Mot clé
Réduction du loyer

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'un arriéré locatif, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un accord verbal modifiant un bail écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en totalité.

L'appelant soutenait l'existence d'un accord verbal de réduction du loyer durant la crise sanitaire, qu'il entendait prouver par témoins, et contestait subsidiairement le quantum de la condamnation. La cour écarte le moyen principal au visa de l'article 443 du code des obligations et des contrats, en rappelant que la preuve d'une modification d'un acte écrit ne peut être rapportée que par un autre écrit lorsque l'enjeu du litige dépasse le seuil légal.

La cour retient que la tentative de preuve par témoignage est donc irrecevable. En revanche, elle fait droit au moyen subsidiaire après avoir constaté, à l'examen des relevés bancaires, une erreur matérielle dans le décompte des sommes dues.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul montant de la condamnation et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'exception d'inexécution dans un contrat de location de véhicules. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement de l'intégralité des loyers et rejeté la demande reconventionnelle du preneur.

L'appelant soutenait que le défaut de fourniture des certificats d'assurance par le bailleur, rendant les véhicules inutilisables, justifiait la suspension du paiement des loyers. La cour retient que l'obligation contractuelle du bailleur de fournir tous les documents nécessaires à la circulation est une condition essentielle à la jouissance paisible du bien loué, conformément à l'article 635 du dahir des obligations et des contrats.

Dès lors, en s'abstenant de remettre les attestations, le bailleur a commis une inexécution qui décharge le preneur de son obligation de payer les loyers pour la période d'immobilisation des véhicules. Se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, la cour procède à la liquidation de la créance en déduisant les loyers afférents à cette période.

Le jugement est par conséquent réformé, le montant de la condamnation étant réduit à la somme validée par l'expert.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de la force majeure et de l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par les conséquences de la crise sanitaire et par des travaux publics, et que le paiement de la taxe de propreté était subordonné à la preuve de son acquittement par le bailleur.

La cour écarte le moyen tiré de la force majeure, relevant que la période d'impayés était postérieure à la crise sanitaire et que le preneur n'avait pas usé de la faculté, prévue à l'article 652 du code des obligations et des contrats, de demander une réduction du loyer. Elle juge également que l'obligation de payer la taxe de propreté, stipulée sans condition au contrat, lie le preneur indépendamment de tout paiement préalable par le bailleur.

La cour retient que le paiement partiel des arriérés, intervenu après l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, ne fait pas disparaître le manquement du preneur et justifie la résiliation du contrat. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la possibilité pour un preneur d'opposer au bailleur une réduction du loyer commercial sur la base d'une expertise amiable non formalisée par un accord ou une décision de justice. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers calculés selon la somme contractuellement fixée.

En appel, le preneur soutenait que l'acceptation par le bailleur du principe d'une expertise pour réévaluer le loyer en raison de la faible attractivité commerciale des lieux valait novation du contrat de bail. La cour écarte ce moyen, faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un accord amiable ou d'une décision judiciaire ayant force de chose jugée entérinant la nouvelle somme locative.

Elle retient que la seule participation du bailleur à une expertise ne saurait autoriser le preneur à appliquer unilatéralement le montant qui en est issu. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contestant une condamnation au paiement de loyers d'équipement commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de la crise sanitaire comme cas de force majeure exonératoire. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des sommes dues, tout en lui accordant une réduction de loyer pour la période de confinement strict.

L'appelant soutenait d'une part l'absence de force probante des factures et d'autre part que la pandémie justifiait une exonération totale ou une réduction plus substantielle des loyers, au visa des articles 269 et 652 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte le premier moyen en relevant que les factures litigieuses, signées et revêtues du cachet du preneur sans réserve, valent reconnaissance de dette.

