وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به شركة (ب. و. ع.) بواسطة نائبها المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 19/05/2021 تستأنف بمقتضاه الحكم رقم 15971 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 22/10/2014 في الملف عدد 7360/15/2011 و الذي قضى في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد وفي الموضوع في الطلب الأصلي بأداء المدعى عليها لفائدة المدعين تعويضا عن الإفراغ قدره 946.820.00 درهما وتحميلها الصائر، وفي الطلب المضاد المصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليهم بتاريخ 02/02/2011 و إفراغهم من المحل الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء و تحميلهم الصائر ورفض الباقي .

وبناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السادة ورثة محمد (ا.) بواسطة نائبهم المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 12/1/2022 يستأنفون بمقتضاه الحكم التمهيدي عدد 485 الصادر بتاريخ 11/4/2012 و الحكم التمهيدي عدد 1464 الصادر بتاريخ 2/10/2013 وكذا الحكم البات في الملف عدد 7360/15/2011 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 22/10/2014 والمشار الى منطوقه أعلاه .

وحيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعنين بالحكم المستأنف .

وحيث إن المقالين الاستئنافيين قدما وفق الشروط المتطلبة قانونا فهما مقبولين شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن السادة ورثة محمد (ا.) تقدموا بواسطة نائبهم بمقال افتتاحي أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مسجل المؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 2011/6/30 عرضوا فيه أنهم يكترون من المدعى عليها المحل الكائن بشارع [العنوان] البيضاء ، وأنهم بتاريخ 2011/2/2 توصلوا بإنذار في إطار المادة 27 من ظهير ماي 1950 تطالبهم باسترجاع المحل المذكور لعلة الاستعمال الشخصي ، وأنهم تقدموا بدعوى الصلح فصدر قرار بعدم نجاح الصلح ، ملتمسين التصريح ببطلان الإنذار لعدم جدية السبب ، وموضحين أنهم لم يبلغوا بمحضر تبليغ نجاح الصلح ، وان المدعى عليها لم تحترم مقتضيات الفصل 6 من ظهير 24/5/1955 واحتياطيا إجراء خبرة طبقا للفصل 10 من ظهير 1955/5/24 لتحديد التعويض المستحق من أجل إفراغهم . وأرفقوا المقال بمحضر عدم نجاح الصلح عدد 284 وطي تبليغ وإنذار.

وأجابت المدعى عليها بمذكرة مع مقال مضاد مؤدى عنه بتاريخ 2011/11/25 مفادها أن دفوعات المدعى عليهم غير مرتكزة على أي أساس ، وان مدة 6 أشهر الممنوح لهم في الانذار قد انتهت وان السبب جدي، ملتمسة المصادقة على الإنذار المبلغ للمكترين في 2011/2/2 وبإفراغهم هم ومن يقوم مقامهم من المحل التجاري المستغل لبيع الخمور الكائن بشارع [العنوان] الدارالبيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهما عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ وبالنفاذ المعجل .

وعقب المدعون بمذكرة أكدوا فيها مقالهم الافتتاحي.

وبناءا على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 2012/4/11 تحت عدد 485 و القاضي باجراء خبرة عهد بها للخبير السيد مولاي علي (ش.) الذي أنجز تقريرا مقترحا مبلغ 800.000 درهم كتعويض عن الإفراغ .

و بناءا على تعقيب شركة (ب. و. ع.) بواسطة دفاعها مفادها أن الخبير السيد (ش.) لم يقم بالمهام المسندة اليه على اكمل وجه و بأمانة و اخلاص، كما انه غير موضوعي و غیر دقیق، ملتمسة اجراء خبرة مضادة تسند الى خبير مختص في تقدير التعويض طبقا للفصل 10 من ظهیر 24/5/1955 و حفظ الحق في التعقيب و بالصائر على المدعى عليه.

و عقب ورثة (ا.) بمذكرة بعد الخبرة مؤدى عنها الرسوم القضائية بتاريخ 2013/12/27 بواسطة دفاعهم مفادها أن ما اقترحه الخبير من تعويض جد هزيل و أن المحل يعرف رواجا قرب فندق حياة ريجنسي و قرب درب عمر و شارع المقاومة ، ملتمسين استبعاد تقرير الخبير السيد مولاي علي (ش.) و الأمر باجراء خبرة مضادة و احتياطيا المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من طرف اقترح تعويضا قدره 2200000 درهم و بالصائر على المدعى عليه.

