وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به المستأنفة السيدة حبيبة (ب.) بواسطة دفاعها بتاريخ 05/08/2019 تستأنفن بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالبيضاء بتاريخ 20/03/2019 تحت عدد 2815 ملف عدد 10349/8206/2018 والقاضي في الشكل بقبول الطلبين الاصلي والاضافي وفي الموضوع : اولا في الطلب الاصلي بأداء المدعى عليها لفائدة المدعية مبلغ 66.000,00 درهم المتبقي من واجبات الكراء عن مدة شهري يونيو ويوليوز 2018 مع النفاذ المعجل في حدود واجبات الكراء والاكراه البدني في الادنى وبرفض طلب المصادقة على الانذار بالافراغ

ثانيا في الطلب الاضافي ببطلان عقد الكراء العرفي المؤرخ في 05/02/2015 المبرم بين حياة (ب.) وحبيبة (ب.) وبتحميلها الصائر وبرفض باقي الطلبات

حيث ان العارضة لم تبلغ بالحكم المستأنف وبالتالي فالاستئناف واقع داخل الاجل القانوني

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف عليها تقدمت بواسطة نائبها بمقال مؤداة عنه الرسوم القضائية امام المحكمة التجارية بالبيضاء بتاريخ: 24/10/2018 و الذي جاء فيه انها أصبحت مالكة للمحل التجاري الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 99951/01 الملك المسمى مولوز 1 و ذلك بعدما رسى عليها المزاد العلني بالمحكمة التجارية بالدار البيضاء و قامت بتسجيل شرائها بالمحافظة العقارية باعتبارها مالكة لهذا المحل , وانها لما أرادت استغلال المحل التجاري تبين لها وجود سيدة تدعى حبيبة (ب.) بدعوى انها مشترية للأصل التجاري و انها مسجلة بمصلحة السجل التجاري كمالكة للاصل التجاري , فقامت بعدما توصلت إلى عقد الشراء الذي من خلاله اشترت المدعى عليها الأصل التجاري ووجهت إليها إنذارا من اجل أداء واجبات الكراء و الإفراغ تخبرها من خلاله بانها أصبحت مالكة منذ تاريخ 05/05/2018 و طالبتها من خلاله بواجبات كراء عن شهري يونيو و يوليوز 2018 بسومة كرائية محددة في مبلغ 44000 درهم وانها توصلت بالانذار بتاريخ :01/7/2018 و لم تقم بأداء تلك الواجبات و انها امهلتها اجل 15 يوما للاداء طبقا للمادة 26 من القانون رقم 16/49 ملتمسة الحكم على المدعى عليها بادائها مبلغ 88000 درهم الذي يمثل واجبات الكراء عن المدة المتعلقة بشهري يونيو و يوليوز 2018 مع تعويض عن التماطل قدره 5000 درهم و النفاذ المعجل و الصائر و الاكراه البدني في الأقصى و بافراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد :99951/01 الملك المسمى مولوز تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل .وارفق المقال بنسخة من شهادة الملكية و نسخة من عقد توثيقي لبيع الأصل التجاري و بنص الإنذار مع محضر تبليغه .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها بجلسة 13/02/2019 والتي دفع من خلالها بان المدعية كانت على علم عند شراء العقار بوضعية استغلال الأصل التجاري من طرف المدعى عليها حبيبة (ب.) وان المدعى عليها بعد توصلها بالانذار من أجل الاداء و الافراغ بتاريخ 11/7/2018 قامت بعرض واجبات الكراء و إيداعها بتاريخ :24/7/2018 لمبلغ :11000 درهم بحساب [رقم الحساب] , بعدما عرضت المبلغ المذكور على نائب المدعية بتاريخ :23/07/2018 , وبتاريخ :08/01/2019 تقدمت المدعية بطلب ثان رام إلى إجراء عرض عيني استصدرت الأمر عدد 841/8103/2019 تم تنفيذه أيضا من طرف نفس المفوض القضائي بتاريخ :25/01/2019 اودعت مبلغ 22000 درهم لدى وكيل الحسابات بحساب [رقم الحساب] وبذلك تكون المدعى عليها قد ابرئت ذمتها بخصوص الأداء , وان السومة الكرائية محددة في مبلغ :5500 درهم شهريا ذلك انها اشترت الأصل التجاري بمبلغ :600000 درهم وذلك بتاريخ : 07/10/2014 و بنفس التاريخ قامت بكرائه للسيد زكي (ح.) في إطار التسيير الحر بمبلغ :44000 درهم شهريا , وبالرجوع لوثائق الملف سيتبين للمحكمة أن المالك الأول محمد (ي.) كان يملك المحل و الأصل التجاري و كان يخضعهما للكراء بمبلغ 44.000 درهم وانه باع الأصل التجاري للمشتري حسن (ز.) ,الذي قام بدوره ببيعه للمدعى عليها حبيبة (ب.) و التي اكرته منفصلا بمبلغ :5500 درهم , واخضعته للتسيير الحر بمبلغ :44000 درهم شهريا , وان المدعية لم تشتري المحل إلا بتاريخ : 25/4/2018 ومنذ هذا التاريخ أصبحت لها الصفة في المطالبة بواجبات الكراء .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته الطاعنة للاسباب الاتية :