Sur le second moyen, la cour retient que si la pandémie et les mesures administratives qui en ont découlé remplissent les conditions d'imprévisibilité et d'extériorité, elles ne caractérisent pas la condition d'impossibilité absolue d'exécution de l'obligation de paiement requise par l'article 269. Faute de réunir les trois conditions cumulatives de la force majeure, la demande d'exonération est rejetée et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une sommation et les modes de preuve d'un accord de réduction de loyer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif et en validant le congé.

Le preneur soutenait, d'une part, la nullité de la sommation au motif qu'elle avait été délivrée à une adresse autre que celle contractuellement élue et, d'autre part, l'existence d'un accord verbal de réduction du loyer. La cour écarte le moyen de nullité en retenant que la sommation a été valablement délivrée au siège social du preneur, conformément à l'article 522 du code de procédure civile, dès lors que la finalité de l'acte a été atteinte.

Sur le fond, elle rappelle qu'en application des articles 443 et 444 du code des obligations et des contrats, la preuve d'un accord modifiant un contrat de bail écrit ne peut être rapportée par témoins. La cour retient que le silence gardé par le bailleur suite à la réception de loyers minorés ne saurait valoir acceptation, la maxime selon laquelle on ne prête pas de parole à celui qui se tait trouvant à s'appliquer.

Le jugement est par conséquent confirmé, la cour rejetant uniquement la demande additionnelle du bailleur portant sur les loyers échus en cours d'instance dont le paiement était justifié.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un accord verbal de réduction du loyer invoqué par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la résiliation du contrat et l'expulsion.

L'appelant soutenait l'existence d'un accord verbal de réduction du loyer en raison de la crise sanitaire et prétendait avoir libéré les lieux, se heurtant au refus du bailleur de reprendre les clés. La cour écarte ce moyen en rappelant que le contrat de bail écrit constitue la loi des parties et que la preuve d'une modification verbale du loyer convenu incombe au preneur.

Elle retient que la crise sanitaire ne saurait constituer un motif d'exonération de l'obligation de paiement du loyer. De plus, la cour relève que la simple allégation d'une libération des lieux est inopérante, faute pour le preneur d'avoir procédé à une offre de restitution des clés dans les formes légales.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial et des effets de la crise sanitaire, la cour d'appel de commerce précise les conditions de la résolution pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, tout en réduisant de moitié les loyers dus pendant la période de fermeture administrative.

Le preneur appelant soutenait que l'état d'urgence sanitaire constituait un cas de force majeure suspendant son obligation de paiement et viciant le commandement de payer, tandis que le bailleur, par un appel incident, contestait la réduction du loyer opérée par les premiers juges. La cour d'appel de commerce retient que si la période de confinement ne saurait justifier une exonération ou une réduction du loyer en l'absence de texte, elle fait obstacle à la caractérisation du manquement grave du preneur pour les seuls mois concernés.

Elle relève cependant que le défaut de paiement s'est poursuivi pour trois mois consécutifs après la fin des mesures de restriction. Dès lors, la condition de mise en jeu de la clause résolutoire, tenant à un arriéré d'au moins trois mois de loyers, se trouvait remplie.

Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum des condamnations, qui est augmenté.

En matière de bail commercial et des effets de la crise sanitaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exonération du paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers dus pendant la période de fermeture administrative et pour un mois subséquent, tout en prononçant l'éviction du preneur.

L'appel portait sur la question de savoir si le preneur pouvait unilatéralement suspendre le paiement des loyers en invoquant la force majeure, sans saisir préalablement le juge, et si un paiement fait à un tiers non mandaté était libératoire. La cour retient que l'application des dispositions de l'article 652 du dahir des obligations et des contrats est subordonnée à une demande judiciaire du preneur en résiliation ou en diminution du prix.

Faute pour le preneur d'avoir initié une telle procédure, il reste tenu au paiement des loyers échus durant la fermeture administrative. La cour juge en outre que le paiement du loyer à la mère du bailleur, en l'absence de mandat, n'est pas libératoire.

