وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم عبد العزيز (ب.) بمقال بواسطة دفاعهمؤدى عنه بتاريخ 18/09/2025يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء رقم 3089 بتاريخ 11/03/2025 في الملف عدد 15246/8201/2024 و القاضي :

في الشكل : بقبول الطلب

في الموضوع : بفسخ العقد مصحح الإمضاء بتاريخ 2019/01/03 الرابط بين المدعي و المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني و بإرجاع المدعى عليها للمدعي مبلغ 60.000.00 درهم، مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب و تحميل المدعى عليها المصاريف و رفض باقي الطلب؛

حيث تقدمت شركة (إ. د. س.) بواسطة دفاعها ذ/ محمد (ل.) باستئناف فرعي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 17/10/2025 .

في الشكل :

و حيث قدم الاستئنافين الأصلي و الفرعي وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأجلا وأداء ، مما يتعين معه قبولهما شكلا .

في الموضوع :

بناء على الحكم رقم 1917 الصادر بتاريخ 2024/02/20 عن المحكمة الإبتدائية التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 2024/8201/178، و القاضي بإختصاص هذه المحكمة نوعيا للبت في الملف بدون صائر.

بناء على المقال الافتتاحي للدعوى الذي تقدمت به المدعية بواسطة نائبها بكتابة ضبط هذه المحكمة و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 2024/01/04 و الذي عرض من خلاله أنه سبق له وأن وقع بتاريخ 2018/12/31 عقد حجز من أجلشقة سكنية بالمشروع المنجز من طرف الشركة المدعى عليها والمسمى (د. ن.) الكائنة بمدينة مراكش وتم الاتفاق على حجز العارض للشقة الكائنة بمجموعة [العنوان] مساحتها 50 متر مربع بمبلغ إجمالي قدره 250,000,000 درهم تسلمت منه المدعى عليها تسبيقا بمبلغ 60.000.00 درهم وذلك على دفعتين الأولى بمبلغ 10.000,00 درهم بواسطة شيك بنكي عدد 778958 والثانية بمبلغ 50.000.000 درهم بواسطة شيك بنكي عدد 778963 حسب الثابت من عقد الحجز والشيكين المتعلقين بالأداء وأن العارض بعد أن تم الحجز وأداء التسبيق ظل ينتظر المدعى عليها من أجل إعلامه بتقدم الأشغال أو انتهائها وفق ما تم تسطيره في الفقرة 4.2 من الفصل الرابع من عقد الحجز وأن مقتضيات الفصل الثامن أيضا من عقد الحجز نص على انه عند انتهاء الأشغال يتعين على الشركة أن تشعل العارض بنهايتها ودعوته إلى الأداء قصد تمكينه من الحصول على ما تم التعاقد بشأنه والا اعتبر العقد مفسوخا إذ جاء في عقد الحجز وأن العارض لم يتوصل بأي إشعار أو إخبار بانتهاء الأشغال من المدعى الفصل الرابع من عقد الحجز ولم يتوصل أيضا بأية رسالة تطالبه بالتدرج على مصالحها من أجل أداء متبقى بعد انتهاء الاشغال وتقسيم الرسوم العقارية والحصول على شهادة السكن قصد تمكينه من الأداء سواء نقدا أو عن طريق قرض بنكي الذي يستلزم أساسا انتهاء الأشغال واستخراج الرسوم العقارية الخاصة بالمشروع وأن العارضة وبعد التأخير الكبير في إشعاره بمال حجزه ومحاولاته اليائسة في الاتصال بالمسؤولين عن التسويق انتقل إلى المشروع الكائن بمراكش بعد جائحة كورونا ليفاجئ بانتهاء الأشغال بالمشروع والأكثر من ذلك فقد تم تسليم الشقق لساكنيها بل وحتى الشقة التي كانت محجوزة باسمه وأدى التسبيق بشأنها فوجئ أنه قد تم تفويتها للغير دون سابق إعلام ودون أن أن يتم فسخ عقد الحجز الموقع مع العارض وأنه ولإثبات ذلك استصدر أمرا عن رئيس المحكمة الابتدائية بمراكش من أجل إجراء معاينة واثبات حال مؤرخ في 2023/08/22 عهد بتنفيذه إلى المفوض القضائي السيد السعيد (أ.) الذي أنجز محضر معاينة حرر فيه ما يلي نشهد أنه بتاريخ 2023/09/08 انتقلنا إلى العنوان المطلوب تجزئة (د. ن.) مجموعة [العنوان] مراكش وهناك عاينا انتهاء الأشغال بالعنوان المطلوب وسكان الإقامة يستغلون مساكنهم كما عاينا الشقة رقم 16 بالطابق الثالث من العمارة 12 مجموعة 3 بلوك ج وهي منتهية الاشغال والزينة ومأهولة حسب تصريح الجيران الشقة رقم 17 ولم نجد بها أحد بهذا التاريخ (2023/09/08) ثم تركنا لساكنيها بطاقة الزيارة مع حارس باب العمارة وبتاريخ 2023/09/19 حضرت إلى مكتبنا كوثر (ب.) الحاملة للبطاقة الوطنية [رقم بطاقة التعريف] فعرفناها بموضوع مهمتنا القضائية فصرحت بأنها هي صاحبة الشقة موضوع المعاينة وأدلت لنا برقم صكها العقاري الذي هو 83/6024 واسم الموثق الذي حرر لها عقد الشراء عبد المنعم (ق.) وذلك بتاريخ ماي 2020 وأنها تقطن بهذه الشقة منذ 2021 وأنها تتوفر على الوثائق الخاصة بالشقة موضوع المعاينة حسب افادتها وان العارض استخرج بعد ذلك شهادة الملكية الخاصة بالشقة موضوع الدعوى والتي تثبت تحويل ملكيتها إلى الغير ضدا على عقد الحجز الموقع بينه وبين المدعى عليها وأنها بعد أن قامت بفسخ عقد الحجز تعسفيا ودون احترام الأبسط أبجديات القانون ضارية عرض الحائط كل المقتضيات القانونية والإنسانية تمادت في تعسفها واستولت على بمبلغ التسبيق ورفضت ارجاعه ظلما وعدوانا للعارض رغم المساعي المبذولة ورغم المراسلات الموجهة منه لها كان آخرها الرسالة الانذارية التي ها العارض للمدعى عليها وتوصلت بها مصالحها بتاريخ 2023/01/09 وبقيت دون جواب واستنادا على الفسخ التعسفي وجه لعقد الحجز الرابط بين العارض والمدعى عليها وأمام ثبوتية انتهاء الاشغال وتقويت الشقة المحجوزة من طرف العارض للغير ضدا على القانون استنادا على رفضها تمكينه من مبلغ التسبيق إضافة إلى ثبوتية الضرر الكبير الحاصل للعارض جراء حرمانه التعسفي من حقوقه التعاقدية وتفويت الفرصة عليه يكون محقا في اللجوء إلى القضاء قصد معاينة الفسخ التعسفي لعقد الحجز واسترجاع مبلغ التسبيق التعويض ؛ وانتهى في مقاله بان التمس من المحكمة بقبول مقاله شكلا وموضوعا الحكم بمعاينة فسخ عقد الحجز عدد 1272-18 الموقع بتاريخ2018/12/31 المتعلق بالشقة السكنية بمشروع (د. ن.) بمراكش مجموعة [العنوان] مساحتها 50 متر مربع مع ما يترتب عن ذلك قانونا القول والحكم على المدعى عليها بأدائها للعارض مبلغ 60.000,00 درهم عن التسبيق المتوصل به من طرفها بعد ثبوتية الفسخ التعسفي بتسليم الشقة موضوع التعاقد للغير مع الفوائد القانونية من تاريخ توقيع العقد في 31/12/2018 والحكم بتعويض العارض عن الضرر بملغ 40.000,00 درهم وشمول الحكم بالنفاد المعجلوتحميل المدعى عليه الصائر ؛

