وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد عبد العزيز (م.) بواسطة دفاعه ذ/ جمال الدين لسلامي بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 13/06/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 03/04/2024 تحت عدد 4036 في الملف رقم 5993/8205/2023 القاضي في الشكل :قبول الطلبات و في الموضوع :ببطلان عقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 12/10/2010 المبرم بين السيد عبد العزيز (م.) وزهرة (ب.) وافراغ المدعى عليه (م.) عبد العزيز من العقار الكائن بحي بين المدن زنقة 11 رقم 44 الطابق السفلي الفداء درب السلطان الدار البيضاء هو ومن يقوم مقامه وتحميل المدعى عليهما المصاريف ورفض باقي الطلبات.

حيث تقدمت السيدة زهرة (ب.) بواسطة دفاعها ذ/ عبد العلي بوطالب باستئناف فرعي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 04/10/2024 .

في الشكل:

و حيث قدم الاستئناف وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء ، مما يتعين معه قبوله شكلا .

حيث ان الإستئناف الفرعي هو تابع للاستئناف الأصلي و يقبل في جميع الأحوال مما يتعين معه قبوله شكلا

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه أن السيد ابراهيم (ا.) تقدم بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 2023/05/25 و المؤداة عنه الرسوم القضائية والذي عرض فيه أنه يملك على الشياع بنسبة 52 في المائة، الملك المسمى " دار" "المنصور ذي الرسم العقاري عدد 82039/C الكائن بحي بين المدن الفداء الدار البيضاء، وأن المحل التجاري من العقار المتواجد بالطابق السفلي بالزنقة 11 رقم 44 من طرف المدعى عليه وأنه لا تربطه به أية علاقة به موضحا بأنه ورغم جميع المساعي الحبية التي بذلها مع المدعى عليه لإفراغ عقاره و تسليم المفاتيح كلها باءت بالفشل مما ألحق به ضررا كبيرا بحرمانه من التصرف في عقاره و استعماله و استغلاله فيما أعد له. وأن حق الملكية منصوص علية دستوريا و مكفول بحماية قانونية لا يمكن الاعتداء عليها من طرف الغير أيا كان و لأي سبب كان وأن تواجد المدعى عليه بالعقار لا يستند إلى سبب مشروع و يعد احتلالا لملك الغير يستوجب طرد المحتل ملتمسا قبول المقال شكلا وموضوعا سماع الحكم بطرد و إفراغ السيد عبد العزيز (م.) هو ومن يقوم مقامه من العقار الكائن بحي بين المدن زنقة 11 رقم 44 الطابق السفلي الفداء درب السلطان الدار البيضاء للاحتلال وبدون سند قانوني أو وجه حق تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر مرفقا مقاله بشهادة الملكية ومحضر معاينة واستجواب مؤرخ في 2025/05/08 .

و أجاب المدعى عليه بواسطة نائبه أنه وخلافا لزعم المدعي المغلوط وقراءته الخاصة لشهادة الملكية فإنه لا يملك سوى 52 سهما من أصل ملاك آخرين، وبالتالي لا صفة له في مقاضاته ما دام انه لا يملك نسبة 4/3 الملك المشترطة في الفصل 971 من ق. ل . ع حتى يكون له الحق في التصرف فيه بإرادة منفردة وفقا لما تنص عليه مقتضيات الفصل المذكور، كما انه لا يتوفر على توكيل خاص من باقي المالكين على الشياع في العقار الأمر الذي يجعل دعواه مختلة شكلا ويتعين التصريح بعدم قبولها ويزعم المدعي مغالطة في صحيفة دعواه انه يحتل المحل التجاري المتواجد بالطابق السفلي من العقار بالزنقة 11 رقم 44 احتلالا بدون حق ولا سند واستدل ذلك بمحضر معاينة واستجواب يفيد نقيض اطروحته بحكم انه صرح فيه بأنه مكتر للمحل موضحا بانه يعتمر المحل من ورثة الحسن (ب.) على وجه الكراء بمقتضى عقد كراء مصحح الإمضاء بتاريخ 12/10/2010 بمشاهرة قدرها 00 800 درهم والتي وصلت بعد مراجعتها إلى 90000 درهم ابرمه مع السيدة زهرة (ب.) أصالة عن نفسها ونيابة عن باقي الورثة السادة فاطمة (ب.) - سعيدة (ب.) - سعيد (ب.) - عقد العزيز (ب.) - نادية (ب.) - غزلان (ب.) - بمقتضى وكالة مصادق عليها بتاريخ 07 يناير 2010 هذا العقد الذي - تمت عنونته بعقد تخفيض الكراء مع إعطاء الحق للمكتري لتفويت الحقوق التجارية بحكم انه قد أدى للمكرين مبلغ 00 60.000. در هم حسب ما يصطلح عليه عرفا بالساروت وانه وبحكم اعتماره للمحل استنادا على عقد الكراء المذكور منذ 13 سنة دون منازعة علما ان العقار المتواجد به المحل كان به قبله مكترين آخرين لمحلات سكنية ، فقد انشأ به اصلا تجاريا وعمد إلى تقييده بمصلحة السجل التجاري كما تم تسجيله بمصلحة الضرائب ويؤدي عنه ضرائب ، وتأسيسا عليه يبقى ادعاء المدعي احتلاله للمحل بدون حق ولا سند ضربا من ضروب العبث بحكم ان المركز القانوني لتواجده بالمحل هو مكتري بمقتضى عقد يرجع تاريخه لثلاثة عشرة سنة خلت، مما ينفي عنه صفة الإحتلال وتبقى بالتالي دعوى المدعي غير مؤسسة لا واقعا ولا قانونا مما يستوجب قانونا التصريح برفضها. وعن مقال إدخال الغير في الدعوى فانه وكما سبقت الإشارة إليه في شأن إثبات التواجد القانوني، فانه يكتري المحل منذ 13 سنة من مالكيه السادة ورثة (ب.) لحسن بمقتضى عقد أبرمه مع السيدة زهرة (ب.) نفسها ونيابة عن باقي الورثة شأنه في ذلك شأن باقي المكترين الذين وجدهم في العقار قبل أقدامه على أصالة عن إبرام عقد الكراء ، وانه حفاظا على حقوقه واعتبارا لصفة السيدة زهرة (ب.) كمالكة للمحل المكرى له أصالة عن نفسها ونيابة عن باقي ورثة المرحوم (ب.) لحسن ولصفتها كمكرية في عقد الكراء الذي يعتمر بموجبه المحل التجاري ، وعملا بمقتضيات الفصل 110 وما يليه من قانون المسطرة المدنية يلتمس إدخالها في الدعوى الحالية لثبوت صفتها ومصلحتها فيها، ملتمسا أساسا بعدم قبول دعوى شكلا وموضوعا الحكم برفض الدعوى مع إبقاء صائرها على رافعها وعن مقال إدخال الغير في الدعوى بقبوله وموضوعا الحكم بإدخالها في الدعوى واستدعائها لحضور اطوارها مع ما يترتب عن ذلكقانونا مرفقا مذكرته بنسخة مطابقة للأصل من عقد كراء مؤرخ في 2010/10/12، نسخة مطابقة لأصل شهادة تقييد بالسجل التجاري ووصل كراء عن شهر يناير 2022 .