Le jugement est donc infirmé sur le rejet de la demande en paiement des loyers et confirmé pour le surplus.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la restitution d'un local dégradé au preneur après une période d'éviction illégale par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et prononcé son expulsion.

L'appelant soutenait être dispensé du paiement des loyers postérieurs à sa réintégration, au motif que les dégradations commises par le bailleur durant son éviction rendaient le bien impropre à son usage. La cour écarte ce moyen en distinguant la période de la créance de loyers, qui court à compter de la réintégration, de la période antérieure durant laquelle les dégradations ont été commises.

Elle retient que si les dommages causés au bien loué ouvrent droit au preneur de solliciter une réduction du loyer ou une indemnisation pour le préjudice subi, ils ne sauraient justifier une suspension unilatérale du paiement des loyers dus pour la période de jouissance postérieure à la restitution. Faute pour le preneur de démontrer un trouble de jouissance imputable au bailleur après sa reprise de possession, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant réduit le montant des loyers dus au titre de la période de confinement sanitaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la réduction judiciaire du loyer et de la résiliation du bail pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait accordé au preneur une réduction du loyer en raison de la fermeture administrative de son activité, mais avait rejeté la demande d'expulsion.

L'appelant contestait la possibilité pour le juge de réduire le loyer en l'absence de demande reconventionnelle et soutenait que le non-paiement de plusieurs échéances justifiait la résiliation. La cour retient qu'une demande en réduction ou en exemption de loyer doit impérativement faire l'objet d'une demande principale ou reconventionnelle et ne peut être accordée d'office.

Elle rappelle que le décret-loi relatif à l'état d'urgence sanitaire a suspendu les délais et empêché la constitution de la demeure du débiteur, mais n'a pas éteint l'obligation de paiement des loyers. Dès lors, si le preneur reste redevable de l'intégralité des loyers, sa demeure ne peut être caractérisée que pour les mois non couverts par la suspension légale.

La condition d'un arriéré d'au moins trois mois de loyer, nécessaire à la résiliation du bail, n'étant pas remplie, la demande d'expulsion est écartée. La cour réforme donc partiellement le jugement en condamnant le preneur au paiement de la totalité des loyers, tout en confirmant le rejet de la demande d'expulsion.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination du montant du loyer commercial lorsque le preneur effectue des paiements d'un montant inférieur à celui fixé par le contrat de bail. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs sur la base de la somme stipulée à l'acte.

En appel, le preneur soutenait que le loyer avait été conventionnellement réduit, arguant de l'acceptation par le bailleur de paiements partiels et d'un prétendu aveu de ce dernier en première instance. La cour écarte ce moyen en rappelant que le contrat de bail constitue une preuve littérale qui ne peut être combattue que par un écrit de même force probante.

Elle retient que l'encaissement par le bailleur de loyers d'un montant inférieur à celui contractuellement prévu ne vaut pas, en l'absence de tout autre écrit, accord sur une réduction du loyer, dès lors que le bailleur conteste cette réduction. La cour relève en outre, après examen des pièces, que le bailleur n'avait formulé aucun aveu quant à une telle modification dans ses écritures de première instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial et des effets de la crise sanitaire, la cour d'appel de commerce juge que les décrets relatifs à l'état d'urgence n'emportent pas de plein droit une exemption ou une réduction du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande reconventionnelle du preneur en réduisant de moitié le loyer dû pendant la période de fermeture administrative.

Saisie par le bailleur, la cour devait déterminer si cet empêchement de jouir constituait une cause d'exonération du loyer et si le défaut de paiement caractérisait un état de demeure justifiant l'éviction. La cour retient que les textes spéciaux sur l'état d'urgence sanitaire n'ont pas dérogé au droit commun des contrats, le preneur restant donc tenu au paiement intégral du loyer.

