Mot clé
Occupation continue

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial au motif de l'expiration d'un bail à durée déterminée, la cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté le statut des baux commerciaux au profit du droit commun des obligations.

La cour retient que le bénéfice du droit au renouvellement, conditionné par une jouissance continue des lieux pendant au moins deux ans en application de l'article 4 de la loi n° 49-16, s'apprécie au regard de l'effectivité de l'occupation, peu important que celle-ci ait été régie par une succession de contrats à durée déterminée. Dès lors que le preneur justifiait d'une exploitation ininterrompue excédant cette durée, la relation locative relevait impérativement du statut protecteur.

Par conséquent, le congé délivré par le bailleur, qui ne respectait pas les exigences de forme et de fond de l'article 26 de ladite loi, notamment quant à la mention d'un motif légitime, est jugé sans effet. Le jugement est infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de la loi n° 49-16. L'appelant soulevait l'incompétence matérielle du tribunal de commerce et l'irrégularité de la mise en demeure au regard de l'article 26 de ladite loi.

La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, rappelant qu'il ne peut être soulevé pour la première fois en appel contre un jugement contradictoire. Sur le fond, la cour retient que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable, dès lors que le preneur ne justifiait pas d'une jouissance continue des lieux pendant au moins deux ans à la date de la mise en demeure, en application de l'article 4 de la loi n° 49-16.

Le bail est par conséquent soumis aux règles du droit commun, rendant inopérant le moyen tiré de la violation des formalités spécifiques au statut. La cour rejette également l'argument relatif à la retenue à la source de l'impôt, faute pour le preneur de prouver le versement effectif des sommes retenues à l'administration fiscale.

Le preneur, qui reconnaît un paiement partiel ne libérant pas sa dette, étant ainsi en état de défaut, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour arrivée du terme, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit commun des contrats. Le preneur soutenait que le bail devait être soumis aux dispositions de la loi 49.16 en raison d'une occupation continue de plus de deux ans, ce qui rendait le congé irrégulier faute de respecter les formes et délais prévus par cette loi spéciale.

La cour écarte ce moyen en retenant que les parties ont conclu un nouveau contrat d'une durée déterminée d'un an, manifestant ainsi leur volonté de se placer hors du champ d'application du statut protecteur. Elle juge que la condition d'une jouissance continue de deux ans, requise par l'article 37 de la loi 49.16 pour l'application de ses dispositions, n'est pas remplie dans le cadre de ce nouveau contrat.

Faisant prévaloir la volonté des parties en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, la cour considère que le bailleur était fondé à notifier son intention de ne pas renouveler le bail avant son terme. Le jugement ayant ordonné la résiliation et l'expulsion est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le manquement du bailleur à l'une de ses obligations ne justifie pas la suspension unilatérale du paiement des loyers par le preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement.

En appel, le preneur invoquait l'exception d'inexécution, arguant de la coupure de l'alimentation en eau par le bailleur, indispensable à son activité. La cour retient que l'occupation continue des lieux par le preneur maintient son obligation principale de payer le loyer.

Elle précise que le preneur, confronté à un tel manquement, doit user des voies de droit pour obtenir le rétablissement de la prestation et la réparation de son préjudice, sans pouvoir se faire justice à lui-même en suspendant ses paiements. La cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur portant sur les loyers échus en cours de procédure.

Le jugement est donc confirmé et la condamnation du preneur étendue.

Saisi d'un recours en tierce opposition contre un jugement d'expulsion d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité de locataire par le tiers occupant. Le tribunal de commerce avait rejeté le recours, estimant que le tiers opposant ne rapportait pas la preuve de sa qualité de preneur.

L'appelant soutenait, d'une part, que sa qualité de locataire résultait de son occupation continue et de témoignages, et d'autre part, que la procédure était viciée par une erreur sur l'identité du défendeur initial. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'occupation matérielle des lieux est insuffisante à caractériser un bail commercial.

Elle relève que les témoignages ne portaient que sur la présence de l'appelant dans le local, sans établir la nature juridique de cette occupation, et qu'un procès-verbal de constatation le qualifiait de simple gérant pour le compte du locataire en titre. La cour écarte également l'argument tiré de l'erreur sur la personne, après avoir constaté par la comparaison des pièces que le numéro de la carte d'identité nationale du défendeur initial correspondait à celui de la personne entendue lors de l'enquête, la différence patronymique n'étant qu'une simple erreur matérielle.