وبناء على رسالة الإدلاء المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 23/01/2024 جاء فيها أن عبد العزيز (ب.) يدلي بالوثائق المتعلقة بالملف المشار إلى مراجعه أعلاه صورة من عقد الحجز وصورة من الشيكين وأصل المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي السيد السعيد (أ.) والمؤرخة في 2023/09/19 ونسخة من شهادة الملكية وصورة رسالة إنذارية مع أصل محضر التبليغ مؤرخ في 2023/01/09 ؛ ملتمسا ضمها إلى الملف.

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 06/02/2024 جاء فيها من حية الاختصاص النوعي فإن الثابت من خلال وثائق الملف أن المدعي مجرد طبيعي و أنه لا يعتبر تاجرا وفقا للمادة 6 من م ت وأنه بذلك فإنه يعتبر مستهلكا وفقا للمادة 2 من القانون رقم 31.08 المتعلق بحماية المستهلك وأن المادة 202 من القانون المذكور تنص على أنه في حال نزاع بين المورد و المستهلك و رغم وجود أي شرط مخالف فإن الاختصاص القضائي النوعي ينعقد للمحكمة الابتدائية العادية وأنه بذلك فإن ما ورد بالمادة المذكورة يعتبر من النظام العام و بناءا عليه فإنه ينبغي الحكم بعدم اختصاص المحكمة التجارية بالدار البيضاء و إحالة الملف على المحكمة الابتدائية المدنية عند الاقتضاء كما أن المقتضيات الشكلية تعتبر من النظام العام وبناءا عليه فإنه ينبغي مراقبة مدى توفر المقال الافتتاحي على الشروط المطلوبة قانونا تحت طائلة عدم القبول وأنه بالرجوع للعقد المتمسك به في البند 3 المتعلق بطريقة أداء الثمن سيتضح أن الزبون ملتزم بالتقدم بدون أي إشعار إلى وكالة العارضة لأداء باقي الثمن أو تقديم موافقة مبدئية للحصول على قرض بنكي و إبرام العقد النهائي كما أنه حسب الفقرة الأخيرة من البند 3 فإنه ملزم في حالة عدم حصوله على الشهادة التي تخول له الاستفادة من السكن الاجتماعي أن يؤدي الضريبة على القيمة المضافة ليرتفع الثمن شاملا للضريبة على القيمة المضافة لمبلغ 340.000.00 درهم . ذلك أنه حسب ديباجة العقد فإن العقد يدخل في نطاق السكن الاجتماعي حيث كانت تتحمل خزينة الدولة الضريبة على القيمة المضافة وأن ذلك يقتضي من المحجوز لفائدته إنجازشهادة تفيد أهليته لشراء السكن الاجتماعي وفقا لمقتضيات البند 1 من العقد الفقرة 3 وأن المدعي كان يجب أن يتقدم لتنفيذ الإلتزامين دون أي سابق إشعار وفقا لمقتضيات البند 3 من العقد وأنه لم يثبت أنه تقدم لمصالح العارضة وأن مدة هذا العقد مفتوحة من تاريخ التوقيع عليه إلى غاية إبرام عقد الوعد البيع أو إبرام العقد النهائي وأن العقد موضوع الدعوى يضع التزامات متبادلة بين طرفين وأنه أبرم لحفظ الحق في اقتناء العقار وأنه وفقا لمقتضيات الفصل 234 من ق.ل. ع فإن لا يجوز لأحد مباشرة الدعوى الناتجة عن الإلتزام إلا إذا أنه قد أدى أو عرض أداء ما كان ملزما به من جانبه. وحيث أن ذلك ما أكده الاجتهاد القضائي في عدة مناسبات كما أن الإنذار المدلى به لا يمكن ان يرتب أي مطل على اعتبار أنه حاصل قبل تنفيذ المدعي لالتزامه بأداء باقي الثمن و إنجاز جميع التزاماته ذلك انه وفقا لمقتضيات المادة 258 من ق . ل . ع فإنه الإنذار الحاصل في وقت لا يكون فيه التنفيذ واجبا لا أثر له كما أنه بالرجوع المضمون الانذار سيتبين أنه لا يتضمن أي مطالبة صريحة للعارضة بتنفيذ التزامها و هو إبرام العقد النهائي و تسليم العقار و إنما فقط إرجاع المبالغ المقدمة وحيث أنه لترتيب المطل كان يجب توجيه إنذار يتضمن الشروط المنصوص عليها في المادة 255 من ق.ل.ع و من بينها تنفيذ الإلتزام المقابل وأن ما يزعمه المدعي من كون الشقة قد فوتت للغير يبقى ادعاء مجاني لا إثبات له وأن المدعي يطالب بالإشهاد على وقوع الفسخ وان ذلك يقتضي أن يكون العقد قد فسخ أصلا في إطار الفصل 260 من ق ل ع وأنه بخلاف ذلك فإن العقد لم يفسخ بعد و بناءا عليه فإن مطالب المدعي تبقى سابقة الأوانها ؛ ملتمسة أساسا من حيث الاختصاص النوعي التصريح بعدم الاختصاص النوعي للمحكمة التجارية بالدار البيضاء و إحالة الملف على المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عند الاقتضاء وعدم القبول الطلب شكلا وموضوعا رفض الطلب وتحميل المدعي الصائر