Elle considère toutefois que la fermeture administrative constitue un empêchement légitime au sens de l'article 254 du code des obligations et des contrats, excusant le retard de paiement et faisant obstacle à la caractérisation de l'état de demeure. Faute pour le bailleur de justifier de trois mois d'arriérés exigibles non excusés, la condition de résiliation du bail pour défaut de paiement n'est pas remplie.

La cour d'appel de commerce réforme par conséquent le jugement, condamne le preneur au paiement de l'intégralité des loyers et des charges de consommation, mais confirme le rejet de la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement des loyers échus durant la période de l'état d'urgence sanitaire, la cour d'appel de commerce examine la portée des dispositions légales exceptionnelles sur les obligations contractuelles. Le tribunal de commerce avait intégralement fait droit à la demande du bailleur et rejeté la demande reconventionnelle du preneur tendant à la réduction ou au rééchelonnement de sa dette locative.

L'appelant soutenait que la fermeture administrative de son activité commerciale justifiait une révision de ses obligations sur le fondement de l'article 243 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que la législation relative à l'état d'urgence sanitaire n'a eu pour seul effet que de suspendre les délais d'exécution des obligations, sans pour autant éteindre ou modifier la dette de loyer elle-même.

L'obligation de paiement du preneur est donc demeurée intacte, son exigibilité ayant seulement été différée. La cour ajoute que faire droit à une demande de réduction ou de rééchelonnement du loyer constituerait une violation de la force obligatoire du contrat, le juge ne pouvant imposer à une partie une modification de ses droits contre sa volonté.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'une somme versée à titre de "pas-de-porte", la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification juridique de ce versement dans le cadre d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné la bailleresse à restituer la somme, la considérant comme un paiement sans cause.

L'appelante soutenait que le contrat, loi des parties, prévoyait une quittance définitive et sans réserve, rendant la somme non restituable. La cour retient que le "pas-de-porte", ou "prix du clé", doit s'analyser comme la contrepartie de l'acquisition du droit au bail, sauf à ce qu'il soit démontré qu'il correspond à une réduction du loyer.

En l'absence de toute clause contractuelle prévoyant une obligation de restitution ou une réserve formulée par le preneur, la cour considère que la somme est définitivement acquise à la bailleresse. Elle juge par ailleurs recevable la demande reconventionnelle en paiement de loyers, celle-ci étant connexe à la demande principale dès lors qu'elle procède du même contrat de bail.

La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la restitution du "pas-de-porte" et, statuant à nouveau, rejette la demande principale du preneur, tout en rejetant son appel incident.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'avis d'éviction et le bien-fondé de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction.

L'appelant soutenait, d'une part, que l'avis était irrégulier et, d'autre part, qu'il était dispensé de payer le loyer dès lors que le bailleur l'empêchait matériellement de jouir des lieux, fait attesté par une condamnation pénale. La cour retient que l'avis d'éviction est irrégulier au visa de l'article 26 de la loi 49-16, faute de mentionner un délai spécifique pour l'éviction distinct du délai de paiement, ce qui rend la demande d'expulsion irrecevable.

En revanche, elle écarte l'exception d'inexécution, jugeant que le trouble de jouissance matériel causé par le bailleur, bien que pénalement sanctionné, ne dispense pas le preneur de son obligation de paiement tant que le bail n'est pas judiciairement résilié. La cour rappelle que le preneur, conservant la jouissance juridique des lieux, devait agir en justice pour obtenir la cessation du trouble, une réduction du loyer ou la résiliation du contrat.

Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur l'expulsion mais le confirme sur la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la compétence matérielle de la juridiction commerciale et les conditions d'application de l'exception d'inexécution en matière de bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion.

L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale, un vice dans la notification de la sommation de payer, et l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un local conforme. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'exploitation d'un parking à titre onéreux constitue un acte de commerce par nature au sens de l'article 6 du code de commerce, fondant la compétence de la juridiction commerciale.

