Mot clé
Droits du bailleur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le point de départ du délai de trois mois imparti au bailleur pour consigner l'indemnité d'éviction, dont le non-respect entraîne sa déchéance du droit à l'expulsion. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à faire constater cette déchéance et à annuler les poursuites.

L'appelant soutenait que le délai courait à compter du prononcé de l'arrêt d'appel et que le bailleur, n'ayant pas consigné l'indemnité dans ce délai, était réputé avoir renoncé à l'exécution. En application de l'article 28 de la loi n° 49-16, la cour retient que le délai de consignation court à compter de la date à laquelle la décision ordonnant l'expulsion devient exécutoire, soit la date de son prononcé.

Elle écarte l'argument selon lequel le délai débuterait à la notification, une telle interprétation laissant le point de départ à la discrétion du créancier, ce que le législateur a entendu éviter. La cour précise que la seule diligence requise par le texte est la consignation effective de l'indemnité, une simple offre de paiement étant insuffisante à préserver les droits du bailleur.

Faute pour ce dernier d'avoir procédé à la consignation dans le délai légal, il est réputé avoir renoncé à l'exécution. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et les procédures d'exécution sont annulées.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de l'adjudicataire d'un immeuble loué et sur la régularité de la mise en demeure adressée au preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le demandeur ne justifiait pas de sa qualité de nouveau bailleur.

Devant la cour, l'appelant produisait le procès-verbal d'adjudication et le contrat de bail initial pour établir sa substitution dans les droits du bailleur originaire. La cour retient que ces pièces suffisent à prouver la qualité de bailleur de l'acquéreur, qui, en tant que successeur à titre particulier, est fondé à réclamer les loyers échus depuis son acquisition.

Elle accueille également la demande additionnelle en paiement des loyers courus en cours d'instance. En revanche, la cour confirme le rejet de la demande en résiliation et en expulsion, considérant que la mise en demeure est irrégulière dès lors qu'elle a été notifiée au père du représentant légal de la société preneuse et non à la personne morale elle-même.

Le jugement est par conséquent infirmé sur le volet du paiement des loyers mais confirmé pour le surplus.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations des héritiers du bailleur décédé à l'égard du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que la créance de loyers et l'action en résiliation ne lui étaient pas opposables, faute pour les héritiers de lui avoir notifié la dévolution successorale des droits du bail selon les formes de la cession de créance. La cour écarte ce moyen et retient que les héritiers, en leur qualité de successeurs universels du bailleur, n'ont pas l'obligation de procéder à une telle notification.

Elle juge que la transmission des droits et obligations du bail s'opère à leur profit de plein droit par l'effet de la loi, sans qu'il soit nécessaire de recourir aux formalités de la cession de créance. La cour relève en outre que le preneur ne rapporte aucune preuve du paiement des loyers réclamés et que son offre de serment, formulée sans respecter les formes légales, est irrecevable.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en résiliation formée par l'acquéreur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité du nouveau bailleur à réclamer les loyers échus antérieurement à la notification de la cession de l'immeuble. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur a qualité pour réclamer les loyers dus à compter de la date de son acquisition, et non de la seule date de la notification de la cession au preneur.

Elle précise que si les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien bailleur avant cette notification sont libératoires, la dette subsiste pour tous les loyers impayés depuis le transfert de propriété. Le nouveau bailleur, étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur, est fondé à poursuivre le recouvrement de l'intégralité des créances locatives nées postérieurement à la vente.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers initiée par l'acquéreur d'un local commercial, contestée tant par le preneur que par les héritiers du vendeur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et prononcé l'expulsion.

Le preneur soutenait, d'une part, que la cession du droit au bail ne lui avait pas été régulièrement notifiée et, d'autre part, que la demande ultérieure du bailleur en révision du loyer valait renonciation à l'éviction. Les héritiers du cédant contestaient quant à eux la qualité de propriétaire de l'acquéreur, au motif d'une action en nullité de la vente pendante devant une autre juridiction.

La cour écarte le premier moyen en retenant que l'acquéreur, déjà copropriétaire indivis du bien, a valablement notifié son entière substitution dans les droits du bailleur par l'envoi même de la sommation de payer. Elle rejette le second moyen en précisant qu'un jugement se bornant à augmenter le loyer n'opère pas novation du contrat de bail et ne saurait donc emporter renonciation aux effets d'un congé antérieurement délivré.