و عقب المدعي بواسطة نائبه بأن موضوع الدعوى يهدف إلى طرد محتل من المحل لاحتلاله بدون سند، و بالتالي فهي مصلحة للمالكين على الشياع معا و يمكن لأي منهما مباشرتها، فضلا على أن قرار محكمة النقض رقم 5224 المؤرخ في 21 دجنبر 2010 الغرفة المدنية القسم السادس الملف عدد 1868/1/6/2009 ، أقر قاعدة أن الفصل 971 ينظم العلاقة بين المالكين على الشياع مع بعضهم البعض في حالة النزاع بينهم إدارة المال المشاع و لا يمكن لغيرهم الاستفادة من مقتضياتها أو التمسك بها و أنه يجوز لكل مالك المطالبة بالإفراغ - قرار منشور بقضاء محكمة الاستئناف بالرباط في ظل المبادئ الحديثة المعتمدة من طرف المجلس الأعلى الصفحة 219. مضيفا بانه لا تربطه أية علاقة بهؤلاء الورثة ولا بالسيدة زهرة (ب.) لا من قريب ولا من بعيد كما أن هؤلاء الورثة لا تربطهم أية علاقة بالعقار، ولم يسبق لهم أن كانوا مالكين فيه. وبرجوع المحكمة إلى شهادة الملكية للعقار و المدلى بها رفقة المقال ستلاحظ أنه لا وجود لأي طرف من هؤلاء الورثة مسجل بالرسم العقاري، وأن المدعى عليه أدلى بعقد كراء يربطه بأشخاص أجنبيين عن العقار و بنسخة من تصريح بالتقييد في السجل التجاري، وأن هذه الوثائق لا تعطيه الحق في احتلال ملك الغير بل تعتبر حجة ضده على احتلاله ملك الغير بدون حق. وحول الطلب الإضافي الرام إبطال وفسح عقد الكراء، فان المدعى عليه ادلى بعقد كراء مصحح الإمضاء بتاريخ 12/10/2010 أبرمه مع السيدة زهرة (ب.) أصالة نفسها ونيابة عن باقي الورثة، وأن هؤلاء الورثة لا تربطهم أية علاقة بالعقار ولا بالمحل موضوع عقد الكراء ، ولم يسبق لهم أن كانوا مالكين للعقار، وأن عقد الكراء هذا يربط المد عليه بأشخاص أجنبيين عن العقار هو عقد باطل بقوة القانون، ولا يعطيه الحق في احتلال ملك الغير، لكون هذا العقد انصب على ملك الغير وبدون سند ولا حق مشروع وأن من مصلحته وحفاظا على حقوقه من الضياع لكون العقار موضوع الدعوى هو محفظ وله رسم عقاري ومكفول بحماية قانونية ودستورية ا يمكن الاعتداء عليها من طرف الغير أيا كان ولأي سبب كان، وأن له مصلحة حقيقية وجادة بالمطالبة بإبطال وفسخ عقد الكراء المدلى به من طرف المدعى عليه والمصحح الإمضاء بتاريخ 12/10/2010 الذي يربطه بالسيدة زهرة (ب.) ملتمسا من حيث التعقيب برد جميع دفوعات المدعى عليه لعدم جديتها و الحكم له وفق مقاله الافتتاحي وحول الطلب الإضافي قبوله شكلا وموضوعا الحكم بإبطال وفسخ عقدالكراء المدلى به من طرف المدعى عليه والمصحح الإمضاء بتاريخ 12/10/2010 و الذي يربطه بالسيدة زهرة (ب.) وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.