و بناءا على الحكم التمهيدي عدد 1464 الصادر بتاريخ 02-10-2013 و القاضي بإجراء خبرة ثانية بواسطة الخبير السيد المصطفى (م.) و الذي أنجز تقريرا في الموضوع .وحدد التعويض في مبلغ 946.820.00 درهم

و بناء على مذكرة التعقيب بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها أصليا بجلسة 01-10-2014 جاء فيها أن الطرف المدعي لم يدلى للسيد الخبير بأية معلومات أو دفاتر تجارية أو مستندات رسمية تثبت رقم المعاملات و حجم المبيعات و الأرباح و مع ذلك فقد حدد قيمة التعويض في مبلغ 946820.00 درهما ، و أن العناصر المعنوية مبالغ فيها و أن الخبير لم يقم بالمهام المسندة إليه على أحسن وجه، و أن التعويض عن رفض تجديد العقد رهين بوجود عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بالافراغ أما العناصر المادية فلا تؤخد بعين الاعتبار، و أنه يجب الإدلاء بالمستندات الرسمية التي تثبت الأرباح التي يدرها المحل، و التمست استبعاد الخبرة و الأمر بإجراء خبرة مضادة بواسطة ثلاثة خبراء.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفته شركة (ب. و. ع.) و جاء في أسباب استئنافها أن الحكم المستأنف جانب الصواب فيما قضى به أغفل الجواب عن دفوعاتها كما أنه لم يكن معللا كفاية الأمر الذي أضر بمصالحها موضحة من حيث اعتماد المحكمة الابتدائية على خبرة معيبة من الناحية الشكلية والموضوعية فإن تقرير الخبرة كان معيبا إذ تضمن تعويضا في مبلغ 946.820,00 درهم يفوق قيمة الأصل التجاري موضوع النزاع بتضمينه لقيمة عدة عناصر اعتمدها أكثر من مرة وبإقحامه لعدد من العناصر لا تدخل ضمن نطاق تحديد التعويض في حالة الإفراغ ، ذلك أن التعويض عن رفض تجديد العقد رهين بوجود عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بالإفراغ أما ما عداها فلا تؤخذ بعين الاعتبار في تقدير التعويض لعدم تأثرها بعملية الإفراغ وهذا ما ذهبت إليه عدة قرارات صادرة عن محكمة النقض، وأن المادة 7 من القانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري عملت على تحديد مشتملات التعويض التي تعتمدها المحكمة في تقدير التعويض وذلك بنصها على أنه يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل" ، وبخصوص التعويض عن قيمة الأصل التجاري فإن قيمة الأصل التجاري تحدد وفق المادة 7 من القانون الكراء التجاري انطلاقا من التصريحات الضريبية من خلال الأرباح التي حققها المحل من نشاطه التجاري والمستقاة من التصريحات الضريبية، وأن السيد الخبير لم يبين قيمة التصريحات الضريبية للمستأنف عليهم خلال السنوات الأربع الأخيرة باعتبارها عنصر أساسي في تحديد قيمة الأصل التجاري، وأن المستأنف عليهم لا يتوفرون على أية وثيقة أو تصریح يثبت المداخل المحققة من النشاط المزاول بالمحل وأن ما خلص إليه السيد الخبير في تقريره من حيث تحديد التعويض عن قيمة الأصل التجاري اجتهاد لا أساس له قانوني، ومن حيث التعويض عن العناصر التي فقدها الأصل التجاري فإن التعويض الذي حدده السيد الخبير في خبرته عن هذه العناصر اتسم بالمغالاة وأنه ولما كان عنصري السمعة التجارية والزبناء أهم هذه العناصر لما يشكلانه من أهمية لكل أصل تجاري فهي لم تتأثر سلبا بعملية الإفراغ ذلك أن المحل موضوع النزاع هو مخصص لبيع الكحول والمواد الغذائية ، وأن مثل هذه الأنشطة التجارية مطلوبة وتجد رواجا وإقبالا أينما رحلت وارتحلت دون أن يؤثر ذلك على مردوديتها ، وأن التعويض عن رفض تجديد العقد رهين بوجود عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بالإفراغ أما العناصر المادية فلا تؤخذ بعين الاعتبار ، وأنه يجب الإدلاء برقم المعاملات السنوية للمحل التجاري التي تثبت الأرباح وأن المستأنف عليهم لم يدلوا للسيد الخبير بأية معلومات أو دفاتر تجارية أو مستندات تتبث رقم المعاملات والأرباح والتي تحدد مدى إقبال الزبناء على الأصل وشهرته التي يدرها المحل ، ومن حيث التعويض عن التحسينات والإصلاحات ومصاريف الانتقال من المحل ان هذين العنصرين مرتبطين بمختلف المصاريف التي أنفقها المكتري على العقار أو الحل عند استغلال أنشطته من إصلاحات وتحسينات وأخرى عند مغادرته للمحل وما كلفته عملية الانتقال من مصاريف مختلفة ، وأنه وبالرجوع إلى معاينة السيد الخبير على المحل