La cour juge enfin que la simple existence d'une action en nullité de la vente, en l'absence de décision définitive, ne prive pas l'acte de vente de ses effets juridiques et ne saurait vicier la qualité à agir de l'acquéreur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une demande de sursis à exécution fondée sur une difficulté née de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde, le premier président de la cour d'appel de commerce examine l'antériorité des droits du bailleur. Le preneur, visé par une ordonnance d'expulsion, invoquait le jugement d'ouverture de la procédure collective pour paralyser l'exécution. La cour relève cependant que l'ensemble de la procédure de résiliation du bail, depuis la mise en demeure jusqu'à l'ordonnance d'expulsion, a été mené à son terme avant le prononcé du jugement d'ouverture. Elle retient par conséquent que les effets de la résiliation étaient acquis et consolidés, et ne pouvaient être remis en cause par l'ouverture ultérieure de la procédure de sauvegarde. La difficulté d'exécution n'étant pas caractérisée, la demande de sursis est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise à usage personnel et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'acte et le caractère sérieux du motif invoqué. L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'aucune cession des droits du bailleur ne lui avait été notifiée, et soutenait le caractère fallacieux de la reprise.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification en retenant qu'un précédent jugement fixant la relation locative entre les parties vaut reconnaissance de la qualité de bailleur et supplée à la formalité de l'article 195 du code des obligations et des contrats. Elle rappelle ensuite que le droit du propriétaire de reprendre son bien pour un usage personnel prime le droit du preneur à une indemnité, sans qu'il appartienne à la juridiction de contrôler la pertinence ou la faisabilité du projet du bailleur.

La cour rejette également la demande de sursis à statuer, au motif que l'action en indemnisation d'éviction, régie par l'article 27 de la loi 49-16, est une procédure distincte qui ne fait pas obstacle à la décision sur l'éviction elle-même. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des héritiers du bailleur et sur l'interprétation de la clause de durée du contrat. L'appelant contestait la qualité à agir des intimés, faute pour ces derniers d'avoir procédé à leur inscription au registre du commerce en tant que nouveaux propriétaires du fonds, et soutenait que la clause de durée stipulée pour "3, 6 et 9 ans" devait s'interpréter comme instituant des périodes successives et non un terme de trois ans renouvelable.

La cour écarte le premier moyen, retenant que la qualité à agir des héritiers est suffisamment établie par l'acte d'hérédité et leur inscription au registre du commerce en cette qualité, les constituant ainsi successeurs aux droits du bailleur initial. Sur le fond, la cour juge que la clause de durée doit s'entendre comme fixant une période de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée.

Le congé délivré par les bailleurs avec un préavis de trois mois avant l'échéance de la période triennale en cours est par conséquent jugé régulier. Le jugement ayant prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur en liquidation judiciaire, la cour d'appel de commerce examine les droits du bailleur face au syndic. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers.

Le syndic appelant soulevait l'incompétence du juge du fond au profit du juge des référés, la nullité de la mise en demeure pour vice de forme et l'impossibilité de prononcer l'expulsion au motif que le droit au bail constituait un actif essentiel de la procédure collective. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en rappelant que le recours au juge des référés est une simple faculté pour le bailleur, qui conserve le droit de saisir le juge du fond.

Elle juge ensuite que l'erreur matérielle dans la désignation du preneur dans la mise en demeure ne vicie pas la procédure dès lors que le syndic, dûment avisé, a exercé les droits de la défense pour le compte du débiteur. La cour retient enfin que le droit du bailleur d'obtenir la résiliation du bail pour non-paiement des loyers prime sur la nécessité de préserver les actifs de la procédure collective, ce droit ne pouvant être paralysé par les intérêts de la masse des créanciers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une action en déclaration d'andorre d'un fonds de commerce et en expulsion subséquente, initiée par l'adjudicataire d'une part indivise d'un immeuble, le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable. L'appelant soutenait principalement que l'action en constatation de la disparition du fonds pour défaut d'exploitation n'était pas soumise à l'exigence d'un congé, et que le bail, conclu par un seul des coindivisaires et non publié, lui était inopposable.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en se fondant sur l'autorité de décisions de justice antérieures ayant statué sur la relation entre les parties. Elle relève qu'un précédent jugement, ayant acquis la force de la chose jugée, avait déjà reconnu à la société occupante un titre locatif valable pour rejeter une première demande d'expulsion.