و حيث صدر الحكم رقم 1805 بتاريخ 08/11/2023 القاضي بإجراء بحث .

و عقب المدعي بعد البحث المقدمة أن المحكمة استمعت إلى المدعى عليه عن صفة تواجده بالعقار موضوع الدعوى حيث صرح أنه يتواجد في المحل بصفته مكتري، و أن العلاقة الكرائية بينه و بين السيدة زهرة (ب.) وأن السيدة زهرة (ب.) لم تدل بأي عقد رسمي يفيد علاقتها بالمحل موضوع الدعوى ولا بالعقار ككل وأن السيدة زهرة (ب.) وباقي ورثة لا تربطها أية علاقة بالعقار لا من قريب و لا من بعيد وأن السيدة زهرة (ب.) لم تكتف بكراء المحل موضوع هذه الدعوى بل اكترت محلات أخرى من العقار مخصصة للسكنوأن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء أنصفته من احتلال عقاره من طرف الغير وقضت بطرد المحتلين وإفراغهممن العقار المكرى لهم من طرف السيدة زهرة (ب.) وأنه أجرى معاينة بواسطة المفوض القضائي حودر عبد الرحيم على الرسم العقاري عدد 82039/Cبالمحافظة العقارية درب السلطان الفداء وأن المفوض القضائي بعد اطلاعه على الرسم العقاري المذكور أعلاه حرر محضرا جاء فيه ما يلي: ... تم إحضار الملف الخاص بالرسم العقاري من طرف الموظف الذي استقبلنا، وبعد الاطلاع عليه صفحة عاينا عدم وجود إسمالبوعزي لحسن كمالك وكذلك أسماء ورثته بالرسم العقاري المذكور ، كما عاينا أصل الملك لا يتواجد به الأسماء الخاصة بورثة (ب.) لحسن والهالك (ب.) لحسن منذ بداية تأسيس الرسم العقاري رقم 82039/Cوأن تصريح المدعى عليه أنه يكتري المحل موضوع الدعوى من شخص أجنبي عن العقار لا يعطيه الحق في احتلال ملك الغير، بل يعتبر حجة ضده على احتلال ملك الغير بدون حق وأن حق الملكية حق دستوري ومكفول بحماية قانونية لا يمكن الاعتداء عليها من طرف الغير أيا كان ولأي سببكان وأن تواجد المدعى عليه بالمحل لا يستند إلى سبب مشروع ويعد احتلالا لملك الغير يستوجب طرد المحتل ، ملتمسا الحكم وفق مقاله الافتتاحي.

