Réf
67986
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
5668
Date de décision
24/11/2021
N° de dossier
2021/8206/3679
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Obligation de paiement, Mise en demeure, Loyer, Exonération de loyer, Excuse acceptable, État d'urgence sanitaire, Défaut de paiement, Covid-19, Consommation d'eau et d'électricité, Condition de résiliation, Bail commercial
Source
Non publiée
En matière de bail commercial et des effets de la crise sanitaire, la cour d'appel de commerce juge que les décrets relatifs à l'état d'urgence n'emportent pas de plein droit une exemption ou une réduction du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande reconventionnelle du preneur en réduisant de moitié le loyer dû pendant la période de fermeture administrative.
Saisie par le bailleur, la cour devait déterminer si cet empêchement de jouir constituait une cause d'exonération du loyer et si le défaut de paiement caractérisait un état de demeure justifiant l'éviction. La cour retient que les textes spéciaux sur l'état d'urgence sanitaire n'ont pas dérogé au droit commun des contrats, le preneur restant donc tenu au paiement intégral du loyer.
Elle considère toutefois que la fermeture administrative constitue un empêchement légitime au sens de l'article 254 du code des obligations et des contrats, excusant le retard de paiement et faisant obstacle à la caractérisation de l'état de demeure. Faute pour le bailleur de justifier de trois mois d'arriérés exigibles non excusés, la condition de résiliation du bail pour défaut de paiement n'est pas remplie.
La cour d'appel de commerce réforme par conséquent le jugement, condamne le preneur au paiement de l'intégralité des loyers et des charges de consommation, mais confirme le rejet de la demande d'éviction.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل:
حيثإنه لا يوجد من بين وثائق الملف ما يفيد تبليغ الطرف الطاعن بالحكم المستأنف.
وحيث قدم المقال الإستئنافي مستوفيا لباقي شروطه الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.
وفي الموضوع:
يستفاد من وثائق الملف أن الطرف المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي للدعوى يعرض من خلاله أنه قام بكراء المحل التجاري الكائن بسفلي العقار الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء بمشاهرة قدرها 1300.00درهم للمدعى عليه، هذا الأخير إمتنع عن أداء واجبات الكراء عن المدة من 01/03/2020 إلى متم شهر يناير 2021 رغم الإنذار المتوصل به بتاريخ 09/09/2020، إضافة إلى واجب الماء والكهرباء عن المدة من فاتح يونيو 2019 إلى متم شهر يناير 2021.
ملتمسا الحكم على المدعى عليه بأداء مبلغ 13520.00درهم واجبات الكراء عن المدة المطلوبة، ومبلغ 4544.00درهم واجب إستهلاك مادتي الماء والكهرباء ومبلغ 3000.00درهم كتعويض، وبإفراغه هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه من المحل موضوع النزاع مع الصائر.
وبناء على إدلاء المدعى عليه بطلب مضاد أوضح العارض من خلاله كونه لم ينتفع من المحل موضوع النزاع بسبب تطبيق إجراءات الحجر الصحي بشكل كامل عن المدة من مارس 2020 إلى 10/07/2020، وعن المدة الموالية من 11/07/2020 إلى متم غشت 2020.
ملتمسا رفض طلب المصادقة على الإنذار، وفي الطلب المضاد الحكم بإعفائه كليا من واجبات الكراء عن المدة من فاتح مارس 2020 إلى غاية متم غشت 2020 أساسا، وإحتياطيا الحكم بإنقاص واجبات الكراء عن الفترة المذكورة إلى حد يتناسب مع قرار الإغلاق وعدم الإنتفاع بالمحل.
وأرفق مقاله بصور أحكام.
وبعد تبادا المذكرات بين الطرفين أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالإستئناف.
أسباب الإستئناف.