Elle juge ensuite que la sommation, bien que délivrée à un préposé, a atteint son but dès lors que le preneur y a répondu par l'intermédiaire de son conseil. Surtout, la cour rappelle que le preneur qui se prévaut de l'inexécution par le bailleur de ses obligations ne peut unilatéralement suspendre le paiement des loyers.

La cour retient que la sanction d'un tel manquement réside dans la demande de résiliation du bail ou de réduction du loyer, et non dans l'application de l'exception d'inexécution prévue à l'article 234 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné la révision du loyer d'un bail commercial suite à une expropriation partielle du bien loué, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation du droit commun des obligations et du statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en réduction du loyer et rejeté la demande reconventionnelle en résiliation formée par les bailleurs. Les appelants contestaient l'expertise judiciaire ayant servi de fondement à la décision et arguaient d'une contradiction dans l'application concurrente des deux corps de règles. La cour écarte la contestation de l'expertise, la jugeant probante et relevant que le moyen est dépourvu de preuve. Elle retient que la demande en réduction du loyer pour perte partielle de la chose louée relève à juste titre des dispositions de l'article 651 du code des obligations et des contrats. La cour juge qu'il n'existe aucune contradiction à appliquer le statut spécifique des baux commerciaux à la demande reconventionnelle en résiliation. Elle ajoute que cette dernière n'était en tout état de cause pas justifiée, la chose louée n'étant pas devenue impropre à son usage dès lors que la surface restante demeurait suffisante à l'exploitation. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit pour un preneur de suspendre unilatéralement le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait que le défaut de fourniture d'électricité, imputable au bailleur et empêchant l'exploitation du fonds, justifiait l'exception d'inexécution. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le preneur, privé de l'usage de la chose louée, ne peut se faire justice à lui-même en suspendant le paiement. Elle rappelle, au visa de l'article 647 du dahir des obligations et des contrats, que la loi n'ouvre au preneur que l'action en résiliation du contrat ou en réduction du loyer. La cour relève d'ailleurs que le preneur avait lui-même usé des voies de droit appropriées en obtenant une ordonnance de référé pour le rétablissement de l'électricité, ce qui démontre l'existence d'une solution autre que la suspension des paiements. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un commandement de payer visant des loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer contestées par le bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du preneur en annulation du commandement, retenant que les quittances produites justifiaient une réduction du loyer contractuel et purgeaient ainsi le manquement. Devant la cour, le bailleur soulevait le faux incident desdites quittances, arguant que le paiement partiel effectué par le preneur ne pouvait faire échec à la demande d'expulsion. La cour fait droit à la demande de vérification d'écriture et ordonne une expertise graphologique, laquelle conclut que la signature apposée sur les quittances n'émane pas du bailleur. Elle écarte l'argument du preneur selon lequel les reçus auraient été remis par un tiers, dès lors que ce dernier n'est ni partie au contrat de bail, ni mandataire du bailleur. La cour retient en conséquence que la preuve d'une modification du loyer n'est pas rapportée et que le paiement partiel effectué par le preneur ne purge pas sa défaillance. Faisant également droit à la demande additionnelle, elle condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. La cour infirme donc le jugement entrepris, valide le commandement de payer, prononce l'expulsion et condamne le preneur au paiement des arriérés locatifs recalculés sur la base du loyer contractuel.

