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تحرير عقد البيع

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une opposition à une ordonnance d'injonction de payer, le tribunal de commerce avait confirmé l'ordonnance en écartant les moyens tirés de l'extinction de la créance et du faux. L'appelant soutenait que la quittance pour solde de tout compte donnée dans un acte de vente notarié postérieur emportait extinction de la créance cambiaire et que l'inscription de faux sur la lettre de change, relative à des mentions non substantielles, constituait une contestation sérieuse.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du faux, retenant que l'ajout de la date de création et de la cause, qui ne constituent pas des mentions substantielles au sens du code de commerce, ne vicie pas le titre. Elle juge ensuite que la quittance générale donnée dans l'acte de vente est insuffisante à renverser la présomption de non-paiement découlant de la possession du titre par le créancier, dès lors que l'acte n'identifie pas expressément la lettre de change comme étant soldée.

La cour rappelle qu'en application de l'article 185 du code de commerce, il incombe au débiteur qui a payé d'exiger la restitution de l'effet. Elle précise enfin que la juridiction saisie de l'opposition statue comme une juridiction de fond, compétente pour trancher toutes les contestations, y compris l'inscription de faux.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'ordre d'exécution des obligations réciproques. Le promoteur appelant soulevait l'exception d'inexécution, arguant que l'acquéreur ne pouvait solliciter la résolution pour retard de livraison sans avoir préalablement réglé l'intégralité du prix.

La cour rejette ce moyen en opérant une distinction entre le contrat de réservation, objet du litige, et le contrat de vente définitif. Elle retient que l'obligation du promoteur d'achever l'ouvrage dans le délai convenu est un préalable à l'exigibilité du solde du prix par l'acquéreur.

Dès lors, le promoteur, ayant lui-même manqué à son obligation première, ne peut valablement opposer au bénéficiaire l'exception d'inexécution tirée du non-paiement du reliquat. La cour écarte en conséquence l'application de l'article 235 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Le jugement entrepris est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation de l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement pour un retard de livraison, dont le principe avait été consacré par de précédentes décisions passées en force de chose jugée. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur au paiement d'une indemnité pour la période de retard courant jusqu'à la date de sa décision.

L'appelant soutenait principalement que le contrat ne fixait pas de délai de livraison impératif et que la signature de l'acte de vente définitif emportait renonciation de l'acquéreur à toute réclamation indemnitaire. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel retient que l'obtention du permis d'habiter par le vendeur ne marque que le commencement d'exécution de son obligation de délivrance et ne saurait le libérer de son obligation d'indemniser le retard antérieur à cette date.

La cour écarte par ailleurs les moyens tirés de l'interprétation du contrat en rappelant que le droit à indemnisation de l'acquéreur pour le retard du vendeur a été irrévocablement tranché par une précédente décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Dès lors, le droit à réparation est acquis pour la période de retard antérieure à l'obtention du permis d'habiter.

La cour réforme donc partiellement le jugement entrepris en limitant la condamnation à la seule période de retard précédant l'obtention dudit permis.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant des vendeurs au paiement d'une commission de courtage, le tribunal de commerce avait retenu l'existence d'un mandat verbal et fait droit à la demande des courtiers. Les appelants contestaient l'existence même d'un mandat de leur part, soutenant que les courtiers avaient été mandatés par l'acquéreur, et subsidiairement, le montant de la commission dont la réalisation était conditionnée à l'atteinte d'un prix de vente minimum.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'absence de mandat. Elle retient que la production d'un chèque constituant un acompte, corroborée par une attestation de l'acquéreur précisant que les courtiers agissaient pour le compte des vendeurs, constitue une présomption probante de l'existence de la relation contractuelle.

Toutefois, la cour relève que la commission convenue était conditionnée à un prix de vente supérieur à celui mentionné dans l'acte authentique. Faute pour les courtiers de rapporter la preuve d'une simulation du prix, la cour considère que la condition n'est pas remplie et, usant de son pouvoir d'appréciation, réduit le montant de la commission due.