تمسك الطرف الطاعن في إستئنافه للحكم المذكور على كون قيام المحكمة مصدرته بالإنقاص من السومة الكرائية من مبلغ 1300.00درهم إلى مبلغ 650.00درهم عن المدة من 23/03/2020 إلى 10/07/2020 يعتبر جد مجحف ولم يعتمد على أسس قانونية وواقعية سليمة، وبخصوص واجبات إستهلاك الماء والكهرباء فإن المكتري إتفق مع الطرف المكري على أدائها مناصفة بحكم إشتراكهما في العداد المتعلق بالطابق السفلي، وبخصوص المطل في أداء واجبات الكراء فإنه يبقى تابثا بإمتناع المكتري عن أداء واجبات كراء 96 يوما مقسمة على 11 يوما من شهر فبراير، و23 يوما من شهر مارس، و22 يوما من شهر يوليوز و31 يوما شهر غشت و9 أيام من شهر شتنبر.
ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم على المستأنف عليه بأداء مبلغ 13520.00درهم عن واجبات الكراء، ومبلغ 4544.00درهم واجب إستهلاك الماء والكهرباء ومبلغ 3000.00درهم كتعويض، وبفسخ عقد الكراء والحكم بإفراغه هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه من المحل موضوع النزاع.
وأرفق مقاله بنسخة من الحكم المستأنف.
وبناء على إدلاء نائب المستأنف عليه بمذكرة جوابية أوضح العارض من خلالها أن إنقاص السومة الكرائية جاء مؤسسا قانونا، وأن المستأنف عليه لم يدل بما يفيد وجود إتفاق على تقاسم إستهلاك واجبات الماء والكهرباء، كما أن المدة المطالب بها لا ثتبت المطل.
ملتمسا تأييد الحكم المستأنف.
وبناء على إدلاء نائب المستأنف بمذكرة تعقيبية أكد العارض من خلالها سابق دفوعاته، مضيفا أن عقد الكراء يثبت بما لا يدع مجالا للشك أن الطاعن اتفق مع المالكين السابقين على أن واجبات إستهلاك الماء والكهرباء تبقى مشتركة بين المكترين للطابق السفلي وبذلك يبقى المكتري ملزما بتحمل ثلث تلك الواجبات أمام قيام الطرف العارض بأدائها.
ملتمسا الحكم وفق مقاليه الإفتتاحي والإستئنافي.
وأرفق مذكرته بصورة من عقد كراء وأصل مستخرج أداء واجبات الماء والكهرباء.
وبناء على إدراج الملف بجلسة 10/11/2021 حضر نائبا الطرفين، وأدلى نائب المستأنف عليه بمذكرة تعقيبية أكد العارض من خلالها سابق دفوعاته، ملتمسا تأييد الحكم المستأنف، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 24/11/2021.
محكمة الإستئناف.
حيث دفع الطرف الطاعن كون قيام محكمة الدرجة الأولى بالإنقاص من السومة الكرائية من مبلغ 1300.00درهم إلى مبلغ 650.00درهم عن المدة من 23/03/2020 إلى 10/07/2020 يعتبر جد مجحف ولم يعتمد على أسس قانونية وواقعية سليمة.
وحيث إن المراسيم الصادرة تحت رقم 2.20.292 الصادر بتاريخ 23/03/2020 المتعلق بسن أحكام خاصة بحالة الطوارئ الصحية، وتحت رقم 2.20.293 الصادر بتاريخ 24/03/2020 القاضي بإعلان حالة الطوارئ الصحية، وتحت رقم 2.20.456 بتاريخ 09/07/2020 برفع حالة الطوارئ، وبإعتبارها نصوصا خاصا لم تتضمن أي مقتضى قانوني يقضي بإعفاء المكتري من أداء واجبات الكراء خلال المترتبة بذمته عن المدة من 23/03/2020 إلى يوليوز 2020، ومن تم يبقى هذا الأخير ملزما بأدائها في إطار العلاقة التعاقدية التي تربطه بالمكري، ومن تم لا يسوغ له التمسك بمقتضيات المادة 652 من ق ل ع ، مما يتعين معه الحكم على المستأنف عليه بأداء مبلغ 13520.00درهم ومن تم يبقى ما ذهبت إليه محكمة الدرجة الأولى من إستجابة للطلب المضاد غير مؤسس قانونا ويتعين إلغاؤه والتصريح برفضه.
