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Nullité du contrat de bail

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un tel contrat au propriétaire inscrit au titre foncier. L'appelant principal, preneur, invoquait sa bonne foi et son occupation de longue date, tandis que l'appelante à titre incident, bailleresse non-propriétaire, se prévalait de sa qualité de constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui pour soutenir le caractère prématuré de l'action.

La cour écarte ces moyens en rappelant le principe de l'effet purgeant du titre foncier, au visa de l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière. Elle retient que le titre foncier constitue le point de départ unique des droits réels et que les droits non inscrits, quelle que soit leur antériorité, sont inopposables au propriétaire.

La cour en déduit que la bailleresse, n'étant pas inscrite comme propriétaire, n'avait pas qualité pour consentir le bail, lequel est nul pour avoir porté sur la chose d'autrui sans ratification du véritable propriétaire, en application des articles 485 et 632 du code des obligations et des contrats. L'occupant se trouvant par conséquent sans droit ni titre pour justifier son maintien dans les lieux, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, ce dernier contestait son obligation en soulevant la nullité du contrat pour défaut d'objet, le local étant selon lui dépourvu d'existence légale, et sollicitait le sursis à statuer en raison d'une plainte pénale. La cour d'appel de commerce écarte la demande de sursis à statuer en rappelant qu'une simple plainte, même déposée devant le juge d'instruction, ne constitue pas une action publique en mouvement au sens de l'article 10 du code de procédure pénale, seule susceptible d'imposer la suspension de l'instance civile.

Sur le fond, la cour retient que le preneur, qui a contractuellement accepté les lieux en l'état, ne rapporte pas la preuve d'une impossibilité d'exploitation par une pièce probante et ne démontre aucun trouble de jouissance. Dès lors, les conditions de la nullité prévues par l'article 306 du code des obligations et des contrats n'étant pas réunies, l'obligation au paiement des loyers est maintenue.

Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance jusqu'à la restitution effective des clés. Le jugement est par conséquent confirmé, avec ajout de la condamnation au titre des loyers échus en appel.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement et de nullité d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé fondé sur un manquement constaté par une décision de justice antérieure. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du preneur ainsi que la demande en nullité du contrat de bail.

L'appelant soutenait que le manquement du preneur, établi par un arrêt antérieur, justifiait la validation du congé délivré ultérieurement et contestait la validité du bail au motif que le même signataire y agissait en qualité de bailleur et de représentant du preneur. La cour écarte le moyen tiré du défaut de paiement en relevant que le congé litigieux se fondait sur un jugement de première instance qui, au moment de sa délivrance, n'avait pas encore été réformé et n'avait pas constaté le manquement du preneur.

Elle ajoute que pour les loyers courants visés par le même congé, le preneur avait valablement purgé la mise en demeure par des offres réelles effectuées dans le délai imparti. La cour oppose en outre l'autorité de la chose jugée, au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats, à la demande en nullité du bail, dès lors qu'un précédent arrêt avait déjà reconnu la validité de l'acte entre les mêmes parties.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail portant sur un bien en indivision, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un contrat conclu par un seul des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et l'expulsion du preneur au motif que la bailleresse ne disposait pas de la majorité des trois quarts requise pour un acte d'administration.

L'appelant soutenait que le bail n'était que la continuation d'une relation locative antérieure lui ayant permis d'acquérir un fonds de commerce, de sorte que son expulsion ne pouvait être ordonnée qu'en application des règles protectrices du bail commercial. La cour retient que le contrat de bail, qualifié d'acte d'administration du bien indivis, est nul faute d'avoir été consenti par des indivisaires représentant au moins les trois quarts des parts, en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats.

Elle relève en outre qu'en l'absence de toute ratification par les autres coïndivisaires, le contrat ne peut produire aucun effet. Dès lors, la cour considère que la nullité du titre locatif prive le preneur de tout droit au maintien dans les lieux et rend inopérante l'invocation d'une prétendue acquisition d'un fonds de commerce, laquelle suppose un titre d'occupation valable.

Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par un indivisaire ne détenant pas la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat de bail et ordonné l'expulsion du preneur, au motif que la bailleresse ne disposait pas des trois quarts des parts du bien indivis.

L'appelante soutenait d'une part que le co-indivisaire demandeur, tiers au contrat, était dépourvu de qualité pour en solliciter la nullité, et d'autre part que ce dernier avait implicitement ratifié l'acte de gestion en réclamant judiciairement sa quote-part des loyers. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que le bail, en tant qu'acte d'administration sur un bien indivis, est soumis aux conditions de majorité de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, dont l'inobservation entraîne la nullité.

Elle relève que la demande antérieure du co-indivisaire en paiement de sa part des revenus locatifs ne saurait valoir ratification du bail litigieux, dès lors que cette action avait été introduite avant même la conclusion dudit bail. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une demande de sursis à l'exécution d'un arrêt le condamnant au paiement de loyers commerciaux, le premier président de la cour d'appel de commerce examine les conditions de la difficulté d'exécution invoquée par le débiteur, qui se prévalait du dépôt d'un recours en rétractation et de la nullité du bail. La cour rappelle que la difficulté d'exécution, au sens procédural, ne peut résulter que de faits survenus postérieurement à la décision dont l'exécution est poursuivie. Elle retient que les moyens tirés de la nullité du contrat de bail ou de l'absence de qualité du bailleur constituent des défenses au fond qui auraient dû être soulevées durant l'instance principale et non des difficultés d'exécution. La cour précise en outre que, conformément à l'article 406 du code de procédure civile, le recours en rétractation est en lui-même dépourvu d'effet suspensif. Dès lors, les moyens invoqués ne caractérisant pas une difficulté sérieuse, la demande de sursis à exécution est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif et prononcé la nullité d'un contrat de bail, la cour d'appel de commerce devait déterminer la somme locative opposable au nouveau propriétaire des murs. L'appelant, cessionnaire du fonds de commerce, soutenait que le loyer applicable était celui, minoré, stipulé dans un bail sous seing privé distinct, et non le montant plus élevé mentionné dans son propre acte notarié d'acquisition du fonds. La cour écarte ce moyen en relevant que le bail sous seing privé invoqué avait été consenti par une personne dont le titre de propriété sur l'immeuble avait été judiciairement annulé par une décision définitive. Elle retient dès lors que la seule somme locative opposable est celle expressément mentionnée dans l'acte notarié d'acquisition du fonds, cet acte faisant foi des engagements du preneur. En application de l'article 306 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour rappelle que la nullité de l'engagement principal, à savoir le titre de propriété du bailleur putatif, entraîne la nullité de l'engagement accessoire qu'est le contrat de bail. Les paiements partiels effectués sur la base du loyer minoré étant jugés non libératoires, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, le tribunal de commerce avait accueilli la demande du preneur et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité en contrepartie de la libération des lieux. L'appelant, bailleur, contestait le jugement en soulevant à titre principal la nullité du contrat de bail pour défaut de consentement de l'ensemble des co-indivisaires lors de sa conclusion, et subsidiairement le caractère excessif de l'indemnité fixée. La cour d'appel de commerce déclare d'abord irrecevable l'appel incident formé par le preneur, retenant que sa demande initiale de confirmation du jugement emportait acquiescement à celui-ci. Elle écarte ensuite le moyen tiré de la nullité du bail, au motif que le bailleur ne pouvait s'en prévaloir dès lors que le congé délivré au preneur était lui-même fondé sur l'existence dudit contrat, valant reconnaissance implicite de sa validité. Sur le montant de l'indemnité, la cour considère que les avantages du fonds, notamment la faiblesse du loyer, l'ancienneté de l'occupation et sa situation dans un quartier populaire sans commerce concurrent, justifiaient l'évaluation des premiers juges. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial conclu entre des propriétaires indivis et une société locataire, alors que l'un des bailleurs était également le représentant légal de la société preneuse au moment de la conclusion du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers et en expulsion, après avoir validé le congé pour défaut de paiement. L'appelante soutenait la nullité du contrat de bail, arguant d'une confusion des qualités de bailleur et de preneur en la personne de son ancienne dirigeante, ce qui la priverait de la qualité de partie au contrat. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe de l'autonomie de la personne morale et de la distinction entre le patrimoine de la société et celui de ses associés ou dirigeants. Elle retient qu'aucune disposition légale n'interdit à un associé de contracter avec sa propre société, le contrat de bail étant ainsi parfaitement valable et productif d'effets. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour rectifie l'erreur matérielle affectant le décompte des loyers initialement réclamés et condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement quant au montant de la condamnation pécuniaire et le confirme pour le surplus.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir relevé l'existence d'une clause dans un contrat de prêt hypothécaire interdisant au constituant de louer l'immeuble grevé sans l'accord écrit et préalable du créancier, prononce la nullité du contrat de bail conclu en violation de cette stipulation. Le simple manquement à cette obligation contractuelle, qui a force de loi entre les parties, justifie l'annulation de l'acte, tout motif tiré de la diminution de la valeur de la garantie étant surabondant.