و عقب المدعى عليه بعد البحث أنه وبعد استماع المحكمة للسيد محمد (ا.) بصفته ابن مالك العقار صرح ان والده يملك العقار بناءا على قسمة كانت موضوع عقار مشاع مستطردا أنه يحتل المحل لمدة سنة ونصف إلى سنتين وانكر معرفته بالمدخلة في الدعوى السيدة زهرة (ب.) وانه بعد استفسار المحكمة عن صفة تواجده بالمحل موضوع النزاع اكد بأنه يشغله على وجه الكراء من السيدة زهرة (ب.) لما يزيد عن عشر سنوات وبالضبط منذ تاريخ 2010/10/12 مقتضى عقد كراء مصحح الإمضاء حيث كانت الوجيبةالكرائية هي 500 درهم وتمت مراجعتها إلى ان أضحت الآن 900 درهم مضيفا انه يسلم الأكرية للسيدة زهرة (ب.) او احد من اشقائها مقابل وصل ، وان معرفته بنائبالمدعي تعود لمدة ثلاث سنوات حيث اخبره حينها انه هو مالك المحل وتقدم ضده بدعوى امام المحكمة الإبتدائيةحيذاك وانتهت بحكم قضى بعدم الإختصاصوفي ذات السياق استمعت التي حكمة للسيدة نادية (ب.) شقيقة المدخلة في الدعوى حت ان والدها اشترى الأرض حيث يوجد العقار من شركة التي كان يمثلها انذاك المسمى ابراهيم هذا الأخير الذي تسلم ثمن البيع من والدها غير انه وبدلا من تسليمه للشركة احتفظ به لنفسة ليضطر إلى اداء الثمن مرة اخرى للشركة مباشرة مقابل وصولات وادلت للمحكمة بصورة من قرار استئنافي وصورة من وعد بالبيع وصرحت كذلك ان والدها هو من بنى العقار وتتوفر على تصميم يؤكد ذلك ، وبخصوص تواجده بالمحل موضوع النزاع صرحت انه يكتري منهم كورثة المحل وانهم بهذه الصفة يكرون محلات اخرى لأجل السكن ومن جملتهم المسماة أمينة (ن.) الحاضرة بالجلسة كشاهدة والتي تقطن بالعقار كمكترية منذ اربعين سنة ، وعلى ضوء مجريات البحث يبقى ادعاء المدعي احتلاله للمحل بدون حق ولا سند ضربا من ضروب العبث بحكم ان المركز القانوني لتواجده به هو انه مكتري بمقتضى عقد يرجع تاريخه لثلاثة عشرة سنة خلت مما ينفي عنه صفة الإحتلال وانشأ به اصلا تجاريا استنادا على وثائق تثبت صفته كمكتري الواقع الذي يتثبته واقعة تقييده بجدول الضرائب وبمصلحة السجل التجاري الأمر الذي يتجسد من الوثائق التي استدل بها بملف النازلة ، والأكثر من ذلك ان السيد محمد (ا.) نائب المدعي زعم في تصريحه بجلسة البحث ان احتلاله المزعوم للمحل كان لمدة سنة ونصف او سنتين والحال عقد الكراء الذي يشغل بموجبه المحل مصحح الإمضاء بتاريخ 2010/10/12 ناهيكم عن تاريخ التقييد بالسجل التجاري وتاريخ التسجيل بجدول الضرائب التي ترجع إلى عشر سنوات خلت وتأسيسا عليه فإن كان هناك نزاع بين المدعي والمدخلين في الدعوى حول ملكيةالعقار فإن وضعه كمكتري حسن النية وبوثائق في ظل هذا النزاع لا يمكن ان يمس بمركزه القانوني كمكتري بسند كما ان القرار الإستئنافي الذي استدل به المدعي تعزيزا لموقفه لا يهمه في شئ لكونه طرف اجنبي وعن الوقائع المؤسسعليها ، ملتمسا الإشهاد له بمذكرته الحالية وبسابقتها المرفقة بوثائق والقول والحكم بانتفاء صفة المحتل بدون حق و لاسند في حقه اعتبارا لمركزه القانوني كمكتري الثابت بمقتضى عقد كراء وإنشائه لأصل تجاري بالمحل المكرى له منذ 13 سنة وتقييده بمصلحة السجل التجاري والحكم برفض الدعوى مع إبقاء صائرها علىرافعها .

و عقبالمدعى عليهم بواسطة نائبهم أن ما تمسك به المدعى عليه من كونه مكتر للمحل موضوع النزاع بمقتضى عقد نشأ صحيحا بين عاقديهذلك أن مورثهم كان قد اشترى العقار من الشركة المالكة سابقا، وهو لا يزال أرضا عارية، وهو من قام بتشييد البناية التي يتفرع عنها المحل موضوع النزاع، غير انه لم يتمكن من تسجيل عقد شرائه قيد حياته. وقد استمروا من بعده في استعمال واستغلال العقار والتصرف فيه إلى أن فوجئ بالمدعي يقوم بتوجيه دعاوى ضد المكترين بعلة انه مالك على الشياع، و لا يعلمون كيفية تملكه على الشياع عدا انه مسجل على الصكالعقاري وإنه مادام المقام لا يسمح بمناقشة استحقاقهم للعقار، ولا المنازعة في سند ملكية المدعي لنسبة 120/52 من مجموع العقار التي تبقى محكومة بالاختصاص النوعي الأصيل للقضاء المدني في هذا الصنف من الدعاوى، فإن ذلك لا يمنع من لفت الانتباه إلى أن الدعوى رفعت في غياب باقي الملاك على الشياع، والذين لهم موقف مغاير لموقف المدعي لعلمهم اليقيني بتملك مورثهم للعقار، وتشييده للبناية من ماله الخاص بعد شرائها أرضا عارية، وهو ما يفتح الباب على الأقل في غياب تسجيل عقد البيع مؤقتا للتمسك بتطبيق قواعد البناء بحسن نية على أرض الغير، والتي تسري على الباني، ولو تعلق الملك بعقار ،محفظ، بدليل أن مدونة الحقوق العينية في المادة 237 منها ميزت بين حالتين الباني حسن النية / الباني سيء النية وأنه متى كان الباني حسن النية فلا يمكن للمالك أن يطالبه، هو أو من يقوم مقامه بالإفراغ أو يلتمس الحكم بطرده أو بإزالة البناء، إلى أن يختار بين أن يؤدي للباني قيمة مواد البناء مع أجرة اليد العاملة أو أن يدفع له مبلغا يعادل ما زيد في قيمة الملك. وتكون محكمة الموضوع في قضائها بإزالة الضرر عليها أن توازن بين الضررين الذين التقيا وهما الضرر الذي سيحصل للباني من جراء هدم ما بناه والضرر الذي سيحصل للمالك بسبب تخليه دون إرادته عن جزء من ملكه مقابل حصوله على تعويض بالقيمة، وأن تقرر تغليب أخفهما.

لهذه الأسباب

ومن أجلها يلتمسأساسا بعدم قبول الدعوى لكونها سابقة لأوانها واحتياطيا برفض الطلبواحتياطيا جدا بإجراء بحث بحضور باقي الملاك على الشياع، لتبيان موقفهم من الدعوى وللتأكد من وضعية العقار قبل تملك المدعي، وواقعة البناءوظروفها لترتيب الأثر القانوني على ذلك.