La cour d'appel de commerce était saisie de la question de l'application d'une clause de réduction de loyer stipulée dans un bail et conditionnée à l'exécution d'un contrat de fourniture exclusive distinct mais économiquement lié. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, écartant comme preuve de l'inexécution un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice. L'appelant soutenait que l'inexécution des obligations de fourniture par le bailleur était établie, notamment par un procès-verbal d'interrogatoire ordonné par une autorité judiciaire, et devait entraîner l'application de la clause de réduction. La cour écarte cependant ce moyen probatoire, retenant qu'un commissaire de justice n'est pas qualifié pour interroger les parties ni pour constater des faits matériels complexes nécessitant l'examen de documents comptables et contractuels. La cour relève en outre que, lors d'une mesure d'instruction ordonnée en appel, le bailleur a affirmé n'avoir entrepris aucun chantier de construction qui l'aurait obligé à s'approvisionner en matériaux auprès du preneur. Dès lors, faute pour le preneur de rapporter la preuve de l'existence même du fait générateur de l'obligation de fourniture, la demande en réduction du loyer ne pouvait prospérer. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité de l'exception d'inexécution par un preneur commercial invoquant une faute du bailleur à l'origine de la cessation de son activité. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par la faute du bailleur, lequel aurait provoqué l'intervention des autorités administratives ayant entraîné la cessation de son exploitation. La cour écarte ce moyen en relevant que le contrat de bail n'imposait au bailleur aucune obligation de fournir les équipements d'exploitation. Elle retient surtout que la cessation d'activité, à la supposer établie, résulte d'une décision de l'autorité administrative et non d'un fait direct du bailleur. Au visa de l'article 652 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que si les actes de l'administration peuvent ouvrir droit à une résiliation ou à une réduction du loyer, la responsabilité du bailleur n'est engagée qu'en cas de faute prouvée de sa part. Faute pour le preneur d'établir une telle faute ou d'avoir exercé les recours appropriés, son manquement à l'obligation de paiement est caractérisé. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la modification du loyer et la portée d'une quittance sans réserve. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant le preneur libéré de son obligation. L'appelant soutenait que la preuve d'une modification du loyer, fixé par contrat écrit, ne pouvait résulter de simples quittances pour un montant inférieur. La cour retient que les quittances de loyer, établies pour un montant réduit et non contestées dans leur authenticité par le bailleur, constituent une présomption de l'existence d'un accord des parties sur la réduction du loyer. Elle rappelle en outre qu'en application de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, la quittance délivrée sans réserve pour une période de loyer fait présumer le paiement des termes antérieurs. Le preneur ayant offert le paiement des loyers sur la base du montant réduit et bénéficiant de la présomption légale de paiement pour les périodes antérieures, la demeure n'est pas caractérisée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce infirme un jugement ayant prononcé la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en constatant l'arriéré locatif et en ordonnant la résolution du contrat. L'appelant soulevait principalement l'irrégularité de l'injonction de payer, au motif qu'elle émanait d'un seul bailleur indivis ne détenant pas la majorité qualifiée, ainsi que l'inexistence de la dette locative compte tenu d'un accord verbal sur la réduction du loyer. La cour retient que l'injonction de payer, délivrée par un seul des co-bailleurs, est dépourvue d'effet juridique dès lors que ce dernier ne justifie pas détenir la majorité des trois quarts du bien prévue par l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats pour les actes d'administration. Elle relève en outre, après avoir ordonné une mesure d'instruction, que le montant du loyer avait bien été conventionnellement réduit et que le preneur avait, par des offres réelles suivies de consignation, intégralement réglé les sommes dues sur cette base. L'état de défaillance du preneur n'étant pas caractérisé, le jugement entrepris est infirmé en toutes ses dispositions et les demandes du bailleur sont rejetées.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement d'un arriéré locatif. L'appelant principal soutenait que la somme due devait être réduite en vertu d'un contrat de société postérieur, tandis que les bailleurs, par leur appel incident, contestaient l'imputation d'un versement qu'ils alléguaient être étranger à la dette locative. La cour d'appel de commerce écarte le moyen du preneur en retenant que le contrat de bail, fixant le loyer, constitue la loi des parties au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Elle précise que le contrat de société ultérieur, n'ayant été conclu qu'avec l'un des deux bailleurs, est inopposable au co-indivisaire qui n'y était pas partie, rendant ainsi la modification du loyer inopérante à son égard. La cour rejette également l'appel incident des bailleurs, considérant que faute de preuve contraire, un versement effectué sur le compte bancaire habituellement utilisé pour le paiement des loyers doit être imputé sur la dette locative. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la force probante de quittances de loyer contestées par le bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en retenant une révision à la baisse du loyer, justifiée par lesdites quittances. En appel, le bailleur soulevait la question de savoir si un paiement partiel, fondé sur une prétendue réduction du loyer non prouvée, constituait un manquement justifiant la résolution du bail. La cour d'appel de commerce, après avoir ordonné une expertise graphologique dans le cadre d'une procédure d'inscription de faux, constate que la signature apposée sur les quittances n'émane pas du bailleur. Elle écarte l'argument du preneur selon lequel les quittances auraient été remises par un tiers, neveu du bailleur, au motif que ce dernier, n'étant pas partie au contrat et dépourvu de mandat, n'avait pas qualité pour modifier les termes du bail. La cour retient que la preuve d'une réduction du loyer n'étant pas rapportée, le paiement effectué par le preneur s'analyse en un paiement partiel constituant une cause grave et légitime de résolution. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé, prononce l'expulsion du preneur et le condamne au paiement des arriérés de loyers calculés sur la base du montant contractuel initial, ainsi qu'au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Viole l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, consacrant la force obligatoire des conventions, la cour d’appel qui retient un montant de loyer inférieur à celui contractuellement prévu au seul motif que le bailleur a accepté sans réserve des paiements partiels. En effet, la quittance de loyer délivrée sans réserve par le bailleur ne constitue qu’une présomption de paiement des échéances antérieures et ne saurait, en l’absence d’un accord exprès des parties, valoir renonciation au montant du loyer fixé au contrat.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel a rappelé l’obligation faite à la juridiction de renvoi, par l’article 369 du Code de procédure civile, de se conformer au point de droit tranché par la Haute Juridiction concernant l’appréciation des preuves littérales. Le litige portait sur la validité d’un commandement de payer fondé sur une contre-lettre supposée maintenir le loyer à son niveau initial, en contradiction avec un avenant écrit actant sa réduction.