التجاري موضوع النزاع والصورة المرفقة له سيتضح أن تجهيز المحل وأرضيته وأبوابه لا ترقى إلى الحد المتوسط المفترضة في تجهيز المحلات التجارية التي تزاول مثل هذه الأنشطة ، وأنه وبعد معاينة المحل لا وجود لأي تجهيزات، وأن وضعية هذا المحل مهترئة بسبب الاهمال الذي طاله، وأن المستأنف عليهم لم يثبتوا بموجب وثائق محاسبتية من المفترض مسكها من قبلهم وتدخل فيما أنفقوا من مبالغ مالية لتحسين وتجويد وتطوير استغلال أنشطتهم بما تتطلبه تلك العملية من إصلاحات للمحل التجاري وما أنفقوا خلال عملية التنقل، وبخصوص التعويض عن الحق في الكراء فإن السيد الخبير حدد التعويض عن هذا العنصر في مبلغ 436.320,00 درهم ، وأنه بالغ كثيرا في هذا العنصر بل عمد إلى تضخيمه بشكل غير قانوني وغير مبرر، وأنه يعتمد في تحديد هذا العنصر على القيمة الكرائية المعينة للأصل التجاري منذ إبرام العقد باعتماد زيادة %10 في كل 3 سنوات وزيادة سنوية بنسبة % 3.33 إذ يتم أخذ القيمة المعينة لثلاث سنوات أولية ثم سنة إضافية لكل ثلاث سنوات أخرى إلى حد أقصاه عشر سنوات ، وأن العقد الذي يجمعها والمستأنف عليهم بسومة كرائية محددة في مبلغ 880.00 درهم شهريا لم يطرأ عليه أي زيادة منذ إبرامه ، وأن المبلغ المحدد عن هذا العنصر غير قانوني ولا يمكن القبول به خاصة وأن السيد الخبير اجتهد خارج النص والنطاق القانوني وأن تقرير الخبرة جاء مخالفا للقانون والأصول غیر مستند إلى أي وقائع قانونية أو واقعية سليمة وجزافيا بحقها حيث إنه جاء طارحا لوقائع مادية غير مثبتة ويعوزها الإثبات والاطلاع المباشر والكشف الحسي ، وأن السيد الخبير لم يكن قط في مستوى المهمة الموكولة إليه والأمانة الملقاة على عاتقه ، وأنه وإن كانت المحكمة توكل جزءا من بعض إجراءات تحقيق الدعوى للخبراء فإنها تبقى في الأول والأخير خبيرة الخبراء، وأنه والحالة هاته يتعين استبعاد تقرير الخبرة الابتدائية والأمر من جديد بخبرة مضادة ومن حيث خرق حقوق الدفاع وعدم الاستجابة لملتمس إجراء خبرة مضادة فإنها أوضحت في مذكرة تعقيبها على تقرير الخبرة أن المستأنف عليهم لم يدلوا للسيد الخبير بأية معلومات أو دفاتر تجارية أو مستندات رسمية تثبت رقم المعاملات وحجم المبيعات والأرباح ومع ذلك فقد حدد قيمة التعويض في مبلغ 946,820,00 درهما ، وأن العناصر المعنوية مبالغ فيها وأن الخبير لم يقم بالمهام المسندة إليه على أحسن وجه ، وأنها التمست من المحكمة الابتدائية الأمر بإجراء خبرة مضادة بواسطة ثلاثة خبراء لتدارك الاختلالات والعيوب سواء القانونية أو التقنية التي شابت تقرير الخبرة المنجز وأن المحكمة الابتدائية رفضت ملتمس إجراء خبرة مضادة رغم أهمية هذا الإجراء وعدم أضراره بأي طرف ما دام أنه سيساعد المحكمة في تدارس جميع جوانب النزاع وسينصف الطرفين، وأن حرمانها من الدفاع عن حقوقها جراء عدم الاستجابة لملتمس إجراء خبرة مضادة فوت عليها فرصة الدفاع عن مصالحها وخرقت بذلك حقوقها ، و من حيث نقصان التعليل الموازي لانعدامه اعتمدت المحكمة الابتدائية في حكمها فقط على تقرير السيد الخبير دون الجواب على الدفوع التي أثارتها ودون بيان الأسباب التي بنيت عليها حكمها وأن المحكمة الابتدائية لم تأخذ بعين الاعتبار في إطار السلطة التقديرية الممنوحة لها تقدير التعويض بناءا على التوصيف الذي أعطاه السيد الخبير لهذا المحل إضافة إلى أن المستأنف عليهم لم يدلوا بأي تصريحات ضريبية، وأن السيد الخبير حدد مبلغ إجمالي كتعويض عن الأصل التجاري في مبلغ 946,820,00 درهم وهو مبلغ مبالغ فيه بشكل كبير ومن شأنه على هذه الحالة أن يخلف أزمة في هذا البلد باعتبار أن كل الملاكين لن يستطيعوا الإقدام على تأجير ممتلكاتهم وأن تعليل المحكمة الابتدائية يبقى معيبا مادام أنه أسس على تقرير خبرة غير سليم إذ لم يستجب للمعايير التقنية والقانونية اللازمة ولم يحدد الأسس الفنية التي اعتمد عليها في التوصل إلى النتائج ، ولا يمكن بأي حال من الأحوال اعتماده ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا تأييد الحكم الابتدائي مبدئيا فيما قضی به بخصوص الطلب المضاد مع تعديله بخصوص الطلب الأصلي والأمر من جديد بإجراء خبرة مضادة يعهد بها إلى خبير مختص للقيام بالمطلوب. وأرفقت المقال بنسخة من الحكم المستأنف.

