Mot clé
Nullité de la vente

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'une cession de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un acte de disposition consenti par une héritière sur un bien de la succession. Le tribunal de commerce avait annulé la cession et rejeté la demande en paiement des redevances de gérance formée par le cessionnaire. L'appelant soutenait que la cédante, en sa qualité de locataire exploitant le fonds depuis plusieurs années, avait acquis un droit au bail personnel lui conférant la propriété dudit fonds et le droit d'en disposer librement. La cour écarte ce moyen en retenant que la cédante, en concluant ultérieurement un contrat de gérance avec un tiers au nom et pour le compte de son père, propriétaire des murs, avait implicitement mais nécessairement renoncé au bénéfice de son propre bail commercial. La cour relève en outre que la cession est intervenue après le décès du propriétaire, alors que le mandat dont se prévalait la cédante était éteint et que le fonds était devenu un bien indivis. Elle en déduit que l'acte s'analyse en une vente de la chose d'autrui, dont les cohéritiers étaient fondés à demander la nullité en application de l'article 485 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé rejetant une demande de suspension de la vente d'un actif immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la répartition des compétences au sein de la juridiction commerciale en présence d'une procédure collective. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'adjudicataire tendant à faire suspendre les effets de l'adjudication dans l'attente du jugement d'une action au fond en nullité de la vente pour erreur sur la contenance du bien. L'appelant soutenait que l'introduction de cette action constituait un motif sérieux justifiant la suspension des mesures d'exécution. La cour d'appel de commerce relève d'office que le bien immobilier en cause constitue un actif d'une société en procédure de liquidation judiciaire. Elle retient, au visa des articles 671 et 672 du code de commerce, que le juge-commissaire est seul compétent pour connaître de toute demande, y compris urgente ou conservatoire, se rattachant à la procédure collective et à la réalisation des actifs. Le président du tribunal de commerce statuant en référé était donc incompétent pour statuer sur la demande de suspension. Par substitution de motifs, la cour rejette l'appel et confirme l'ordonnance entreprise.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une cession de véhicules faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail non publié. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de la cession pour fraude. L'appelant, acquéreur des véhicules, invoquait l'autorité de la chose jugée attachée à des décisions de référé antérieures reconnaissant sa propriété et soutenait l'inopposabilité du contrat de crédit-bail faute de publication. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel retient que la condamnation pénale définitive du gérant, commun à la société cédante et à la société cessionnaire, pour faux et usage de faux constitue un fait nouveau qui prive d'effet les décisions de référé antérieures, dont l'autorité n'est que provisoire. La cour considère que cette condamnation établit de manière irréfragable la collusion frauduleuse entre les parties à la cession ainsi que la connaissance par l'acquéreur de la véritable situation juridique des biens. Dès lors, la qualité de tiers de bonne foi de l'acquéreur est écartée, rendant la cession nulle pour dol en application de l'article 52 du dahir formant code des obligations et des contrats. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une vente sur adjudication, la cour d'appel de commerce examine la forclusion applicable à une telle action. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif qu'elle avait été introduite après la vente, en application de l'article 484 du code de procédure civile qui impose de soulever les nullités des procédures de saisie avant l'adjudication. L'appelant, créancier saisissant, soutenait que sa demande ne portait pas sur la procédure de saisie mais sur la nullité de la vente elle-même pour défaut de sa convocation à l'audience d'adjudication, vice non soumis à la forclusion de l'article 484. La cour écarte ce moyen en retenant que l'inscription du procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier emporte, au visa de l'article 222 de la loi sur les droits réels, un effet de purge transférant la propriété à l'adjudicataire libre de toute charge. Elle en déduit que les droits des créanciers sont reportés sur le prix et que toute contestation des formalités de la vente doit être soulevée avant l'adjudication, laquelle devient définitive et insusceptible de recours après sa conclusion. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevables des demandes en nullité d'une vente aux enchères d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la voie de droit ouverte au tiers se prétendant propriétaire du bien vendu. Le tribunal de commerce avait écarté les demandes au motif que le tiers aurait dû engager une action en revendication avant la vente, conformément à l'article 468 du code de procédure civile. L'appelant principal, tiers aux poursuites, contestait l'applicabilité de ce texte à un fonds de commerce et invoquait la nullité absolue de la vente réalisée sur son bien et à son adresse. La cour d'appel de commerce retient que le fonds de commerce, en tant que meuble incorporel, relève du champ d'application de l'article 468 du code de procédure civile. Elle juge qu'une fois la vente par adjudication achevée et le prix acquitté, la protection de l'acquéreur de bonne foi fait obstacle à toute action en nullité ou en restitution de la part du véritable propriétaire. La cour rappelle, en s'appuyant sur une jurisprudence constante, que la seule action ouverte à ce dernier est une demande en paiement du prix de vente. La cour rejette également l'appel incident de l'adjudicataire tendant à l'expulsion, sa demande reconventionnelle étant irrecevable. Le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers initiée par l'acquéreur d'un local commercial, contestée tant par le preneur que par les héritiers du vendeur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et prononcé l'expulsion. Le preneur soutenait, d'une part, que la cession du droit au bail ne lui avait pas été régulièrement notifiée et, d'autre part, que la demande ultérieure du bailleur en révision du loyer valait renonciation à l'éviction. Les héritiers du cédant contestaient quant à eux la qualité de propriétaire de l'acquéreur, au motif d'une action en nullité de la vente pendante devant une autre juridiction. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'acquéreur, déjà copropriétaire indivis du bien, a valablement notifié son entière substitution dans les droits du bailleur par l'envoi même de la sommation de payer. Elle rejette le second moyen en précisant qu'un jugement se bornant à augmenter le loyer n'opère pas novation du contrat de bail et ne saurait donc emporter renonciation aux effets d'un congé antérieurement délivré. La cour juge enfin que la simple existence d'une action en nullité de la vente, en l'absence de décision définitive, ne prive pas l'acte de vente de ses effets juridiques et ne saurait vicier la qualité à agir de l'acquéreur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une vente aux enchères publiques d'un fonds de commerce dont l'adjudicataire n'a pu prendre possession. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de la vente et en restitution du prix formée par l'adjudicataire. L'appelant soutenait la nullité de la vente pour absence de l'objet vendu, le débiteur saisi ne détenant qu'un droit d'exploitation temporaire sur des locaux appartenant à l'État, et pour défaut de délivrance. La cour écarte le moyen tiré de l'inexistence du fonds de commerce en retenant que son immatriculation au registre du commerce et la vente intervenue en exécution d'un jugement définitif établissent son existence juridique. Elle relève que le jugement ayant ordonné la vente est revêtu de l'autorité de la chose jugée quant aux faits qu'il constate, en application de l'article 418 du dahir des obligations et des contrats. La cour considère par ailleurs qu'aucune irrégularité n'entachait la procédure de vente elle-même. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une vente aux enchères publiques d'un véhicule, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une adjudication contestée par un tiers acquéreur de bonne foi. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le tiers acquéreur n'avait pas exercé d'action en revendication dans le délai de l'article 468 du code de procédure civile. L'appelant soutenait que la vente était nulle, d'une part en raison des manœuvres dolosives du créancier saisissant qui avait dissimulé l'existence d'une ordonnance de référé suspendant l'exécution, et d'autre part parce que la vente avait porté sur le bien d'autrui. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens, retenant que la chaîne des transmissions de propriété ayant abouti à l'appelant reposait sur une mainlevée d'inscription de crédit-bail falsifiée, pour laquelle le vendeur initial avait été pénalement condamné. Dès lors, le créancier-bailleur était demeuré le véritable propriétaire du véhicule et la vente forcée qu'il a diligentée était fondée. La cour confirme l'analyse du premier juge en rappelant que la seule voie ouverte au tiers prétendant à la propriété d'un bien meuble saisi était l'action en revendication, faute de quoi la vente devient inattaquable après l'adjudication. Concernant l'appel incident de l'adjudicataire visant à obtenir l'enregistrement du véhicule à son nom, la cour le rejette également, relevant que le bien demeure grevé d'un gage au profit de l'organisme de financement du tiers acquéreur, ce qui rend la demande prématurée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