و عقب المدعي بواسطة نائبه أن السادة ورثة لحسن (ب.) أدلوا بمذكرة جوابية يزعمون فيها أن مورثهم كان قد اشترى العقار موضوع الدعوى من الشركة المالكة سابقا، وهو لا يزال أرضا عارية، وهو من قام بتشييد البناية التي يتفرع عنها المحل موضوع النزاع وأن ورثة لحسن (ب.) لم يدلوا بأي وثيقة رسمية تفيد علاقة مورثهم بالمحل موضوع الدعوى ولا بالعقار ككل و برجوع المحكمة الى شهادة الملكية للعقار والمدلى بها رفقة المقال، ستلاحظ أن لا وجود لأي طرف من ورثة لحسن (ب.) مسجل بالرسم العقاري، وأنهم أجانب عن العقار وأن العبرة بما هو مسجل بالسجل العقاري طبقا لمقتضيات المادة 65 من قانون التحفيظ العقاري، لا على مجردمزاعم واهية لا تستند على أي أساس قانوني سليم ،ملتمسا القول برد جميع دفوعات السادة ورثة لحسن (ب.) كمدخلين في الدعوى لعدم جديتها والحكم وفق مقاله الافتتاحي.

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت المحكمة الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث يتمسك المستأنف انه بالرجوع إلى الطلب الأصلي للدعوى يتضح على ان المستأنف عليه كان يستهدف منها إفراغه من المحل التجاري الذي يشغله على وجه الكراء من ورثة لحسن (ب.) للإحتلال بدون حق ولا سند وأثناء سريان المسطرة وبعدما توقف انتفاء واقعة الإحتلال بدون سند المنسوبة لهلإستدلاله بعقد كراء مستجمع الأركان والشروط المنظمة له واستغلاله للمحل لمدة 13 سنة وإنشائه لأصل تجاري به وتقييده بجدول الضرائب تقدم بطلب إضافي التمس بمقتضاه بطلان عقد الكراء ، وان المحكمة التجارية مصدرة الحكم ومن خلال التعليل الذي اعتمدته في حكمها لأجل الحكم بإفراغه من المحل استندت فقط على طلب بطلان عقد الكراء وتجاهلت كل إجراءات التحقيق التي باشرتها في النازلة وعلى الخصوص الحكم التمهيدي لذي امرت فيه بإجراء بحث للوقوف على واقعة الاحتلال من عدمها بدليل انها ركزت في معرض تعليلها على مقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري مشيرة إلى ان التحفيظ يترتب عنه تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به ، وانه مادامت شهادة الملكية المدلى به من قبل المستأنف عليه لا تتضمن اسم مورث المدخلة في الدعوى بحكم انها هي من أكرت المحل له تكون قد اكرت ملكا للغير والذي لا يقع صحيحا إلا إذا أقره المالك او كسب المكري فيما بعد الشيء طبقا لمقتضيات الفصل 485 من ظهير الإلتزامات والعقود الذي يحيل على إليه الفصل 632 من نفس الظهير وهو ما لا ينطبق على نازلة الحال ، انه وخلافا لما ذهبت إليه المحكمة التجارية مصدرة الحكم المطعون فيه فإن واقع الحال ومجريات البحث وخاصة تصريحات المستأنف عليه تؤكد عكس ماذهبت إليه على اعتبار انه بالرجوع إلى محضر جلسة البحث يتضح ان المستأنف عليه كان قد صرح بداية ان ملكية العقار قد آلت لوالده بناءا على قسمة ليصرح فيما بعد ان والده اشترى العقار سنة 1992 وتعهد بالإدلاء بعقد الشراء غير انه لم يفعل رغم مطالبة وإصرار دفاعه على ضرورة الإدلاء بعقد البيع للوقوف على تاريخه من جهة والتأكد من مشتملات البيع والحقوق العينية المرتبطة بالعقار المشترى والذي كان موضوع قسمة حسب تصريحه الأولي وهل كان هذا العقار معتمرا او شاغرا خاصة وان المشتري لعقار من المفروض فيه ان يكون على بينة من مشتملاته بعد معاينته وزيارته والتأكد من وجود حقوق عينية مرتبطة بهوهل هو شاغر ام معتمر هاته النقط التي تجاهلتها المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه ولم تعرها اي اهتمام بالرغم من كونها منتجة للبث في الموضوع خاصة وان المدخلة فيالدعوى التي اكرت له المحل قد والدها هو من بني العقار مدلية بتصميم البناء وبالوعد بالبيع الذي ابرمه مع الشركة المالكة ، كما هو ثابت من محضر جلسة البحث ان للأرض المشيد عليها العقار المؤرخ سنة 1952 واستطردت في معرض تصريحها انها وكافة افراد اسرتها كانوا يقطنون بالعقار وبعد وفاة والدهم وانتقالهم للسكن في منطقة اخرى قاموا بكراء مجموعة من المحلات به بدليل تصريحات الشاهدة السيدة امينة (ن.) ردت في معرض تصريحها المضمنة بمحضر جلسة البحث والتي بعد نفيها لموانع الشهادة وأدائها اليمين القانونية صرحت بأنها لا تعرف المستأنف عليه والتقت به مرة واحدة عند استدعائها للمحكمة في إطار الدعوى التي تقدم بها ضدها كمحتلة بدون حق ولا سند وأضافت بأنها تكتري سكناها في العقار من المدخلة في الدعوى منذ 40 سنة وعلى ضوء هذه الحقائق الثابتة فإذا كان المستأنف عليه قد صرح في جلسة البحث بأن ملكية العقار قد آلت لوالده بناءا على قسمة وعلى عقد شراء مؤرخ سنة 1992 فإنه من المستحيل الا يكون على علم وبينة من كون العقار غير شاغر ومعتمر من طرف الغير وكذا المستحيل ان يكون العقار مالكا لوالده منذ سنة 1992 ويظل ساكتا ولم يظهر وجوده كمالك إلا سنة 2022 ليتقدم ضد المكترين بدعاوى من أجل الإحتلال بدون حق ولا سند وضده الذي يشغل المحل على وجه الكراء منذ 13 سنة من المدخلين في الدعوى الذين كانوا يحوزون العقار حيازة هادئة ويتصرفون فيه منذ 50 سنة خلت هذه المعطيات التي يتضح منها ان المستأنف عليه كان علم وبينة من وجود حقوق عينية مرتبطة العقار واشتراه على علته مما يؤكد منطقيا على انه ارتضاها واقر بها ضمنيا عملا بمقتضيات الفصل 407 من ق.ل. ع التي يشير إلى أن الإقرار غير القضائي ينتج من كل فعل يحصل من الخصم وومناف لما يدعيه ، انه ومن جانب أخر وبخصوص استناد المحكمة مصدرة الحكم على مقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري فإنه يبقى منحى لمواجهة المدخلين في الدعوى التي استدلت نائبتهم السيدة إمام المحكمة بعقد وعد بالبيع وتصميم لبناء العقار والذي شيده والدها ولا يمكن مواجهته به لكونه اكترى المحل بحسن نية المحل من المدخلة في الدعوى بحكم أنها هي الحائزة والمتصرفة في العقار ويجهل واقعة تحفيظه من قبل الغير من عدمها والأكثر من ذلك انشأ فيه أصلا تجاريا وقيده بمصلحة الضرائب وبالتالي اكتسب منه حقوقا وتعلقت بذمته واجبات لفائدة الدولة وسنده في هذه الإلتزامات هو عقد الكراء وبالتالي تبقى مواجهته ببطلان عقد الكراء والحكم بإفراغه لسبب لا يد له فيه امرا غير مستساغ من الناحية القانونية ولا يمكن تحميله تبعات خطأ الغيران ثبت ،لذلك يلتمس التصريح بإلغاء الحكم المستأنف وهو الحكم عدد 4036 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2024/04/03 في الملف رقم 2023/8205/5993 فيما قضى به جملة وتفصيلا لانعدامأساسه القانوني وبعد التصدي التصريح برفض طلب وتحميل المستأنف عليهم بالصائر .