Le jugement est donc réformé sur le quantum de la condamnation et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la portée d'un précédent arrêt ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction pour reprise à usage personnel, tout en allouant au preneur une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

Devant la cour, l'appelant contestait l'existence même de la relation locative, arguant que son fils était devenu propriétaire des lieux en vertu d'un acte de vente non publié, et subsidiairement, sollicitait la majoration de l'indemnité d'éviction. La cour écarte le moyen principal en relevant que la question avait été définitivement tranchée par une décision antérieure, laquelle constitue une présomption légale.

Elle rappelle que cet arrêt avait jugé que l'acte de vente non inscrit au registre foncier était inopposable et que la relation locative demeurait valide. Concernant le montant de l'indemnité, la cour retient que l'appelant n'a pas formulé de critiques précises et détaillées à l'encontre du rapport d'expertise.

Elle estime dès lors que l'évaluation, fondée sur des critères pertinents, constituait une juste réparation du préjudice. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution de la cession d'un navire de pêche, la cour d'appel de commerce examine les conditions du manquement contractuel imputable au débiteur. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable contre le notaire instrumentaire et l'avait rejetée au fond contre les cessionnaires.

Les cédants appelants invoquaient l'inachèvement des formalités de transfert de propriété et le non-paiement intégral du prix entre leurs mains pour fonder leur action. La cour rappelle d'abord que l'action en résolution ne peut viser que les parties au contrat, ce qui exclut le notaire simple rédacteur de l'acte.

Elle retient ensuite, au visa de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats, que la résolution est subordonnée à la preuve d'une mise en demeure du débiteur. Or, la cour constate que les cessionnaires avaient intégralement consigné le prix de vente et que l'achèvement des formalités administratives était précisément empêché par le refus des cédants de se présenter pour signer les documents requis, malgré une sommation qui leur avait été adressée.

Faute de démontrer un manquement imputable aux cessionnaires, la demande en résolution est jugée infondée et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation de lot de terrain pour inexécution, la cour d'appel de commerce était amenée à déterminer l'ordre de priorité des obligations dans un contrat synallagmatique. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des acquéreurs en ordonnant la résolution du contrat, la restitution de l'acompte et l'allocation de dommages-intérêts.

L'appelante, société venderesse, soutenait que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir d'une inexécution dès lors qu'ils n'avaient pas eux-mêmes exécuté leur obligation de paiement du solde du prix, ni procédé à une offre réelle de paiement. La cour écarte ce moyen en retenant que la société venderesse était elle-même en état de demeure, faute d'avoir achevé les travaux dans le délai contractuellement fixé.

Elle rappelle, au visa de l'article 235 du dahir des obligations et des contrats, qu'il incombait à la venderesse, en vertu du contrat, d'exécuter son obligation en premier en achevant les travaux et en notifiant les acquéreurs avant de pouvoir exiger le paiement du solde. La cour relève en outre que la venderesse n'a jamais justifié avoir notifié aux acquéreurs l'achèvement des travaux ni ne les a mis en demeure de signer l'acte de vente définitif.

Dès lors, l'inexécution étant imputable à la société venderesse, le jugement prononçant la résolution du contrat à ses torts est confirmé.

Saisie d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant rejeté une demande d'indemnisation pour retard de livraison dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la requérante invoquait l'existence d'une contradiction entre les motifs de la décision attaquée, au visa de l'article 402 du code de procédure civile. La cour d'appel de commerce rappelle que la contradiction visée par cette disposition s'entend exclusivement de celle qui affecte les différentes parties du dispositif et le rend inexécutable, ou de celle existant entre les motifs et le dispositif.

La cour retient que les motifs de l'arrêt critiqué sont en parfaite cohérence avec son dispositif, écartant ainsi le moyen tiré de la contradiction. Elle précise en outre que les autres moyens, relatifs au bien-fondé de la demande d'indemnisation, ne figurent pas parmi les cas d'ouverture du recours en rétractation limitativement énumérés par la loi.

En conséquence, le recours en rétractation est rejeté, avec condamnation de la requérante à une amende civile.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation pour un immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de la clause résolutoire stipulée par les parties. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant la restitution de l'acompte et l'allocation de l'indemnité légale.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait principalement que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir de l'inexécution dès lors qu'il n'avait pas lui-même réglé l'intégralité des échéances du prix, et que le contrat ne pouvait être résolu sans une mise en demeure préalable visant l'exécution de l'obligation de délivrance. La cour écarte le moyen tiré de l'exception d'inexécution en relevant que le paiement des échéances ultérieures était contractuellement subordonné à la signature du contrat de vente préliminaire, formalité que le promoteur n'a jamais initiée.