Encourt la cassation, pour défaut de réponse à conclusions, l’arrêt d’appel qui rejette la demande en nullité de la vente judiciaire d’un fonds de commerce en renvoyant l’adjudicataire à user des voies de droit pour entrer en possession, sans répondre au moyen par lequel celui-ci soutenait que la vente était nulle au motif qu’il n’avait pu prendre possession du bien vendu, alors qu’un tel moyen, qui mettait en cause une condition essentielle à la perfection de la vente, était de nature à influer sur l’issue du litige.

Constitue une contestation sérieuse affectant le droit au bail, le congé pour reprise notifié par le bailleur au preneur, antérieurement à la cession par ce dernier de son fonds de commerce. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt qui valide la vente du fonds de commerce sans répondre au moyen du bailleur invoquant l’antériorité du congé et de l’action en validation y afférente, de nature à entraîner la nullité de la cession.

La Cour d’appel de commerce, statuant en référé, juge qu’une demande de suspension des procédures d’exécution forcée relatives à une vente aux enchères publiques d’un bien immobilier devient sans objet dès lors que l’adjudication a déjà eu lieu et qu’un procès-verbal en a été dressé. En conséquence, une telle demande doit être rejetée, la réalisation de la vente rendant inopérante toute mesure de suspension qui ne pourrait plus être matériellement exécutée. Cette perte d’objet dispense le juge d’examiner les moyens soulevés par le débiteur saisi, qu’ils portent sur des irrégularités procédurales affectant le commandement, la conversion de la saisie ou les formalités de publicité de la vente. En confirmant l’ordonnance du Tribunal de commerce qui avait refusé la suspension pour ce motif, la cour rappelle que l’achèvement de la procédure de vente purge l’intérêt à agir du demandeur en référé-suspension, ses contestations relevant désormais exclusivement du juge du fond saisi d’une action en nullité de la vente.

Ayant relevé que la vente d'un fonds de commerce et le bail commercial y afférent étaient antérieurs à l'acquisition par le demandeur de sa quote-part indivise dans l'immeuble, une cour d'appel en déduit à bon droit que celui-ci, étant réputé avoir acquis le bien dans l'état où il se trouvait au moment de la vente, ne peut remettre en cause des actes auxquels il est tiers. Par conséquent, et en application du principe de l'effet relatif des conventions, les moyens tirés de la nullité de la vente du fonds de commerce ou du défaut de publicité d'actes antérieurs à sa propre acquisition sont inopérants.

En application des articles 476 et 484 du Code de procédure civile, l'action en nullité d'une vente aux enchères sur saisie immobilière doit, pour préserver la stabilité des transactions, être exercée avant l'adjudication. Cette action n'est recevable après l'adjudication que si le débiteur saisi prouve ne pas avoir été informé des procédures qui l'ont précédée. Par suite, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui rejette une telle action, intentée plusieurs années après l'adjudication, au motif qu'il n'est pas établi que les débiteurs saisis n'avaient pas eu connaissance des actes de procédure antérieurs.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que les formalités de publicité de la cession d'un fonds de commerce, prévues par l'article 83 du Code de commerce, sont édictées pour l'information des créanciers du vendeur et la protection de l'acquéreur, et que leur omission n'entraîne pas la nullité du contrat de cession. Par conséquent, le gérant libre du fonds ne peut se prévaloir de leur inobservation pour contester les droits du nouvel acquéreur. De même, les dispositions de l'article 92 du même code, relatives à l'inscription du privilège du vendeur, sont étrangères au litige opposant le nouveau propriétaire au gérant. Est par ailleurs irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation tendant à la requalification de l'acte de mise en demeure.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette l'argument tiré de la nullité de la cession d'un fonds de commerce pour défaut de publicité, dès lors que les formalités prévues à l'article 83 du Code de commerce ont pour but d'informer les créanciers du vendeur et de protéger l'acquéreur, et ne sont pas prescrites à peine de nullité de la vente. De même, les dispositions de l'article 92 du même code, relatives à l'inscription du privilège du vendeur, sont étrangères à l'action en résiliation du contrat de gérance libre intentée par le nouveau propriétaire du fonds.

