وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (إ. د. س.) بمقال بواسطة دفاعها مؤدى عنه بتاريخ 23/07/2025 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء رقم4975 بتاريخ 17/04/2025 في الملف عدد 1262/8201/2025 و القاضي :

في الشكل: قبول الطلب .

في الموضوع:بفسخ عقد البيع المؤرخ في 3 شتنبر 2015 وأداء المدعى عليها لفائدة المدعية مبلغ 30.000 درهم وتعويض عن الضرر قدره 3000 درهم و الصائر ورفض باقي المطالب.

في الشكل :

و حيث قدم الاستئناف وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء ، مما يتعين معه قبوله شكلا .

في الموضوع :

بناء على المقال الافتتاحي للدعوى الذي تقدم به المدعي بواسطة نائبتها والمؤداة عنه الرسوم القضائية لدى كتابة ضبط المحكمة بتاريخ 15/4/2024 والذي عرض من خلاله أنه قام بإبرام عقد و عد بالبيع لشقة تحت عدد 3441-15 ، بتاريخ 3 شتنبر 2015 مع شركة (إ. د. س.) التي تتولى بناء الشقق وتجهيزها، وذلك بهدف شراء إحدى الشقق التي تعرضها للبيع بعد اتمامها وذلك في غضون 18 شهرا، وانه اتفق الطرفان على أداء العارض مبلغ 30.000 درهم كتسبيق، في انتظار تحرير عقد البيع النهائي، وذلك بأداء الباقي بعد إتمام الشقة وإتمام الإجراءات القانونية لتسليمها له بعد مرور الأجل المحدد في 18 شهر، وانه التزم العارض حسن النية بأداء مبلغ 30.000 درهم عبر شيكين بنكيين الأول بقيمة 10.000 درهم والثاني بقيمة 20.000 درهم ، وانه بعد مرور ما يزيد عن 18 شهر بادر العارض في استفسار الشركة استفسار الشركة عن موعد إتمام الإجراءات القانونية المتعلقة بالشقة إلا أنها أصبحت تتماطل عن العارض، كما أنه راسلها بمجموعة من الرسائل عبر البريد المضمون لمعرفة مال عقد الوعد بالبيع ليجد نفسه أمام مستنقع مظلم وبدون جدوى، و أن واقعة التماطل في تنفيذ الالتزام ثابتة في حق المدعى عليها التي امتنعت عن إتمام الإجراءات القانونية المتفق عليها من خلال العقد رغم جميع المحاولات الحبية التي سلكها العارض معها كان أخرها الإنذار المؤرخ في 2024/01/05 بواسطة المفوضالقضائي ، ملتمسا الحكم على المدعى عليها شركة (إ. د. س.) في شخص ممثلها القانوني بفسخ عقد الوعد بالبيع والحكم بإرجاع مبالغ التسبيق المحددة في مبلغ 30.000 درهم مع تعويض يحدده بكل اعتدال في مبلغ 20.000 درهم، مع غرامة تهديدية قدرها500 درهم كل يوم تأخير. شمول الحكم بالنفاذ المعجلو تحميل المدعى عليها صائر الدعوى.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بجلسة 22/05/2024 والتي جاء فيها ان الطرفين اتفقا على اسناد الاختصاص للمحكمة التجارية بالدار البيضاء وتكون هذه المحكمة هي المختصة وان المدعي لم يدل بما يفيد ان الشيكين المطالب بقيمتهما تم تحويلهما فعلا للحساب البنكي للمدعى عليها وان المدعي لم يدل بما يفيد ان الشيكين المطالب بقيمتهما تم تحويلهما فعلا للحساب البنكي للمدعى عليها والتمست التصريح بعدم الاختصاص النوعي والقول ان المحكمة التجارية بالدار البيضاء هي المختصة وبعدم قبول طلب الأداء وبرفض الطلب .

وبناء على المذكرة التأكدية لنائب المدعي المدلى بها بجلسة 05/06/2024 اكد من خلالها ما سبق والتمس الحكم له وفق المقال الافتتاحي .

بناء على الحكم الصادر عن المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء تحت عدد 2416 بتاريخ 26/06/2024 والقاضي بالتصريح بعدم الاختصاص واحالة الملف على المحكمة الابتدائية التجارية بالدار البيضاء .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 03/04/2025 جاء فيها اولا : من حيث المنازعة في الأداء : أن المدعي يروم من دعواه إسترجاع مبلغ التسبيق ، وأن الفصل 3 المتعلق بالثمن قد أشار ضمن مقتضياته أن المدعي قد أدى مبلغ : 30.000.00 درهم بواسطة شيكين وقد أشار إلى أن الإبراء منه لا يتم إلا في حالة كون الشيكين تم تحويلهم فعليا بالحساب البنكي وهو نفس الأمر الذي تمت الإشارة إليه في أسفل الورقة بالوصلين المستدل بهما من طرف المدعي ، وأن المدعي لم يدلي للمحكمة بما يفيد ويثبت كون الأداء قد تم فعليا وأن مبلغ الشيكين تم تحويلهم بالحساب البنكي للعارضة مما يتعين معه عدم قبول طلبه في الشق المتعلق بالأداء .