وأرفقت ب نسخة قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء و نسخة حكم تتعلق بالاختصاص؛

وبناء على مذكرة تعقيبية المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 13/02/2024 جاء فيها بخصوص الدفع بعدم الاختصاص النوعي فإن العارض سبق له وأن تقدم بنفس الدعوى أمام المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء تم الفصل فيها بعدم قبول الطلب وأثارت المدعى عليها نفس الدفوع المتعلقة بعدم الاختصاص لكن هاته المرة في الاتجاه المخالف وتمسكت بمقتضيات المادة 12 من القانون المحدث للمحاكم التجارية وتمسكت بمقتضيات الفصل 15 من عقد الحجز الذي يحدد الاختصاص للمحاكم التجارية بالدار البيضاء إذ جاء في البند 15 من عقد الحجز ما يلي:

Article 15: Loi Applicable-juridiction compétente Le présent contrat est soumis au droit marocain. Tout différend relatif à la validité, l'interprétation, l'exécution du présent contrat, relèvera de la compétence exclusive du tribunal de commerce de Casablanca

وأن المدعى عليها تمسكت بمقتضيات المادة 230 من ق.ل. ع والتمست التصريح بعدم الاختصاص وإحالة الملف على المحكمة التجارية وأن العارض وبعد أن حكمت المحكمة الابتدائية المدنية بعدم قبول الطلب لعدم إثبات تفويت الشقة موضوع الحجز واعتبارا لكون الأحكام القاضية بعدم قبول الطلب تعطي الحق للأطراف لإعادة الدعوى من جديد بعد الحصول على الوثائق المثبتة للحق المدعى فيه فإن العارض وتماشيا مع الدفوع المثارة من طرف المدعى عليها وتفاديا للدخول في كل نقاش عقيم مطيل للنزاع ومهدر للزمن القضائي فضل رفع الدعوى أمام المحكمة التجارية باعتباره صاحب الحق في اختيار الاختصاص النوعي كلما كان الطرف الخصم تاجرا إضافة إلى أن البند 15 الوارد في عقد الحجز والمتمسك به من طرف المدعى عليها نفسها حدد المحكمة في التجارية بالدار البيضاء وأن المدعى عليها واحتراما لمصداقية دفوعها المثارة أمام المحكمة المدنية ما كان عليها إثارة الدفع بعدم الاختصاص النوعي مرة أخرى أمام المحكمة التجارية وتطالب بإحالة الملف على المحكمة المدنية وإلا لماذا أثارته أيضا أمام المحكمة المدنية والتمست الإحالة على المحكمة التجارية الا يعتبر هذا مخالفة صريحة لمقتضيات المادة 5 من قانون المسطرة المدنية وأن العمل القضائي استقر على ان مثير الاختصاص النوعي ملزم باحترام ما اثاره من دفع وأن المدعى عليها أثارت في معرض جوابها على ما يلي الزبون ملزم بأداء باقي الثمن دون إشعار الزبون ملزم في حالة عدم حصوله على شهادة من الاستفادة من الاجتماعي أداء المبلغ الكلي وأن . مدة العقد مفتوحة وأن العقد موضوع التزامات متبادلة وأنه حسب المادة 234 من ق.ل. ع لا يجوز لأحد مباشرة الالتزام إلا إذا أثبت أنه قد أداء ما كان ملزما به منازعة المدعى عليها في كون الإنذار المتوصل به لا يشكل مطالبة بتنفيذ الالتزام وإنما استرجاع مبلغ التسبيق وإنكار المدعى عليها تفويت الشقة للغير وإنكارها. بكون العقد قد فسخ والدفع بكون الدعوى سابقة لأوانها وأن الثابت من خلال الدفع المثار من طرف المدعى عليها أقوالها إضافة إلى أنها تدلي بدفوع خارجة عن إطار الدعوى الحالية المتمثلة في المطالبة باسترجاع مبلغ التسبيق بعد ثبوتية الفسخ التعسفي وتفويت الشقة للغير وهذا الإطار يجعل الدفوع المتعلقة بالمادة 234 من غير جديرة بالاعتبار مادام أن العارض لا يطالب بإتمام إجراءات البيع حتى يتسنى مواجهته بضرورة تنفيذ التزاماته المتعلقة بإيداع الوثائق وباقي الثمن وأن أساس الدعوى وإطارها القانوني هو مطالبة العارض باسترجاع مبلغ التسبيق المستحوذ عليه من طرف المدعى عليها بعد فسخها لعقد الحجز تعسفيا وتفويت الشقة المحجوزة من طرف العارض الفائدة الغير دون إشعار وومحاولة تنصل المدعى عليها الزعم أن العارض كان يتعين عليه تلقائيا التقدم إلى مصالحها دون اشعار تكذبه مقتضيات الفقرة 2 من البند الرابع من عقد الحجز والتي سبق للعارض أن سطرها في مقاله وتفادت المدعى عليها مناقشتها ويعيد تسطيرها في مذكرته الحالية وذلك أيضا ما أكدته المادة 8 المتعلقة بالفسخ أيضا وأن البنود الواردة أعلاه والمسطرة في عقد الحجز تنص على ضرورة إشعار المدعى عليها للعارض بنهاية الأشغال ودعوته إلى أداء باقي الثمن قصد تمكينه مما تم التعاقد بشأنه وفي حالة عدم الاستجابة يتعين عليها سلوك الإجراءات المتعلقة بفسخ العقد وفق البند من عقد الحجز إذا كان العدول ناتجا عن العارض وأن المدعى عليها تنفي في جوابها فسخ العقد وتؤكد أن شقة العارض موضوع الحجز لم تفوت للغير وان ما ادعاه العارض ادعاء مجاني وهي بذلك تكون كمن يحاول تغطية الشمس بالغربال فواقعة الفسخ التعسفي ثابتة وعملية تفويت شقة العارض للغير مؤكدة بمحضر رسمي منجز من طرف المفوض القضائي السيد السعيد (أ.) والمدلى به رفقة المقال الافتتاحي وأكد فيه أن الشقة موضوع مراجع عقد الحجز قد فوتت الزبونة أخرى هي كوثر (ب.) وأدلت للمفوض القضائي برسم الصك العقاري للشقة المحجوزة للعارض والتي فوتت تعسفيا للغير وذلك ثابت أيضا بشهادة الملكية المتعلقة بتلك الشقة التي هي في الأصل كانت ستكون شقة العارض وفق ما جاء في عقد الحجز وبذلك تكون دفوع المدعى عليها المتعلقة في تمسكها بضرورة أداء باقي الثمن وتقديم العارض لالتزاماته دفوعا بعيدة كل البعد عن الإطار القانوني للدعوى لكون الشقة موضوع الحجوز قد فوتت للغير بعد فسخ عقد الحجز تعسفيا دون اشعار الحاجز الفعلي وفق ما ينص عليه عقد الحجز في بنوده المسطرة اعلاه واستناد على كل ما سطر أعلاه يكون الخطأ الفادح المرتكب من طرف المدعى عليها والمتمثل في فسخ عقد الحجز فسخا تعسفيا دون احترام بنوده وتفويت العقار موضوع عقد الحجز للغير بعد انتهاء الأشغال دون احترام لما سطر في البنود 4 و 8 من عقد الحجز ثابتا وخطأ موجبا لرد دفوع المدعى عليها والقول بمعاينة الفسخ التعسفي للعقد من جانب واحد وهو المدعى عليها والحكم باستحقاق العارض لاسترجاع مبلغ الحجز كامل مع التعويض وفق ما التمسه في مقاله الافتتاحي ملتمسا من حيث الاختصاص رد الدفع المثار والقول باختصاص المحكمة التجارية بالدار البيضاء نوعيا للبث في الملف وموضوعا القول بردها والحكم وفق ملتمسات العارض المسطرة في مقاله الافتتاحي

أرفقت ب: صور من المذكرة الجوابية المتضمنة للدفع بعدم اختصاص المحكمة المدنية وصورة من الحكم القاضي بعدم قبول الدعوى ؛

و بناء على إحالة الملف من جديد على أنظار هذه المحكمة بعد البت في الإختصاص تحت عدد2024/8201/15246

