètres carrés, qu’il a affecté à l’exercice d’une activité de mécanique et de réparation automobile, et y a créé un fonds de commerce tel qu’inscrit au certificat d’immatriculation au registre du commerce sous le n° 104906 ; que cet immeuble était la propriété de la société (Sh. Kh.), représentée par M. Mohamed Taoufiq (T.) (l’auteur des défendeurs) ; que le 30/12/1989, la société a été dissoute et son actif réparti entre ses membres : M. Mohamed Taoufiq (T.) à hauteur de 85% de l’immeuble, et M. Adnane (T.) à hauteur de 15% de l’immeuble ; qu’en conséquence, une demande a été présentée au conservateur foncier pour modifier cette situation sans qu’il en soit informé, ce qui constitue une manœuvre frauduleuse à son encontre ; que le bien est ainsi devenu la propriété de personnes physiques, lesquelles assument toutes les obligations de la société envers les tiers, conformément à l’article 1046 du Dahir formant Code des obligations et contrats (DOC) ; que pendant cette période, le contrat de bail commercial a conservé ses effets après le changement de la situation juridique des propriétaires de l’immeuble, les nouveaux propriétaires percevant les loyers par l’intermédiaire de l’agent immobilier mis en cause ; que, immédiatement après la dissolution de la société le 20/12/1989, M. Mohamed Taoufiq (T.) a présenté au conservateur foncier un dossier technique en vue de soumettre l’immeuble au régime de la copropriété, en demandant la création de titres fonciers distincts pour les appartements de l’immeuble et leurs dépendances, tout cela à l’insu du demandeur et sans tenir compte de ses droits ; qu’il en est effectivement résulté la création de titres fonciers pour tous les appartements de l’immeuble, avec l’attribution d’un emplacement de stationnement privatif au sous-sol pour chaque appartement, emplacement où se trouve le local loué, ce qui a eu pour conséquence d’exclure la situation du preneur et sa présence légale dans le local loué, ce qui relève d’actes de fraude et de manœuvres dolosives de la part des propriétaires de l’immeuble et constitue une violation de ses droits sur son local commercial ; qu’en conséquence, cette situation a entraîné la résiliation abusive du contrat de bail commercial et la perte juridique du local commercial loué, et, par voie de conséquence, la dépréciation des éléments du fonds de commerce qui y est exploité ; qu’il n’a eu connaissance de cette situation que récemment, après que l’un des propriétaires d’un appartement de l’immeuble a revendiqué l’emplacement qui lui était réservé au sous-sol pour l’utiliser comme emplacement de stationnement, en produisant un certificat de propriété l’attestant ; que, d’autre part, une partie du sous-sol de l’immeuble abrite un autre local commercial à usage de restaurant, pour lequel les propriétaires de l’immeuble ont reconnu le droit au bail de son exploitant ; que le demandeur est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local commercial loué, conformément aux dispositions des articles 79 et 80 du Code de commerce ; que les éléments constitutifs du fonds de commerce sont établis, et que celui-ci est libre de tout nantissement, charge ou saisie, sa situation étant saine selon le certificat d’immatriculation au registre du commerce ; que le contrat de bail conclu entre les parties mentionnait que le preneur avait versé la somme de 60.000 dirhams au titre du droit au bail, ce qui lui confère le droit de se maintenir dans le local commercial et d’en jouir ; que, conformément à l’article 229 du DOC, les héritiers sont tenus des obligations de leur auteur résultant de l’inexécution du contrat de bail ; il a demandé, à titre principal, la condamnation des défendeurs à l’indemniser pour les préjudices subis du fait de la résiliation abusive du bail commercial et de la perte des éléments du fonds de commerce et, à titre subsidiaire, leur condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle de 200.000,00 dirhams dans l’attente d’une expertise pour évaluer la valeur de ses droits sur son local et son fonds de commerce. Après réponse des défendeurs et du mis en cause, et l’accomplissement des formalités de procédure, le tribunal a rendu un jugement déclarant la demande irrecevable, lequel a été confirmé en appel par l’arrêt dont pourvoi.