La cour retient que, conformément à l'article 418 du Dahir des obligations et des contrats, ces jugements constituent la preuve des faits qu'ils constatent, rendant ainsi la contestation de l'existence de la relation locative inopérante. Dès lors, l'acquéreur étant subrogé dans les droits du bailleur initial, l'exigence d'un congé préalable s'imposait pour toute action en expulsion, justifiant l'irrecevabilité de la demande.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé, bien que sur la base d'une motivation substituée.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du cédant, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de la cession au bailleur. Le tribunal de commerce avait initialement déclaré l'action du bailleur contre le cédant irrecevable.

Le tiers opposant soutenait que l'offre réelle suivie d'une consignation des loyers par ses soins, antérieurement à la mise en demeure délivrée au cédant, valait notification de la cession au bailleur et rendait celle-ci opposable. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 25 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle, laquelle ne saurait être suppléée par une simple procédure d'offre réelle et de consignation. La cour souligne que cette exigence de notification formelle vise à préserver les droits du bailleur, notamment son droit de préemption, et qu'à défaut, le cédant demeure seul tenu des obligations du bail.

Dès lors, la cession étant jugée inopposable au bailleur, le recours en tierce opposition est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de radiation d'une immatriculation au registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits du bailleur après l'expulsion de son preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du propriétaire des murs visant à faire radier l'immatriculation de son ancien locataire.

L'appelant soutenait que l'expulsion, intervenue plusieurs années auparavant, équivalait à une cessation d'activité justifiant la radiation en application des articles 51 et 54 du code de commerce. La cour retient cependant que l'éviction d'un commerçant de son local n'implique pas nécessairement la cessation de son activité commerciale.

Elle en déduit que le bailleur qui a recouvré son bien n'a pas qualité pour agir en radiation de l'immatriculation de son ancien preneur. La cour précise que le droit du bailleur se limite à exiger la modification de l'adresse mentionnée au registre du commerce, et non la suppression de l'inscription elle-même.

Le jugement d'irrecevabilité est donc confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de l'existence d'une relation locative en l'absence de contrat écrit et sur la détermination du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en expulsion, tout en réduisant le montant du loyer mensuel réclamé.

L'appelant principal, occupant des lieux, contestait sa qualité de locataire, tandis que l'appelant incident, nouveau propriétaire, contestait le montant du loyer retenu par les premiers juges. La cour retient que la relation locative est établie par un faisceau d'indices concordants, incluant un procès-verbal de constat non contesté faisant état de l'achat du droit au bail par l'occupant, l'élection de domicile par ce dernier dans les lieux litigieux pour les besoins de la procédure, et son aveu de présence sans justification d'un titre d'occupation.

Elle écarte par ailleurs l'appel incident relatif au montant du loyer, relevant que le bailleur avait lui-même, au cours d'une audience de recherche, fait un aveu judiciaire quant au montant du loyer, lequel lie la juridiction en application de l'article 405 du code des obligations et des contrats. En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle, condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et les droits du bailleur face à un créancier inscrit sur le fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé l'injonction de payer et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le paiement, bien que tardif, faisait obstacle à la résiliation et que l'existence d'un nantissement sur le fonds de commerce primait sur le droit à l'expulsion du bailleur. La cour retient que le paiement des loyers intervenu après l'expiration du délai de quinze jours fixé par la mise en demeure ne purge pas le manquement du preneur.

Dès lors, le défaut de paiement est caractérisé et justifie la résiliation du bail. La cour rappelle en outre que le nantissement du fonds de commerce au profit d'un créancier inscrit, régulièrement appelé en la cause en application de l'article 29 de la loi 49-16, ne saurait paralyser l'action en résiliation du bailleur pour inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la persistance des droits du bailleur après le transfert de propriété du bien loué consécutif à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par les bailleurs, retenant leur défaut de qualité à agir.

En appel, ces derniers soutenaient que le contrat de bail subsistait tant que la décision d'expropriation n'était pas matériellement exécutée et que l'indemnité n'était pas versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour retient que le transfert de propriété au profit de l'État, opéré par l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier, met fin de plein droit à la qualité de bailleur de l'ancien propriétaire.