Le jugement ayant rejeté la tierce opposition est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre l'arrivée du terme d'un contrat à durée déterminée et le droit au renouvellement du preneur prévu par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur, la jugeant mal fondée.

L'appelant soutenait que l'arrivée du terme contractuel suffisait à mettre fin au bail en application du droit commun des obligations, le preneur devenant occupant sans droit ni titre. La cour retient que le preneur, justifiant d'une occupation des lieux supérieure à deux ans, bénéficie de plein droit au renouvellement en application de l'article 4 de la loi n° 49-16.

Elle rappelle, au visa de l'article 6 de ladite loi, que la fin d'un bail commercial ne peut intervenir que dans le respect des formes impératives prescrites par l'article 26, à savoir la délivrance d'un congé motivé dont la validité doit être soumise au juge. Un simple avis de non-renouvellement envoyé par le bailleur à l'approche du terme est donc jugé inopérant pour mettre fin à la relation locative.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs commerciaux, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers.

L'appelant soutenait que son obligation était suspendue en raison de l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations, à savoir la fourniture de l'électricité et des documents nécessaires à l'installation d'un compteur d'eau, se prévalant d'une précédente décision de justice ayant constaté ce manquement. La cour écarte ce moyen en relevant que la décision antérieure portait sur une période locative distincte.

Elle retient que le preneur, qui ne rapportait pas la preuve de la persistance du manquement du bailleur sur la nouvelle période, ne pouvait continuer à occuper les lieux pendant plusieurs années sans s'acquitter du loyer. La cour souligne qu'il incombait au preneur d'engager les voies de droit appropriées pour contraindre le bailleur à l'exécution ou pour obtenir la résolution du bail.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement le condamnant au paiement de redevances d'exploitation, le gérant d'un fonds de commerce soutenait s'être libéré de ses obligations par une restitution amiable des clés au propriétaire avant la période litigieuse. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement.

La cour d'appel de commerce examine la preuve de la fin du contrat de gérance et de la libération des lieux. Elle retient que l'appelant ne rapporte aucune preuve de l'accord de résiliation amiable qu'il allègue.

La cour relève au contraire que le procès-verbal d'expulsion forcée, qui constate que le local était fermé et a nécessité l'intervention d'un serrurier, établit que le gérant a conservé la maîtrise des lieux jusqu'à la date de cette exécution. Dès lors, la créance du propriétaire pour la période d'occupation effective est fondée, d'autant que ce dernier a prêté serment décisoire sur l'absence de paiement.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur la charge de la preuve de la libération des lieux loués et la date d'exigibilité des loyers subséquents. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers jusqu'à la date de la remise effective des clés, telle que constatée par l'agent d'exécution.

En appel principal, le preneur soutenait s'être libéré des lieux dès le prononcé du jugement d'expulsion, arguant qu'il incombait au bailleur de prouver l'occupation continue. Incidemment, le bailleur sollicitait l'application de la contrainte par corps et l'augmentation des dommages-intérêts.

La cour d'appel de commerce écarte l'argumentation du preneur en se fondant sur les mentions du procès-verbal d'expulsion. Elle retient que la remise des clés, formellement constatée par l'agent d'exécution à une date certaine, matérialise la fin de l'occupation et qu'il appartient au preneur de prouver une libération antérieure ou le paiement des loyers dus jusqu'à cette date.

La cour précise en outre que la sommation de payer ne constitue pas une preuve de la créance mais établit la mise en demeure du débiteur pour la période d'occupation effective. Faisant partiellement droit à l'appel incident, elle juge que le rejet non motivé de la demande de contrainte par corps est irrégulier et prononce cette mesure pour sa durée minimale légale.

