Constitue une contestation sérieuse affectant le droit au bail, le congé pour reprise notifié par le bailleur au preneur, antérieurement à la cession par ce dernier de son fonds de commerce. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt qui valide la vente du fonds de commerce sans répondre au moyen du bailleur invoquant l’antériorité du congé et de l’action en validation y afférente, de nature à entraîner la nullité de la cession.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Deuxième section, Arrêt n° 2/362, rendu le 08/07/2021, dans le dossier commercial n° 2018/2/3/1617

Vu le pourvoi en cassation formé le 13/08/2018 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Mohamed (R.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 3110 rendu le 19/06/2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2018/8232/400.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 20/05/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 17/06/2021 et son renvoi à l’audience du 08/07/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Mohamed Ouazzani Taybi, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, M. Mohamed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la première défenderesse, Soumaya (H.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca, le 20-04-2017, d’une requête dans laquelle elle exposait avoir conclu, le 02/12/2016, avec le second défendeur, Abdellah (H.), un contrat d’acquisition du fonds de commerce sis à (…), exploité pour la vente de boissons et de produits de consommation, pour un montant de 375.000,00 dirhams ; qu’elle a, dès la conclusion du contrat, offert les loyers dus au bailleur Abdelsalam (T.) (le demandeur au pourvoi), et a consigné à son profit la somme de 5.400,00 dirhams à la caisse du tribunal de première instance au titre des loyers pour la période allant de fin décembre 2016 à fin juin 2017, après lui avoir adressé une mise en demeure, qui lui a été notifiée le 09/03/2017, l’informant de sa substitution au vendeur dans le bail du local ; qu’elle a ensuite entrepris de demander au vendeur de lui remettre le fonds de commerce et de l’apurer des dettes y afférentes, après s’être acquittée du prix, sollicitant qu’il soit constaté la validité de son contrat d’acquisition du fonds de commerce litigieux et sa libération du paiement du prix, l’existence du rapport locatif entre elle et le propriétaire de l’immeuble, l’apurement de la chose vendue des dettes antérieures, la radiation du vendeur du registre du commerce, son inscription en tant que propriétaire du fonds de commerce et sa mise en possession dudit fonds sous peine d’une astreinte de mille dirhams. Le défendeur Abdellah (H.) a répondu par un mémoire accompagné d’une demande reconventionnelle, soutenant que les éléments constitutifs du contrat de vente du fonds de commerce objet de l’action n’étaient pas réunis, celui-ci étant subordonné à la production d’un justificatif du paiement de l’impôt et d’un certificat de non-opposition délivré par le service du registre du commerce ; qu’il a ajouté que ce contrat a été conclu après une promesse de vente et la réception d’une somme de 200.000,00 dirhams, en contrepartie de laquelle il s’était engagé à fournir à l’officier rédacteur les documents susmentionnés contre le versement de la somme de 175.000,00 dirhams ; qu’il a toutefois été surpris de se voir notifier, le 11-11-2016, une mise en demeure dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, par laquelle le bailleur lui demandait de restituer le local pour usage personnel ; qu’il a engagé une procédure de conciliation qui a abouti à un procès-verbal de non-conciliation, ce qui l’a contraint à adresser une mise en demeure à la demanderesse principale l’informant de l’impossibilité de parfaire la vente du fonds de commerce et lui offrant de restituer la somme de 200.000,00 dirhams qu’il avait reçue à titre d’acompte, ce qu’elle a refusé, somme qu’il a ensuite consignée à son profit à la caisse du tribunal ; il a conclu au rejet de la demande principale et, sur sa demande reconventionnelle, à ce que soit prononcée la nullité du contrat de vente du fonds de commerce conclu entre lui et la défenderesse reconventionnelle. Le demandeur au pourvoi, Abdelsalam (T.), est ensuite intervenu à l’instance, affirmant qu’aucun rapport locatif ne le liait à la demanderesse principale et que la mise en demeure d’éviction qu’il avait adressée au preneur rendait nul tout acte relatif au fonds de commerce ; il a conclu au rejet de la demande principale et à ce que soit prononcée la nullité du contrat de vente du fonds de commerce en date du 17/12/2016 au motif qu’il avait été conclu alors qu’un litige existait concernant la cession du droit au bail. Au terme de la procédure, le jugement a été rendu, déclarant la demande principale irrecevable à l’encontre de Mohamed (H. B.) et recevable pour le surplus, accueillant les demandes reconventionnelles et ordonnant la mise en possession de la demanderesse Soumaya (H.) de son acquisition telle que définie dans le contrat de vente du fonds de commerce conclu entre elle et le défendeur Abdellah (H.), dont les signatures ont été légalisées le 07/12/2016, et rejetant le surplus des demandes, ainsi que les demandes reconventionnelles. Abdellah (H.) et Abdelsalam (T.) ont tous deux interjeté appel de ce jugement. Après production des mémoires en réponse, l’arrêt a été rendu, confirmant le jugement entrepris, lequel arrêt fait l’objet du présent pourvoi.

