وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم الطرف الطاعن بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 15/08/2018 يستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 05/10/2015 وكذا القطعي الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط في الملف عدد 1746/8201/2015 تحت عدد 1700 بتاريخ 06/06/2016 القاضي بقبول المقال الأصلي شكلا. وفي الموضوع، في المقال الأصلي، بجعل السومة الكرائية بين المدعية والطرف المدعى عليه محددة في مبلغ 1.500 درهم شهريا اعتبارا من غشت 2013 مع النفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم المصاريف. وفي المقال المقابل بعدم قبوله مع تحميل رافعيه المصاريف.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المطعون فيه ان المدعية شركة (ع.) تقدمت بمقال افتتاحي مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 02/08/2013 لتجارية بالرباط عرضت من خلاله أنها شركة مختصة في صنع الزليج والبناء، وتكتري من المدعى عليهم ورثة ابراهيم (ب.) محلا تجاريا بدوار [العنوان] سلا الجديدة بسومة كرائية قدرها 3.000 درهم، فأصدرت السلطات العامة قرارا بنزع ملكية جزء من أرض المدعى عليه المحادية للطريق قصد توسعتها ولم يتبق من المساحة المكتراة سوى 400 متر مربع، وتم هدم السور الوقائي، مما أصبحت معه عرضة للتلف والضياع والسرقة، طبقا لمقتضيات الفصل 652 من ق.ل.ع، ملتمسة الحكم عليهم بتعويض المساحة المبتورة، وإقامة الحائط الوقائي المتهدم، واحتياطيا تخفيض السومة الكرائية لقطعة الأرض، وجعلها محددة في 900 درهم ابتداء من شهر غشت 2013.

وأجاب المدعى عليهم بواسطة دفاعهم أن عملية الهدم لا يد لهم فيها، وأن الجهة النازعة للملكية قدمت تعويضا إلى كل مالكي القطع الأرضية، وأن المدعية استفادت أو ستستفيد من التعويض، ملتمسة تطبيق مقتضيات الفصل 651 من ق.ل.ع والحكم برفض الطلب مع تحميل رافعته المصاريف، ثم عقبت المدعية بأن انتفاعها من العين المكتراة تقلص من جراء اقتطاع جزء من المساحة المكتراة، ملتمسة الحكم وفق ما ورد بمقالها الافتتاحي مدلية بشهادة ملكية.