Dès lors, les droits de ce dernier se trouvent convertis en un unique droit à indemnité, le privant de toute action en recouvrement de loyers pour la période postérieure à cette inscription. La cour écarte l'application de l'article 651 du dahir formant code des obligations et des contrats, jugeant que le défaut de perception effective de l'indemnité d'expropriation est sans incidence sur la perte de la qualité à agir du propriétaire dépossédé.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial pour défaut de qualité à agir, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la subrogation du nouveau propriétaire dans les droits du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que les acquéreurs successifs du bien n'étaient pas parties au contrat de bail originaire. La cour rappelle qu'en application de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, le transfert de propriété de l'immeuble loué emporte de plein droit subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur. Dès lors, la justification de la propriété par la production des titres translatifs suffit à établir la qualité à agir du nouveau bailleur. Évoquant l'affaire au fond, la cour constate le défaut de paiement persistant du preneur, valide le congé fondé sur ce motif et prononce la résiliation du bail avec condamnation au paiement des arriérés et de dommages et intérêts. Elle écarte toutefois la demande de contrainte par corps, inapplicable aux personnes morales, ainsi que la demande d'astreinte, jugée non nécessaire. Le jugement est en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers commerciaux et en expulsion pour défaut de qualité à agir, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de la production de nouvelles pièces en appel. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les demandeurs, acquéreurs de l'immeuble, ne justifiaient pas de leur substitution dans les droits du bailleur originaire. Devant la cour, les appelants produisaient pour la première fois les actes de vente successifs établissant leur qualité de propriétaires et, par suite, de bailleurs. La cour retient que ces documents, qui n'ont pas été soumis à l'appréciation du premier juge, sont déterminants pour établir la qualité à agir des demandeurs. Elle considère que statuer au fond sur la base de ces nouvelles pièces priverait les parties du principe du double degré de juridiction. Par conséquent, la cour d'appel de commerce annule le jugement entrepris et renvoie l'affaire devant le tribunal de commerce pour qu'il statue à nouveau au vu de l'ensemble des éléments du dossier. La demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance est déclarée irrecevable comme étant devenue sans objet.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets du décès du bailleur et le transfert de ses droits et obligations à ses héritiers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. Le preneur appelant soulevait, d'une part, l'inopposabilité de la créance de loyers faute de notification de la cession des droits du bailleur décédé à ses héritiers au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats, et d'autre part, l'extinction de la dette par une compensation antérieure. La cour écarte le premier moyen en rappelant que, par l'effet de la loi et au visa des articles 229 et 698 du code des obligations et des contrats, le contrat de bail n'est pas résolu par le décès du bailleur et que ses héritiers lui succèdent de plein droit dans ses droits et obligations, sans qu'une notification de cession de droits ne soit requise. La cour rejette également le moyen tiré de la compensation, relevant que les pièces produites par le preneur pour en justifier se rapportaient à une période antérieure à celle des loyers impayés réclamés. Dès lors, la demande d'enquête par audition de témoins est jugée sans objet. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée au sens de l'article 451 du Dahir sur les obligations et les contrats, en retenant qu'un précédent arrêt s'étant borné à déclarer irrecevable une demande d'expulsion pour prématurité, sans statuer sur le fond du droit, n'avait pas tranché le litige. En effet, une telle décision, fondée sur un vice de procédure susceptible d'être régularisé, ne prive pas d'effet le congé, lequel peut valablement fonder une nouvelle action en justice.

Par ailleurs, la transmission des droits du bailleur à ses héritiers s'opérant de plein droit par l'effet de la succession, elle n'est pas soumise aux formalités de la cession de créance prévues à l'article 195 du même code.