Sur le troisième moyen de cassation :

Attendu que le demandeur au pourvoi reproche à l’arrêt un défaut et une contradiction de motifs équivalant à leur absence, en ce que la cour qui l’a rendu a adopté une motivation qui n’est pas en harmonie avec les circonstances de l’affaire qui lui était soumise, et a ignoré la position juridique du demandeur, qui est propriétaire de l’immeuble où se trouve le bien loué et qui est en droit de demander l’éviction pour quelque cause que ce soit ; qu’il a adressé une notification au preneur Abdellah (H.) en vue de l’éviction pour besoin personnel, que celui-ci a reçue le 11-11-2016 ; que, le 07-12-2016, ce dernier a conclu un contrat de cession du fonds de commerce avec la défenderesse Soumaya (H.), qui a pris l’initiative de notifier au demandeur la cession du droit au bail le 09-03-2017 ; que la réception de la mise en demeure par le preneur initial rend nul tout acte accompli par lui, et que la relation locative entre les parties reste circonscrite à celles-ci sans s’étendre à la défenderesse Soumaya (H.), qui est un tiers sans lien avec le demandeur ; d’autant plus que ladite mise en demeure a été validée et qu’un jugement a été rendu ordonnant l’expulsion du preneur initial du local ; que le demandeur n’était pas tenu de mettre en cause la défenderesse dans l’action en validation de la mise en demeure, car aucun lien ne l’unissait à elle, étant entendu que la cession du fonds de commerce dont il est fait état est postérieure à la mise en demeure d’éviction ; que l’arrêt d’appel, en la considérant comme l’ayant cause à titre particulier du preneur, n’était pas fondé en droit et a méconnu les droits du demandeur en tant que propriétaire de l’immeuble, d’autant plus qu’il avait adressé au preneur une mise en demeure qui a mis fin au contrat de bail avant la conclusion du contrat de cession du fonds de commerce ; que l’arrêt a adopté une motivation faible et incohérente avec les faits du litige, causant un préjudice direct au demandeur, ce qui justifie sa cassation.

Attendu que la cour, pour justifier sa décision de rejeter l’appel du demandeur au pourvoi, s’est bornée à énoncer que celui-ci « n’a pas fondé sa demande en nullité du contrat de vente du fonds de commerce sur une cause l’imposant et conformément aux exigences de la loi ». Or, cette motivation ne répond pas à l’argumentation qu’il avait développée dans ses motifs d’appel, selon laquelle la mise en demeure extrajudiciaire émanant de lui et notifiée au preneur le 11/11/2016, qui est antérieure au contrat de vente conclu entre les défendeurs Soumaya (H.) et Abdellah (H.), constitue une contestation sérieuse, et rend nulle toute cession de droit y afférente, en application des dispositions de l’article 192 du Dahir formant Code des obligations et des contrats… que la mise en demeure extrajudiciaire notifiée au preneur, émanant du demandeur au pourvoi, lui demandant de vider les lieux loués pour besoin personnel, lui accordant un délai raisonnable pour ce faire, la poursuite de l’action en validation de la mise en demeure d’éviction, l’obtention du jugement ordonnant l’éviction et son exécution par procès-verbal, constituent une contestation sérieuse portant sur le fond du droit, qui rend sans fondement toute vente ou cession du fonds de commerce. Attendu, en outre, que la cour a considéré la défenderesse comme un ayant cause à titre particulier du vendeur, bien qu’il ait été établi devant elle que la notification de la mise en demeure d’éviction au preneur précédent a eu lieu avant que celui-ci ne conclue le contrat de vente du fonds de commerce susmentionné, et sans examiner l’argument soulevé par le demandeur au pourvoi selon lequel la notification de la mise en demeure d’éviction a eu pour effet de mettre fin au contrat de bail, et que cela constitue une contestation sérieuse de la cession du droit au bail, d’autant plus qu’un jugement définitif d’éviction a été rendu et exécuté avant que la vente ne soit parfaite. L’arrêt est ainsi entaché d’un défaut de motivation assimilable à une absence de motifs, ce qui l’expose à la cassation.

Attendu que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties commandent le renvoi de l’affaire devant la même cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire devant la même cour qui l’a rendu pour qu’il y soit statué à nouveau conformément à la loi, par une formation autrement composée, et condamne les défendeurs aux dépens.

Ordonne que le présent arrêt sera transcrit sur les registres de ladite cour, en marge ou à la suite de l’arrêt attaqué.