وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به شركة M.D.L.O. بواسطة نائبها الاستاذ محمد حلال المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ20/05/2024 تستأنف بمقتضاه الحكم رقم 3981الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 03/04/2024 في الملف عدد 1698/8219/2024والقاضي في الشكل: بقبول الدعوى و في الموضوع:بإفراغ المدعى عليها شركة M.D.L.O. في شخص ممثلها القانوني هي ومن يقوم مقامها من المحل الكائن بشارع التحرير رقم 138 الطابق الأرضي الجديدة، وتحميل المدعى عليها الصائر، ورفض الباقي.

بناءا على المقال الاستئنافي الثاني الذي تقدمت به شركة M.D.L.O. بواسطة نائبها الاستاذ عبد الكريم عيار المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ20/05/2024 تستأنف بمقتضاه نفس الحكم المشار اليه اعلاه

في الشكل :

حيث إنه لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الحكم المطعون فيه إلى المستأنفة الذي تقدمت بالاستئناف بتاريخ 20/05/2024 مما يكون معه الاستئناف قدم مستوف لكافة شروط قبوله و يتعين لذلك التصريح بقبوله شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف عليه تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجاريةبالدار البيضاء والمؤداة عنه الرسوم القضائية يعرض من خلاله بأن المدعى عليها تكتري منه المحل التجاري الكائن بعنوانها أعلاه بسومة كرائية قدرها 10500 درهم شهريا بمقتضى العقد المحرر بتاريخ 2022/11/01، وأن البند الثالث من ينص على أن مدة الكراء سنة واحدة تبتدئ من 2022/11/01 وتنتهي في 2023/10/31، وأنها لعدم تنفيذ التزامها داخل الأجل المحدد فقد وجه إليها بتاريخ 2023/12/19 إنذارا أخبرها فيه أنه يود استرجاع المحل وذلك لانتهاء العقد، ومنحها أجلا مدته 15 يوما للإفراغ دون جدوى، لأجل ذلك يلتمس الحكم بالمصادقة على الإنذار المحرر في 2023/12/19 والحكم تبعا بإفراغ المدعى عليها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل التجاري الكائن بشارع التحرير رقم 138 الطابق الأرضي الجديدة، بسبب انتهاء عقد الكراء مع النفاذ المعجل وتحميل المدعى عليها الصائر وأرفق مقاله بإنذار مع محضر تبليغ ونسخة طبق الأصل لعقد كراء.

وبناء على مذكرة جوابية تقدمت بها المدعى عليها بواسطة نائها لجلسة 2024/03/27 جاء فيها أن ما جاء في الإنذار أولا ليس ذي أساس قانوني مادام المدعي يتقاضى الأجرة الشهرية المتفق عليها بانتظام رغم علمه بانتهاء العقد، والدليل هو تاريخ إرسال الإنذار في 2023/12/19 ، وأن الإنذار والمقال لا يحتوي على أي سبب من الأسباب المنصوص عليها في المادة 26 القانون رقم 49.16 ، ملتمسة الحكم برفض الطلب.

وبناء على مذكرة إدلاء بوثائق تقدم بها المدعي بواسطة نائبه لجلسة 2024/03/27 مرفقة بصورة إنذار مؤرخ في 2023/05/08 مع محضر تبليغه، وصورة إنذار محرر في 2023/08/03 مع محضر تبليغه

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى انه بالرجوع الى وثائق الملف، وبالخصوص الى الإنذار الموجه الى العارضة أولا غير قضائي حتى يمكن الاعتداد به وثانيا فانه جاء خرقا للمقتضيات الشكلية المنصوص عليها بمقتضى القانون رقم 49.16 مما يتعين معه التصريح ببطلان الإنذار الموجه الى العارضة وتبعا لذلك عدم قبول الطلب شكلا

ومن الناحية الموضوعية ان الحكم الابتدائي لما قضى بإفراغ العارضة ومن يقوم مقامها من العين المكراة، لم يعلل ما ذهب اليه بما فيه الكفاية، وجاء قضاؤه معيبا وفاسدا ولم يحترم القواعد القانونية والواقعية وكذا الاجتهاد القضائي الواجب التطبيق بنازلة الحال