بخصوص الصفة فالانذار معيب شكلا لكون العارضة اسمها الحقيقي هو حبيبة (ب.) وليس حبيبة (ب.) , وبالتالي فالانذار موجه لشخص غير ذي صفة.

وبخصوص مبلغ الوجيبة الكرائية فالمستأنف عليها طالبت بواجبات الكراء على اساس سومة شهرية قدرها 44000,00 درهم , والحال ان السومة المطلوبة غير صحيحة وذلك لكون السومة المذكورة تتعلق بكراء الاصل التجاري الذي اصبحت تملكه العارضة وليس بواجب كراء المحل التجاري الذي اصبحت تملكه المستأنف عليها والمحدد في مبلغ 5500,00 درهم , وان العارضة حبيبة (ب.) اشترت الاصل التجاري من السيد حسن (ز.) بتاريخ 07/10/2014 بمبلغ 600.000,00 درهم , وانه بنفس التاريخ اي 07/10/2014 قامت بكراء اصلها التجاري للسيد حسن (ز.) في اطار التسيير الحر بمبلغ 44000,00 درهم هو واجب تسيير المحل التجاري ولا يمثل واجب كراء المحل والمحدد في مبلغ 5500,00 درهم .

وان العارضة من حقها بعدما قامت بشراء الأصل التجاري ان تنتفع به وتقوم بكرائه في اطار التسيير الحر وانه لا يعقل ان يتم حرمانها من عائدات اصلها التجاري وهي التي اشترته بمبلغ 600.000,00 درهم. لذلك تلتمس الاشهاد لها بكون السومة الكرائية محددة في مبلغ 5500,00 درهم وليس مبلغ 44.000,00 درهم .

وبخصوص بطلان الانذار الموجه للعارضة فقد تضمن سومة 44000 درهم والحال ان السومة الحقيقية هي 5500 درهم اما مبلغ 44000,00 درهم فهو واجب كراء المحل والاصل التجاري الذي اصبح ملكا للعارضة , وان المستأنف عليها اكتفت بالقول فقط دون اثبات الاساس الذي اعتمدت عليه في مطالبة العارضة بواجبات الكراء على اساس سومة 44000,00 درهم . لذلك تلتمس الحكم ببطلان الانذار

وبخصوص الاداء فإن العارضة وبعد امتناع المستأنف عليها عن التوصل بواجبات الكراء قامت بتاريخ 23/07/2018 بعرض مبلغ 11000,00 درهم على نائب المستأنف عليها الذي رفض العرض, وبتاريخ 24/07/2018 تم ايداع المبلغ , كما انها بتاريخ 25/01/2019 قامت بإيداع مبلغ 22000,00 درهم , وان المبالغ المودعة تغطي المدة المطلوبة , وبالتالي فطلب الاداء في غير محله.