Ayant souverainement constaté, par une interprétation des clauses claires et précises du contrat de bail commercial, que celui-ci ne portait que sur les locaux expressément désignés et non sur une cour adjacente ou sur une porte intérieure donnant accès aux parties communes de l'immeuble, une cour d'appel en déduit à bon droit que l'utilisation de ces espaces par le preneur constitue un empiètement sur les droits du bailleur. Justifie ainsi légalement sa décision la cour d'appel qui, retenant le préjudice causé aux habitants en termes de tranquillité et de sécurité, ordonne la remise des lieux en leur état initial par la démolition des constructions non autorisées et la condamnation de la porte, en application du principe de la force obligatoire du contrat.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour retenir la qualité à agir du bailleur dans une action en résiliation de bail et en paiement de loyers, se fonde sur le contrat de bail liant les parties ainsi que sur un contrat de partenariat conférant au bailleur la gestion du bien. Le preneur ne peut valablement s’opposer à l’action en invoquant la prétendue extinction du titre d’occupation du domaine public du bailleur, dès lors qu’il n’apporte pas la preuve de l’annulation ou de la résiliation desdits contrats qui constituent le fondement des droits du bailleur.

Constitue une contestation sérieuse affectant le droit au bail, le congé pour reprise notifié par le bailleur au preneur, antérieurement à la cession par ce dernier de son fonds de commerce. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt qui valide la vente du fonds de commerce sans répondre au moyen du bailleur invoquant l’antériorité du congé et de l’action en validation y afférente, de nature à entraîner la nullité de la cession.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'éviction formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, qualifie le transfert de propriété de cession de créance et lui applique les formalités de notification prévues à l'article 195 du Code des obligations et des contrats. En effet, en cas de vente de l'immeuble loué, le nouveau propriétaire se substitue de plein droit au bailleur initial dans l'ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail, sans être tenu de respecter les formalités de la cession de créance pour faire valoir ses droits à l'encontre du locataire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare irrecevable le moyen d'une partie contestant la validité d'un commandement de payer, dès lors que cette partie n'avait pas interjeté appel du jugement de première instance qui avait tranché ce point en statuant sur sa demande reconventionnelle. Conformément à l'article 450 du Dahir des obligations et des contrats, ce chef de jugement, non critiqué en appel, a acquis l'autorité de la chose jugée, qui s'oppose à toute nouvelle contestation.

Par ailleurs, en application de l'article 49 du Code de procédure civile, les exceptions de procédure doivent être soulevées avant toute défense au fond sous peine d'irrecevabilité. Enfin, il résulte de l'article 698 du Dahir des obligations et des contrats que les droits du bailleur se transmettant à ses héritiers, ces derniers n'ont pas à joindre un acte d'hérédité au commandement de payer pour justifier de leur qualité.

La Cour de Cassation s’est prononcée sur la validité d’une mise en demeure dans le cadre d’un litige locatif, opposant un bailleur à une société locataire qui ne s’était pas conformée à une décision judiciaire antérieure fixant le montant du loyer. La Cour d’appel avait validé la mise en demeure, préalable à une action en expulsion et en paiement de la différence de loyer, délivrée par le clerc d’huissier de justice.

Le bailleur soutenait que cette notification était irrégulière, au regard des dispositions de l’article 15 de la loi n° 81.03 relative aux huissiers de justice et de l’article 34 de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux. Elle estimait que ces textes imposaient une notification par l’huissier de justice en personne, excluant ainsi toute possibilité de délégation à un clerc d’huissier assermenté, notamment dans le cadre spécifique des baux commerciaux.

La Cour de cassation a confirmé l’interprétation selon laquelle, bien que l’article 15 de la loi n° 81.03 exige en principe une notification des mises en demeure par l’huissier de justice en personne, l’article 34 de la loi n° 49.16 introduit une exception pour les baux commerciaux. Cette exception permet de se référer aux modalités de notification du Code de procédure civile, élargissant ainsi les options de réalisation de ces mises en demeure.

En l’espèce, la Cour a jugé que la mise en demeure, bien que délivrée par le clerc d’huissier assermenté, était valable car elle portait la signature et le visa de l’huissier de justice, conformément aux articles 41 et 44 de la loi n° 81.03 qui autorisent la délégation des opérations de notification aux clercs d’huissiers assermentés.

Les loyers se prescrivent par 5 ans à dater de leur exigibilité.

La Cour Suprême censure l’arrêt d’une cour d’appel ayant retenu le défaut de qualité à agir d’un bailleur pour annuler un congé. La haute juridiction estime que les juges du fond ne pouvaient se fonder sur des documents jugés non concluants pour affirmer la perte du droit de propriété. Face à une contestation sérieuse, il leur incombait d’ordonner une mesure d’instruction pour établir la réalité des droits du bailleur, privant ainsi, à défaut, leur décision de toute base légale.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.