و بناء طلب تسجيل نيابة الأستاذ محمد (ل.) عن المدعى عليها بتاريخ 2025/02/11؛

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت المحكمة الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك المستأنفة أن الحكم الابتدائي وبعد أن أثبت التعسف الذي قامت به المستأنف عليها وفسخ تعسفيا عقد الحجز الخاص بالعارض وفوتت الشقة المحجوزة من طرفه والتي أدى تسبيقها وقامت بتفويتها للغير في إجراء خطير بمبدأ الامن العقاري ويثبت تعسف المستأنف عليها وعدم احترامها للالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح والتي تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها، فإنها ہمس رفضت طلبه الرامي إلى التعويض عن الضرر وقضت بالفوائد القانونية فقط واعتبرت انهلا يمكن التعويض عن نفس الضرر مرتين أن التعليل المعتمد في الحكم الابتدائي مجانب للصواب ذلك أن الضرر ثابت وجسامته وخطورته أيضا ثابتة مما يجعل التعويض المحكوم به يتعين ان يكون متناسبا معالضرر. ان شمول الحكم بالفوائد القانونية من تاريخ الطلب المقدم في 2024/01/04 يبقى تعويضا هزيلا جدا لا يتعدى 5000,00 درهم إذا افترضنا ان مسطرة التقاضي والتنفيذ استغرقت السنتين انه وامام جسامة الخطأ الجسيم المرتكب من طرف المستأنف عليها المتمثل في فسخ عقد حجز العارض تعسفيا وتفويت شقته للغير أثناء نفاذ عقد الحجز الخاص به هو إجراء خطير يمس الامن العقاري وهو أقرب إلى الجريمة منه إلى مجرد إجراء مدني عادي وبالتالي فالضرر يتعين ان يتناسب مع الجرمأن قرن التعويض بالفوائد القانونية فيه حيف تجاهه خصوصا وأنه التمس أيضا الحكم له بتعويض مادي حدده في 40.000,00 درهم وبذلك فالمحكمة الابتدائية إذا لم حكم بالتعويضين معا فالأنسب للعارض ان يكون مبلغ التعويض جزافيا وفق ما حدده في مقاله أنه يتشبث بطلبه وملتمسه الرامي إلى الحكم به بتعويض جزافي قدره 40.000,00 درهم اعتبارا لكونه يتناسب والخطأ الجسيم اللاحق به على اعتبار أنه انتظر لأكثر من سبع سنوات بعد الحجز ليفاجئ بتفويت شقته للغير وتلك المنطقة بمراكش أصبح مستحيلا إيجاد عقار مماثل بها مما فوت على العارض فرصة كبيرة للسكن بها خصوصا امام الارتفاع الصاروخي لأثمنة العقار هناك بل وهذا السبب يعتبر أحد الدوافع التي دفعت المستأنف عليها للتنصل من التزاماتها تجاهه ضدا على القانون.ما يكون معه العارض محقا في استئنافه،ملتمسا تأييد الحكم المستأنف جزئيا فيما قضى به بخصوص فسخ العقد مصحح الامضاء بتاريخ 2019/01/03 الرابط بين العارض والمدعى عليها وبإرجاع مبلغالتسبيق و إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض طلب التعويض عن الضرر وبعد التصدي القول والحكم لفائدة العارض بتعويض جزافي قدره 40.000,00 درهم إضافة الى شمول الحكم بالفوائد القانونيةو احتياطيا الحكم للعارض بالتعويض الجزافي باعتباره الانسب في تحديد قيمة التعويضو تأييده في باقي ما ورد بمنطوقه و تحميل المستأنف عليها الصائر.

و بجلسة20/10/2025 أدلى دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية و استئناف فرعي جاء فيها أنه ينعى الطاعن على الحكم المتخذ كونه قضى لفائدته فقط بالفوائد القانونية من تاريخ الطلب في 2024/01/04 وأنه يبقى تعويض هزيل وأنه كان ينبغي مسايرته والحكم له بتعويض بمبلغ 40.000،00 درهم. إلا أن ما ينعاه الطاعن على الحكم المتخذ لا أساس لهذلك أنه طالب بالفوائد القانونية والتعويضات أن المحكمة الابتدائية لم تجمع بين التعويضين تطبيقا للقانون. ذلك أن الفوائد القانونية يفترض اشتراطها إذا كان أحد الطرفين "تاجر". وبذلك فإنه لم يبق هناك مجال للمطالبة بالتعويض وفي جميع الأحوال فإن المبلغ المطالب به كتعويض وهو 00، 40.000 درهم يبقى جد مغالا فيه. ذلك أن هذا المبلغ يتعدى نسبة %80% من المبلغ المطلوب أن الاجتهاد القضائي استقر على أن نسبة التعويض لا تتعدى 10% من مبلغ الدينوفي جميع الأحوال فإن المستأنف لم يثبت ثبوت أي خطأ في حق العارضة ذلك أن المحكمة أسست الفسخ فقط على كون أن العارضة لم تدعوه لإتمام البيع ودون إثبات أي خطأ من جانبها وبناء عليه فإن ما ينعاه الطاعن أصليا على الحكم الابتدائي لا أساس له و الحكم الابتدائي يبقى مجانبا للصواب