وجاء في أسباب استئناف السادة ورثة محمد (ا.) من حيث عدم جدية السبب المبني عليه الإنذار أن الحكم المستأنف قضى بإفراغهم من العين المكراة استنادا إلى إنذار مبلغ إليهم بتاريخ 2011/02/02 في إطار ظهير 24 ماي 1955 مؤسس على رغبة المستأنف عليها في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي ، والحال أن المكرية شركة عقارية لا علاقة لها بالأنشطة التجارية و ما يدل دلالة قاطعة على عدم جدية هذا السبب هو تقاعسها طوال المدة الزمنية من تاريخ صدور الحكم المستأنف في غضون سنة 2015 لحد الآن دون أن تبادر إلى تنفيذ مقتضيات الحكم المطعون فيه بإيداع مبلغ التعويض المحكوم به مقابل نزع اليد و هو ما ينم عن سوء نية مبيتة من جانب المستأنف عليها قصد الإضرار بهم بتكبدهم مصاريف قضائية وصوائر الخبرة وإجراءات الدعوى دون أي طائل مما يتعين معه معاملتها بنقيض قصدها و ذلك بالقول بإلغاء الحكم المستأنف لعدم جدية السبب المبني عليه الإنذار و الحكم بعد التصدي برفض طلب الإفراغ ومن حيث القانون الواجب التطبيق بعد نسخ مقتضیات ظهير 24 ماي 1955 و دخول القانون رقم 16-49 حيز التطبيق ذلك انه من البين أن الحكم المستأنف و جميع إجراءات الدعوي الابتدائية تمت في ظل ظهير 24 ماي 1955 الذي كان ساري المفعول إلى غاية صدور القانون رقم 49-16 المتعلق بتنظيم مسطرة إنهاء عقود كراء المحلات التجارية و الذي دخل حيز التنفيذ في فبراير 2017 مما يطرح عدة إشكالات بخصوص ما هو القانون الواجب التطبيق على نازلة الحال هل يطبق ظهير 27 ماي 1955 الذي تختلف مقتضياته عن القانون الجديد أم الأمر غير ذلك ، وأنهم يرون من مصلحتهم مناقشة الحكم المستأنف بما يقتضيه القانون الذي صدر في إطاره و يتعلق الأمر بمقتضيات ظهير 24 ماي 1955 باعتبار أن الإنذار موضوع الدعوى و الذي على أساسه تم الحكم بالإفراغ قد وجه و بلغ في إطار ظهير 24 ماي 1955 كما أن جميع إجراءات الدعوى تمت في هذا الإطار بما فيها الخبرتین المأمور بهما ابتدائيا ، وأن المستأنف عليها بتقاعسها عن تنفيذ مقتضيات الحكم المذكور بإيداع المبلغ المحكوم به مقابل الإفراغ و كذا بتقاعسها عن ممارسة دعوى التوبة المنصوص عليها في إطار الفصل 32 من ظهير 1955 و سكوتها طوال المدة الزمنية الطويلة دون اتخاذ أي إجراء ايجابي يعبر عن جدية السبب الذي أسست عليه الإنذار يجعل هذا الإنذار أصبح لاغيا ولا يرتب اي اثر قانوني، لان المساطر القانونية المقررة قانونا يتعين إتباعها لآخر مراحلها وهي مرحلة التنفيذ او التوبة و التنازل عن التنفيذ لا أن يتم استصدار أحكام قضائية لتبقى حبرا على ورق مع تكبد الخصم المصاريف و صوائر قضائية دون جدوى ، وأن موقف المستأنف عليها السلبي دليل واضح على سوء نيتها في التقاضي، وأن ادعاؤها الاحتياج للمحل لم يكن سوى مناورة يائسة منها للإضرار بهم و تعريض مصالحهم للضياع ، ومن حيث هزالة التعويضات المحكوم بها ابتدائيا فإن التعويض المحكوم به استناد لتقرير الخبير المصطفى (م.) لا يتناسب و مزايا المحل سواء من حيث موقعه الاستراتيجي بأهم شوارع الدار البيضاء و طبيعة النشاط التجاري المدر لأرباح طائلة و الذي يعرف رواجا لا مثيل له مما يجعل قيمة الأصل التجاري تفوق المبلغ المحكوم به أضعاف المرات وأنه من جهة أخرى و كما هو معلوم فان قيمة الأصول التجارية تزداد يوما بعد يوم و المؤكد أن التعويض المحكوم به في سنة 2014 تاريخ صدور الحكم المستأنف لم يعد يناسب قيمة الأصل التجاري في الوقت الراهن في أواخر سنة 2021 و من الطبيعي أن تزداد و تتضاعف قيمة الأصل التجاري المملوك لهم بالنظر لمزايا المحل الذي يتواجد بمنطقة تعد القلب النابض لمدينة الدار البيضاء، كما أن العناصر التي اعتمدها الخبير المنتدب ابتدائيا لم تراع هذه المزايا و لم يبين المعايير التقنية و الفنية التي اعتمدها للقول بالتعويض المذكور وأنهم حفاظا على حقوقهم من الضياع يلتمسون الأمر بإجراء خبرة تقويمية جديدة تراعى فيها كل العناصر القانونية لتحديد التعويض المناسب في ظل التغييرات الطارئة بمرور أزيد من ثماني سنوات على التقديرات المحكوم بها و انه تفعيلا لمقتضيات ظهير 24 ماي 1955 باعتباره القانون الواجب التطبيق الذي في ظله صدر الحكم المستأنف بكافة إجراءاته القضائية ، ملتمسين قبول المقال الاستئنافي شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به و الحكم من جديد برفض دعوى الإفراغ و تحميل المستأنف عليها الصائر واحتياطيا تأييد الحكم المستأنف مع تعديله و ذلك برفع التعويض المحكوم به إلى الحد المطلوب ابتدائيا واحتياطيا جدا الأمر تمهيديا بإجراء خبرة لتقويم الأصل التجاري في ظل المستجدات الراهنة و تحميل المستأنف عليها الصائر ، وأرفقوا المقال بنسخة الحكم .