Sur l’incident de faux civil soulevé à l’encontre de la copie de l’accord secret produite par le bailleur, la Cour a fait une stricte application de l’article 95 du Code de procédure civile. Le bailleur ayant reconnu ne pas détenir l’original du document contesté, la juridiction a écarté ladite pièce des débats, considérant que le défaut de dépôt de l’original dans le délai imparti équivaut à une renonciation de la partie à se prévaloir du document litigieux.

S’agissant de la force probante des autres documents versés au dossier, notamment des copies de relevés comptables, la Cour a jugé, sur le fondement de l’article 440 du Dahir des Obligations et Contrats, que de simples copies photographiques, contestées par la partie adverse et non corroborées par des originaux, sont dépourvues de valeur probatoire. Elles ne sauraient dès lors constituer une preuve suffisante pour contredire les stipulations claires d’un contrat de bail et de son avenant modificatif dûment légalisés.

En conséquence, la Cour a confirmé l’annulation du commandement de payer, celui-ci étant fondé sur une créance locative erronée, supérieure au montant contractuellement dû. Elle a toutefois fait droit à la demande en paiement des loyers arriérés, mais en limitant la condamnation aux sommes dues sur la base de la valeur locative réduite stipulée dans l’avenant écrit, seul titre opposable entre les parties.

Ayant constaté que le locataire, bien que régulièrement mis en demeure, n'avait pas procédé au paiement des loyers dus dans le délai imparti, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'il est défaillant dans ses obligations. Par conséquent, elle écarte légalement les moyens de défense du locataire tirés de la nécessité de travaux de réparation ou d'une demande de réduction du loyer, au motif que de telles prétentions, relevant de procédures spécifiques, ne peuvent être examinées dans le cadre de l'instance en validité du congé et en résiliation du bail commercial.