ثانيا : من حيث الدفع بالفسخ :أن المدعي قد أسس دعواه على الفسخ لكون العارضة لم تسلمه الشقة في الأجل المحدد بالعقدوهوما أسس عليه دعواه غير سليم من الناحية القانونية على أساس أن العقد الرابط بين الطرفين يتعلق بنقل حق عيني عقاري وليس هناك أي شرط أو مقتضى التزمت بمقتضاه أن بتسلم المدعي الشقة أولا قبل إستيفاء مبلغ الثمن كاملا وأن الإنذار الموجه للعارضة وجه بتاريخ : 12-01-2024 وتطالب من خلاله بتسليمه الشقة أمر غير وارد بالعقد بل أن المدعية ملزم أولا بتنفيذ إلتزاماته العقدية الواردة بالعقد وفي فصله المتعلق بالثمن كاملا والإدلاء بما يفيد كون العارضة قد توصلت فعليا بالمبالغ المالية موضوع الثمن أنذاك يمكن القول أنها قد أخلت بإلتزاماتها العقدية الواردة وذلك بنقل الحق العيني العقاري لفائدة المدعي وهو الأمر الذي خرقه المدعي في الجوهري والأساسي للبيوعات العقارية وهو أداء الثمن ، وأن الإكتفاء بتوجيه الإنذار لا يرقى إلى تنفيذ العقد من طرفه بل الأداء الفعلي للثمن أو عرضه أو إيداعه هو الذي يجوز قانونا للقول بكون العارضة قد تماطلت في التنفيذ مع العلم أن المشروع السكني قد تم تجهيزه وبناؤه عدة سنوات وأن المستفيدين من عقود الحجز قد تقدموا لمصالحها التجارية ونفذوا إلتزاماتهم العقدية سواء بأداء الثمن أو اللجوء للقروض البنكية ، وأن المدعي قد عجزت عن تنفيذ التزاماته الأساسية بأداء الثمن وأسس دعواه على تسليم العارضة للشقة قبل تسلمها للمجموع الثمن كاملا وفعليا ، أولا من حيث المنازعة في الأداء بعدم قبول الطلب في هذا الشقثانيا في الفسخ الحكم برفض الطلب.

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت المحكمة الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك المستأنفة بالمنازعة في الأداء :لأن المستأنف عليه يروم من دعواه إسترجاع مبلغ التسبيق. أن الفصل 3 المتعلق بالثمن قد أشار ضمن مقتضياته أن المدعي قد أدى مبلغ : 30.000.00 درهم بواسطة وقد أشار إلى أن الإبراء منه لا يتم إلا في حالة كون الشيكين تم تحويلهم فعليا بالحساب البنكي وهو نفس الأمر الذي تمت الإشارة إليه في أسفل الورقة بالوصلين المستدل بهما من طرف المستأنف عليه و أن المستأنف عليه لم يدلي للمحكمة بما يفيد ويثبت كون الأداء قد تم فعليا وأن مبلغ الشيكين تم تحويلهم بالحساب البنكي للعارضة مما يجعل الحكم الإبتدائي فيما قضى به قد جاء غير مصادق للصواب ويتعين تبعا لذلك بإلغاءه وبعد التصدي بعدم قبول الطلب في هذا الخصوص .

و بخصوص ما قضى به الحكم بشأن الفسخ :أن المستأنف عليه قد أسس دعواه على الفسخ لكونها لم تسلمه الشقة في الأجل المحدد بالعقد و أن ما أسس عليه دعواه غير سليم من الناحية القانونية على أساس أن العقد الرابط بين الطرفين يتعلق بنقل حق عيني عقاري وليس هناك أي شرط أو مقتضى التزمت بمقتضاه أن بتسلم المدعي الشقة أولا قبل إستيفاء مبلغ الثمن كاملا وأن الإنذار الموجه للعارضة وجه بتاريخ : 12-01-2024 ويطالب من خلاله بتسليمه الشقة وهو أمر غير وارد بالعقد بل أن المستأنف عليه ملزم أولا بتنفيذ التزاماته العقدية الواردة بالعقد وفي فصله المتعلق بالثمن كاملا والإدلاء بما يفيد كونها قد توصلت فعليا بالمبالغ المالية موضوع الثمن أنذاك يمكن القول أنها قد أخلت بالتزاماتها العقدية الواردة وذلك بنقل الحق العيني العقاري لفائدة المستأنف عليه وهو الأمر الذي خرقه هذا الأخير في الشق الجوهري والأساسي للبيوعات العقارية وهو أداء الثمن و أن الإكتفاء بتوجيه الإنذار لا يرقى إلى تنفيذ العقد من طرفه بل الأداء الفعلي للثمن أو عرضه أو إيداعه هو الذي يجوز قانونا للقول بكون العارضة قد تماطلت في التنفيذ مع العلم أن المشروع السكني قد تم تجهيزه وبناؤه عدة سنوات وأن المستفيدين من عقود الحجز قد تقدموا لمصالحها التجارية ونفذوا إلتزاماتهم العقدية سواء بأداء الثمن أو اللجوء للقروض البنكية.و أن المستأنف عليه قد عجز عن تنفيذ التزاماته الأساسية بأداء الثمن وأسس دعواه على تسليم العارضة للشقة ن تسلمها للمجموع الثمن كاملا وفعليا و كذا مقتضيات المادة 234 من ق . ل . ع وهو الأمر الذي أكده القرار الصادر عن الغرفة المدنية بالمجلس الأعلى - محكمة النقض - بتاريخ : 18-05- 1984 تحت عدد : 963 الملف عدد 91395 منشور بمجلة رابطة القضاة عدد : 12 و 13 ص 51 وما يليها أنه تبعا لذلك فإنه يتعين الحكم بإلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به وبعد التصدي القول والحكم برفضالطلب ، ملتمسة الحكم بإلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به في هذا الشق وبعد التصدي القول بعدم قبول الدعوى و في الفسخ الحكم بإلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به وبعد التصدي القول والحكم برفض الطلب.