و بناءا على إدلاء المستأنفين بمذكرة جواب بواسطة نائبهم بجلسة 26/01/2022 التي جاء فيها أن المستأنفة تحاول بشتى الطرق الإضرار بهم و ذلك بجرهم للتقاضي أيضا أمام محكمة الاستئناف بغية تطويل المسطرة لا غير دون الإدلاء باي جديد بل اكتفت بسرد ما سبق أن أملته خلال المرحلة الابتدائية، ذلك أن التعويض المحكوم به استنادا لتقرير الخبير المصطفى (م.) لا يتناسب ومزايا المحل سواء من حيث موقعه الاستراتيجي بأهم شوارع الدار البيضاء وطبيعة النشاط التجاري المدر لأرباح طائلة والذي يعرف رواجا لا مثيل له مما يجعل قيمة الأصل التجاري تفوق المبلغ المحكوم به أضعاف المرات، وأنه من جهة أخرى و كما هو معلوم فان قيمة الأصول التجارية تزداد يوما بعد يوم و المؤكد أن التعويض الحكم المستأنف المحكوم به في سنة 2014 تاریخ صدوره لم يعد يناسب قيمة الأصل التجاري في الوقت الراهن في أواخر سنة 2021 و من الطبيعي أن تزداد و تتضاعف لهم قيمة الأصل التجاري بالنظر المزايا المحل الذي يتواجد بمنطقة تعد القلب النابض لمدينة الدار البيضاء ، كما أن العناصر التي اعتمدها الخبير المنتدب ابتدائيا لم تراع هذه المزايا و لم يبين المعايير التقنية و الفنية التي اعتمدها للقول بالتعويض المذكور، بالإضافة الى أن الحكم المستأنف قضى بإفراغهم من العين المكراة استنادا إلى إنذار مبلغ إليهم بتاريخ 2011/02/02 في إطار ظهير 24 ماي 1955 مؤسس على رغبة المستأنفة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي و الحال أن المكرية شركة عقارية لا علاقة لها بالأنشطة التجارية و ما يدل دلالة قاطعة على عدم جدية هذا السبب هو تقاعسها طوال المدة الزمنية من تاريخ صدور الحكم المستأنف في غضون سنة 2015 لحد الآن دون أن تبادر إلى تنفيذ مقتضيات الحكم المطعون فيه بإيداع مبلغ التعويض المحكوم به مقابل نزع اليد وهو ما ينم عن سوء نية مبيتة من جانب المستأنفة قصد الإضرار بهم بتكبدهم مصاريف قضائية وصوائر الخبرة وإجراءات الدعوى دون أي طائل او الاكثر من ذلك فان الحكم المستأنف و جميع إجراءات الدعوى الابتدائية تمت في ظل ظهير 24 ماي 1955 الذي كان ساري المفعول إلى غاية صدور القانون رقم 16-49 المتعلق بتنظيم مسطرة إنهاء عقود كراء المحلات التجارية و الذي دخل حيز التنفيذ في فبراير 2017 مما يطرح عدة إشكالات بخصوص ما هو القانون الواجب التطبيق على نازلة الحال هل يطبق ظهير 27 ماي 1955 الذي تختلف مقتضياته عن القانون الجديد أم الأمر غير ذلك ، وأنهم يرون من مصلحتهم مناقشة الحكم المستأنف بما يقتضيه القانون الذي صدر في إطاره و يتعلق الأمر بمقتضيات ظهير 24 ماي 1955 باعتبار أن الإنذار موضوع الدعوى و الذي على أساسه تم الحكم بالإفراغ قد وجه و بلغ في إطار ظهير 24 ماي 1955 ، كما أن جميع إجراءات الدعوى تمت في هذا الإطار بما فيها الخبرتين المأمور بهما ابتدائيا و أن المستأنفة بتقاعسها عن تنفيذ مقتضيات الحكم المذكور بإيداع المبلغ المحكوم به مقابل الإفراغ و كذا بتقاعسها عن ممارسة دعوى التوبة المنصوص عليها في إطار الفصل 32 من ظهير 1955 و سكوتها طوال المدة الزمنية الطويلة دون اتخاذ أي إجراء ايجابي يعبر عن عدم جدية السبب الذي أسست عليه الإنذار ويجعل هذا الإنذار أصبح لاغيا ولا يرتب اي اثر قانوني لان المساطر القانونية المقررة قانونا يتعين إتباعها لآخر مراحلها وهي مرحلة التنفيذ او التوبة او التنازل عن التنفيذ لا أن يتم استصدار أحكام قضائية لتبقى حبرا على ورق مع تكبد الخصم المصاريف و صوائر قضائية دون جدوى ، وأن موقف المستأنفة السلبي دليل واضح على سوء نيتها في التقاضي وان ادعاؤها الاحتياج للمحل لم يكن سوى مناورة يائسة منها للإضرار بهم و تعريض مصالحهم للضياع ، وان الاستئناف الحالي الذي تقدمت به المستأنفة غير جدي و غير قانوني و الهدف من ذلك هو الاضرار بهم و حرمانهم من حقوقهم المخولة لهم قانونا ، ملتمسين إسناد النظر شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به و الحكم من جديد برفض دعوى الإفراغ و تحميل المستأنفة الصائر واحتياطيا تأييد الحكم المستأنف مع تعديله و ذلك برفع التعويض المحكوم به إلى الحد المطلوب ابتدائيا واحتياطيا جدا الأمر تمهيديا بإجراء خبرة لتقويم الأصل التجاري في ظل المستجدات الراهنة و تحميل المستأنفة الصائر .