و بجلسة 11/09/2024 أدلى دفاع المستأنف عليه بمذكرة جوابية جاء فيها أنه برجوع إلى شهادة الملكية للعقار و المدلى بها رفقة المقال فانه لا وجود لأي طرف من الورثة مسجل بالرسم العقاري و أن السيدة زهرة (ب.) لم تدل بأي عقد رسمي يفيد علاقتها بالمحل موضوع الدعوى ولا بالعقارككل و التي يعطيها الحق في كراء ملك الغيروأن السيدة زهرة (ب.) وباقي الورثة لا تربطهما أية علاقة بالعقار لا من قريب و لا من بعيد و أن السيدة زهرة (ب.) لم تكتف بكراء المحل موضوع هذه الدعوى، بل اكترت أيضا محلات أخرى من العقار مخصصة للسكن وفي ملكيته وأن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء أنصفته من احتلال عقاره من طرف الغير وقضت بطرد المحتلين وإفراغهممن العقار المكرى لهم من طرف السيدة زهرة (ب.) وباقي الورثة و أنه أجرى معاينة بواسطة المفوض القضائي حودر عبد الرحيم على الرسم العقاري عدد: 82039/C بالمحافظة العقارية درب السلطان الفداءأن المفوض القضائي بعد اطلاعه على الرسم العقاري المذكور أعلاه حرر محضرا جاء فيه ما يلي: " تم إحضار الملف الخاص بالرسم العقاري من طرف الموظف الذي استقبلنا، وبعد الاطلاع عليه صفحة صفحة، عاينا عدم وجود إسمالبوعزي لحسن كمالك وكذلك أسماء ورثته بالرسم العقاري المذكور ، كما عاينا أصل الملك لا يتواجد به الأسماء الخاصة بورثة (ب.) لحسن و الهالك (ب.) لحسن منذ بداية تأسيس الرسم العقاري رقم 82039/C" و أن إدعاء المستأنف أنه يكتري المحل موضوع الدعوى من شخص أجنبي عن العقار لا يعطيه الحق في احتلال ملاكالغير، بل يعتبر حجة ضده على احتلال ملك الغير بدون حق و أن حق الملكية حق دستوري ومكفول بحماية قانونية لا يمكن الاعتداء عليها من طرف الغير أيا كان ولأي سبب كان و أن تواجد المستأنف بالمحل لا يستند إلى سبب مشروع ويعد احتلالا لملك الغير يستوجب طرد المحتل ، لذلك يلتمس رد جميع دفوعات المستأنف لعدم جديتها، وبعد التصدي تأييد الحكم الابتدائي في جميع ما قضی به.