من حيث خرق مقتضيات المادة 689 من ق.ل.ع : ان هذا الفصل ينص على انه إذا ابرم الكراء لمدة محددة، وانتهت، وظل المكتري واضعا يده على العين فانه يتجدد بنفس الشروط ولنفس المدة ، وان العقد المتحدث عنه قد انتهى بتاريخ: 31/10/2023 وظلت العارضة تستغل المحل المكترى وتؤدي الوجيبةالكرائية الخاصة به، ولم يبادر المكري الى الاعراب عن نيته في عدم التجديد الا بعد مرور الشهرين من تاريخ انتهاء عقد الكراء، وبالتالي فان هذا العقد قد جدد ضمنيا لنفس المدة وبنفس الشروط، و انه بالرجوع كذلك الى أوراق الملف سيتضح جليا ان العقد انتهى بتاريخ: 31/10/2023 والمستأنف عليه لم يتقدم بهذه الدعوى الا بتاريخ 12/02/2024 ، فان ذلك يزكي تجديد العقد لمدة أخرى بنفس الشروط،

من حيث خرق القانون رقم 49.16 الواجب التطبيق في نازلة الحال:ان العارضة قد استغلت العين المكراة منذ تاريخ: 04/06/2021 أي ما يفوق الثلاث سنوات ، وانه بالرجوع الى مقتضيات المادة 4 من القانون 49.16 فانها تنص على ان الاستفادة من تجديد العقد متى اثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل، وكذا مقتضيات على انه للمكتري . المادة 6 من نفس القانون تنص على انه يكون المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات البابمن هذا القانون وبإسقاط هاتين المادتين على نازلة الحال فانه من حق العارضة الاستفادة من العقد المبرم بينها وبين المستأنف عليه ، و انه بالرجوع الى المادة 26 من نفس القانون فانها حددت شروطا وشكليات خاصة يتوجب على المكري نهجها عندما يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية، بيد ان المستأنف عليه لم يلجأ الى هذه الشروط المفصلة بالمادة الموماً اليها أعلاه التي يتوجب تضمينها بالإنذار الموجه للمكتري من مدة والسبب وغيرها. لهذا، فان القانون الواجب التطبيق بنازلة الحال هو القانون رقم 49.16 وليس قانون الالتزامات العقود، للحماية التي يمتع بها المشرع المغربي الأصول التجارية، الشيء الذي يكون معه الحكم المستأنف قد طبق القواعد العامة بدلا من القانون الخاص، وعلل قضاءه تعليلا ناقصا وفاسدا ، عندما قضى بإفراغ العارضة من العين المكراة بالرغم من استغلالها لما يفوق الثلاث سنوات وتأسيسها لأصل تجاري بها، وان افراغ العارضة له ضرر بالعناصر المادية والمعنوية لأصلها التجاري والمؤسس بالعين المكراة الشيء جعل قضاءه قد جانب الصواب ويتعين تصحيحه ، ملتمسة قبول المقال الاستئنافي شكلا وموضوعا اساسا الغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي التصريح بعدم قبول الطلب شكلا و احتياطيا الغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب و تحميل المستأنف عليه الصائر . مع ما يترتب عن ذلك قانونا.

