وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به السيدة فاطنة (ش.) بواسطة دفاعها بتاريخ 16/10/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الابتدائي عدد 7333 الصادر بتاريخ 16/07/2019 بالملف عدد 11447/8206/2018 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء و القاضي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع ببطلان عقد الكراء المبرم بين فاطنة (ش.) وبين خالد (را.) وبإفراغ المدعى عليه خالد (را.) من المحل التجاري الكائن بالطابق الارضي بسيدي مومن الجديد المجموعة [العنوان] الدار البيضاء وتحميلهما الصائر ورفض باقي الطلبات.

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف.

و حيث قدم الاستئناف مستوفي لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد عبد السلام (رو.) تقدم بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 22/11/2018 و الذي يعرض فيه انه يملك نسبة 50 في المائة في العقار الكائن بعنوان المدعى عليهم وذلك بمقتضى عقد شراء مؤرخ في 28/07/1992 , وقد سبق له ان استصدر حكما وقرارا استئنافيا قضى في مواجهة المدعى عليها الثانية بأداء نصيب العارض من عائدات كراء المحلات التجارية عن المدة من 27/06/2004 الى غاية 30/09/2014 وان المدعى عليها الثانية تؤجر للمدعى عليه الاول المحل الكائن بعنوانه اعلاه دون ان تتوفر لها الصفة لإبرام عقد الكراء لكونها لا تتوفر على نسبة ثلاثة ارباع , لذلك فالعارض يلتمس الحكم ببطلان عقد الكراء المبرم بين المدعى عليها الاولى والمدعى عليها الثانية وافراغ المدعى عليه الاول من المحل الكائن بعنوانه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1500,00 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ والحكم على المدعى عليهم بتعويض قدره 15000,00 درهم.

وبناء على جواب نائب المدعى عليها الثانية والذي جاء فيه ان العارضة لا تحمل صفة تاجرة او تزاول عملا تجاريا وان اختصاص المحكمة التجارية محدد بمقتضى المادة 5 من قانون احداثها وان النزاع الحالي دو طابع مدني ملتمسا الحكم بعدم الاختصاص النوعي واحالة الملف على المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء.

وبناء على احالة الملف على النيابة العامة وادلائها بمستنتجاتها الرامية الى التصريح بالاختصاص النوعي.

وبناء على الحكم المؤرخ في 22/01/2019 والقاضي بالاختصاص النوعي.

وبناء على تعقيب نائب المدعي والذي جاء فيه ان الامر يتعلق بفسخ عقد كراء محل تجاري وان المحكمة التجارية بتت في نازلة مماثلة وقضت وفق طلب المدعين وهو الحكم الذي تم تأييده استئنافيا.

وبناء على جواب نائب المدعى عليها الثانية والذي جاء فيه ان المدعي سبق ان تقدم بطلب تعويض امام المحكمة وقضت له بالتعويض عن الاستغلال مما يتعين التصريح بسبقية البت , كما ان المقال معيب اضافة الى عدم توضيح الطلب وما اذا كان يتعلق بالفسخ او البطلان وان المدعي ليس طرفا في العقد ولا صفة له في طلب بطلانه وان العارضة تتوفر على الصفة لابرام عقد الكراء على اعتبار ان الفصل 971 ق ل ع لا يتعلق بالفسخ او البطلان وانما يتعلق بإدارة المال المشترك وان عقد الكراء يبقى صحيحا, ما دامت مالكة على الشياع مع ابنائها وان المدعي لا يعتبر مالكا على الشياع وان المدعي لم يحدد سبب البطلان , وبخصوص اجازة العقد فالمدعي سبق له ان تقدم بطلب اداء واجبات الاستغلال عن المحل وقضت له المحكمة بأدائها وبالتالي يكون قد اجاز العقد وان التعويض سبق الحكم له به ولا يمكنه المطالبة به مرتين ملتمسا الحكم برفض الطلب.

وبناء على الحكم المؤرخ في 16/04/2019 والقاضي بإجراء بحت.