Il résulte des articles 83 et 92 du Code de commerce que les formalités de publicité de la cession d'un fonds de commerce visent à informer les créanciers du vendeur afin de leur permettre de faire opposition et à garantir le privilège de ce dernier. Ces dispositions, édictées pour la protection des tiers, ne constituent pas des conditions de validité de la vente entre les parties contractantes. Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui retient que l'inobservation de ces formalités n'entraîne pas la nullité de l'acte de cession et ne peut être invoquée par le gérant libre pour s'opposer à l'action en résiliation du contrat de gérance intentée par le nouvel acquéreur du fonds.

L’anéantissement rétroactif du jugement ayant servi de support juridique à une adjudication sur saisie immobilière entraîne, par voie de conséquence, la nullité de cette dernière. Le principe selon lequel ce qui est nul ne peut produire d’effet trouve ici sa pleine application, rendant sans objet les contestations relatives à la seule régularité formelle de la procédure de vente.

Ainsi, la vente aux enchères d’un bien immobilier appartenant au gérant d’une société, effectuée en vertu d’un jugement ayant étendu à ce dernier la procédure de liquidation judiciaire de la société, se trouve privée de tout fondement légal dès lors que ledit jugement est ultérieurement réformé et le gérant mis hors de cause. L’action en nullité de la vente exercée par le gérant est alors recevable et fondée, distincte de la contestation des opérations de vente elles-mêmes visée par l’article 484 du Code de procédure civile.

La protection attachée à l’inscription sur les titres fonciers ne peut être opposée à l’action en nullité lorsque le titre initial ayant permis la mutation a été lui-même anéanti. La mauvaise foi des acquéreurs successifs peut être souverainement déduite par les juges du fond du rythme accéléré et répété des reventes, traduisant une volonté d’évincer le propriétaire initial.

L’effet de l’annulation du jugement s’étend à toutes les mesures d’exécution qui en découlent, imposant la remise des parties dans leur état antérieur, sans qu’il soit nécessaire que les adjudicataires aient été parties à l’instance ayant abouti à l’annulation du jugement fondant la poursuite.

Est également inopérant l’argument tiré d’un prétendu enrichissement du gérant, dès lors que le prix de vente a bénéficié exclusivement à la société dont le patrimoine est distinct. Enfin, la validité de la procédure n’est pas affectée par la non-mise en cause d’un sous-acquéreur étranger à l’instance.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel ayant validé une cession d’actions dont l’acte ne mentionnait aucun prix. Pour les juges du fond, la clause manuscrite « qu’a été payé à l’instant par le cessionnaire au cédant, dont quittance » suffisait à établir un accord sur un prix déterminé.

Au visa des articles 487 et 488 du Code des obligations et des contrats, la Haute juridiction rappelle que la perfection de la vente exige un prix déterminé et accepté par les parties ; cette détermination doit figurer expressément dans l’acte.

En estimant qu’une simple quittance pouvait suppléer l’absence d’indication du prix, la cour d’appel a violé les textes précités. Son arrêt est cassé et l’affaire renvoyée devant la même cour autrement composée, la défenderesse supportant les dépens.

Il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué que la demanderesse a conclu avec une société étrangère un contrat de construction portant sur deux immeubles édifiés sur une parcelle immatriculée. Cette société a obtenu un financement garanti par une hypothèque de premier rang consentie au profit d’un établissement bancaire sur le terrain nu. La société ayant cessé les travaux et quitté le territoire, l’immeuble a été vendu sur saisie immobilière à l’initiative du créancier hypothécaire. La demanderesse a sollicité l’annulation du procès-verbal de vente, soutenant que celle-ci avait porté sur des constructions non comprises dans le gage.