بخصوص الاستئناف الفرعي : أن كل استئناف نتج عن الاستئناف الأصلي يبقى مقبولا و تبعا لذلك ينبغي قبول الاستئناف الفرعي للعارضة لتوفره على الشروط المطلوبة قانونا أن الحكم الابتدائي جانب الصواب فيما قضى به إنه بالرجوع إلى العقد المبرم بين الطرفين ، وبالخصوص إلى البند 2.2.3 المتعلق بطريقة أداء الثمن ، يتضح أن المستأنف عليه كان ملزمًا بالتوجه دون حاجة إلى أي إشعار إلى وكالة العارضة قصد أداء باقى الثمن أو تقديم موافقة مبدئية للعارضة للحصول على قرض بنكي وإبرام العقد النهائي و إن الفقرة الأخيرة من البند 3 نصت صراحةً على أن المدعي ، في حال عدم حصوله على الشهادة التي تخول له الاستفادة من السكن الاجتماعي، ملزم بأداء الضريبة على القيمة المضافة ، مما يؤدي إلى ارتفاع الثمن ليصبح شاملا لهذه و إن ديباجة العقد تؤكد أن هذا العقد يندرج ضمن نطاق السكن الاجتماعي ، حيث تتحمل خزينة الدولة الضريبة على القيمة المضافة ، وهو ما يفرض على المشتري الحصول على شهادة تثبت أهليته للاستفادة من هذا الامتياز وفقًا لمقتضيات الفقرة3 من البند 3.إن المستأنف عليه كان ملزمًا قانونيًا بالتقدم لتنفيذ التزاماته دون حاجة إلى إشعار مسبق من العارضة ، غير أنه لم يثبت قيامه بأي خطوة في هذا الاتجاه ، سواء من خلال أداء باقي الثمن أو تقديم الموافقة المبدئية على القرم إخلالا واضحًا بالتزاماته التعاقدية. البنكي ، مما يشكل إن العقد المبرم بين الطرفين و وفقا للفصل 5 منه يظل ساري المفعول من تاريخ توقيعه إلى غاية إبرام عقد الوعد النهائي ، ما يعني أن المستأنف عليه لا يمكنه الاحتجاج بوجود أجل محدد لممارسة التزاماته ، إذ إن التأخير في التنفيذ يقع على عاتقه وحده أنه و بالرجوع إلى أن العقد موضوع الدعوى سيتبين للمحكمة الموقرة أنه يتضمن التزامات متبادلة بين الطرفين ، مما يفرض تنفيذ الالتزام المقابل قبل المطالبة بتنفيذ الالتزام الأصلي ، وذلك وفقًا للفصل 234 من قانون الالتزامات والعقود أن المدعي مادام لم يثبت قيامه بتنفيذ التزاماته ، فإن مطالبه بتنفيذ التزامها تظل غير مؤسسة. كما أن الإنذار الذي يستند إليه لا يرتب أي أثر قانوني للمطل ، لأنه وُجّه قبل قيامه بأداء باقي الثمن وإنجاز التزاماته انه وفقًا للمادة 258 من ق ل ع فإن الإنذار الذي يتم توجيهه في وقت لا يكون فيه التنفيذ واجبًا لا يترتب عليه أي أثر قانوني. إضافة إلى ذلك فإن مضمون الإنذار لا يتضمن أي مطالبة صريحة للعارضة بتنفيذ التزامها و هو إبرام العقد النهائي وتسليم العقار ، وإنما يقتصر فقط على إرجاع المبالغ المقدمة ، وهو ما لا يمكن معه ترتيب أي جزاء قانوني على العارضة . ذلك أن الإنذار المرتب للمطلب لابد أن يتضمن مطالبة صريحة بتنفيذ الإلتزام .و بذلك فإن العقد إن فسخ بسبب المستانف عليه الذي لم يحترم مقتضيات الفصل 4 من العقد حيث لم يؤدي باقي الثمن و ما يفيد احقيته في الاستفادة من السكن الاجتماعي و أن نفس البند يخول للعارضة حق اقتطاع نسبة 20% من ثمن البيع تقتطع من المبلغ المقدم بعد عدم تقدم المحجوز و لفائدته لمصالحها وفق ما هو متفق عليه في البند 3 دون حاجة لأي إنذار و فسخ العقد و تبعا لذلك فإنها يبقى من حقها الاحتفاظ بمبلغ 50.000,00 درهم التي تمثل نسبة 20% من ثمن البيع .