وبخصوص بطلان عقد الكراء المؤرخ في 05/02/2015 , فالمستأنف عليها طالبت ببطلان عقد الكراء على اساس ان المكرية حياة (ب.) لم يسبق لها تملك العقار, وان العارضة سبق لها ان ادلت للمحكمة ابتدائيا بالعقد الذي استمدت منه صفتها كمكري وواقع الحال الذي مضمنها انها من سلمت العارضة المفاتيح ابانها , وهو عقد الشراء المؤرخ في 22مارس 2012 . وان العقد المذكور يعتبر سندا للتملك صدر بموجبه حكم ابتدائي باتمام البيع وصدر ضدها قرار استئنافي بالبطلان وتقدمت بخصوصه بطلب النقض بتاريخ 05/11/2018 لم يفصل فيه بعد,

وان المستأنف عليها لا تعتبر طرفا في العقد حتى يمكنها المطالبة ببطلان عقد الكراء الرابط بين العارضة حبيبة (ب.) والسيدة حياة (ب.)

ملتمسا قبول الاستئناف شكلا والغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من قبول المقالين الافتتاحي والاضافي والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى . وتأييد الحكم فيما قضى به من رفض طلب المصادقة على الانذار مع تعذيله وذلك بإلغاء الحكم فيما قضى به من اداء للواجبات الكرائية عن مدة شهري يونيو ويوليوز 2018 لبراءة دمة العارضة اتجاه المستأنف عليها والحكم من جديد بعد التصدي برفض الطلب والغاء الحكم فيما قضى به من بطلان عقد الكراء والحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليها الصائر.

وبناء على جواب المستأنف عليها المدلى به بواسطة دفاعها بجلسة 02/10/2019 والذي جاء فيه ان العارضة وجهت انذارا للمستأنفة حبيبة (ب.) على اساس ان هذا الاسم هو الوارد بالعقد التوثيقي المتعلق بشرائها للاصل التجاري وان هذا الاسم اي حبيبة (ب.) بدون الف ولا لام هو الوارد بالسجل التجاري , وان المستأنفة لم تدل بما يفيد انها اصلحت اسمها بهذه الوثائق .

كما ان السومة الكرائية للمحل التجاري محددة في مبلغ 44.000,00 درهم , وانه بالرجوع الى كافة العقود التي ابرمت على العقار الذي اشترته العارضة نجد انه بتاريخ 13/04/2011 اكرى السيد محمد (ي.) باعتباره مالك العقار عن طريق عقد توثيقي لفائدة حسام (ب.) مسير شركة (R. R.) المحل التجاري بسومة قدرها 40000,00 درهم شهريا. وبتاريخ 06/01/2014 قام السيد حسام ممثل الشركة ببيع الاصل التجاري لشركة (أ. ب.) بمبلغ 600.000,00 درهم والتزمت الشركة بأداء واجب الكراء لمالك العقار بمبلغ 40.000,00 درهم . ثم بتاريخ 29/09/2014 قامت شركة (أ. ب.) ببيع الاصل التجاري لفائدة المستأنفة حبيبة (ب.) بمبلغ 600.000,00 درهم مع التزامها بأداء واجبات الكراء على اساس مبلغ 44.000,00 درهم شهريا , والتزامها واضح في العقد التوثيقي .اما مبلغ 5500 درهم الذي تمسكت به فلا اساس له من الصحة , لأن هذا العقد ابرم بين المستأنفة واختها وهو عقد عرفي , وانه يتناقض مع العقد التوثيقي المبرم بين المستأنفة وشركة (أ. ب.) ويتضمن سومة كرائية مجهولة المصدر. وانه ابرم من طرف حياة (ب.) التي لا صفة لها في ابرام العقد لأنها لم يسبق لها ان تملكت العقار الذي كان مملوكا لفائدة محمد (ي.) , وان العارضة ادلت بنسخة من قرار صادر عن محكمة الاستئناف قضت فيه هذه الاخيرة بإبطال عقد البيع الذي سبق وان ابرم بين حياة (ب.) ومحمد (ي.) وقضت نفس المحكمة ببطلان كافة العقود الاخرى الناتجة عن هذا العقد