Par jugement confirmé par arrêt, les juges du fond ont rejeté la demande. Ils ont retenu que l’hypothèque s’étend, en vertu de l’article 517 du Dahir formant des obligations et des contrats, à ce qui est incorporé au sol, sauf stipulation contraire, et que la vente a porté sur le bien tel qu’il existait au moment de la saisie. Ils ont ajouté que la contestation relative aux modalités de la vente avait déjà été tranchée par un précédent arrêt devenu définitif, auquel était attachée l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 450 du même code.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient, d’une part, que le moyen tiré de l’absence de justification du fondement juridique de la décision ne saurait prospérer dès lors que l’arrêt énonce que la demande de nullité portait sur des éléments déjà couverts par une précédente décision définitive, et, d’autre part, que le grief relatif à la distinction entre le sol hypothéqué et les constructions réalisées par un tiers relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Elle écarte enfin les moyens critiquant les modalités de publicité de la vente, dès lors que la cour d’appel a constaté l’absence de vice de procédure et l’absence de démonstration d’un préjudice.

La Cour d’appel de Casablanca, statuant sur renvoi après cassation, était saisie d’un litige relatif à la validité d’une vente immobilière conclue sur la base d’une procuration falsifiée. La demanderesse initiale, aujourd’hui décédée, contestait la validité de cette vente réalisée par un tiers au profit d’un premier acquéreur, en soutenant que la procuration fondant l’opération était frauduleuse.

Initialement, le tribunal avait rejeté sa demande sans attendre l’issue de la procédure pénale en cours, mais la Cour de cassation avait annulé ce jugement en raison de la violation de l’article 102 du Code de procédure civile, qui exige la suspension de l’instance civile lorsqu’une action pénale relative à un faux est pendante.

Sur renvoi, et après condamnation définitive du premier acquéreur pour usage de faux, la Cour d’appel a constaté la nullité du premier contrat de vente, estimant qu’il reposait sur une procuration juridiquement inexistante. Elle a également examiné la validité d’un second contrat conclu ultérieurement entre le premier acquéreur et une société tierce. La Cour a jugé que cette société, avertie du litige en cours et de la fraude avant l’inscription définitive de son acquisition au livre foncier, ne pouvait pas bénéficier de la protection réservée au tiers acquéreur de bonne foi prévue par l’article 66 du Dahir sur l’immatriculation foncière, ni par l’article 3 de la loi du 2 juin 2015.

Relevant ainsi la mauvaise foi avérée de la société tierce, la Cour d’appel a prononcé l’annulation de la seconde vente, ordonné la radiation des inscriptions litigieuses du livre foncier, et rétabli l’inscription du droit de propriété au profit de l’ayant droit de la demanderesse décédée.

La Cour de cassation, statuant sur un pourvoi relatif à la contestation d’une procédure de vente aux enchères publiques d’un bien immobilier, a confirmé la décision d’appel annulant cette procédure, en raison du non-respect des dispositions légales régissant la matière.

Le litige portait sur la validité d’une procédure de vente aux enchères d’un bien immobilier, contestée par les défendeurs. Ces derniers invoquaient le non-respect des formalités de notification, notamment l’absence de notification de la date de la vente, ainsi que le recours irrégulier à la procédure du curateur. Conformément aux dispositions du Code de procédure civile, la validité de la vente aux enchères est subordonnée au respect de certaines formalités, visant à garantir l’information des parties concernées.

La Cour a rappelé que si les règles de procédure civile sont d’application stricte, elles doivent néanmoins être interprétées en tenant compte de leur finalité et de leur articulation. En l’espèce, elle a relevé que la procédure de vente aux enchères était entachée d’irrégularités substantielles, notamment le défaut de notification de la date de la vente aux propriétaires du bien, ainsi que le recours irrégulier à la procédure du curateur.