و بناءا على إدلاء المستأنفة بمذكرة جواب بواسطة نائبها بجلسة 16/02/2022 التي جاء فيها حول الإنذار أن الطرف المستأنف دفع بأن الإنذار الموجه له من طرفها لم يكن انذار جديا من حيث سببه وأن هذا الدفع غير ذي أساس ويستوجب رده لأن السبب هو سبب جدي ومؤسس في إطاره القانوني الذي هو ظهير 1955/05/24 سيما وأن سبب الإنذار ليس بالضرورة أن يكون موجهه ممارسا لنفس النشاط المتعلق بالعقار المكتری، ومن حيث القانون الواجب التطبيق فإن القانون الواجب التطبيق في نازلة الحال هو القانون رقم 49.16 بدليل المادة 38 منه، ومن حيث التعويض المحكوم به فإن التعويض المحكوم به الذي يراه المستأنف عليهم هزيلا هو نفسه موضوع طعن بالاستئناف من طرف المستأنفة الأمر الذي هو محل إجراءات هذه الدعوى وبالتالي فإن هذا المبلغ المحدد ابتدائيا يبقى مبالغا فيه جدا باعتبار العناصر الواجب توفرها في تقرير الخبرة الرامية إلى تحديد التعويض المناسب، ومن حيث التعقيب على المذكرة الجوابية تقدم المستانف عليهم بمذكرة جواب على الاستئناف ملتمسين من خلالها اساسا رفض دعوى الافراغ وأن المستأنف عليهم في مذكرتهم الجوابية لم يلامسوا أسباب الطعن بالاستئناف المبسطة من طرفها في صدر عريضتها بالاستئناف وأنها ليست سيئة النية في تقاضيها وإنما تتقاضى في إطار ما يسمح به القانون من حقها في استرجاع المحل التجاري واستغلاله شخصيا ، ملتمسة بخصوص استئناف المستأنفة بعد رد دفوعات المستأنف عليهم والحكم وفق ملتمسات العريضة الاستئنافية وبخصوص استئناف المكترين إسناد النظر شكلا وموضوعا تأييد الحكم المستأنف مبدئيا فيما قضی به بخصوص الطلب المضاد مع تعديله بخصوص الطلب الأصلي بخفض مبلغ التعويض بعد الأمر بإجراء خبرة .