وجاء في أسباب الاستئناف ايضاحول بطلان الإنذار بالإفراغ المرتكز عليه في هذه الدعوى المتعلقة باسترجاع المحل التجاري لافتقاده للشروط الشكلية المنصوص عليها قانونا من حيث خرق للمادة 6 من قانون رقم 16.49 المتعلق بكراء العقارات او للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي و التي تنص على ما يلي : يكون" المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات الباب الأول من هذا القانون، ولا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون الا طبقا لمقتضيات المادة 26 ،بعده ويعتبر كل شرط مخالف باطلا. "وان المادة 26 من نفس القانون جاءت كما يلي:"يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية، ان يوجه للمكتري إنذارا، يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده، وان يمنحه اجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل. يحدد هذا الاجل في:خمسة عشر يوما على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل ايلا للسقوط،ثلاثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل لاستعمال الشخصي، أو لهدمه وإعادة بنائه او ،توسعته او تعليته، أو على وجود سبب جدي يرجع لإخلال المكتري ببنود العقد ، وانه برجوع المحكمة الى نسخة الإنذار المسلمة الى العارضة بتاريخ 2023/12/19 سيتضح أن هذه الأخيرة لا تتضمن السبب المبني عليه الإنذار، علما ان المستانفة قد أسست أصلا تجاريا على المحل منذ ما يزيد عن ثلاث سنوات وقامت بالإصلاحات والتحسينات اللازمة لممارسة نشاطها به وان العقد المطلوب انهاءه كان فقط ضمن مجموعة عقود أخرى الهدف منها هو إعادة تحديد القيمة الكرائية وكان أولها عقد الكراء الممضى بتاريخ 2021/10/22 و هو المنشئ للعلاقة الكرائية بين المستأنفة والمستأنف عليه ، وكما ان الاجل المضمن بالإنذار والممنوح للمستأنفة كان اجلا مخالفا للمقتضيات القانونية والتي حدد في اجل ثلاثة أشهر وليس خمسة عشر يوما. وهذا ما يدعو الى الاستغراب على استبعاد المحكمة الابتدائية تطبيق هذه المادة 26 من القانون 16.49 والمانحة اجل ثلاثة أشهر مع وجود سبب جدي لاسترجاع المكري للعقار المؤسس عليه الأصل التجاري للمستأنفة وهو الشيء الذي غاب عن الإنذار. ومن المعلوم قانونا أيضا ان العقد الذي يخلو من شرط التجديد يتجدد لمدة أخرى مماثلة ما لم يقم الطرف المكري بإخطار المكترية بعدم رغبته في تجديد العقد قبل انتهاء مدته بثلاثة أشهر، الشيء الذي يغدو معه ما ذكر بالإنذار بالإفراغ المبلغ للمستأنفة مفتقدا لشروط صحته شكلا وموضوعا الشيء الذي يستدعي معه استبعاده وعدم الاعتداد به في هذه الدعوى مما يناسب التصريح والحكم بعدم القبول مقال المصادقة على الافراغ لعدم صحة وبطلان الإنذار المرتكز عليه في هذه الدعوى لافتقاده للشروط المنصوص عليها قانونا.