La cour retient surtout que la clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de réservation à l'expiration d'un délai de deux mois sans signature du contrat préliminaire doit produire ses effets, en application de l'article 260 du code des obligations et des contrats. Dès lors, le manquement du promoteur à ses obligations de finaliser la vente et de livrer l'immeuble dans les délais convenus le constitue en état de demeure et justifie l'octroi de l'indemnité de 20% des sommes versées, prévue par l'article 618-14 du même code.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la cassation d'un arrêt ayant fondé une mesure d'expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en réintégration du cessionnaire d'un fonds de commerce, évincé sur le fondement de la décision annulée.

L'appelant, bailleur des lieux, soulevait l'inopposabilité de la cession du fonds faute de notification régulière et l'impossibilité de procéder à la restitution en raison de la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification en rappelant que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour de cassation s'oppose à toute nouvelle discussion sur la validité de la notification de la cession, que cette dernière avait définitivement reconnue.

Elle juge en outre que les paiements de loyers effectués par le cédant après la cession ne sauraient remettre en cause le transfert du droit au bail, en application de l'article 237 du dahir des obligations et des contrats qui autorise l'exécution d'une obligation par un tiers. La cour retient enfin que l'existence d'un nouveau bail ne constitue pas un obstacle à la restitution, l'annulation du titre d'expulsion ayant pour effet de replacer les parties dans leur état antérieur.

Le jugement ordonnant la réintégration du cessionnaire est par conséquent confirmé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'octroi de l'indemnité de retard due à l'acquéreur. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur promoteur au paiement d'une indemnité pour retard de livraison, retenant une inexécution persistante de ses obligations.

L'appelant soutenait que l'obtention du permis d'habiter en cours d'instance interrompait le fait générateur du retard et rendait la demande en indemnisation infondée, dès lors que les conditions de la signature de l'acte de vente définitif étaient désormais en voie d'être réunies. La cour retient que l'obtention du permis d'habiter, postérieurement aux précédentes décisions ayant alloué des indemnités pour des périodes antérieures, constitue un commencement d'exécution de l'obligation de délivrance.

Elle en déduit que, conformément à l'article 618-16 du dahir des obligations et des contrats, le vendeur a ainsi engagé le processus menant à la conclusion de l'acte définitif. Dès lors, la cour considère que le fondement de la demande en indemnisation pour inexécution totale n'est plus caractérisé.

Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande de l'acquéreur.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce était saisie d'un recours contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de réservation pour non-respect des formes impératives et ordonné la restitution des acomptes versés. L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que l'acte devait être qualifié de simple accord préliminaire non soumis au formalisme de la loi n° 44-00, et que le retrait du réservataire justifiait l'application de la clause pénale stipulée.

La cour écarte cette qualification en retenant que l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé en contrepartie du paiement du prix par l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux caractérise un contrat de vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du code des obligations et des contrats. Dès lors, un tel contrat est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n° 44-00, notamment quant aux mentions obligatoires et aux formes de sa conclusion.