S’appuyant sur les articles 3, 9, 345, 476 et 484 du Code de procédure civile, la Cour a précisé que l’interprétation des règles de procédure devait se faire en cohérence avec leur objectif de garantir l’information et les droits des parties. Elle a rejeté l’argument du requérant au pourvoi selon lequel certaines dispositions autorisaient à s’exonérer du respect des formalités de notification. La Cour a conclu que l’omission de notification préalable de la date de la vente constituait un manquement substantiel aux conditions légales, rendant ainsi la procédure de vente aux enchères irrégulière.

Dès lors, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant la décision d’appel qui avait considéré que l’annulation de la procédure de vente aux enchères était justifiée et conforme aux dispositions légales.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel ayant infirmé un jugement de première instance relatif à la validité d’une vente forcée d’un bien immobilier. L’entreprise de construction contestait cette vente aux enchères, au motif qu’elle incluait irrégulièrement les constructions qu’elle avait édifiées sur le terrain hypothéqué.

Sur le premier moyen, la requérante soutenait que la vente excédait l’assiette initiale de l’hypothèque consentie à la banque. La Cour de cassation a reconnu que la motivation fondée sur l’article 517 du Dahir formant Code des obligations et des contrats était critiquable, mais a jugé déterminante la motivation alternative de la cour d’appel tirée de l’autorité de la chose jugée, issue d’un précédent arrêt non contesté spécifiquement par la requérante. Ainsi, elle a estimé que cette motivation suffisait à rejeter ce moyen.

Sur le second moyen, la requérante reprochait à l’arrêt attaqué de s’être focalisé à tort sur la régularité des procédures de vente aux enchères plutôt que sur l’annulation du procès-verbal de vente. La Cour de cassation a toutefois relevé que la cour d’appel avait expressément examiné et validé la régularité de ce procès-verbal, en écartant au passage les allégations de dol et de tromperie formulées par la requérante.

La Cour de cassation a, par conséquent, rejeté le pourvoi, confirmant ainsi l’arrêt de la cour d’appel validant la vente.

Attendu que s’agissant du moyen tiré de la violation des articles 39 , 38 et 519 du CPC relatif à la contestation de la notification des avis de ventes aux enchères du 7/7/2013 à M. …… , en sa qualité de caution de la société ……., il résulte des procès-verbaux de notification établis par l’huissier de justice qu’ils ont été notifiés au siège de la société au gardien Mr. ……., le 11/6/2015 et 30/6/2015.

Qu’il résulte des pièces du dossier que ce même gardien a déjà reçu plusieurs plis de notification à cette adresse …..

Qu’ainsi le moyen invoqué par l’appelant tiré de ce qu’il réside au Canada et qu’il convient de le notifier à cette adresse est mal fondé dès lors qu’il a été régulièrement cité à l’adresse de la société

Attendu que s’agissant des autres moyens réunis la créance de la banque est établie par décision définitive, ainsi que par une décision ordonnant la réalisation du nantissement sur le fonds de commerce de la débitrice principale

Qu’il résulte également des pièces du dossier que l’appelant a introduit une action en nullité de l’adjudication alors que même l’article 117 du code de commerce renvoi pour les contestations de la vente aux dispositions du code de procédure civile qui précise que toute action en nullité de la vente doit être introduite avant l’adjudication,

Que l’article 484 du CPC confirme également le principe que toute action en annulation doit être introduite avant l’adjudication

Que cette règle a également été confirmée par la Cour de Cassation dans son arrêt n° 1760 du 25/12/2010 rendu dans le dossier commercial n° 547/3/1/10 en précisant « toute action en nullité contre la procédure de saisie immobilière doit être présentée par requête écrite avant l’adjudication, cette règle ne comportant aucune exception susceptible de permettre d’introduire une contestation après l’adjudication »

Attendu que dès lors que l’action ayant été introduite après l’adjudication celle-ci doit être écartée de sorte que le jugement entrepris est bien fondé.

Par ces motifs

….rejette l’appel

Une société, débitrice de plusieurs prêts contractés auprès d’une banque en vue de financer un projet touristique, a vendu des biens immobiliers à une autre société. La banque, considérant cette vente fictive et préjudiciable à ses intérêts, a assigné les deux sociétés en nullité de la vente.