وان الانذار صحيح ومرتب لآثاره , وان العارضة تبقى لها الصفة في المطالبة بإبطال عقد الكراء لأنها اصبحت مالكة للعقار, ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي.

وبناء على تعقيب نائب المستأنفة المدلى به بجلسة 09/10/2019 والذي جاء فيه ان العارضة تتمسك بالطعن في الانذار لأن المستأنف عليها كانت عالمة بوجود عقد كراء بمشاهرة قدرها 5500,00 درهم ومع ذلك انذرتها بالأداء على اساس مبلغ 44.000,00 درهم , وان العبرة تكون للاسم الحقيقي للمدعى عليه وليس بما هو مضمن بالسجل التجاري . وبخصوص سند تحديد السومة الكرائية , نجد المستأنف عليها اعتمدت على عقود شراء وليس على ما ضمن بعقد الكراء , وبالرجوع للعقد الخاص ببيع الاصل التجاري من طرف شركة (R. N. R.) نجده ينص في فقرة ENONCIATION DU BAIL على مبلغ كراء المحل والاصل التجاريين بمبلغ 40000,00 درهم ,

كما ان عقد بيع الاصل التجاري من طرف شركة (أ. ب. ك.) نجده ينص على مبلغ كراء المحل والاصل التجاري في مبلغ 44.000 درهم , هذا المبلغ المدمج في عقد واحد والذي يخص السومة الكرائية وسومة استغلال الاصل التجاري سيفرد لهما عقدين بعد ذلك وهما :

عقد التسيير الحر لفائدة (أ. ب. ك.) بمبلغ 44.000,00 درهم

وعقد كراء لفائدة العارضة بمبلغ 5500 درهم

وانه باستقراء عقد شراء العارضة للاصل التجاري فلا وجود اصلا للفظة او معنى صريح يفيد التزام العارضة بأداء مبلغ 44.000,00 درهم على سبيل كراء محل تجاري.

وان عقد البيع الذي اشترت بموجبه المكرية المحل ينص على ان المشترية تصبح مالكة للعقار ابتداء من 22/03/2012 ولها حق الاستغلال ايضا ابتداء من هذا اليوم وتتلقى مبالغ الكراء كذلك

وان العارضة حماية لحقوقها وحقوق المكترين وبصفتها مالكة الاصل التجاري تقدمت بدعوى من اجل بطلان اجراءات البيع بالمزاد العلني

مدليا بعقدي بيع وعقد شراء وعقد تسيير حر وشهادة توثيقية ونسخة من مقال.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 09/10/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 23/10/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث أسست الطاعنة استئنافها على الاسباب المبسوطة أعلاه.

وحيث إنه فيما يخص تمسك المستأنفة بكون الانذار موجه لغير ذي صفة لكون اسمها الحقيقي هو حبيبة (ب.) وليس حبيبة (ب.) , فإنه دفع مردود على اعتبار ان شهادة السجل التجاري الخاصة بالمستأنفة وعقد شرائها للاصل التجاري تتضمن كتابة الاسم بدون الف ولام وبالتالي فالانذار والدعوى وجها بالاسم المضمن بالوثائق المتوفرة للمستأنف عليها

وحيث انه وفضلا عن ذلك فإن المستأنفة لم تتضرر من ذلك اذ انها توصلت بالانذار كما توصلت بالاستدعاء وابدت اوجه دفاعها , وانه لا بطلان بدون ضرر استنادا للفصل 49 من ق م م , الامر الذي يتعين معه رد ما تمسكت به المستأنفة