وبناءا على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 2/3/2022 والقاضي بإجراء خبرة عهدت مهمته القيام بها الى الخبير محمد (س.) و الذي أنجز تقريرا خلص فيه الى تعويض عناصر الأصل التجاري في مبلغ 1470.000 درهم .

وبناءا على المذكرة التعقيبية على الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها والتي أوضحت أن المحكمة أمرت بإجراء خبرة وأن السيد الخبير أنجز مأموريته وأودع تقرير الخبرة وأن الخبير خلص إلى أن التعويض المقترح للمكترين هو مبلغ 1.470.000 درهم وأن السيد الخبير في تقريره أهمل الالتزام بالمعايير الأساسية في تحديد التعويض عن افراغ الأصل التجاري، وانه اعتمد فقط على تقديرات شخصية، وأنه وأمام هذه العيوب التي لحقت تقرير الخبرة فإنها من حقها أن تلجأ إلى سلطة المحكمة باعتبارها خبيرة الخبراء ، ملتمسة بعد إعمال السلطة التقديرية للمحكمة الحكم وفق ملتمساتها السابقة.

وبناءا على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم والذين أوضحوا أن الخبرة تخللتهاعدة هفوات وجاءت غير موضوعية لكون الخبير حدد تعويضات جد هزيلة بالنسبة للأصل التجاري المملوك لهم كما تضمن تقريره عدة تناقضات موضحين أنه بالنسبة للموقع وعنصر الزبناء فبالرجوع الى الخبرة المنجزة فإن الخبير المنتدب يقر بكون المحل التجاري يحتل مكانة جيدة لتمركزه بأهم موقع تجاري وبمنطقة تعرف رواجا تجاريا متزايدا حيث هناك العديد من المحلات التجارية بالاضافة الى ان مساحته تقدر ب 80 متر مربع وسدة بمساحة المحل ماعدا متر واحد للدرج ، و انه مسجل بالسجل التجاري تحت عدد [المرجع الإداري] بالدار البيضاء في اسم المرحوم محمد (ا.) ، وانه مكرى أكثر من 50 سنة بالاضافة الى انهم مواظبون عن اداء الواجبات الكرائية المتمثلة في مبلغ 880 درهم حسب التحويل البنكي المدلى به للسيد الخبير الا ان تقرير الخبرة لم يعط هذا العنصر اية اهمية في تحديد التعويض الذي يستحق للأصل التجاري مقابل الافراغ وحول تحديد قيمة الاصل التجاري وتكاليفه جاء في تقرير الخبير انه في حالة كراء محل جديد في نفس المنطقة والمساحة والسومة الكرائية يصعب العثور عليه، وانه من خلال القيمة التي حددها المشرع المغربي في مبلغ لا يقل عن ست سنوات كراء وذلك حسب السومة الكرائية الجديدة المحددة و التي تتراوح ما بين مبلغ 11.000 درهم 13.000 درهم شهريا حدد التعويض المستحق عن تعويض خسارة الافراغ في مبلغ اجمالي قدره 800.640 درهم وهذا مبلغ جد هزيل بالنظر لصعوبة ايجاد محل للكراء بنفس مواصفات المحل موضوع الدعوى ، وقيمة العناصر المادية والمعنوية صرح الخبير المنتدب ان قيمة العناصر المادية لا يمكن اخدها بعين الاعتبار بحيث ان معدات و ادوات المحل عادية يستعملها اي متجر لبيع الخمور وهي تبقى ادوات يمكن نقلها من محل لاخر بدون اية صعوبة ولم يعط أي اهتمام للرواج التجاري الذي يعرفه المحل بالاضافة الى عنصر الزبائن ، كما حصر مبلغ التعويض عن العناصر المعنوية في مبلغ 305.550 درهم وان هذا المبلغ يبقى هزيل لكون السيد الخبير نفسه اثار الى كون المحل التجاري يعرف رواجا تجاريا مكثفا بالزبائن ورواد المنطقة ، ويلاحظ أيضا على الخبرة كونها لم تراع عنصر الزبناء خاصة وان الأصل التجاري انشأ مدة طويلة أي الرواج دائم أكثر منذ سنين وان الافراغ سيلحق بالمكترين أضرارا بهم امام ارتفاع سعر العقار واستحالة إيجاد محل مماثل وبنفس المواصفات وأن التعويض المقترح من طرف الخبير لاينسجم والعناصر المادية والمعنوية للاصل التجاري، وحول مصاريف اللازمة لافراغ المحل فإنه فيما يتعلق بتحديد المدة الطويلة التي قضاها المكترين بالمحل منذ سنة 1964 الى غاية يومه واعتبار للسومة الكرائية والضريبة الغير المرتفعة فقد تم تحديد التعويض عن الإزعاج الناتج عن الإفراغ للاستقرار بمحل جديد لابد من دفع كتسبيق لخمسة أشهر للانتقال لمحل اخر و اعداد البديل وغيرها في مبلغ قدره 13.500 درهم واعتبر مبلغ 10.000 درهم كافية لمصاريف التنقل و مبلغ 20000 درهم لايجاد محل اخر وأن ماورد بهذه النقط بالنسبة للمبلغ فهو جد هزيل ايضا لان البحث عن محل اخر ونقل السلع والمعدات وتثبيتها بمحل جديد يتطلب مصاريف كثيرة ، وبالرجوع الى المدة الكرائية الطويلة والمبلغ الاجمالي للتعويض عن الافراغ فهو الآخر يبقى غير واقعي فكيف يعقل لشخص اعتمر منذ مايزيد عن خمسين سنة محلا تجاريا بمواصفات المحل موضوع الدعوى وكون به اصلا تجاريا بجميع عناصره المادية والمعنوية من سمعة تجارية واسم وزبناء يقوم بتعويضه بمبلغ جد هزيل مقابل الافراغ خصوصا ان الاصل التجاري يوجد في موقع مميز من حيث الرواج وباهم شوارع المدينة مما يمكن القول بان الخبرة تخللتها عدة هفوات وجاءت غير موضوعية وبالنسبة لخسارة الارباح و الزبناء فإن الخبير حدد مبلغ التعويض بالنسبة لهذه النقطة في مبلغ 300.000،00 درهم وهذا المبلغ في حد ذاته جد هزيل وذلك لكونهم لن يتمكنوا من استرجاع السمعة التجارية الا بعد مضي فترة طويلة ، وأنه وبالنظر لما سطر أعلاه وللملاحظات التي ستقف عليها المحكمة يتضح ان الخبرة لم تكن موضوعية ولم تنصفهم الشيء الذي يتعين معه استبعاد خبرة الخبير محمد (س.) والحكم من جديد باجراء خبرة جديدة مضادة تستند الى خبير من ذوي الاختصاص يكون أكثر دراية بمناطق الدار البيضاء التجارية حتى يعطي للأصل التجاري التعويض الموضوعي الذي يستحقه مع حفظ حقهم في التعقيب ، ملتمسين أساسا الحكم وفق ملتمساتهم السابقة الواردة ضمن مذكراتهم واستبعاد تقرير الخبير السيد محمد (س.) لعدم موضوعيته والحكم بإجراء خبرة مضادة تسند الى خبير مختص في الشؤون التجارية لتقدير التعويض المناسب لهم من جراء افراغ الاصل التجاري المملوك لهم مع حفظ الحق في التعقيب على الخبرة وتحميل الطرف المكري صائر الدعوى ،واحتياطيا الحكم بتعويض قدره 2200000 درهم ( مليونان و مائتي الف درهم ) المطالب بها خلال المرحلة الابتدائية و المقال الاستئنافي وجعل مصاريف الدعوى على عاتق المستأنف عليهم.