وبناء على ما راج بجلسة البحت.

وبناء على تعقيب نائب المدعي على البحت والذي جاء فيه ان فاطنة (ش.) صرحت خلال جلسة البحت انها تستفيد من واجبات الكراء وليس في حدود نصيبها كما صرحت ان مورثها هو من ابرم عقد الكراء , في حين ان الثابت من عقد الكراء انه ابرم من طرف فاطنة (ش.) والمدعى عليه مند 28/02/2013 وان المسماة خديجة (ب.) نفت كل ما جاء على لسان والدتها وان العارض لم يسبق له ان وافق على عقد الكراء موضوع البطلان سيما وان العارض لم يسبق له الاستفادة من ريع الكراء موضوع الدعوى ملتمسا الحكم وفق مطالب العارض.

وبناء على تعقيب نائب المدعى عليها فاطنة (ش.) والذي جاء فيه ان العارضة صرحت ان المحلات كانت مكراة قيد حياة الهالك وهو من كان يقبض الكراء وان المدعي لم يسبق له ان توصل او طالب بالواجبات الكرائية , وان العقد المتمسك به فهو مجرد عقد تم تجديده مع المكتري حسب تصريح العارضة ملتمسا الحكم وفق مذكرات العارضة.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته الطاعنة و جاء في أسباب استئنافها أن الحكم الابتدائي جانب الصواب فيما قضى به و كان ناقص التعليل الموازي لانعدامه و غير مبني على أساس قانوني سليم وأن المطلوب ضده ليس طرف في العقد و لا صفة له في رفع دعوى البطلان لأن دعوى البطلان تنصب على أركان العقد وفق ما نص عليه الفصل 306 من ق.ل.ع وأن البطلان حصره المشرع المغربي في المادة أعلاه و أن المستأنف عليه ليس طرفا في العقد و لا يجوز له رفع دعوى البطلان أو الإبطال و إنما دعوى الإفراغ للاحتلال و أن هذا ما تواتر عليه العمل القضائي كما أن الفصل 311 من ق.ل.ع حصر حالات الإبطال و أن ما تمسك به المستأنف عليه لا يندرج ضمن حالات دعوى البطلان أو الإبطال وفق المواد 306 و 311 ق.ل.ع مما تكون معه المحكمة قد خرقت المواد أعلاه و المادة 1، 32، 306 و 311 من ق.م.م و يكون حكمها باطلا و يستوجب الإلغاء و أن عقد الكراء صحيحا وفق ما تنص عليه القواعد العامة للتعاقد و غير مختل من طرفيه و ارادتهما و أن المستأنف عليه ليس طرف فيه و أنه هو شريك و يعتبر غير عن العقد مما يتعين إلغاء الحكم المستأنف و الحكم بعد التصدي بعدم قبول الطلب شكلا و أن المحكمة غيرت موضوع الدعوى هو عقار مشترك و أن عقد الكراء يعتبر من أعمال الإدارة و أن موضوع الدعوى ليس إدارة العقار و إنما فهو دعوى بطلان عقد الكراء و أن الفرق بين الدعويين لكل واحدة شروطها و أثارها أن دعوى الإدارة لا ترتب البطلان أو الإفراغ أو طرد محتل وفق ما ينص عليه 971 من ق.ل.ع.وأن المحكمة لما عللت بكون قرار الأغلبية ملزم للأقلية و قامت بإبطال عقد الكراء تكون بذلك قد خرقت القانون و كان حكمها معيبا و يستوجب الإلغاء و الحكم برفض الطلب و أن المستأنف عليه سبق أن تقدم بدعوى المطالبة بأداء واجبات الاستغلال عن المحلات و من بينها الحكم موضوع العقد ويكون بذلك قد أجاز ضمنيا للعارضة حق الإدارة خاصة و أنه صدر حكم بتاريخ 16/04/2013 بعدما جددت العارضة عقد الكراء مع المكتري قضى بذلك و أن القاعدة القانونية تقول من اختار لا يرجع و مادام المستأنف عليه طلب نصيبه في الواجبات الكرائية و قضت له المحكمة بذلك خاصة و أن العارضة كانت قد أبرمت عقود في نفس المحل .و أن المحكمة لما صرحت ببطلان عقد الكراء بذلك قد خرقت القانون و كان حكمها ناقص التعليل الموازي لانعدامه لذلك تلتمس الطاعنة الحكم أساسا بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من قبول الطلب و بعد التصدي الحكم بعدم قبول الطلب واحتياطيا برفضه وتحميل المستأنف عليه الصائر.