وحيث انه فيما يخص تمسك المستأنفة بكون السومة الكرائية محددة في مبلغ 5500 درهم شهريا وليس 44000 درهم شهريا , فإنه بالاطلاع على العقد التوثيقي المبرم من طرف الموثق عبد الصمد (ص.) بتاريخ 29/09/2014 الذي اشترت بمقتضاه الاصل التجاري المستغل بالمحل موضوع الكراء من مالكته السابقة , يتضح انه تضمن الاشارة الى ان السومة الكرائية للمحل المستغل به الاصل التجاري موضوع البيع محددة في مبلغ 44.000 درهم شهريا

وحيث انه فيما يخص تمسك المستأنفة بكونها سبق لها ان ابرمت عقد كراء بخصوص المحل مع المسماة حياة (ب.) باعتبارها مالكة للمحل بسومة 5500 درهم , فإنه بالاطلاع على وثائق الملف وخاصة شهادة ملكية العقار يتضح انه كان مثقلا بالرهن لفائدة شركة التجاري وفا بنك مع تضمين شهادة الملكية شرط منع التفويت ومنع الكراء ومنع الرهن , وبالتالي فإن المسماة حياة (ب.) لم تكن مالكة , خاصة وانها تقدمت بدعوى ضد مالك العقار قصد اتمام اجراءات البيع ورفع الرهون والحجوز وهي الدعوى التي انتهت بصدور قرار عدد 2221 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 08/03/2017 ملف عدد 4549/1404/2016 قضى ببطلان العقد التوثيقي الرابط بين الطرفين والمؤرخ في 22/03/2012

وحيث انه وطالما ان المسماة حياة (ب.) لم ثتبت لها ملكية العقار فلا يمكنها ابرام عقد كراء بخصوصه , وبالتالي فإن ما تمسكت به المستأنفة من كون السومة محددة في مبلغ 5500 درهم يكون غير مؤسس ويكون المعتبر قانونا في تحديد السومة الكرائية هو العقد التوثيقي الذي اشترت بموجبه الاصل التجاري والذي يحددها في مبلغ 44000,00 درهم

وحيث انه فيما يخص التمسك ببطلان الانذار لكونه تضمن سومة غير حقيقية فإنه دفع مردود على اعتبار ان السومة الحقيقية هي المضمنة في الانذار حسب ما ذكر اعلاه

وحيث انه فيما يخص التمسك بأداء واجبات الكراء المطلوبة فإن الاداء المتمسك به كان جزئيا اعتبارا لكونه تم بالسومة المتمسك بها من طرف المستأنفة والحال انها غير ثابتة , اذ ان السومة محددة في مبلغ 44000 درهم شهريا في حين ان الاداء تم بسومة 5500 درهم شهريا.

وحيث انه فيما يخص مطالبة المستانفة بإلغاء الحكم فيما قضى به من بطلان عقد الكراء المبرم بين المستأنفة وبين حياة (ب.) , فإن الثابت من وثائق الملف ان المسماة حياة (ب.) لم تكن مالكة للعقار حين ابرامها لعقد الكراء , وان العقد التوثيقي الذي ابرمته مع مالك العقار تم التصريح ببطلانه بمقتضى قرار استئنافي نهائي

وحيث انه انه وطالما تم الحكم ببطلان عقد الشراء الذي بموجبه تم ابرام عقد الكراء المطعون فيه فإنه وطبقا للفصل 306 من قل ع فإن الالتزام الباطل لا ينتج اي اثر , كما ان بطلان الالتزام الاصلي يستتبع بطلان الالتزام التبعي , الامر الذي يكون معه عقد الكراء المطعون فيه لا يرتب اي اثر ويتعين تأييد الحكم فيما ذهب اليه

وحيث ان المستأنفة تتحمل الصائر

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع: بتأييد الحكم المستانف وتحميل المستأنفة الصائر