وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل:

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به شركة (S. A. P. S. T.) بواسطة نائبتها بتاريخ 22/01/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 08/11/2018 تحت عدد 4075 ملف عدد 3043/8201/2018و القاضي في الشكل : بقبول الدعوى في الموضوع: الحكم بفسخ عقد الحجز المتعلق بالشقة [العنوان] بمشروع (ت. ب.) والمبرم بين الطرفين و المصحح الإمضاء بتاريخ 10-10-2013 و بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل العقد و بإرجاع الثمن المدفوع و المحدد في 639540,00 درهم و بأدائها لهما مبلغ 50000,00 درهم كتعويض عن الضرر و تحميلها الصائر و برفض الباقي.

و بناء على الاستئناف الفرعي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به المستأنف عليهما بتاريخ 11/03/2019 يستأنفان بمقتضاه الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه .

وحيث بلغت المستأنفة أصليا بالحكم المستأنف بتاريخ 9/1/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدمت باستئنافها بتاريخ 22/1/2019 أي داخل الأجل القانوني .

و حيث قدم الاستئناف الأصلي والاستئناف الفرعي وفقا للشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فيتعين بالتالي التصريح بقبولهما شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف ومن الحكم المستأنف أن كلا من السيد مصطفى (اد.) و السيدة جميلة (او.) تقدما بواسطة نائبهما بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 16/08/2018 جاء فيه أنه سبق لهما و أن أبرما عقد عرفي مصحح الإمضاء بتاريخ 10- 10 - 2013 اشتريا بموجبه من المدعى عليها الشقة [العنوان] بمشروع (ت. ب.) مساحتها 88,8 متر مربع و تم تحديد ثمن البيع الجمالي في 1598850,00 درهم دون مصاريف التسجيل و التحفيظ و أن أداء الثمن سيتم على مرحلتين المرحلة الأولى تبتدئ من تاريخ التوقيع على عقد حجز الشقة و تشمل ثلاث دفعات الأولى بنسبة 15% حسب مبلغ 239827,50 درهم تم أداؤها بتاريخ 15-06-2013 و الدفعة الثانية بقيمة 239827,50 درهم تؤدي بعد 6 أشهر تم تأديتها بتاريخ 13-12-2013 و الدفعة الثالثة بقيمة 159885,50 درهم تؤدي بعد 12 شهرا من أداء المبلغ الأول تم أداؤه أيضا بتاريخ 5/8/2014 و أن المرحلة الثانية تتم فيها أداء باقي الثمن المتمثل في959310,00 درهم عند التوقيع على العقد النهائي و تسليم الشقة و يحتفظ البائع بحق إنهاء العقد بالبيع في حالة تأخر المشتري عن أداء المبالغ وفق المتفق بالإضافة الى شروط أخرى على أن التسليم سيكون في أجل أقصاه نهاية دجنبر 2016 و أنها لم تنفذ الإلتزام حسب المتفق عليه رغم إنذارها و أن البائع ملزم بتسليم البائع في التاريخ المتفق عليه وفقا للفصل 230 من قلع و أن اخلالها بالتزامها يجعل من العقد مفسوخا بقوة القانون عملا بمقتضيات الفصول 127 و 128 و 230 من ق ل ع و أنه طبقا للفصل 70 منه يجب استرداد ما دفع لسبب مستقبل لم يتحقق و أنهما سبق لهما و أن دفعا للمدعى عليها مبلغ639540,00 درهم على ثلاث دفعات كما هو مبين من خلال الصور الشمسية للشيكات و أنهما محقان في المطالبة عن التعويض عن الضرر الذي لحقهما من جراء ما لحقهما من خسارة و ما فاتهما من کسب ناتج عن عدم الوفاء في الأجل المتفق عليه ملتمسين الحكم بفسخ عقد بيع الشقة [العنوان] بمشروع (ت. ب.) والمبرم بين الطرفين و المصحح الإمضاء بتاريخ 10-10-2013 و بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل العقد و بإرجاع الثمن المدفوع و المحدد في 639540.00 درهم مع ما ترتب عليها من فوائد قانونية من تاريخ تسليمها مع النفاذ المعجل و الحكم بتعويض عن الضرر محدد في 500000 درهم و الحكم عليها بغرامة تهديدية لا تقل عن 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ و تحميل المدعى عليها كافة الصائر و أدليا بصورة شمسية طبق الأصل من عقد ابتدائي و صور شمسية لثلاث شيكات بنكية و صورة شمسية طبق الأصل من وصولات الدفع و نسخة من الإنذار و محضر تبليغه.