احتیاطیا: من حيث الموضوع: انه بالرجوع الى مقتضيات المادة الرابعة من القانون 16.49 التي تنص على ان المكتري يستفيد من تجديد العقد متى اثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل ، والعبرة هنا بالانتفاع بالعين المكتراة وهذا ما ستثبته العارضة التي تجاوزت مدتها من الانتفاع من المحل على ما يزيد عن ثلاث سنوات ، وكذلك من خلال عقد الكراء بينها وبين الحسن (ل.) المنصب على المحل المتنازع بشأنه والذي كان بتاريخ 2021/10/22 ، وان العارضة منذ ذلك التاريخ وهي مستغلة للمحل المذكور المستفيدة من استغلال اصلها التجاري بدون انقطاع والذي بدوره تم تأسيسه بالمحل المكتري ن المستأنف عليه بتاريخ 2021/06/04 ، وذلك لان العبرة بتأسيس الأصل التجاري للشركات هو تاريخ تسجيلها بالسجل التجاري الذي يحمل رقم 20337 والمودع بكتابة الضبط المحكمة الابتدائية بالجديدة 2021/06/04 تاريخ تأسيسه وهو المقر الاجتماعي للعارضة ، وهو كذلك عنوان المحل المكترى من المستأنف عليه، الذي هو 138 شارع التحرير بالجديدة والذي زاد عن المدة الكافية لتأسيس الأصل التجاري والمحددة في سنتين بسنة إضافية وما يزيد عن ذلك اذا تم احتساب المدة الى يومنا بالرغم من كون الشركات تأسس أصلها التجاري منذ تقييدها بالسجل التجاري طبقا للمادة 3 من قانون رقم 95.17 المتعلق بالشركات مما تكون معه المستأنفة قد قامت بكل الشكليات الإجرائية لتأسيس كيانها بالمحل الشيء الذي يجعلها مستفيدة من حق تجديد عقد كرائها التجاري وهو حق ممنوح قانونا لاكتساب المستأنفة الملكية التجارية اكتسبته بقوة القانون لتقييدها بالسجل التجاري وهذا ما ذهبت اليه المادة 61 من مدونة التجارة والتي تمكن المستأنفة من الاستفادة من المزية المترتبة عن انشائها للأصل التجاري والذي من ضمنه حق في الكراء وتجديده صراحة أو ضمنا وايضا تسجيلها بمصلحة التسجيل بإدارة ائب وقيامها تبعا لعقد الكراء بكل إجراءات الشهر التي يوجبها القانون ، وكما ان تسجيل العارضة لدى مديرية الضرائب بخصوص باتانتا الضريبة المهنية التجارية كان بنفس تاريخ الاستغلال أي بتاريخ 2021/06/04 وهو ما يؤكد يقينا على ان العارضة قد استغلت المحل ما يزيد عن ثلاث سنوات بصفة مستمرة وبدون انقطاع، وهو ما يجعل العارضة تتشبث بالمحل المذكور لتأسيسها أصلا تجاريا يخص بيع النظارات الطبية والشمسية من النوع الراقي على المحل منذ 2021/06/04 هذا السجل التجاري الذي يعتبر تتويجا لها وهي الممضية للعقد الكراء بناء على نظامها الأساسي والذي يحدد مدة حياتها كما انها قامت منذ ذلك الحين بكل الإصلاحات والتجهيزات اللازمة لممارسة نشاطها به مؤسسة بذلك سمعة تجارية وزبناء وأصبحت مع ذلك شخصا معنويا معترف به وحملها التزامات قانونية تجاه نفسها وتجاه الاغيار رفقته محضر معاينة، و كما ان الإنذار بالإفراغ كان بعد فوات المدة المحدد بالعقد، ولا يمكن بأي حال من الأحوال اعمال مبدا العقد شريعة المتعاقدين على النازلة لما يوجبه القانون من احترام الفصل 26 من القانون 16.49 الذي ينص على ضرورة توجيه المكري إنذارا يتضمن السبب المعتمد لإفراغه، وان يمنحه اجلا الشيء الذي ينعدم في الإنذار الموجه للمستأنفة الذي لم يتضمن الا رغبة المستأنف عليه في عدم تجديد العقد وافراغها من العين المكتراة دون تعويض؛ في حين ان المادة 6 من القانون 16.49 على انه لا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات الخاضعة لهذا القانون الا طبقا لمقتضيات المادة 26 منه ، ويعتبر كل شرط مخالف باطلا، وكما ان المادة 4 من نفس القانون تؤكد على ان الانتفاع من العين المكتراة لمدة سنتين تجعل المكتري يستفيد من تجديد العقد وهذا ما ينطبق على نازلة الحال اذ أن المستأنفة قد انتفعت من المحل لمدة تفوق ثلاث سنوات بصفة مستمرة وبدون انقطاع مما يجعلها محقة في الاستفادة من تجديد العقد الكراء لثبوت استغلالها المحل منذ 2021/10/22، وما دام الاستئناف ينشر الدعوى من جديد فان العارضة تلتمس من المحكمة اجراء أي اجراء من إجراءات التحقيق وخصوصا بحث في ملابسات النازلة من اجل التحقق والتأكد من التاريخ الفعلي والحقيقي الذي شرعت فيه العارضة من استغلال للمحل المذكور باستمرار وبدون انقطاع منذ ما يزيد عن ثلاث سنوات، الشيء الذي يغدو معه والحالة ما ذكر التصريح بعدم ارتكاز الحكم المستأنف على أي أساس لا من الواقع ولا من القانون ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا الحكم أساسا بعدم قبول دعوى الافراغ شكلا ، وبرفضها موضوعا في جميع ما قضت به ابتدائيا والحكم من جديد برفض الطلب مع تحميل المستأنف عليه صائر المرحلتين.