Sur le moyen unique de cassation

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt d’un défaut de motivation équivalant à son absence, au motif qu’il ressort de sa motivation ce qui suit : « que, conformément à l’article 94 du DOC, il n’y a pas lieu à responsabilité civile lorsque quelqu’un, sans intention de nuire, fait ce qu’il avait le droit de faire », et que : « le fait pour l’auteur des intimés, en sa qualité de propriétaire, d’avoir soumis le bien loué au régime de la copropriété et d’avoir affecté le local loué à un usage de stationnement de véhicules, constitue l’exercice des prérogatives que lui confère son droit de propriété, et que le demandeur au pourvoi n’a pas établi de manière probante que le propriétaire avait, dans l’exercice de son droit, dépassé les limites normales de cet exercice, et qu’en outre, le dossier de l’espèce est dépourvu de tout élément prouvant que les agissements du propriétaire du bien ont été la cause directe du préjudice subi par le demandeur au pourvoi ». En réponse à cette motivation, le demandeur au pourvoi avance les éclaircissements suivants : la Cour a admis dans sa motivation que les intimés avaient modifié la destination du local loué pour l’exercice d’une activité commerciale, ce qui a causé un préjudice certain au preneur, en se fondant sur les dispositions du premier alinéa de l’article 94 du DOC, qui pose une règle générale, alors qu’elle aurait dû tenir compte des dispositions du second alinéa du même article, qui énonce ce qui suit : « Toutefois, lorsque l’exercice de ce droit est de nature à causer un préjudice excessif à autrui, et qu’il était possible d’éviter ce préjudice ou de le faire cesser sans inconvénient grave pour le titulaire du droit, il y a lieu à responsabilité civile si l’on n’a pas fait ce qu’il fallait pour le prévenir ou pour le faire cesser ». Le demandeur au pourvoi a fourni à la Cour les preuves de la soumission du bien loué au régime de la copropriété et de son affectation à un usage de stationnement au profit des propriétaires des appartements de l’immeuble, cette affectation étant également établie par les certificats de propriété, ce qui constitue une preuve irréfutable du changement d’affectation du bien loué, qui est passé d’un local commercial à un emplacement de stationnement. Les documents suivants ont été produits en première instance : une copie de la demande de soumission de l’immeuble au régime de la copropriété, une copie du procès-verbal de division de l’immeuble en appartements avec le sous-sol comme parc de stationnement, et une copie des certificats de propriété. La Cour a reconnu cet état de fait en affirmant qu’en affectant le local loué à un usage de stationnement, le bailleur n’a fait qu’exercer les prérogatives d’usage, de jouissance et de disposition que lui confère son droit de propriété. Or, face à cette situation, le local loué ne peut être affecté à des fins contradictoires : selon le règlement de copropriété, il est destiné au stationnement, tandis que selon le contrat de bail, il est destiné à un usage commercial. La constitution d’autres droits sur le local loué a restreint la liberté du preneur dans l’exploitation de son local commercial et lui a causé un préjudice certain qui a affecté son activité commerciale. Le demandeur au pourvoi a sollicité dans sa requête une indemnisation pour le préjudice résultant de la privation de l’exploitation de son local commercial, dans le cadre de la responsabilité contractuelle trouvant sa source dans le contrat de bail, sachant que l’obligation de garantie énoncée à l’article 635 du DOC oblige le bailleur à garantir le preneur contre tout trouble de jouissance de la chose louée, et que le bailleur est responsable en conséquence, sur la base du principe selon lequel le loyer est la contrepartie de la jouissance de la chose.

De plus, l’affirmation de la Cour, dans sa motivation, selon laquelle le local loué a été affecté à un usage de stationnement et que le demandeur au pourvoi n’a pas établi de manière probante que le propriétaire avait dépassé les limites normales de l’exercice de son droit ni qu’il avait eu l’intention, par ses agissements, de porter préjudice aux droits du propriétaire du fonds de commerce, est empreinte d’un défaut de motivation. En effet, s’il est vrai que le propriétaire d’un immeuble a le droit de modifier le statut de son bien en le soumettant au régime de la copropriété, le fait d’affecter le bien loué à un usage de stationnement signifie qu’il annule expressément l’affectation prévue dans le contrat de bail. L’affirmation de la Cour selon laquelle les agissements du propriétaire n’ont pas été la cause du préjudice subi par le demandeur au pourvoi est une assertion infondée et une motivation erronée, face à la production par le demandeur des documents prouvant le changement de statut de l’immeuble, que la Cour n’a pas pris en considération. En outre, dans le cadre de l’instruction de l’affaire, le demandeur au pourvoi a sollicité une expertise pour évaluer l’impact de la soumission de l’immeuble au régime de la copropriété sur l’activité du fonds de commerce. Cependant, la Cour n’a pas fait droit à cette demande, ce qui a une incidence sur le dossier de l’affaire, justifiant la cassation de l’arrêt attaqué.

Mais attendu que la Cour, auteur de l’arrêt attaqué, ne s’est pas fondée uniquement sur la motivation critiquée pour parvenir à sa conclusion, mais a également retenu une autre motivation ainsi libellée : « … en outre, ce dernier n’a pas prouvé le préjudice subi et que celui-ci a effectivement entraîné une diminution de ses revenus après l’établissement du régime de la copropriété par rapport à la situation antérieure à ce changement… » ; que cette partie de la motivation suffit à justifier sa décision, est dûment motivée et conforme à la loi, d’autant plus qu’il est ressorti à la Cour des faits du dossier que le demandeur exploite toujours le bien qui lui est loué et que, pour retenir la responsabilité des défendeurs, il incombait au demandeur de prouver le fait dommageable, le préjudice et le lien de causalité entre le fait et le préjudice ; que la Cour, à laquelle le préjudice subi par le demandeur n’a pas été prouvé, a, en confirmant le jugement de première instance, fondé sa décision sur une base légale saine et l’a suffisamment motivée ; que le moyen est dénué de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.