وحيث دفع الطرف الطاعن بوجود إتفاق بينه وبين المستأنف عليه على أداء واجبات إستهلاك الماء والكهرباء مناصفة بحكم إشتراكهما في العداد المتعلق بالطابق السفلي، مضيفا أن عقد الكراء يثبت بما لا يدع مجالا للشك أن الطاعن اتفق مع المالكين السابقين على أن واجبات إستهلاك الماء والكهرباء تبقى مشتركة بين المكترين للطابق السفلي وبذلك يبقى المكتري ملزما بتحمل ثلث تلك الواجبات أمام قيامه بأدائها.
وحيث رد المستأنف عليه بأن الطاعن لم يدل بما يفيد وجود إتفاق على تقاسم إستهلاك واجبات الماء والكهرباء.
وحيث إنه وبخلاف مزاعم المستأنف عليه فإن الطرف الطاعن استدل للمحكمة بعقد كراء يثبت تحمل المذكور أولا لواجبات إستهلاك الماء والكهرباء، والذي لم يكن محل منازعة من طرفه مما يبقى معه ملزما بأداء تلك الواجبات بحسب مبلغ 2909.94درهم إستنادا لتحمله لنسبة الثلث من أصل مبلغ 8729.83 درهم المضمن بالكشف الصادر عن شركة ليديك.
وحيث دفع الطرف الطاعن بكون المطل في أداء واجبات الكراء يبقى تابثا بإمتناع المكتري عن أداء واجبات كراء 96 يوما مقسمة على 11 يوما من شهر فبراير، و23 يوما من شهر مارس، و22 يوما من شهر يوليوز و31 يوما شهر غشت و9 أيام من شهر شتنبر.
وحيث إن البين من إطلاع المحكمة على الإنذار سند الطرف الطاعن في دعواه الرامية إلى إفراغ المستأنف عليه من المحل موضوع النزاع كونه تضمن مطالبة هذا الأخير بأداء واجبات الكراء عن المدة من 01/03/2020 إلى تاريخ التوصل بالإنذار المذكور في 09/09/2020 بمبلغ 7800.00درهم،وأنه بقسمة المبلغ المذكور على السومة الكرائية المحددة في مبلغ 1300.00درهم نجده يشكل واجبات 6أشهر أي من 01/03/2020 إلى متم غشت 2018، وهو ما يستشف منه كون السومة الكرائية تؤدى في متم الشهر وليس في أوله ومن تم تبقى واجبات شهر شتنبر المضمنة بالإنذار بالإنذار غير مستحقة الأداء بتاريخ التوصل بهذا الأخير، ونفس الشيء ينسحب على واجبات شهر فبراير أمام عدم شمولها بالإنذار، لتبقى المدة المستحقة الأداء من فاتح مارس 2020 إلى متم يوليوز 2020 غير مرتبة للمطل أمام وجود عذر مقبول بخصوص عدم أدائها نتيجة تطبيق إجراءات الحجر الصحي وفقا لمقتضيات المادة 254 من ق ل ع ، وأن تخلف الطاعن عن أداء شهر واحد ممثلا في شهر غشت 2020 لا يمكن أن يترتب عن عدم أدائه حالة المطل انسجاما مع مقتضيات المادة الثامنة من القانون 16.49 والتي إشترطت لإعتبار المكتري في حالة مطل تخلفه عن أداء واجبات كراء ثلاث أشهر بتاريخ توجيه الإنذار.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاءوهي تبت علنيا انتهائيا حضوريا.
في الشكل :بقبول الإستئناف.
في الموضوع:بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض أداء واجب إستهلاك الماء والكهرباء والحكم من جديد على المستأنف عليه بأدائه لفائدة بحسب مبلغ 2909.94 درهم عن المدة من فاتح يونيو 2019 إلى متم شهر يناير 2021، وبتأييده في الباقي مع تعديله وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به إلى 13520.00درهم وجعل الصائر بالنسبة.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