Constatant que l'acte litigieux ne respectait pas ces exigences formelles, la cour en déduit qu'il est entaché d'une nullité de plein droit. La cour rappelle qu'un engagement nul de plein droit ne peut produire aucun effet, à l'exception de la restitution des sommes indûment perçues, ce qui rend inopérante la clause pénale dont se prévalait le promoteur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat de réservation d'immeuble et son assujettissement au régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait écarté cette qualification et rejeté la demande en nullité et en restitution de l'acompte formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que l'engagement du vendeur d'achever l'immeuble dans un délai déterminé suffisait à qualifier l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, entraînant sa nullité pour non-respect des conditions de forme impératives prévues par la loi 44.00. La cour rappelle que la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'engagement corrélatif de l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Or, la cour relève que si le vendeur s'était bien engagé sur un délai de livraison, l'acquéreur n'était tenu de verser le solde du prix qu'à la signature de l'acte de vente définitif, et non selon un échéancier lié à la progression de la construction. Dès lors, le second critère légal faisant défaut, le contrat échappe au régime spécial de la loi 44.00 pour relever du droit commun des obligations.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la mainlevée d'une saisie conservatoire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une vente non inscrite au créancier saisissant. Le premier juge avait fait droit à la demande des acquéreurs en considérant que le maintien de la saisie sur un bien dont la propriété leur avait été reconnue par une décision de justice définitive constituait un trouble manifestement illicite. L'établissement bancaire appelant soutenait principalement que la saisie était régulière dès lors qu'elle avait été pratiquée à l'encontre du propriétaire inscrit au titre foncier, et que la vente, faute d'inscription, lui était inopposable. La cour écarte ce moyen en retenant que la propriété des acquéreurs avait été consacrée par un jugement définitif d'estihqaq (revendication), lequel est opposable à tous, y compris au créancier saisissant. Elle relève que le défaut d'inscription de la vente au titre foncier n'était pas imputable aux acquéreurs mais au refus illégal du conservateur foncier, lui-même sanctionné par la justice. Dès lors, la cour considère que la saisie a été pratiquée sur le bien d'autrui et que son maintien constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'intervention du juge des référés, en application notamment de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce. Le jugement ordonnant la mainlevée de la saisie est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en remboursement de charges fiscales acquittées par l'acquéreur pour le compte du cédant, promoteur immobilier, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause de prise en charge des impôts dans un acte de vente. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que l'acquéreur s'était contractuellement engagé à supporter l'ensemble des charges grevant le bien. L'appelant soutenait que les impôts litigieux, afférents à l'activité professionnelle du vendeur et antérieurs à la vente, n'entraient pas dans le champ de son obligation contractuelle, laquelle ne visait que les taxes spécifiquement attachées au bien cédé. La cour d'appel de commerce, s'appuyant sur une expertise judiciaire, constate que les sommes versées correspondaient à l'impôt sur le revenu et à la taxe professionnelle du vendeur. Elle retient que ces impositions, personnelles au promoteur et sans lien direct avec l'immeuble vendu, ne sauraient être mises à la charge de l'acquéreur nonobstant la clause générale de prise en charge des impôts prévue au contrat. La cour confirme cependant le rejet de la demande en restitution d'un chèque, estimant le jugement de première instance suffisamment motivé sur ce point. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris et condamne le vendeur au remboursement des sommes indûment payées, augmentées des intérêts légaux.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en nullité d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement intentée par un acquéreur non-commerçant contre un promoteur immobilier. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur le litige. L'appelant, promoteur immobilier constitué sous forme de société commerciale, soutenait que la compétence du tribunal de commerce dans une action mixte était subordonnée à l'existence d'une clause attributive de juridiction, faute de quoi la juridiction civile de droit commun devait être saisie. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la règle prétorienne constante selon laquelle, dans une action mixte, il appartient au demandeur non-commerçant d'exercer une option de compétence. Ce dernier dispose en effet de la faculté de poursuivre le défendeur commerçant soit devant la juridiction civile, qui est sa juridiction naturelle, soit devant la juridiction commerciale, qui est celle du défendeur. Dès lors, en saisissant le tribunal de commerce, l'acquéreur n'a fait qu'user du choix qui lui était légalement ouvert, rendant ainsi la juridiction commerciale compétente. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'engagement d'un tiers au paiement du solde d'un prêt bancaire et sur la responsabilité du prêteur pour les intérêts prélevés postérieurement à cet engagement. Le tribunal de commerce avait condamné l'établissement bancaire à restituer à son client les intérêts prélevés sur son compte après qu'un notaire se fut engagé à apurer le solde du prêt. L'appelant soulevait l'incompétence d'attribution du juge commercial, l'irrégularité de l'assignation délivrée hors de son siège social, et soutenait sur le fond que le prélèvement des intérêts était justifié jusqu'au paiement effectif par le notaire. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que le jugement statuant sur la compétence n'avait pas fait l'objet d'un appel distinct dans le délai légal, et d'autre part que l'irrégularité de l'assignation n'avait causé aucun grief à l'appelant qui avait pu valablement se défendre. Sur le fond, la cour retient que l'engagement écrit du notaire de verser directement à la banque le solde du prêt a eu pour effet de le substituer au débiteur initial pour cette obligation de paiement. Dès lors, l'établissement bancaire n'était plus en droit de prélever des intérêts de retard sur le compte de son client, le retard dans le paiement par le notaire relevant des seuls rapports entre ce dernier et la banque. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification juridique d'une promesse de vente d'un bien immobilier et les conséquences de son non-respect des formes impératives. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat pour inexécution des obligations du vendeur et ordonné la restitution des sommes versées par l'acquéreur. La question de droit, tranchée par la Cour de cassation et liant la cour de renvoi, portait sur la qualification de l'acte, à savoir s'il constituait une simple promesse de vente soumise au droit commun ou une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que l'accord, prévoyant la réalisation d'un immeuble dans un délai déterminé contre des paiements échelonnés selon l'avancement des travaux, constitue une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du code des obligations et des contrats. Dès lors, la cour relève que l'acte, n'ayant pas été établi en la forme authentique ou par un avocat agréé près la Cour de cassation comme l'exige l'article 618-3 du même code, est frappé de nullité de plein droit. La nullité emportant restitution des prestations, le jugement de première instance est confirmé en son dispositif.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en responsabilité engagée par un mandant à l'encontre de son mandataire et d'un établissement bancaire pour abus de mandat, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une procuration générale en matière bancaire. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute de preuve de l'abus et au regard de la validité des opérations effectuées en vertu de la procuration. L'appelant soutenait que le mandat ne pouvait être exercé que dans son seul intérêt et que son détournement par le mandataire pour souscrire un prêt personnel et opérer des retraits engageait la responsabilité de ce dernier ainsi que celle de la banque pour défaut de vigilance. La cour écarte ce moyen, relevant l'absence de toute preuve que le prêt litigieux ait été souscrit au nom ou pour le compte du mandant. Elle retient que la procuration, de nature générale et non révoquée, autorisait valablement le mandataire à effectuer l'ensemble des opérations contestées. La cour rappelle surtout, au visa de l'article 879 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le mandat peut être donné dans l'intérêt du mandant, du mandataire ou des deux parties, ce qui rendait les opérations régulières en l'absence de révocation du mandat. La demande additionnelle d'expertise est par ailleurs déclarée irrecevable comme étant une demande nouvelle en appel au sens de l'article 143 du code de procédure civile. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les effets de la cession d'un local commercial postérieurement à un jugement définitif prononçant la résiliation du bail moyennant indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait condamné l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation mais rejeté la demande d'expulsion formée par le nouvel acquéreur. L'acquéreur soutenait en appel la continuation de la relation locative, faute pour l'ancien bailleur d'avoir versé l'indemnité d'éviction, tandis que l'occupant, par appel incident, excipait de la libération de sa dette par consignation des sommes dues. La cour écarte la demande d'expulsion en retenant que la relation locative avait été définitivement éteinte par le jugement antérieur ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Elle relève qu'en l'absence de preuve d'un renouvellement du bail ou de l'exercice du droit de repentir par l'ancien propriétaire, le nouvel acquéreur ne peut se prévaloir d'un bail à résilier et ne peut réclamer qu'une indemnité d'occupation. La cour juge en outre que la consignation des indemnités d'occupation au nom de l'ancien propriétaire, et non de l'acquéreur, constitue un paiement fait à un tiers sans qualité pour le recevoir et ne saurait libérer le débiteur. En conséquence, la cour rejette l'appel incident, confirme le jugement entrepris tout en réparant une omission matérielle pour condamner l'occupant au paiement d'un complément d'indemnité.