La Cour d’appel a prononcé la nullité de la vente, retenant à l’encontre de la société venderesse des indices de simulation et de fictivité, notamment le règlement du prix en dehors de l’office notarial et l’identité commune du dirigeant des deux sociétés.

La société venderesse a formé un pourvoi en cassation, arguant que la Cour d’appel n’avait pas suffisamment motivé sa décision.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, considérant que la motivation de la Cour d’appel était suffisante. Elle rappelle que les biens du débiteur constituent le gage commun de ses créanciers et que tout acte passé par le débiteur en fraude des droits de ses créanciers est inopposable à ceux-ci. En l’espèce, la vente litigieuse avait pour effet de diminuer les garanties offertes aux créanciers, et notamment à la banque.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la société venderesse aux dépens.

La validité d’une vente immobilière consentie par un défunt à l’une de ses héritières était contestée par un autre héritier sur le fondement de l’avantage indirect prohibé.

Les juges du fond ont annulé la vente, retenant l’incapacité de discernement du vendeur au moment de l’acte. Leur conviction s’est fondée sur un faisceau d’indices, incluant un certificat médical psychiatrique et un acte notarié testimonial, qu’ils ont souverainement préférés aux preuves contraires.

La Cour suprême a validé ce raisonnement en confirmant que le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond leur permet de déduire l’existence d’un avantage indirect accordé à un héritier. Cette qualification peut légalement reposer sur la combinaison de trois éléments de fait : l’altération des facultés mentales du vendeur, un prix significativement inférieur à la valeur du bien, et la conclusion du contrat durant la maladie qui a entraîné le décès.

La Haute juridiction a ainsi jugé que, sur la base de ces constatations, la cour d’appel avait fait une saine application des dispositions de l’article 479 du Dahir des Obligations et des Contrats relatives aux actes accomplis durant la dernière maladie, et avait rendu une décision pourvue d’une base légale et suffisamment motivée.

Viole l'article 75 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en radiation de l'inscription d'une vente portant sur l'annexe d'une mosquée, les deux biens étant constitués en habous, les dissocie pour appliquer à l'annexe les règles de droit commun de la publicité foncière. En effet, il résulte du texte susvisé que les biens habous demeurent soumis aux lois et règlements spéciaux qui leur sont propres, de sorte que l'acte de constitution du habous s'appliquant indivisiblement à la mosquée et à son annexe, celles-ci ne peuvent être scindées pour l'application des règles de droit.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour déterminer l'ordre des décès et par conséquent la qualité d'héritier, fait prévaloir un acte de vente notarié sur un acte de notoriété successorale fondé sur une preuve testimoniale. Ayant souverainement constaté que l'acte de vente, par sa date certaine, établissait que le de cujus était encore en vie à une date postérieure à celle du décès de l'héritier présomptif, elle en déduit exactement que ce dernier n'a pu hériter et que l'action en nullité de la vente de droits successifs conclue par un autre héritier doit être rejetée.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'appel qui, pour écarter une action en revendication fondée sur un jugement de partage définitif, omet de répondre au moyen péremptoire des demandeurs invoquant la nullité des titres des occupants, au motif que les actes de vente sur lesquels ces derniers fondent leur droit portent sur une partie matériellement divisée d'un immeuble, alors que les vendeurs n'en étaient que propriétaires indivis.

Il résulte de l'article 44 de la loi du 10 mars 1993 organisant la profession d'avocat que tout accord par lequel un avocat acquiert des droits litigieux dans une affaire dont il a la charge est nul de plein droit. Encourt dès lors la cassation, pour défaut de réponse à conclusions et violation de la loi, l'arrêt d'une cour d'appel qui rejette la demande en nullité d'une telle vente en se fondant sur son inscription sur le titre foncier, alors que cette inscription est sans effet sur la validité d'un acte entaché d'une cause de nullité absolue et qu'il lui incombait de répondre au moyen qui invoquait cette nullité.