وعزز المقال بنسخة حكم وعقد كراء.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه بجلسة 04/12/2019 جاء فيها أن المستأنفة تمسكت ابتدائيا بزورية عقد الشراكة الذي يربط بينها والعارض و الذي ينص على أن هذا الاخير مالك للنصف بنسبة 50% من العقار بما فيه المحل موضوع النزاع و لعل ذلك دليل على كون المستأنفة تحاول بشتى الوسائل تضليل المحكمة و التي تبين لها ابتدائيا صحة عقد الشراكة و أن الدفوع المثارة بالاستئناف الحالي هي امتداد للدفع المثار ابتدائيا من طرف المستأنفة و أن الثابت من الحكم الابتدائي عدد 1520 الصادر بتاريخ 16/04/2013 في الملف عدد 4185/2/2010 عن المحكمة الابتدائية المدينة بالدار البيضاء و الذي تم تأييده بمقتضى القرار الاستئنافي عدد 5925 الصادر بتاريخ 15/06/2015 في الملف 5240/1202/2013 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء و الذي أصبح حجة فيما فصل فيه بالنسبة لذات الحق محلا و سببا و له قوة الأمر المقضي به أن العارض مالك للمحل موضوع النزاع بنسبة النصف و أن الغير المشار اليه من طرف المستأنفة له صفة المالك للمحل و أن المصلحة و الصفة ثابتة في الدعوى و أن مصلحة العارض تضررت من خلال إبرام عقد يخص أحد أملاكه وأن الجهة التي لا تتوفر على الصفة لإبرام العقد هي الجهة المستأنفة و أن المكتري اكترى المحل موضوع طلب الإفراغ من شخص ليست له الصفة في إبرام العقد وان المحكمة التجارية بالدار البيضاء بثت في نازلة مشابهة فقضت ببطلان العقد و هو الحكم الذي تم تأييده بمقتضى القرار الصادر عن المحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2016/05/31 تحت عدد 3587 ملف عدد 2015/8205/5714 وأن القول بكون العقد موضوع النزاع لا يندرج ضمن حالات الفصل 311 من قانون الالتزامات و العقود فإنه بالرجوع لهذا الفصل و الذي يحيل بدوره على الفصول 4-39-55-56 من نفس القانون يتضح بأن المادة لم تحدد حصريا حالات الابطال و أن الفصل 306 من قانون الالتزامات و العقود ينص على أن الالتزام يكون باطلا بقوة القانون وأنه من الحالات التي قررها القانون لبطلان العقد هو الحالة المنصوص عليها بالفصل 971 من قانون الالتزامات و العقود و الذي ينص أن إبرام العقود و تعتبر من أعمال الإدارة و التي يشترط أن يكون المتعاقد متوفر على ثلاث أرباع رأسمال وبخصوص القول إجازة العقد فإن العارض لم يسبق له أن وافق على إبرام عقد الكراء موضوع البطلان و لعل الدليل في ذلك وجود نزاع بينه و بين ورثة شريکه منذ 2010 وسيما أن العقد حرر في 2013/02/28 و مصادق على توقيعاته بنفس التاريخ و هو العقد الذي لم يسبق للعارض أن استفاد من ريعه منذ إبرامه ولم يسبق له إجازته و أنه لا يمكن في كل الأحوال إجازة الالتزام الباطل طبقا لمقتضيات الفصل 310 من قانون الالتزامات و العقود و هو ما أكده العمل القضائي في العديد من المناسبات و الذي اعتبر الإجازة تصرف قانوني لا يملكها إلا المتعاقد المجيز صراحة ولا مجال للاستنباط وأن المحكمة الابتدائية أمرت تمهیدیا بإجراء بحث حضره الأطراف و صرحت من خلاله فاطنة (ش.) بأنها من تستفيد من واجبات الكراء كاملة و ليس في حدود نصيبها وصرحت بكون مورثها هو من أبرم عقد الكراء في حين أن الثابت من عقد الكراء و الذي لم يتم دحضه بمقبول أنه أبرم من طرف فاطنة (ش.) و خالد (را.) منذ28/02/2013 و هو ما أقرت به من خلال مذكرتها الجوابية المدلى بها بجلسة 02/04/2019 بالصفحة الثانية بعدما أكدت أن العقد الذي أبرمته صحيح مادامت مالكة على الشياع مع أبناءها .و أن العقد المذكور أمام إبرامه من طرف المسماة فاطنة (ش.) دون التأكد من توفرها على النسب القانونية في الملك المشاع لإبرام العقد تجعل من طلب الفسخ مؤسس قانونا وفق ما تنص عليه مقتضيات الفصل 971 من قانون الالتزامات و العقود و أكدته محكمة الاستئناف بالدار البيضاء في القرار 3587 بتاريخ 31/05/2016 في الملف عدد 5714/8205/2015 و أن المحكمة الابتدائية و ما انتهت إليه بعد إجراء تحقيق في الملف و بعدما تبين لها صحة طلب العارض من خلال المستندات المدلى بها فإن العقد جدير بالبطلان تطبيقيا للقانون مما يتعين معه تأييد الحكم المستأنف.

وبناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة29/01/2020 رجع مرجوع استدعاء المستانف عليهم خالد (را.) و مصطفى (بط.) بملاحظة غير مطلوب فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 05/02/2020.

محكمة الاستئناف

حيث عرضت المستأنفة أوجه استئنافها وفق ما سطر أعلاه.

حيت ان الثابت من وثائق الملف ان المستأنفة قامت بابرام عقد كراء بخصوص المحل موضوع النزاع و الحال انها لا تملك النسبة القانونية التي تخولها ذلك و هي تملكها لنسبة ثلاثة ارباع المال المشاع ,اذ انها تملك فقط 50 في المائة حسب الثابت من شهادة الملكية المدلى بها ضمن وثائق الملف الابتدائي.

وحيت انه لا مجال لتمسك الطاعنة بمقتضيات الفصلين 306 و311 من قانون الالتزامات و العقود مادام ان الفصل 971 من نفس القانون ينص على ان " قرارات اغلبية المالكين على الشياع ملزمة للأقلية فيما يتعلق بإدارة المال المشاع و الانتفاع به بشرط ان يكون لمالك الأغلبية ثلاثة ارباع هذا المال."

و حيت انه لا مجال كذلك لتمسك الطاعنة بكون المستأنف عليه أجاز لها حق الإدارة لما طالبها بوجبات استغلال المحلات و من بينها المحل موضوع العقد ,ذلك انه ان كان الحكم المحتج به من طرف المستانفة و القاضي بواجبات الاستغلال للمستأنف عليه قد صدر بتاريخ 16/04/2013 أي بعد ابرام عقد الكراء فان المستانف عليه كان قد تقدم بدعواه الرامية الى المطالبة بواجبات الاستغلال بتاريخ 29/11/2010 الا انه لم يصدر حكم بشأنها الا بتاريخ 16/04/2013.

وحيت تبعا لذلك يكون ما تمسكت به المستأنفة من أسباب غير مرتكز على أساس و يتعين رد استأنفها و تأييد الحكم المستانف .

وحيت يتعين تحميل المستأنفة الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا في حق المستانف عليهما خالد (را.) و مصطفى (بط.) و حضوريا. في حق الباقي.

في الشكل : بقبول الاستئناف.

في الموضوع :بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفة الصائر.