Saisie d'un appel relatif à la liquidation d'une astreinte judiciaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de cette mesure et la période de son exigibilité. Le tribunal de commerce avait liquidé l'astreinte pour une période limitée, la considérant comme une réparation soumise à son pouvoir modérateur et écartant la période postérieure au prononcé d'un jugement supplétif valant vente. L'appelant principal contestait la qualification de l'astreinte en simple réparation et soutenait que son exigibilité devait courir jusqu'à la date à laquelle le jugement supplétif était devenu exécutoire. La cour confirme que la liquidation de l'astreinte s'analyse en une allocation de dommages et intérêts dont le montant relève du pouvoir d'appréciation des juges du fond. Elle retient cependant que la période de liquidation ne peut être interrompue par le simple prononcé d'un jugement valant vente, mais doit se poursuivre jusqu'à la date où ce dernier acquiert force exécutoire, seule date à partir de laquelle le créancier dispose d'un titre lui permettant de se passer du concours du débiteur. La cour écarte par ailleurs les moyens du débiteur tirés d'une prétendue cause étrangère et d'une inscription de faux contre un procès-verbal de carence, dès lors que son refus d'exécuter était établi par ses propres écritures subordonnant l'exécution à des conditions non prévues par le titre exécutoire. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement, étend la période de liquidation de l'astreinte et alloue au créancier une indemnité complémentaire au titre de cette période étendue.