و تبعا لذلك فإنه كان ينبغي حصر المبلغ الذي كان يمكن الحكم بإرجاعه للمستأنف عليه في مبلغ 10.000,00 درهم ، ملتمسة من حيث الاستئناف الأصلي رد مزاعم الطاعن أصليا و الحكم وفق الاستئناف الفرعي للعارضةو من حيث الاستئناف الفرعيتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من فسخ مع تعديله و ذلك بحصر المبلغ الممكن الحكم به للمستأنف عليه فرعيا فيمبلغ 10.000,00 درهم و رفضالباقي و تحميل المستانف عليه فرعيا الصائر .

و بجلسة03/11/2025 أدلى دفاع المستأنف بمذكرة تعقيب جاء فيها من حيث المذكرة الجوابية: أن المستأنف عليها أصليا اعتبرت أن العارض لا حق له في مناقشة التعويض عن الضرر وأن عليه أن يقبل بالتعويض عن الفوائد القانونية فقط إضافة إلى أنها لم تخطئ والعارض لم يثبت أين يتجلى خطئها إضافة إلى أنه في رسالته طالب بالفسخ واسترجاع المبالغ الماليةفقط دون إتمام البيع أنه يستغرب كثيرا هذا النقاش، ذلك أنه وبعد أن وقف على كون المستأنف عليها قد قامت بتفويت الشقة للغير ضدا على القانون وضدا على أخلاقيات وضوابط ميدان الإنعاش العقاري الذي اثبتت المستأنف عليها أن غايتها منه هو الجشع والكسب المادي السريع ولو على حساب حقوق الغير راسلها وطالب باسترجاع أمواله مع الفسخ والتعويض مسطرا أن تفويت شقته للغير دون سابق إنذار جرم خطير يستوجب الفسخ والتعويض إذ جاء في رسالته الانذارية ما يلي:وأن موكلي بعد التأخر الكبير في إشعاره من طرفكم انتقل إلى مقر المشروع بعد جائحة كورونا ليفاجئ بانتهاء الأشغال بالمشروع بل والاكثر من ذلك فقد ثم تسليم الشقق لأصحابها وكانت مفاجئة موكلي كبيرة بعد أن وقف على كون الشقة موضوع عقد الحجز الخاصة به قد تم تفويتها للغير دون سابق إعلام أو اشعار ودون أن يتم فسخ عقد الحجز من طرفكم أو من طرف موكلي". أن ذلك يجعل العارض يستغرب من دفع المستأنف عليها التي تزعم أن العارض كان عليه ان يطالب بإتمام إجراءات البيع رغم ثبوتية التعسف وفسخ عقد حجزه دون علمه وتسليم الشقة للغير وتفويتها له وذلك ثابت بمقتضى محضر معاينة وشهادة الملكية التي يكفي الرجوع لها لتقف المحكمة على تاريخ التفويت المسجل بالرهن الرسمي للبنك عن قرض لفائدة مالكة الشقة الفعلية كوثر (ب.) وهو رهن مسجل بتاريخ 2021/07/20 أي قبل توصل المستأنف عليها بالرسالة الانذارية، فأي دفع هذا الذي تدفع به المستأنف عليها. وحيث أن حجم الضرر كبير وصادر عن مؤسسة عقارية وضعت فيها الدولة تقتها ومنحتها مساحة كبيرة في سوق الانعاش العقاري لكن جشعها وسعيها إلى تحقيق أكبر ربح ممكن ولو على حساب آلام المواطنين وأحلامهم في تملك عقار باسمهم، فلأي حق تفوت عقار محجوز من طرف العارض وأدى فيه جميع مدخراته وقامت بمماطلته لأكثر من خمس سنوات وفوتت عليه فرصة شراء عقار مماثل بنفس الثمن أثناء جائحة كورونا أن ما قامت به المستأنف عليها من خطأ جسيم لا يفتأ يمس بالأمن العقاري خطأ موجبا للتعويض عن الضرر ناتجا عن الفعل وليس عن قيمة المبلغ المدفوع فقط بل هي جزء من مجموعة عناصر أخرى أهمها جسامة الفعل وكذا تفويت الفرصة في اقتناء عقارمماثل مما يكون معه ملتمس الحكم بتعويض محدد في مبلغ 40.000,00 درهم ملتمسا معقولا ومبنيا على أساس من القانون.

