La Cour d’appel de commerce, confirmant un jugement du Tribunal de commerce, rappelle que le contrat de bail portant sur un immeuble immatriculé, consenti par une personne non inscrite comme propriétaire sur le titre foncier, est inopposable aux propriétaires légitimes. La production d’un acte d’hérédité désignant le bailleur comme héritier du propriétaire originaire est jugée insuffisante à établir sa qualité pour contracter, car les droits découlant d’une succession n’ont d’effet à l’égard des tiers qu’à compter de leur inscription sur le titre foncier conformément au droit de l’immatriculation foncière. En conséquence, un tel acte s’analyse en un bail de la chose d’autrui, régi par renvoi par les dispositions relatives à la vente de la chose d’autrui. Faute de ratification par les propriétaires inscrits, le bail est dépourvu de tout effet juridique à leur encontre, justifiant ainsi son annulation et l’expulsion de l’occupant considéré comme étant sans droit ni titre.

Après délibération conformément à la loi.

En la forme : Considérant que, par mémoire d’appel enregistré et timbré le 04/02/2025, Mohamed (H.) a interjeté appel du jugement n° 3011 rendu par le Tribunal de commerce de Marrakech le 28/10/2024 dans l’affaire n° 2024/8207/1241, qui a prononcé la nullité du contrat daté du 22/06/2020 et ordonné l’expulsion du défendeur, ainsi que de toute personne agissant de son chef ou avec son autorisation, des lieux situés à (…), l’a condamné aux dépens et a rejeté le surplus de la demande.

Considérant que l’appel a été interjeté dans les formes, il est donc recevable.

Au fond : Il ressort des pièces du dossier que les héritiers d’Al-Arbi (M.) et les héritiers d’Ahmed (M.), dont les identités sont mentionnées ci-dessus, ont déposé une requête auprès du Tribunal de commerce de Marrakech, dont les droits de timbre ont été acquittés le 29/03/2024, exposant qu’ils sont propriétaires de l’immeuble dénommé « Al Hamri 24 » immatriculé sous le n° 10/29403, constitué d’un bâtiment de trois étages, et qu’ils ont été surpris de constater l’occupation du local inférieur par le défendeur sans fondement juridique. Ils ont tenté une approche amiable, mais en vain, celui-ci persistant à affirmer qu’il avait « loué auprès d’un des héritiers ». En conséquence, les demandeurs sollicitent la condamnation du défendeur à quitter les lieux, ainsi que toute personne agissant de son chef ou avec son autorisation, sous astreinte de 1000 dirhams par jour de retard dans l’exécution, avec condamnation aux dépens. Ils ont joint à leur requête un certificat de propriété et un procès-verbal de constat. Le défendeur a répondu en exposant que la demande des demandeurs était dépourvue de l’une des causes énoncées par le législateur à l’article 26 de la loi n° 49/16, ce qui rendait la demande irrégulière en la forme. Quant à l’occupation, le défendeur se fonde sur un contrat de bail dont la signature a été légalisée, conclu avec Madame Hanane (S.), et il exploite un fonds de commerce et verse le loyer à la bailleresse, ce qui est prouvé par le contrat de bail et le registre de commerce. Le fait que les demandeurs produisent un certificat de propriété ne le concerne en rien, car le droit au bail est distinct du droit de propriété de l’immeuble. La substitution des demandeurs à l’ancienne propriétaire ne peut entraîner la résiliation du contrat de bail en l’absence de réalisation des causes d’expulsion. Il a conclu à l’irrecevabilité de la demande, en joignant à son mémoire une copie du contrat de bail et une copie du

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registre de commerce et une copie de l’autorisation d’exploitation du local. La partie demanderesse a produit un mémoire additionnel exposant que, conformément à l’article 228 du DOC, qui dispose que les obligations n’engagent que ceux qui y sont parties, et que l’article 632 du DOC renvoie aux dispositions de la vente de la chose d’autrui conformément à l’article 485 du DOC, et que le contrat de bail invoqué par le défendeur a été conclu entre lui et Madame Hanane (S.), et qu’ils ne lui ont donné aucune autorisation d’agir en leur nom, en conséquence de quoi les demandeurs ont présenté un mémoire additionnel visant à la nullité du contrat de bail, et qu’il n’y a pas lieu de dire que la nullité est du droit des parties au contrat, mais aussi de ceux dont les intérêts ont été lésés, ce qui a été confirmé par la Cour de cassation, ce qui rend le contrat invoqué sans valeur. Étant donné que l’action porte sur l’expulsion d’un occupant sans titre, il n’y a pas lieu d’invoquer les dispositions de l’article 26 de la loi 49/16 et qu’ils n’ont jamais eu connaissance du contrat de bail qui a été conclu le 01/06/2020, alors que l’acquisition de l’immeuble litigieux par le demandeur est antérieure à cette date, demandant la nullité du contrat de bail. Par la suite, le défendeur a présenté des observations exposant qu’il avait prouvé son droit d’occuper les lieux par le biais du contrat de bail qui n’avait fait l’objet d’aucune contestation en faux de la part des demandeurs et que la simple production d’un certificat de propriété ne constituait pas une cause d’expulsion et qu’il louait pour une durée de quatre ans et payait les loyers à la bailleresse. Après l’ordonnance d’une enquête et les observations des parties sur le procès-verbal, le jugement attaqué a été rendu.