Saisi d'un appel portant sur la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique de l'acte et les sanctions de l'inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution aux torts du promoteur pour défaut de livraison, ordonné la restitution des acomptes et alloué des dommages-intérêts. Le promoteur appelant soulevait la nullité de l'acte pour non-respect du formalisme impératif applicable au contrat de vente préliminaire, tandis que les acquéreurs, par appel incident, sollicitaient la majoration de l'indemnité. La cour retient que l'acte litigieux ne constitue pas un contrat préliminaire soumis au formalisme légal, mais un simple pré-accord ou contrat de réservation pouvant être valablement conclu par acte sous seing privé, écartant ainsi le moyen tiré de la nullité. Elle rejette également la demande de majoration du préjudice, au motif que l'indemnité spécifique pour retard de livraison est subordonnée à une mise en demeure respectant des conditions de forme et de délai non observées par les acquéreurs. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence du tribunal de commerce pour connaître d'une action en nullité d'une promesse de vente d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur le critère de la compétence d'attribution. Le premier juge avait affirmé sa compétence, ce que contestait la société venderesse en invoquant la qualité de non-commerçants des acquéreurs et la nature civile de l'acte pour eux. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant un principe directeur : la compétence d'attribution se détermine en fonction du statut juridique du défendeur. Elle retient que la qualité de société anonyme de l'appelante, qui est une société commerciale par sa forme, ouvre une option de compétence au profit des demandeurs non-commerçants. Ces derniers pouvaient ainsi valablement la poursuivre devant la juridiction commerciale, peu important la nature de l'acte pour eux. Le jugement retenant la compétence du tribunal de commerce est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour inexécution, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation de l'exception d'inexécution et de la mise en demeure dans un contrat synallagmatique. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant la résolution du contrat aux torts du promoteur, la restitution de l'acompte et l'allocation de dommages et intérêts. L'appelant soutenait que l'acquéreur était lui-même défaillant pour n'avoir pas respecté l'échéancier de paiement, soulevant ainsi l'exception d'inexécution prévue à l'article 234 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que si l'acquéreur était tenu par un échéancier, il ne pouvait être considéré en demeure pour les paiements subséquents faute d'avoir été préalablement notifié par le promoteur. Elle considère dès lors que le promoteur, qui n'a jamais justifié de l'achèvement de l'immeuble ni mis en demeure l'acquéreur de payer, est seul en situation de manquement contractuel après avoir lui-même reçu une sommation de livrer restée sans effet. Concernant le quantum des dommages et intérêts, la cour juge le montant alloué proportionné au préjudice subi par l'acquéreur, privé de la jouissance du bien pendant plusieurs années. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Le moyen tiré de l'impossibilité d'exécuter une promesse de vente, du fait que le vendeur a cédé le bien à un tiers, est irrecevable dès lors qu'il est présenté pour la première fois devant la Cour de cassation. Par ailleurs, applique correctement les dispositions de l'article 264 du Dahir formant Code des obligations et des contrats la cour d'appel qui, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, réduit le montant de l'indemnité stipulée dans une clause pénale après avoir constaté que le préjudice réellement subi par le créancier était inférieur au montant conventionnellement fixé.

Le moyen tiré de l’impossibilité d’exécuter une obligation de délivrance, en raison de la vente de l’immeuble à un tiers, est irrecevable dès lors qu’il est présenté pour la première fois devant la Cour de cassation. Par ailleurs, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, et par une application correcte des dispositions de l’article 264 du Dahir sur les obligations et les contrats, qu’une cour d’appel réduit l’indemnité convenue dans une clause pénale.

Enfin, les motifs d’un arrêt complétant son dispositif, une cour d’appel qui, tout en infirmant le jugement de première instance, énonce dans sa motivation que l’indemnité allouée par les premiers juges est suffisante pour réparer le préjudice, statue valablement sur la demande de dommages-intérêts.