Le jugement est donc infirmé sur ce seul point et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un gérant libre au paiement de redevances, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exigibilité de l'indemnité d'occupation postérieurement à la résiliation judiciaire du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des redevances pour la période suivant une première décision ayant prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que cette décision, devenue définitive, avait mis fin à la relation contractuelle et le libérait de toute obligation de paiement ultérieure. La cour écarte ce moyen, retenant que la seule existence d'un jugement de résiliation et d'expulsion est insuffisante à éteindre l'obligation au paiement des redevances d'exploitation. Elle relève qu'en l'absence de preuve de l'éviction effective du gérant, notamment par la production d'un procès-verbal d'expulsion, son maintien dans les lieux constitue une occupation qui justifie le paiement des sommes réclamées. Le jugement entrepris est donc confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve d'une modification verbale de la consistance de la chose louée en dépit de stipulations contractuelles écrites. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en restitution d'une parcelle et en indemnisation d'occupation formée par les bailleurs. Les appelants soutenaient que le premier juge aurait dû ordonner une expertise en écriture sur un reçu de loyer argué de faux et que la preuve de l'extension de la surface louée ne pouvait résulter que d'un avenant écrit. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une mesure d'instruction, telle une vérification d'écritures, lorsqu'elle dispose d'éléments suffisants pour statuer. Elle retient que l'acceptation continue et sans réserve par le bailleur, puis par ses héritiers, d'une somme locative supérieure à celle contractuellement prévue pour la surface initiale constitue une présomption forte de leur consentement à l'occupation par le preneur d'une surface additionnelle. Dès lors, l'occupation continue et paisible de la parcelle litigieuse, corroborée par le paiement régulier d'un loyer correspondant à la surface totale exploitée, établit l'existence d'un accord verbal modifiant le bail initial. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application du statut protecteur de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait application du droit commun des contrats, considérant que le bail à durée déterminée avait été valablement résilié par un congé. L'appelant soutenait que son occupation continue des lieux pendant près de deux ans le rendait éligible au statut des baux commerciaux, ce qui rendait le congé irrégulier. La cour retient que le congé, délivré par le bailleur avant l'expiration du délai de deux ans d'occupation continue requis par l'article 4 de la loi 49-16, a valablement interrompu le cours de ce délai et empêché l'acquisition par le preneur du droit au renouvellement. Elle rappelle, au visa de l'article 690 du code des obligations et des contrats, que le maintien du preneur dans les lieux après un congé valablement notifié n'emporte pas tacite reconduction. La cour écarte également le moyen tiré du paiement d'un droit au bail, en qualifiant la somme versée d'avance sur trois mois de loyer, conformément aux stipulations contractuelles. Le jugement prononçant la résolution du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un engagement d'éviction souscrit par un preneur à bail commercial en dérogation aux règles de renouvellement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, considérant que le contrat était arrivé à son terme et que le preneur s'était engagé par un acte séparé à quitter les lieux. L'appelant soutenait que le bail litigieux constituait le renouvellement d'un contrat antérieur, lui conférant un droit au renouvellement après plus de deux ans d'occupation continue, et que son engagement d'éviction était nul comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen, retenant que la relation locative, par sa durée continue de plus de deux ans, ouvrait droit au renouvellement au profit du preneur en application de l'article 4 de ladite loi. Elle juge que l'engagement d'éviction, bien qu'instrumenté séparément, est un accessoire du bail et doit être réputé nul en vertu de l'article 6 de la même loi, dès lors qu'il a pour effet de déroger à la procédure impérative de congé prévue à l'article 26. Par conséquent, la demande de résolution et d'expulsion, n'ayant pas respecté la procédure légale, est déclarée irrecevable. La demande reconventionnelle en indemnisation d'éviction est également jugée irrecevable comme prématurée. Le jugement entrepris est donc infirmé et la cour, statuant à nouveau, déclare les demandes principale et reconventionnelle irrecevables.

La violation par le preneur d’une clause contractuelle interdisant toute modification du local loué sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail. En vertu de la force obligatoire du contrat consacrée par l’article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats, une telle transgression, matériellement établie par constatations et expertises, se suffit à elle-même, sans qu’il soit nécessaire de prouver un quelconque danger pour l’immeuble. L’allégation d’un consentement verbal du bailleur demeure inopérante en l’absence de preuve.

Par ailleurs, le statut protecteur des baux commerciaux est inapplicable lorsque l’action en justice est intentée avant l’expiration du délai de deux ans d’occupation continue, condition requise par l’article 5 du Dahir du 24 mai 1955. Le litige reste alors soumis au droit commun.