و بجلسة 16/10/2024 أدلى دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية مقرونة باستئناف فرعي جاء فيها من حيث الموضوع أن عرض المستأنف أوجه طعنه ضد مقتضيات الحكم المستأنف و أنها بوصفها مدخلة في الدعوى بمقتضى مقال إدخال تقدم به المستأنف الذي تجمعه بها مصلحة مشتركة ، فإنه لا يسعها إلا أن تؤكد هذا المقال جملة وتفصيلا، وتلتمس بناء على ذلك إلغاء الحكم المستأنف، والحكم من جديد برفض الطلب.

من حيث الاستئناف الفرعي : أنه يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه بأن ما أدلت به ابتدائيا من جواب ووثائق، وكذا ما راج بجلسة البحث، كلها حجج أثبتت أن مورثها وبقية الورثة اقتنى العقار محل النزاع وهو عبارة عن بقعة أرضية فارغة وأنه قد أدى ثمنها في مناسبتين وقام بإنشاء بناية سكنية عليه تضم في طابقها السفلي محلات تجارية هذا كما ثبت للمحكمة أيضا أن تراخي مورثها في إبرام عقد بيع نهائي وعدم تسجيله الصك العقاري فتح الباب للمدعو"إبراهيم (ا.)" كي يشتري العقار ويسجل عقده بالصك . وحيث إنه ما دام قد ثبت من خلال الوثائق المدلى بها ابتدائيا أن مورثهم هو من قام بتشييد البناء على البقعة الأرضية فإنه وجب أن تسرى عليه أحكام الباني حسن النية، كما نصت عليها أحكام المادة 237 من مدونة الحقوق العينية في فقرتها الثانية و إن العمل القضائي لمحكمة النقض كان حريصا على تطبيق أحكام هذه المادة من خلال العديد من القرارات المتواترة التي ذهبت جميعها إلى أن مالك العقار ولو كان محفظا ليس من حقه أن يطالب الباني حسن النية بإزالة البناء وإنما له فقط الخيار بين أن يؤدي له قيمة مواد البناء مع أجرة اليد العاملة أو أن يدفع له مبلغا يعادل ما زيد في قيمة الملك، كما جاء في قرار محكمة النقض عدد 4939 بتاريخ 2010/11/29 في الملف عدد 2004/3/1/1092 منشور بالمنصة الرقمية و إن ممارسة مالك العقار المقيد على الرسم العقاري لهذا الخيار "رسميا" يعد أمرا لازما مسطريا وموضوعيا حتى يتمكن منممارسة حق الملكية على البناء المشيد على عقاره بكافة سلطة ، مما يعني أنه وقبل ممارسة هذا الخيار والإعراب عن نيته في أحد أمرين، يكون مالك الأرض ممنوعا من ممارسة أي دعوى اتجاه مالك البناء ( الباني حسن النية ) ، وبالتبعية لا يمكنه أن يمارس أي إجراء قضائي في مواجهة الغير المتعاقد مع صاحب البناءو إنه اعتمادا على هذه المقتضيات القانونية وتطبيقاتها القضائية يكون من السابق لأوانه أن يتقدم المالك بدعوى منأجل طرد المكتري بحجة أنه محتل بدون سند و لهذه الاعتبارات يكون الحكم الابتدائي قد جانب الصواب فيما قضى به من طرد وبطلان عقد الكراء، لما في ذلك من خرق للقانون من جانب المحكمة، واستعجال من جانب مالك العقار لتقديم الدعوى قبل أوانها ، لذلك تلتمس من حيث الموضوع تأكيد مقال الاستئناف الأصلي، الحكم وفق ما به من ملتمساتو من الاستئناف الفرعيالحكم بإلغاء الحكم الابتدائي في جميع مقتضياته،وبعد التصدي الحكم من جديد أساسا بعدم قبول الدعوى،واحتياطيا برفضهاواحتياطيا جدا بإجراء بحث في النازلة.