Phase d’appel : Monsieur Mohamed (H.) a interjeté appel, articulant ses moyens d’attaque après un bref exposé des faits, en ce que, contrairement à ce qui est mentionné dans la motivation, le comparant a produit devant le tribunal l’acte successoral incluant Madame Hanane (S.) en tant qu’héritière de la défunte (S.) Halima, auteur des demandeurs, ainsi que son acte de décès et une copie intégrale du registre d’état civil établissant que Madame Hanane (S.), en tant que bailleresse, est l’une des héritières, et a donc qualité et intérêt pour conclure le contrat de bail avec le défendeur concernant le local litigieux. Le comparant a également produit une copie d’une décision de non-lieu pour indiquer qu’il existe un litige entre les héritiers concernant la qualité d’héritier que les demandeurs contestent à Madame Hanane (S.), et qui a fait l’objet d’une décision de non-lieu, dont il ressort que cette dernière est héritière de la défunte (S.) Halima, auteur des demandeurs. Le contrat de bail conclu entre Madame Hanane (S.) et le comparant émane de la première en tant qu’héritière de la défunte (S.) Halima, et est donc opposable aux autres héritiers, conformément à l’article 229 du Code des obligations, demandant l’annulation du jugement attaqué et le rejet de la demande.

La partie intimée a répondu qu’il s’agit d’un titre foncier où seuls les droits qui y sont enregistrés sont pris en compte, et que par conséquent, toute allégation ou tout achat est sans effet et que le contrat qu’il a conclu est sans effet juridique et incorrect. De plus, les décisions de la majorité engagent la minorité dans l’administration des biens indivis, et celle qui a loué le local ne dispose pas de ce quorum et n’a pas le droit de conclure cet acte. Les documents produits sont sans valeur, car la décision de non-lieu a été prise à la suite du retrait des témoins

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de l’acte successoral, ajoutant que les documents mentionnés n’ont aucune valeur, et que la décision de non-lieu contient le retrait de tous les témoins de l’acte successoral de ce qu’ils avaient déclaré lors de celui-ci, et ont nié avoir connaissance de celui que l’appelant prétend être son bailleur, et que l’action est en cours afin de radier le contrat que cette dernière a utilisé dans la procédure qui était en cours entre elle et les appelants en raison du fait que l’auteur n’est pas sa mère, car cette dernière ne s’est jamais mariée ni n’a donné naissance de quelque manière que ce soit, et qu’il est établi que l’enregistrement d’un enfant dans le registre d’état civil d’un défunt ne prouve pas sa filiation à ce dernier, demandant la confirmation du jugement attaqué.

Sur la base de l’inscription de l’affaire à l’audience du 26/03/2025, la réponse de Maître Cherkaoui a été versée au dossier et il a été décidé de retenir l’affaire pour délibéré à l’audience du 09/04/2025.

Cour d’appel

Considérant que, contrairement à ce qui est avancé dans le moyen unique, il ressort des pièces du dossier que l’immeuble litigieux appartient aux héritiers d’Al-Arbi (M.) et d’Ahmed (M.) selon le certificat de propriété relatif au titre foncier n° 10/29403, qui ne contient pas le nom de la bailleresse Hanane (S.), et il est inutile pour l’appelant de se prévaloir du contrat de bail qu’il a conclu avec cette dernière, étant donné qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble, et que l’acte successoral produit, bien qu’il indique qu’elle est l’une des héritières de la défunte Halima (S.), propriétaire initiale du local, ne prouve ni sa propriété ni sa qualité pour conclure le contrat de bail, étant donné que cet acte successoral n’est pas inscrit au titre foncier et reste sans effet juridique pour établir sa relation avec l’immeuble conformément à l’article 66 et suivants de la loi sur l’immatriculation foncière. En l’absence de preuve de sa propriété et compte tenu de la preuve de la propriété des intimés sur le bien litigieux, elle aurait loué le bien d’autrui conformément à l’article 632 du DOC, qui renvoie à l’article 485 et suivants du même code régissant la vente de la chose d’autrui, et en l’absence de preuve de l’approbation et de la ratification de cette location par les propriétaires, elle reste sans effet à leur égard, de sorte que le jugement attaqué qui a prononcé sa nullité et l’expulsion de l’appelant des lieux est bien fondé et mérite d’être confirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel de commerce de Marrakech, statuant publiquement, contradictoirement et en audience publique :

En la forme : Reçoit l’appel.

Au fond : Confirme le jugement attaqué, avec condamnation de l’appelant aux dépens.

Ainsi rendu et prononcé le jour, mois et an susdits par la même formation qui a participé aux débats.

Le président et rapporteur
Le greffier