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 26/06/2024 جاء فيها إن أسباب الاستئناف لن تنال من صوابية الحكم الابتدائي ، ذلك أن تعليل هذا الأخير جاء كافيا مانعا تبرير منطوقه، كما أن ذلك التعليل يعتبر جوابا على أسباب الاستئناف ، ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي إن كان الاستئناف مقبول شكلا

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 26/06/2024 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 03/07/2024.

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أسباب استئنافها وفق ما سطر أعلاه .

حيث تمسكت الطاعنة بخرق المادة الرابعة من القانون رقم 49.16 الواجب التطبيق في نازلة الحال على اعتبار انها قد استغلت العين المكراة منذ تاريخ04/06/2021 بموجب عقد كراء للمحل موضوع الدعوى مؤرخ في 22/10/2021 أي ما يفوق الثلاث سنوات وان العبرة بالانتفاع بالعين المكتراة وانها منذ ذلك التاريخ وهي مستغلة للمحل المذكور بدون انقطاع كما تم تسجيلها بالسجل التجاري تحت رقم 20337 والمودع بكتابة الضبط المحكمة الابتدائية بالجديدة 2021/06/04 و عززت دفوعاتها بعقد كراء و تصريح بالسجل التجاري

و حيث صح ما اثير اعلاه ذلك ان البين بمطالعة اوراق الملف ووثائقه وخاصة الانذار بالافراغ الموجه للطاعنة من طرف المستانف عليه بتاريخ 19/12/2023 انه بني على اساس ان العقد الرابط بين الطرفين بتاريخ 1/11/2022 تنتهي مدته في 31/10/2023 باعتباره عقد محدد المدة في سنة واحدة و ينذرها فيه بافراغ المحل داخل اجل 15 يوما من تاريخ التوصل بهذا الانذار و الحال انه بثبوت انتفاع المكترية بالعين المكراة لسنتين متتاليتين ابتداءا من تاريخ ابرام العقد الاول في 22/10/2021 الى غاية تاريخ تبليغ الانذار الحالي في 19/12/2023 يكون اجل السنتين المشترط قانونا لتطبيق مقتضيات قانون 16_49 متوافر في النازلة تفعيلا لمقتضيات المادة 4 منه التي تنص على ان المكتري يستفيد من تجديد العقد متى اثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الاقل و بالتالي لا مجال للقول بعدم خضوع العلاقة الكرائية لقانون 16_49 مادام ان العبرة بالانتفاع الفعلي المستمر و المسترسل بالعين المكراة و الذي _في نازلة الحال _تجاوزت مدته السنتين المقررة قانونا للقول باكتساب المكتري الحق في التجديد وان تعددت عقود الكراء المتوالية بين طرفي الدعوى مما يكون معه الاطار القانوني الصحيح لدعوى الافراغ موضوع نازلة الحال ينضوي في اطار القانون رقم 16 _49 و ليس القواعد العامة بخلاف ما ذهب اليه الحكم المطعون فيه عن غير صواب.

وحيث انه من جهة اخرى و مادام العقد يخضع في تأطيره لمقتضيات قانون 16_49 فان الانذار موضوع نازلة الحال لا يستجيب لشروط ومقتضيات هذا القانون من حيث السبب المرتكز عليه للافراغ حسب ما جاء بالمادة 26 منه مما يجعله عديم الاثر والمفعول

و حيث تبعا لما ذكر يتعين التصريح بالغاء الحكم المستأنف فيما قضى به و الحكم من جديد برفض الطلب

حيث يتعين تحميل المستانف عليه الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف .

في الموضوع : الغاء الحكم المستانف و الحكم من جديد برفض الطلب و تحميل المستانف عليه الصائر ).