و بجلسة 30/10/2024 أدلى دفاع المستأنف عليه بمذكرة تعقيبية على الاستئناف جاء فيها أنه بعد إطلاعه مذكرة المستأنفة ،فرعيا تبين له أن السيدة زهرة (ب.) لم تأت بجديد يذكر بل تمسكت بما سبق أن تمسكت به خلال المرحلة الابتدائية و التي أجاب عنها الحكم المستأنف بكل تفصيل و أن ادعاءات المستأنفة فرعيا هي ادعاءات واهية تفتقد إلى الحجة و الإثباتوأن السيدة زهرة (ب.) لم تدل بأي عقد رسمي يفيد علاقة مورثها وبقية الورثة بالمحل موضوع الدعوى ولا بالعقار ككل، و التي يعطيها الحق في كراء ملك الغير و ان السيدة زهرة (ب.) وباقي الورثة لا تربطهما أية علاقة لا بالمحل و لا بالعقار ككل لا من قريب ولا من بعيد. وحيث انه و عملا بمقتضيات المادة 62 من ظهير التحفيظ العقاري فإن تحفيظ العقار يترتب عنه تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم و تطهير الملك من جميع الحقوق السالفة الغير المضمنة به و أن حق الملكية حق دستوري ومكفول بحماية قانونية، لا يمكن الاعتداء عليها من طرف الغير أيا كان ولأي سبب كان ، لذلك يلتمس رفضه موضوعا لعدم جديته و تأييد الحكم المستأنف في جميع ما قضى به.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 30/10/2024 ألفي بالملف مذكرة تعقيبية لنائب المستأنف عليه الأول فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 13/11/2024 .

محكمة الاستئناف

في الاستئناف الأصلي

حيث تمسك الطاعن بالسبب المستمد من كون المحكمة التجارية مصدرة الحكم استندت فقط على طلب بطلان عقد الكراء دون مناقشة ما راج خلال جلسة البحث

و حيث ان الثابت من خلال اطلاع هذه المحكمة على وثائق الملف أن المحكمة ناقشت ما راج خلال جلسة البحت في صلب تعليلها للحكم المطعون فيه و استندت على طلب البطلان لكون الطاعن تمسك أنه يحتل المحل موضوع الدعوى استنادا على عقد كراء مصحح الإمضاء بتاريخ 2010/10/12 ابرمه مع السيدة زهرة (ب.) اصالة عن نفسها و نيابة عن باقي الورثة ، في حين أن صفة المكرية منعدمة لإبرام العقد المذكور على اعتبار أنها ليست مالكة للعقار و ان شهادة الملكية لا تتضمن أسماء الطرف المكري في عقد الكراء سند الطاعن في اعتمار المحل موضوع النزاع ، و أن الحاضرة بجلسة البحث أكدت أنهم لم يعمدوا الى تحفيظ العقار المتواجد به المحل و انهم يتوفرون فقط على وعد بالبيع ، و ان الأمر في النازلة يتعلق بعقار محفظ مملوك للمستانف عليه و أنه عملا بمقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري ، فان التحفيظ يترتب عنه تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به ، وانه مادامت شهادة الملكية المدلى به من قبل المستأنف عليه لا تتضمن اسم مورث السيدة زهرة (ب.) بحكم انها هي من أكرت المحل للمستأنف تكون قد اكرت ملكا للغير والذي لا يقع صحيحا إلا إذا أقره المالك او كسب المكري فيما بعد الشيء طبقا لمقتضيات الفصل 485 من ظهير الإلتزامات والعقود الذي يحيل إليه الفصل 632 من نفس الظهير وهو الأمر الغير محقق ، و تأسيسا عليه و دونما الحاجة للإدلاء بعقد الشراء فان شهادة الملكية التي تثبت انعدام صفة المكري لابرام عقد الكراء تبقى كافية للقول ببطلان عقد الكراء و أنه استنادا لكل ماذكر و مادام العقد المتمسك به من قبل الطاعن باطل فان هذا الأخير يكون مجرد من أي سند قانوني يخول له اعتمار المحل موضوع النزاع و هو ما علله الحكم المستأنف تعليلا كافيا و شاملا و بما يتفق و صحيح القانون مما يتعين معه تأييده و تحميل الطاعن الصائر اعتبارا لما ال اليه طعنه .

في الاستئناف الفرعي

حيث تمسكت المستانفة فرعيا انه من السابق لأوانه أن يتقدم المالك بدعوى منأجل طرد المكتري بحجة أنه محتل بدون سند لكون مورثهم هو من قام بتشييد البناء على البقعة الأرضية و تسرى عليه أحكام الباني حسن النية، كما نصت عليها أحكام المادة 237 من مدونة الحقوق العينية في فقرتها الثانية و التمست الحكم بإلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد بعدم قبول الدعوى

و حيث ان السيدة زهرة (ب.) المستأنفة فرعيا لم تدل بأي عقد رسمي يفيد علاقة مورثها وبقية الورثة بالمحل موضوع الدعوى ، و التي يعطيها الحق في كراء ملك الغير و انه و عملا بمقتضيات المادة 62 من ظهير التحفيظ العقاري فإن تحفيظ العقار يترتب عنه تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم و تطهير الملك من جميع الحقوق السالفة الغير المضمنة بهو تأسيسا عليه فان إقامة المالك لدعوى افراغ الطاعن أصليا باعتباره محتلا بدون سند تبقى مبررة و ما تمسكت به الطاعنة بهذا الخصوص في غير محله و يتعين رده و تحميل المستأنفة فرعيا الصائر

الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائياعلنيا و حضوريا.

في الشكل :قبول الإستئافين الأصلي و الفرعي

في الموضوع : بردهما و تأييد الحكم المستأنف و تحميل كل مستأنف صائر استئنافه .