Saisie d’une demande en liquidation d’astreinte, la Cour d’appel de commerce juge que l’inexécution d’une obligation de faire, consistant en la formalisation d’une vente immobilière, est caractérisée dès lors que le débiteur n’accomplit pas les diligences nécessaires au transfert de propriété. Ni la simple déclaration d’intention d’exécuter, ni même la prise de possession matérielle du bien par le créancier, ne sauraient constituer une exécution suffisante de la décision de justice. Il incombe en effet au débiteur de l’obligation de prendre l’initiative de lever tout obstacle à la perfection de l’acte, tel que l’apurement de la situation fiscale du bien, dont la preuve doit être rapportée. Le manquement à cette obligation, constaté par un procès-verbal d’huissier, établit le retard fautif et justifie l’allocation d’une indemnité en lieu et place de l’astreinte initialement fixée par le Tribunal de commerce. Les juges du fond disposent cependant d’un pouvoir souverain pour apprécier le montant de cette indemnité et le réduire s’il apparaît disproportionné au regard de la durée effective de l’inexécution.

Il résulte de l'article 8 de la loi sur les sociétés anonymes, applicable aux sociétés à responsabilité limitée, que jusqu'à l'immatriculation de la société au registre du commerce, les rapports entre associés sont régis par le contrat de société et les principes généraux du droit des obligations. Par conséquent, approuve légalement sa décision la cour d'appel qui valide une cession de parts sociales intervenue avant l'immatriculation, dès lors que le cédant a signé l'acte de cession et que l'autre associé y a consenti conformément aux statuts.

Le cédant ne saurait se prévaloir du défaut des formalités de notification de la cession prévues par la loi sur les sociétés, celles-ci étant établies au profit des autres associés et non du vendeur lui-même.

Le serment décisoire, régi par l’article 85 du Code de procédure civile, constitue un moyen de preuve fondamental. L’absence de prestation de ce serment par la partie à qui il est déféré, malgré une convocation en bonne et due forme, est considérée comme un refus (نكول).

La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d’appel. Cette dernière, suite au désistement des défendeurs, avait fait prêter le serment confirmatif au demandeur. Le demandeur ayant attesté de l’existence de la vente, la Cour a validé l’ordre d’exécuter les formalités de cession.

La Cour a rejeté les arguments des demandeurs, jugeant que le serment décisoire, par sa nature dirimante, prévaut sur d’autres exigences et qu’aucun vice n’entachait la notification de l’ordonnance de prestation de serment. Un nouvel argument soulevé pour la première fois en cassation a également été jugé irrecevable.

La demanderesse avait acquis une villa en l’état futur d’achèvement moyennant un prix de 5.885.000 dirhams, avec un engagement de livraison au plus tard en décembre 2011. Le contrat définitif fut signé en janvier 2014, mais la remise des clés n’est intervenue qu’en juillet 2016, après une procédure judiciaire ayant contraint la venderesse à exécuter son obligation.

Face à cette exécution tardive, l’acquéreur avait intenté deux actions : l’une en indemnisation du retard d’exécution, l’autre en réparation du préjudice lié à la privation de jouissance du bien. En première instance, le tribunal a ordonné la jonction des deux procédures et a rejeté les demandes pour irrecevabilité. L’appelant a contesté la jonction, faisant valoir la différence de cause entre les deux prétentions, et a en outre soulevé la nullité de la clause compromissoire figurant dans le contrat de vente.

La cour d’appel a validé la jonction des deux affaires au regard de l’unité des parties, de l’objet (indemnisation) et de la connexité des faits, sur le fondement de l’article 110 du Code de procédure civile. Toutefois, elle a fait droit au moyen tenant à la nullité de la clause d’arbitrage, celle-ci ne satisfaisant pas aux exigences de l’article 317 dudit code, faute de mention des modalités de désignation des arbitres.

Sur le fond, la cour a constaté que la venderesse, bien que tenue par un délai contractuel ferme, n’a procédé à la remise effective du bien que plus de quatre ans après le terme convenu, et ce sans justification valable. Elle a jugé que ce comportement constituait un empêchement fautif à la jouissance du bien acquis, privant le propriétaire de ses prérogatives. Sur la base des articles 263, 498 et 499 du Code des obligations et des contrats, elle a évalué le préjudice global à 700.000 dirhams.