La maladie-mort s'entend de la maladie redoutable qui fait craindre la mort de manière prédominante et qui se termine effectivement par elle, sans qu'il soit nécessaire que les facultés intellectuelles du contractant soient altérées. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de base légale et dénaturation, l'arrêt d'appel qui, pour écarter l'existence d'une telle maladie et valider la vente d'un immeuble consentie peu avant le décès du vendeur, se fonde sur la seule conservation de ses capacités intellectuelles et cognitives, en omettant d'analyser les pièces médicales du dossier qui établissaient pourtant le caractère terminal de la pathologie et son issue fatale à court terme.

Attendu que la Cour a jugé, par une décision définitive, que le contrat de vente émanant des vendeurs était un contrat de vente parfait réunissant tous ses éléments, et qu’ils ont ensuite procédé à la vente du bien immobilier au prédécesseur des défendeurs, ils ont donc vendu ce qu’ils ne possédaient pas, et que la bonne foi du second acheteur seule n’a aucun effet sur la validité de son achat d’un bien immobilier non immatriculé appartenant à autrui, mais elle empêche le propriétaire de demander à l’acheteur de démolir les constructions qu’il a érigées sur le terrain qu’il a acheté.

Par conséquent, la Cour aurait dû statuer sur les demandes du requérant, en sa qualité de premier acheteur, à la lumière des pièces produites, et en se fondant uniquement sur la bonne foi du dernier acheteur et sur sa prise de possession du bien immobilier pour rejeter la demande du requérant, et sans préciser si la possession de l’acheteur remplissait les conditions prévues par la jurisprudence, elle a motivé sa décision de manière insuffisante, ce qui équivaut à une absence de motivation, ce qui justifie la cassation et l’annulation de la décision.

Il résulte de l'article 1241 du Dahir des obligations et des contrats, qui dispose que les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers, que le créancier est recevable à demander la nullité d'un acte simulé par lequel le débiteur a diminué son patrimoine en fraude de ses droits. Par conséquent, encourt la cassation la cour d'appel qui, pour rejeter une telle demande, retient que ledit article ne prévoit pas expressément la nullité et qu'il appartenait au créancier d'exercer une action en inopposabilité, alors que cette dernière, qui s'apparente à l'action paulienne, n'est pas organisée par le droit marocain et que l'action en nullité fondée sur le gage commun des créanciers constitue l'un des cas de nullité prévus par la loi au sens de l'article 311 du même code.

La finalité de la notification au débiteur saisi, prévue par l'article 476 du Code de procédure civile, étant de l'informer des mesures de publicité et de la date de la vente aux enchères, la cour d'appel, qui constate souverainement que le débiteur avait une connaissance effective de l'ensemble des procédures, notamment pour avoir intenté des actions en justice pour s'y opposer, en déduit exactement que l'omission de cette formalité n'entraîne pas la nullité de la vente. De même, une cour d'appel justifie légalement sa décision en retenant qu'un procès-verbal de vente aux enchères qui mentionne les causes de la saisie, les procédures suivies et l'adjudication, contient l'ensemble des mentions requises par l'article 480 du même code. Est irrecevable le moyen fondé sur la violation de l'article 406 du Code des obligations et des contrats, présenté pour la première fois devant la Cour de cassation.

La Cour Suprême a statué sur la nullité d’un acte de vente immobilière et la radiation de son inscription foncière. La Cour d’appel avait précédemment affirmé la compétence des tribunaux de droit commun pour juger de la validité des actes inscrits au registre foncier (articles 91, 93, 94 et 96 du Dahir sur l’immatriculation foncière), distinguant cette action d’un recours contre une décision administrative du conservateur.

La Cour Suprême a confirmé cette compétence des juridictions de fond pour les actions en radiation (article 96 du Dahir sur l’immatriculation foncière). Elle a validé la nullité de l’acte de vente, fondée sur l’absence de mandat valable de la personne ayant signé l’acte au nom de la société. Les juges ont notamment relevé que la production de simples copies non authentifiées et le non-respect des formalités requises pour un mandat de vente justifiaient le rejet des arguments du demandeur, y compris celui relatif au mandat apparent.