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Nullité d'un contrat de bail

Saisi d'une action en indemnisation pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce juge que le propriétaire d'un local est dépourvu d'intérêt à agir contre un occupant dont le bail a été annulé, dès lors que le bien était déjà légalement loué à un tiers titulaire du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en réparation irrecevable.

L'appelante soutenait que l'annulation judiciaire, par une décision définitive, du bail consenti par un tiers sans droit suffisait à caractériser son préjudice de jouissance et à fonder sa demande en indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La cour écarte ce moyen en retenant que l'immeuble était déjà légalement occupé par une autre société, titulaire d'un bail antérieur dont la validité avait été confirmée par des décisions judiciaires ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Elle en déduit que l'annulation du bail litigieux, bien que l'acte soit fautif, n'a pas causé à la propriétaire un préjudice direct de privation de jouissance, le bien n'étant de toute façon pas disponible. Faute pour l'appelante de démontrer un préjudice actuel et certain résultant de l'acte annulé, le jugement est confirmé par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les pouvoirs du gérant d'une société de fait quant au renouvellement du bail. Le tribunal de commerce avait annulé l'acte conclu entre les nouveaux propriétaires du local et un seul des deux co-preneurs, associés dans l'exploitation du fonds de commerce.

Les appelants, bailleurs et co-preneur signataire, soutenaient que le renouvellement du bail constituait un acte de gestion opposable à la société de fait et au co-associé, et que la bonne foi des nouveaux bailleurs, tiers à la société, devait être protégée. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le droit au bail constitue un élément essentiel du fonds de commerce et non un simple acte de gestion.

Elle relève que le nouveau contrat a été conclu au nom personnel du seul co-preneur signataire, ce qui a pour effet d'exclure son associé de ses droits sur le fonds et ne saurait relever de la gestion dans l'intérêt de la société. La cour ajoute que la bonne foi des bailleurs est inopérante dès lors que la nullité sanctionne l'atteinte aux droits du co-preneur évincé, et que la condamnation à des dommages-intérêts n'a été prononcée qu'à l'encontre du co-preneur fautif.

En conséquence, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une demande en nullité d'un contrat de bail, retient que l'absence de détermination du loyer n'entraîne pas la nullité du contrat. En effet, en application de l'article 634 du Dahir des obligations et des contrats, lorsque les parties omettent de fixer le loyer, le législateur présume qu'elles se sont accordées sur le loyer d'usage du lieu ou sur le tarif officiel, ce qui impose de faire application du contrat et de le considérer comme valable.

Encourt la cassation pour raisonnement vicié, l'arrêt qui, saisi d'une action en nullité d'un contrat de bail au motif que les procurations sur lesquelles il se fonde sont fausses, traite la demande comme une action en annulation pour vice du consentement. En se bornant à appliquer les règles de la nullité relative et de l'effet relatif des contrats, sans examiner le moyen tiré de la nullité absolue découlant du principe, fondé sur l'article 307 du Dahir des obligations et des contrats, selon lequel un acte fondé sur une cause nulle est lui-même nul, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Viole l'article 1179 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un créancier hypothécaire en nullité d'un contrat de bail consenti par le débiteur sur l'immeuble grevé, se fonde sur le principe de l'effet relatif des contrats sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce bail était de nature à diminuer la valeur du bien hypothéqué ou à faire obstacle à l'exercice des droits du créancier.

En matière de biens indivis, tout copropriétaire doit veiller à ne pas compromettre les droits des autres, conformément aux articles 962 et 971 du Code des obligations et contrats, lesquels imposent l’obtention de la majorité qualifiée (trois quarts de l’indivision) pour tout acte d’administration ou d’exploitation du bien commun. À défaut, l’acte ainsi conclu demeure sans effet à l’égard des copropriétaires n’ayant pas donné leur accord ou ne remplissant pas la majorité légale. En outre, l’action en nullité d’un tel acte se prescrit par quinze ans (article 314 du Code des obligations et contrats), de sorte qu’un délai de prescription prévu pour d’autres types de contrats ne peut être utilement opposé.

En l’espèce, un établissement de crédit avait contracté un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier, et après un défaut de paiement du débiteur, l’établissement de crédit a initié une procédure pour la réalisation du gage.

L’une des questions juridiques soulevées par le créancier était de savoir s’il avait le droit d’obtenir l’annulation d’un contrat de location conclu entre la caution hypothécaire et un tiers, contracté de manière à nuire à ses droits en tant que créancier hypothécaire. La Cour d’appel avait rejeté cette demande, en estimant que le créancier n’avait pas la qualité pour agir, puisqu’il n’était pas partie au contrat de bail.

Cependant, la Cour de cassation a réaffirmé que le créancier hypothécaire bénéficie d’un droit légitime à protéger la valeur de son gage, et ce, indépendamment de sa participation au contrat en question. À cet égard, elle a rappelé la portée des articles 475 du Code de procédure civile marocain et 1179 du Dahir des obligations et contrats.