L’obtention du permis d’habiter par le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement met fin au retard de livraison indemnisable. Cet acte constitue une diligence qui modifie la situation juridique des parties et fait obstacle à une nouvelle condamnation à des dommages-intérêts pour la période postérieure.

La Cour d’appel retient que le permis d’habiter, étant un préalable légal à la conclusion du contrat de vente définitif aux termes de l’article 618-16 du Dahir des obligations et des contrats, fait la preuve que le vendeur a engagé le processus de finalisation de son engagement.

Dès lors, le fondement de la demande d’indemnisation disparaît. La carence du vendeur, bien qu’établie pour des périodes antérieures par des décisions ayant autorité de la chose jugée, ne saurait être étendue à une période où ce dernier justifie avoir accompli les démarches nécessaires à la perfection de la vente.

La Cour Suprême a jugé que le délai de l’action en préemption d’un bien immatriculé court à compter de la date de l’enregistrement de la vente sur le titre foncier, et non de la date de la vente elle-même. Elle a rejeté les arguments des demandeurs au pourvoi relatifs à la tardiveté de l’action, à la prescription et à l’irrégularité de l’offre réelle. La décision souligne l’importance de la publicité foncière pour le calcul des délais en matière de préemption immobilière. Les moyens soulevés ont été jugés non pertinents ou irrecevables.

Il résulte du dernier alinéa de l'article 143 du Code de procédure civile que ne constitue pas une demande nouvelle en appel celle qui, bien que fondée sur des causes ou des motifs différents, découle directement de la demande initiale ou tend aux mêmes fins. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui déclare irrecevable, comme nouvelle, la demande en nullité d'un contrat de vente présentée pour la première fois en appel, au motif qu'elle diffère de la demande initiale en résolution, alors que les deux demandes tendent à la même fin qui est de priver le contrat de ses effets.

En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, toute inscription sur le titre foncier ne peut être annulée au préjudice d'un tiers acquéreur de bonne foi. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande en annulation de vente, retient, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, la bonne foi des acquéreurs qui se sont fondés sur les inscriptions du titre foncier ne révélant aucun litige ou charge au moment de la transaction. Ayant ainsi caractérisé la bonne foi des acquéreurs, la cour d'appel en déduit exactement que l'annulation ultérieure du titre de propriété de leurs vendeurs ne leur est pas opposable.

Il résulte de l'article 235 du Dahir des obligations et des contrats que, dans un contrat synallagmatique, chaque partie peut refuser d'exécuter son obligation jusqu'à ce que l'autre partie exécute la sienne. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui, pour prononcer la résolution d'une promesse de vente aux torts de l'acquéreur, retient que celui-ci n'a pas accompli les diligences nécessaires au transfert de propriété, alors que l'obligation de délivrer le bien et de permettre le transfert de sa propriété incombe au premier chef au vendeur, de sorte que l'acquéreur pouvait légitimement suspendre l'exécution de ses propres obligations tant que le vendeur n'avait pas satisfait aux siennes.

Relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond la qualification des faits susceptibles de constituer une contrainte, vice du consentement. En conséquence, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour écarter l'existence d'une telle contrainte, retient que ni les difficultés financières des débiteurs, ni la menace par le créancier d'engager des poursuites judiciaires ne peuvent caractériser la crainte susceptible d'entraîner l'annulation d'une transaction, dès lors qu'il ressort des termes de l'acte et de la légalisation des signatures que les parties ont agi de leur pleine et entière volonté.

La retenue effectuée unilatéralement par un office public sur la pension de la veuve d’un agent, en paiement d’une indemnité d’occupation, constitue une décision administrative relevant du juge de l’excès de pouvoir. La compétence de ce dernier est fondée sur la nature de l’acte contesté, détachable du droit à pension, et sur l’absence de toute voie de recours parallèle.

Sur le fond, l’administration ne peut se faire justice à elle-même. La prérogative de constater une créance, d’en fixer le montant et d’en ordonner le recouvrement appartient exclusivement à l’autorité judiciaire. La décision de l’office de procéder d’autorité à une telle retenue est, en conséquence, entachée d’illégalité.