Il résulte de l’article 143, alinéa 2, du code de procédure civile que ne peuvent être formées en appel que les demandes en paiement des intérêts, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première instance. Encourt la cassation l’arrêt qui accueille la demande additionnelle du bailleur et condamne le preneur au paiement de loyers échus pour une période antérieure au prononcé dudit jugement, une telle demande n’étant pas recevable à ce stade de la procédure.

Ayant souverainement constaté qu’un contrat de bail, conclu par le débiteur après la date de cessation des paiements, a porté préjudice aux droits des créanciers et fait obstacle au bon déroulement de la procédure de liquidation judiciaire, une cour d’appel en déduit à bon droit, en application de l’article 682 du Code de commerce, la nullité dudit contrat. Par ailleurs, elle justifie légalement sa décision de rejeter une demande d’enquête testimoniale visant à établir l’existence d’un bail verbal antérieur dès lors que les documents versés au dossier sont suffisants pour l’éclairer et que, conformément à l’article 444 du Dahir des obligations et des contrats, la preuve par témoins n’est pas admise contre et outre le contenu d’un acte écrit.

La Cour d’appel de commerce, confirmant un jugement du Tribunal de commerce, rappelle que le contrat de bail portant sur un immeuble immatriculé, consenti par une personne non inscrite comme propriétaire sur le titre foncier, est inopposable aux propriétaires légitimes. La production d’un acte d’hérédité désignant le bailleur comme héritier du propriétaire originaire est jugée insuffisante à établir sa qualité pour contracter, car les droits découlant d’une succession n’ont d’effet à l’égard des tiers qu’à compter de leur inscription sur le titre foncier conformément au droit de l’immatriculation foncière. En conséquence, un tel acte s’analyse en un bail de la chose d’autrui, régi par renvoi par les dispositions relatives à la vente de la chose d’autrui. Faute de ratification par les propriétaires inscrits, le bail est dépourvu de tout effet juridique à leur encontre, justifiant ainsi son annulation et l’expulsion de l’occupant considéré comme étant sans droit ni titre.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la demande d'un preneur en nullité du contrat de bail pour défaut de qualité du bailleur se heurte à l'autorité de la chose jugée, dès lors qu'une précédente décision passée en force de chose jugée a définitivement statué sur l'existence de la relation locative entre les mêmes parties. En retenant que cette décision antérieure a nécessairement tranché la question de la qualité pour agir du bailleur, la cour d'appel en déduit exactement que la contestation du preneur sur ce point n'est plus recevable.

Par ailleurs, ne viole pas les droits de la défense l'omission de notifier à une partie un mémoire en réponse qui ne contient que des moyens déjà soulevés et débattus contradictoirement en première instance.