و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 27/10/2022 حضر الأستاذ مبارك وادلى بمذكرة بعد الخبرة وحضر الأستاذ (م.) وتسلم نسخة وأكد ما سبق فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 1/12/2022 مددت لجلسة 8/12/2022 .

محكمة الاستئناف

حيث عرضت كل من المستأنفة و المستأنفين أوجه استئنافهم تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إنه بالرجوع الى الإنذار موضوع النازلة المبلغ للمستأنفين المكترين بتاريخ 2/2/2011 تبين أنه مبني على سبب الاستعمال الشخصي ، ولأن للمكري أن يرفض تجديد عقد الكراء إن رغب في استعمال المحل شخصيا ، ويعتبر المكري صاحب حق الملكية الذي يعلو على صاحب الحق الشخصي المتمثل في التعويض عن الانهاء المقرر للمكتري صاحب عقد الملكية التجارية، وأنه لايحق للمحكمة أن تراقب السبب المذكور المقرر للمكري في أحقيته رفض تجديد حق الكراء ووضع حد له لأنه أحق بملكه من غيره ويلزم بدفع التعويض الكامل للمكتري ، ويقضى بالإفراغ ولو كان المكري عاجزا عن استعمال المحل بصفة شخصية ، كما أن استصدار الحكم المستأنف بتاريخ 22/10/2014 لا يمنع من استئنافه طالما لم يثبت أنه قد تم تبليغه وأن ذلك لايترتب عنه القول بأن الإنذار موضوعه مبني على سبب غير جدي أو أنه أصبح لاغيا ، لذا يبقى ما أثاره الطرف المستأنف ورثة محمد (ا.) بهذا الخصوص غير منتج في طعنهم ويتعين رده .

وحيث إن كل من المستأنفة المكرية و المستأنفون المكترون قد نازعوا في التعويض المحكوم به وطالبوا بتعديله نقصا بالنسبة للأولى وزيادة بالنسبة للطرف الثاني، الشيء الذي تقرر معه و بعد الإطلاع على تقرير الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية إجراء خبرة عهدت مهمة القيام بها الى الخبير السيد محمد (س.) الذي أنجز تقريرا تبين بعد الرجوع إليه أنه أنجز وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا ومن الناحية الموضوعية تبين أن الخبير وإن أصاب عند تحديده لمبلغ 800640 درهم كتعويض عن الحق في الكراء بالاعتماد على الفرق بين السومة المكترى بها المحل'' 880 '' والسومة المكترى بها محل مماثل '' 12000 '' درهم مع اعتماد معامل المدة (6) أي 72 شهرا وهو تعويض يبقى مناسبا بالنظر لطول مدة الكراء ( منذ سنة 1954 ) وسومته المتواضعة ''880 درهم '' التي لها تأثير عند تحديد التعويض عن هذا العنصر لأنه من الصعب العثور على محل بنفس مواصفات المحل المدعى فيه بتلك السومة ، فضلا على موقع المحل المتواجد بأهم منطقة بمدينة الدار البيضاء وكذا مساحته المهمة وهي عناصر أخذها الخبير بعين الاعتبار عند تحديد التعويض عن هذا العنصر عند اعتماده للمعامل أعلاه ، كما أن الخبير كان موفقا عند تحديده لمبلغ 305550 درهم كتعويض عن عنصر السمعة والزبناء باعتماده على ما حققه المحل من دخل صافي استنادا الى التصاريح الضريبية المدلى بها والني تعكس حقيقة الدخل المصرح به وهو تعويض يقارب ما خلص إليه الخبير المصطفى (م.) في المرحلة الابتدائية، وهو ما يعكس حقيقة التعويض عن هذا العنصر ، كما ان تحديد الخبير لمبلغ 10000 درهم عن مصاريف التنقل يبقى مناسبا بالنظر لطبيعة النشاط المزاول بالمحل المكترى ، إلا أن الخبير لم يكن موفقا عند تحديده لتعويضات لا تجد لها أساس قانوني من قبيل مصاريف رخصة بيع الخمور ومصاريف اقتناء محل آخر وإصلاحه وتزيينه والتوقف عن العمل وأداء الأجور للمستخدمين ومصاريف ايجاد محل آخر الشيء الذي تقرر معه عدم اعتمادها عند احتساب التعويض الذي يبقى محددا استنادا الى العناصر أعلاه أعلاه في مبلغ 1116190 درهم والذي يبقى تعويضا عادلا و مناسبا بالنظر لعناصر التقدير المقررة قانونا ولمزايا المحل .

وحيث إنها تبعا لذلك يتعين تعديل الحكم المستأنف بحصر التعويض عن الإفراغ في المبلغ أعلاه مع تاييده في الباقي .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئنافين.

في الموضوع : بتاييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به الى 1116190 درهم وجعل الصائر بالنسبة .