وبناء على الحكم الصادر في 20/11/2013 القاضي بإجراء خبرة عهد بها للخبير محمد (د.) الذي حدد المساحة المتبقية في 400 متر والسومة الكرائية فيما قدره 875 درهم.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية، أصدرت المحكمة التجارية بالرباط الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف أن محكمة البداية اعتمدت أسباب وعلل انحرفت فيها تارة عن المنطق السليم وأخرى تناقضت فيها تعليلاتها، ذلك ان الخبرة المعتمدة في حكمها حددت المساحة المتبقية في 700 متر مربع، وان المساحة المنزوعة ملكيتها هي 700 متر مربع، في حين ان مرسوم نزع الملكية حدد المساحة المنزوعة ملكيتها في 1.000 متر مربع، كما ان المقال الافتتاحي للمدعين تضمن ان العقار موضوع الكراء تقلصت منفعته بما يفوق 70 % نتيجة بتر مساحة 1.000 متر مربع من المساحة الإجمالية، وان المساحة المتبقية هي 400 متر مربع، فطعن العارضون في الخبرة باعتبار عدم موضوعيتها لانها لم تعتمد على وثائق إدارية إذ كان الأجدر ان ينتقل الخبير إلى المصالح الإدارية والتي منها المحافظة العقارية، على اعتبار ان العقار يدخل ضمن الملك المدعو عين اسمر ذي الرسم العقاري 11739/59، فكان لزاما ان يطلع على الملف العقاري ليتعرف عليه أكثر ويقف على المساحة التي كانت موضوع نزع الملكية من أين تبتدئ وأين تنتهي، ويطابق معطيات الملف بالمحافظة العقارية بأرض الواقع، ومن ثمة تحتسب المساحة المتبقية باعتماد تقنية علمية واضحة ومحددة يذكرها في تقريره، غير ان الخبرة المنجزة لم تقم بأي شيء من ذلك هذا من جهة. ومن جهة أخرى، كان حريا بالحكم التمهيدي ان يضيف نقاطا أخرى للبحث تتعلق بالمزايا الاقتصادية والموقع الذي أصبحت تتمتع به المنطقة للوقوف على الحقيقة الواقعية، والمادية للعقار وبالتالي إعطاءه السومة التي يستحقها، فوثائق الملف ومقال الدعوى الافتتاحي كلها تشير وتوضح ان المنطقة حيث يتواجد العقار في مجملها كانت في جزء مهم منها موضوع نزع الملكية، وان الخبرة نفسها أشارت انه تمت توسعة طريق عمومي وتعبيدها، مما يعني ان العقار موضوع الدعوى وإن تقلصت مساحته ب 1000 متر مربع ولم يتبق منه إلا 400 متر مربع، فانه عند مراجعة السومة يجب الأخذ بعين الاعتبار المزايا والمنافع التي أصبح يوفرها العقار بإحداث طريق عمومية رئيسية بمحاداته. إضافة إلى ان المنطقة أصبحت مخصصة لبناء العمارات السكنية والمكاتب والتجارة والصناعة التقليدية والتجهيزات الإدارية، مما يعني ان القيمة المالية للعقار أصبحت مرتفعة بفعل موقعه، وظروف تجهيزه، وان من شأن كل تلك المزايا ان تزيد من انتفاع المستأنف عليها وان تقلصت المساحة. وفيما يتعلق بتناقض الحكم في حيثياته، فبالرجوع إلى مقتضيات قانون 24 ماي 1955 يتضح انه لم يتناول مطلقا حالة تعيب محل عقد الكراء التجاري بسبب نزع الملكية، وان قانون الالتزامات والعقود هو الذي عالج هذه الحالة، والمحكمة طبقت في الشق الخاص بالمقال الأصلي القواعد العامة رغم ان النزاع ينصب على محل تجاري تحكمه قواعد ظهير 24 ماي 1955 في حين رفضت تطبيق تلك القواعد في الطلب المضاد وقضت بعدم القبول، مما يجعل المحكمة قد تناقضت في حيثيات الحكم وعرضته بالتالي للطعن بالاستئناف، لهذه الأسباب يلتمسون إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به، وإصدار قرار تمهيدي بإجراء خبرة مضادة للخبرة المنجزة ابتدائيا تكون مسندة على المسطرة أعلاه لتحديد المساحة الحقيقية المتبقية والسومة الكرائية المناسبة للظروف الاقتصادية للعقار وللوقوف على الأضرار الحقيقية للنشاط المزاول والذي أصبح ملتصقا بسكن العارضين وضارا بالسكان وحفظ حقهم في الإدلاء بمستنتجاتهم على ضوءها والبت في الصائر طبقا للقانون.

وأجابت المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 07/01/2019 انه خلافا لدفع الجهة المستأنفة، فان الخبرة المنجزة اعتمدت على الوثائق الإدارية والتقنية المتعلقة بالوعاء العقاري المقتطع من الملك المدعو " عين اسمير " ذي الرسم العقاري عدد 11739/59، كما اعتمدت على معطى انتقاص المساحة الإجمالية للعين المكتراة بسبب نزع الملكية قصد توسيع الطريق العمومية بمحاذاة الملك موضوع نزع الملكية، واعتمدت أيضا على معاينة المساحة المتبقية من العين المكتراة الذي يشكل السبب الذي استندت إليه العارضة في طلبها الأصلي، وفي نفس الوقت يمثل جانبا من المسائل التقنية التي عهدت محكمة الدرجة الأولى إلى الخبير بالوقوف عليها سواء في الخبرة الأولى المنجزة من طرف الخبير محمد (د.) أو الثانية التي عهدت إلى الخبير السيد عبد الهادي (س.) من اجل استجلاء هذه الواقعة والتحقيق فيها. ومن جهة أخرى، فان العقار عرف تراجعا في المزايا والفوائد الاقتصادية التي كان يفترض ان يوفرها للعارضة بفعل تقلص مساحته، فضلا عن حرمانها من السور الذي تهدم بفعل أشغال نزع الملكية، دون ان تبادر الجهة المستأنفة إلى إعادة بنائه، مما أصبحت معه الشركة المكترية عرضة لمخاطر السرقة والنهب، لاسيما وان العقار يقع في منطقة بعيدة وغير آمنة. علاوة على ان دفوعات المالكين مليئة بالتناقضات، ذلك ان الجهة المستأنفة تقر من ناحية بتعيب العين المكتراة مقارنة بحالة ومساحة القطعية الأرضية والمزايا التي كانت توفرها للعارضة وقت إبرام عقد الكراء والتي على اساسها ارتضت العارضة هذه العقدة بحساب السومة الأصلية، كما ان التعليل الذي بنت عليه محكمة الدرجة الأولى قضاءها سليم واقعا وقانونا كما هو واضح من تعليلات الحكم المستأنف، لهذه الأسباب تلتمس رد جميع دفوعات الجهة المستأنفة لعدم جديتها واقعا وقانونا والحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم المستأنف.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 28/01/2018 حيث عقب المستأنفون بواسطة دفاعهم ان الخبرة لم تعتمد مقاييس ووسائل علمية وإدارية لتكون دقيقة ومقنعة، وبخصوص التناقضات، فان المستأنف عليها لم تأت بنقيض أو ما يلاحظ تلك التناقضات أيضا، وان القول بان تعليل الحكم الابتدائي كان صحيحا، فان الأسباب التي اعتمدها الطاعنون في مقالهم الاستئنافي جديرة بهدم بناء الحكم الابتدائي انطلاقا من القانون رقم 16/49 وكذا القواعد العامة، ملتمسين إلغاء الحكم الابتدائي، وبعد التصدي الحكم فيما يخص السومة الكرائية أساسا بعدم قبول الطلب، واحتياطيا رفضه. وفي الطلب المضاد قبوله شكلا وفسخ الكراء الرابط بين طرفي الدعوى، فتقرر اعتبار القضية جاهزة للبت، وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 11/02/2019.