و بجلسة 22/09/2025 أدلى دفاع المستأنفة بمذكرة تعقيب جاء فيها إن الثابت من وثائق الملف أن العارض أبرم مع المستأنفة عقد حجز مصحح الإمضاء في 2015/08/31 يرمي لإلى حجزه لذى المدعى عليها شقة بمشروعها (د. خ.) بالمواصفات المبينة في المادة 2 من العقد بحيث التزمت المادة 7 من العقد بإنهاء الأشغال المتعلقة بالمشروع الذي تتواجد به الشقة موضوع عقد الحجز خلال سنة 2016 تحت طائلة فسخ المدعي للعقد في حالة إخلال المستأنف عليهابالتزاماتها و إن المستأنفة لم تنفذ التزاماتها رغم الإنذار و إن عدم تنفيذ الإلتزامات يبرر فسخ العقد الابتدائي استنادا لمقتضيات الفصل 259 من قلع . مما يكون كل ما تزعمه المستأنفة باطل واستئنافها غير جدي ،ملتمسا رد الاستئناف لعدم ارتكازه على أي أساس سليم من القانون..

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 22/09/2025 و حضرت ذة (م.) عن ذ (ن.) و ادلت بجوابفتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 13/10/2025 .

التعليل

حيث ارتكزت المستأنف في استئنافها على الأسباب المفصلة أعلاه.

وحيث دفعت المستأنفة بكون الأمر يتعلق بالتزامات تبادلية، وأن المستأنف عليها لم تثبت أداء ثمن البيع كاملا أو إثبات عرضه عليها ولذلك فالتماطل في حقها يبقى غير ثابت وطلب الفسخ سابق لأوانه.

لكن وحيث يحسن التوضيح ان الامر في نازلة الحال لا يتعلق بإبرام العقد النهائي والذي يتطلب وفاء المستأنف عليهبالتزاماته المقابلة المتمثلة في اداء باقي الثمن ومشتملاته حسب بنود العقد أو على الاقل عرضه عرضا حقيقا على المستانفةوإنما يتعلق بفسخ العقد لعدم وفاء المستأنفة بالتزامها المتمثل في تجهيز العقار موضوع الالتزام خلال الاجل المتفق عليه في عقد الحجز ودعوة المستانف عليها لابرام عقد البيع النهائي و المستند الى خلو الملف من أي اشعار سابق موجه للمستانف عليه ، وبالتالي وفي هذه الحالة فإنه لا مجال للتمسك بمقتضيات الفصل 235 من ق.إ.ع المتعلق بالالتزامات المتقابلة وبالتالي وجب رد الدفع.

وحيث انه و بخصوص ما تمسكت به المستأنفة بأنه وحسب بنود عقد الحجز فإن إبرام عقد البيع النهائي رهين بتحقيق مجموعة من الشروط من بينها أداء باقي الثمن من قبل المستأنف عليه.

وحيث إن طلب المستأنف عليها لا ينصب على الدعوة الى إبرام عقد البيع النهائي والذي يترتب عنه نقل ملكية العقار اليها حتى تكون ملزمة بأداء باقي الثمن أو على عرض أدائه عرضا حقيقيا وإنما موضوع النزاع ينصب على فسخ عقد الحجز لإخلال المستأنفة بالتزامها المتمثل في انجاز العقار المتعاقد بشأنه داخل الأجل المتفق عليه والمحدد بموجب البند 7 من عقد الحجز خلال اجل أقصاه سنة 2016 وتحقق المطل في حقها نتيجة لذلكطبقا للفصلين 253 و 254 من ق.ل.ع، و اعتبارا لكونها هي الملزمة أولا بانهاء الاشغال داخل الاجل المتفق عليه عقديا وبالتالي فلا مجال للدفع بأداء باقي الثمن، وعليه وجب رد الدفع .

وحيث يتعين لأجل ما سبق تحليله التصريح برد الاستئناف وتأييد الحكم المستانف وتحميل المستانفة الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: بقبولالاستئناف

في الموضوع :برده وتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفة الصائر.