من حيث الاستئناف الفرعيأن شركة (إ. د. س.) تقدمت باستئناف فرعي مبني على أن العارض هو الملزم بعرض ثمن البيع وأداء باقي الثمن وأنه هو من عليه استكمال ملفه وغير ذلك منالمزاعم أنه يستغرب هذا الدفع والاستئناف الفرعي المبني عليهأن الثابت من الدفع المثار من طرف المستأنفة فرعيا أنها تتناقض في أقوالها إضافة إلى أنها تدلي بدفوع خارجة عن إطار الدعوى الحالية المتمثلة في المطالبة باسترجاع مبلغ التسبيق بعد ثبوتية الفسخ التعسفي وتفويت الشقة للغير وهذا الإطار يجعل الدفوع المتعلقة بالمادة 234 من ق .ل . ع غير جديرة بالاعتبار مادام أنه لا يطالب بإتمام إجراءات البيع حتى يتسنى مواجهته بضرورة تنفيذ التزاماته المتعلقة بإيداع الوثائق وباقي الثمن وحيث أن أساس الدعوى وإطارها القانوني هو مطالبة العارض باسترجاع مبلغ التسبيق المستحوذ عليه من طرف المستأنفة فرعيا بعد فسخها لعقد الحجز تعسفيا وتفويت الشقة المحجوزة من طرف العارض لفائدة الغير دون أي إشعارومحاولة تنصل المستأنفة فرعيا الزعم أن العارض كان يتعين عليه تلقائيا التقدم إلى مصالحها دون اشعار تكذبه مقتضيات الفقرة 2 من البند الرابع من عقد الحجز والتي سبق للعارض أن سطرها في مقاله وتفادت المدعى عليها مناقشتها ويعيد تسطيرها في مذكرتهالحالية أن البنود الواردة أعلاه والمسطرة في عقد الحجز تنص على ضرورة إشعار المستأنفة فرعيا للعارض بنهاية الأشغال ودعوته إلى أداء باقي الثمن قصد تمكينه مما تم التعاقد بشأنه وفي حالة عدم الاستجابة يتعين عليها سلوك الإجراءات المتعلقة بفسخ العقد وفق البند 8 من عقد الحجز إذا كان العدول ناتجا عنه أن المستأنفة فرعيا تنفي في جوابها فسخ العقد وتؤكد أن شقة العارض موضوع الحجز لم تفوت للغير وان ما ادعاه العارض ادعاء مجاني وهي بذلك تكون كمن يحاول تغطية الشمس بالغربال، فواقعة الفسخ التعسفي ثابتة وعملية تفويت شقة العارض للغير مؤكدة بمحضر رسمي منجز من طرف المفوض القضائي السيد السعيد (أ.) والمدلى به رفقة المقال الافتتاحي وأكد فيه أن الشقة موضوع مراجع عقد الحجز قد فوتت لزبونة أخرى هي كوثر (ب.) وأدلت للمفوض القضائي برسم الصك العقاري للشقة المحجوزة للعارض والتي فوتت تعسفيا للغير وذلك ثابت أيضا بشهادة الملكية المتعلقة بتلك الشقة التي هي في الأصل كانت ستكون شقة العارض وفق ما جاء فيعقد الحجز بذلك تكون دفوع المستأنفة فرعيا المتعلقة في تمسكها بضرورة أداء باقي الثمن وتقديمه لالتزاماته دفوعا بعيدة كل البعد عن الإطار القانوني للدعوى لكون الشقة موضوع الحجوز قد فوتت للغير بعد فسخ عقد الحجز تعسفيا دون اشعار الحاجز الفعلي وفق ما ينص عليه عقد الحجز في بنوده المسطرة اعلاهواستناد على كل ما سطر أعلاه يكون الخطأ الفادح المرتكب من طرف المستأنفة فرعيا - والمتمثل في فسخ عقد الحجز فسخا تعسفيا دون احترام بنوده وتفويت العقار موضوع عقد الحجز للغير بعد انتهاء الأشغال دون احترام لما سطر في البنود 4 و 8 من عقد الحجز ثابتا وخطأ موجبا لرد دفوع المستأنفة فرعيا والقول بمعاينة الفسخ التعسفي للعقد من جانب واحد وهو المستأنفة فرعيا والحكم باستحقاق العارض لاسترجاع مبلغ الحجز كامل مع التعويض وفق ما التمسه في مقالها لافتتاحي ومقاله .الاستئنافي ، ملتمسا من حث المذكرة الجوابية تأكيد ملتمساته المسطرة في مقاله الاستئنافي و من حيث الاستئناف الفرعي برده .