محكمة الاستئناف

حيث تمسك الطاعنون بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه.

وحيث إنه مناط دعوى المستأنف عليها هو تخفيض السومة الكرائية اعتبارا لاقتطاع السلطات المحلية لجزء من ملكية الأرض المكتراة والتي تعود ملكيتها للطاعنين من أجل توسعه الطريق.

وحيث إن محكمة الدرجة الأولى أمرت بإجراء خبرة عهدت مهمة القيام بها للخبير السيد عبد الهادي (س.)، الذي خلص في تقريره إلى أن المحل موضوع النزاع والكائن بالملك المدعو ''عين اسمير'' القطعة p2، تبلغ مساحته الإجمالية 1400 متر مربع، وأن المساحة المستغلة حاليا تقدر بحوالي 700 متر مربع وهي النتيجة المتوصل اليها بعد انتزاع حوالي 700 متر مربع، بعد مسح الأرض المستغلة حاليا من طرف الخبير الذي يعد مهندسا في العقار كما هو ثابت من جدول الخبراء، خلافا لما ورد بالطعن المثار من قبل المستأنفين.

وحيث تبعا لذلك يبقى الدفع المتمسك به من قبل الطاعنين بخصوص المساحة المنتزعة بكونها تفوق (1.000 متر مربع) هو دفع يعوزه الاثبات ويتناقض مع ما ورد بتقرير الخبير علما أن الدفع المثار يضر بمصالح الطاعنين وأن مناط الدفع هو المصلحة.

وحيث إنه بخصوص ما تمسك به الطاعنون من تناقض حيثيات الحكم فيما قضى به من رد طلبهم المقابل الرامي إلى فسخ العقد الرابط بينهم وبين المستأنف عليها، فإن محكمة الدرجة الاولى ردت طلبهم عن صواب بعلة أن دعاوى فسخ العقود الكرائية يتعين سلوكها في اطار ظهير 24 ماي 1955 المطبق آنذاك بخصوص قضايا الاكرية. ومن ناحية أخرى، فإن الفصل 651 لا يحيل على الفصل 546 من ق.ل.ع، إلا إذا أصبحت العين المكتراة غير صالحة للاستعمال بسبب النقص الذي اعتراها، وهو الأمر الغير الثابت في نازلة الحال، لكون المساحة المتبقية والتي قدرها السيد الخبير في (700) متر مربع، تبقى كافية لاستغلال العين المكتراة، واستنادا لما ورد بيانه، فإن اعتماد المحكمة في تعليلها بخصوص الطلب الأصلي الرامي إلى إنقاص السومة الكرائية على مقتضيات الفصل 651 من ق.ل.ع، يبقى في محله ولم يشبه أي تناقض، ويتعين لأجله رد الاستئناف وتأييد الحكم المطعون فيه.

وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا.

في الشكل : .

في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على رافعيه.