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 10/11/2025 حضر ذ/ (ح.) عن ذ/ (د.) حضر ذ/ (ن.) عن ذ/ (ل.) والفي بالملف تعقيب لنائب المستانفة فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 17/11/2025

التعليل

في الإستئناف الأصلي :

حيث صح للمحكمة ما عاب الطاعن اصليا على الحكم المطعون فيه بمجانبته للصواب و عدم استجابته لطلب التعويض بعلة استجابته لطلب الحكم لفائدته بالفوائد القانونية و ان الضرر الواحد لا عوض عنه مرتين ، و الحال ان الطاعن قد أسس طلب التعويض على الضرر الناجم عن تفويت فرصة اقتناء العقار بنفس الثمن و تعسف المستانف عليها جراء تفويتها العقار موضوع التعاقد لفائددة الغير حسب الثابت من شهادة الملكية المدلى و محضر المفوض القضائي المدلى به و هو ما اثبته الحكم من خلال حيثياته ، مما يكون معه الأساس القانوني لطلب التعويض و المؤسس على الفصل 259 من قلع يختلف تماما عن أساس الحكم بالفوائد القانونية و هو تأخر المستانف عليها في الاستجابة لطلب ارجاع المبالغ رغم سابق انذارها ، و عليه يكون الحكم القاضي برفض التعويض بالعلة المذكورة مجانبا للصواب و يتعين الغاؤه بهذا الخصوص .

وحيث يتعين الحكم لفائدة الطاعن بتعويض مناسب لحجم الضرر اللاحق به و المتمثل في حرمانه من العقار الذي أبرم عقد حجز بشأنه مع المستأنف عليها فرعيا بسبب تفويته لفائدة الغير وحرمانه من استغلال المبلغ الذي دفعه كتسبيق (60.000,00 درهما) من أجل شراء العقار منذ تاريخ ابرم العقد 31/12/2018 وضياع فرصة اقتناء عقار بنفس المواصفات ونفس المبلغ وقت استرداده للمبلغ المذكور ، و الذي يقارب السبع سنوات قبل ان يفاجا بتفويته لفائدة الغير ، و تقدره المحكمة بما لها من سلطة تقديرية و استنادا للعناصر المذكورة في مبلغ 15.000,00 درهم ، مما يتعين معه اعتبار الإستئناف الأصلي بهذا الخصوص مع جعل الصائر بين الطرفين بالنسبة .

في الإستئناف الفرعي :

حيث ارتكزت المستأنفة في استئنافها على الأسباب المفصلة أعلاه.

وحيث دفعت المستأنفة بكون الأمر يتعلق بالتزامات تبادلية، وأن المستأنف عليه لم يثبت أداء ثمن البيع كاملا أو إثبات عرضه عليها او موافقة البنك على ملف القرض القبلي و لذلك فالتماطل في حقها يبقى غير ثابت وطلب الفسخ سابق لأوانه ، و تمسكت بحقها في الاحتفاظ بنسبة 20 % من ثمن البيع .

لكن و حيث إن الامر في نازلة الحال لا يتعلق بإبرام العقد النهائي والذي يتطلب وفاء المستأنف عليه بالتزاماته المقابلة المتمثلة في اداء باقي الثمن ومشتملاته حسب بنود العقد أو على الاقل عرضه عرضا حقيقا على المستانفة (البائعة) وإنما الامر في النازلة يتعلق بفسخ العقد لعدم وفاء المستأنفة بالتزامها الاولي المتمثل في اشعار المستانف عليه عند الانتهاء من اشغال البناء و حصولها على رخصة السكن و تجهيز العقار موضوع الالتزام خلال الاجل المتفق عليه في عقد الحجز و هو 30 يوما ودعوة المستانف عليه ثانيا لابرام عقد البيع النهائي و أداء باقي الثمن طبقا للبندين 3.2.2 و 2-4 ، رغم سابق انذارها ، وبالتالي وفي هذه الحالة فإنه لا مجال للتمسك لا بمقتضيات الفصلين 234 و 235 من ق.إ.ع المتعلق بالالتزامات المتقابلة ، و لا بكون الإنذار الذي تلقته مخالف لمقتضيات البند 4 من العقد و انه سابق لاوانه ، ما دامت قد اخلت بالتزامها أولا ، و قامت بتفويت الشقة موضوع التعاقد لفائدة الغير ، مما يكون معه ما بالاسباب على غير أساس قانوني و لا تعاقدي و يتعين ردها .

وحيث يتعين لأجل ما سبق تحليله أعلاه التصريح برد الاستئناف وتأييد الحكم المستانف وتحميل المستانفة فرعيا صائر استئنافها .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: بقبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع : برد الاستئناف الفرعي و تحميل رافعته الصائر ، و باعتبار الاستئناف الأصلي و الغاء الحكم المستانف فيما قضى به من رفض طلب التعويض و الحكم من جديد بأداء المستانف عليها اصليا للمستانف اصليا تعويضا قدر15.000,00 درهم و تأييد الحكم المستأنف في الباقي و جعل الصائر بين الطرفين بالنسبة.