وبناء على المذكرة الجوابية للمدعى عليها المدلى بها بواسطة دفاعها بجلسة 11-10-2018 و التي أوضحت من خلالها انها لم تبرم معها أي عقد بل مجرد حجز عرفي و أن العقد باطل و أن الحجز تنظمه مقتضيات ق ل ع المتعلقة بالبنايات في طور الإنجاز و خاصة الفصول من 1/618 إلى 20/618 و أن من بين ما نص عليه الفصل 3/618 أن يكون العقد محرر أمام موثق رسمي أو محام مقبول لدى المجلس الأعلى و أن المشرع أكد على وجوب الشكلية المذكورة أعلاه و قرر البطلان لكل عقد ابتدائي لعقار في طور الإنجاز لم يتم تحريره وفقا للقانون و أن النصوص امرة و إنه طبقا للفصل 306 من ق ل ع فإن العقود الباطلة لا يمكن أن تنتج سوى استرداد ما دفع بغير حق تنفيذا له مما يتعين معه رفض طلب التعويض ملتمسة الإشهاد على بطلان العقد و برفض طلب التعويض عن الضرر المادي والمعنوي و تحميل المدعيان الصائر بالنسبة.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (S. A. P. S. T.) وجاء في أسباب استئنافها أن الحكم المستأنف خرق مقتضيات الفصل 618-3 من قانون 00-44 المتمم لقانون الالتزامات و العقود إذ عرف الفصل 618-2 من قانون 00-44 بيع العقارات في طور الإنجاز وان العقد المبرم بين الطرفين يتعلق بعقار في طور الإنجاز وان الفصل 618-3 نص على انه يجب أن يحرر عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الإنجاز إما في محرر رسمي او الموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي الى مهنة قانونية منظمة و يخول لها قانونيا تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان كما أن نفس الفصل نص بصيغة الوجوب على أن العقد يجب أن يتضمن إضافة الى ذلك هوية الأطراف تحديد الحقوق العينية والتحملات العقارية الواردة على العقار وي ارتفاق اخر عند الاقتضاء - تاريخ و رقم رخصة البناء - وصف العقار محل البيع اجل التسليم مراجع الضمانة البنكية أو أية ضمانة أخرى أو التأمين عند الاقتضاء و يجب أن يرفق العقد بنسخ مطابقة لأصل التصاميم المعمارية بدون تغيير و تصاميم الاسمنت و نسخة من دفتر التحملات شهادة مسلمة من لدن المهندس المختص تثبت الانتهاء من أشغال الأساسات الأرضية للعقار بالإضافة الى شروط اخرى نص عليها الفصل 618-4 بصيغة الوجوب تتعلق بمحتويات دفتر التحملات و توقيعه من قبل البائع والمشتري و أن شكل العقد المبرم بين الطرفين لم يتم تحريره في محرر رسمي اوبموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة و يخول لها قانونيا تحرير العقود كما أن العقد لم يتم توقيعه و التاشير على جميع صفحاته من الأطراف و من الجهة التي حررته و لا الإشارة الى الحقوق العينية و التحملات الواردة على العقار ولا إرفاق العقد بالتصاميم الهندسية ولا بنسخة من دفتر التحملات وفق شكليات معينة وان البطلان جزاء يرتد الى عدم تحرير عقد البيع الابتدائي بالمرة كما يرتد الى حالة تحرير هذا العقد لكن خارج الوصف المحدد في الفصل الفصل 618-3 المذكور و أن نصوص قانون رقم 00-44 امرة يترتب عن مخالفتها البطلان مضيفا أنه طبقا للفصل 306 من قانون التزامات و العقود الالتزام الباطل بقوة القانون لا يمكن أن ينتج الا استرداد ما دفع بغير حق تنفيذا له ملتمسة في الأخير الحكم بإلغاء الحكم المستأنف و بعد التصدي الحكم ببطلان عقد وعد بالبيع للشقة الكائنة بمشروع (ت. ب.) باكادير المبرم بتاريخ 10-10-2013 بين الطرفين والحكم تبعا لذلك بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه دون اي تعويض وتحميلها الصائر، و أرفقت المقال بنسخة من الحكم المستأنف و طي التبليغ.

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف نائب المستأنف عليهما بجلسة 13/03/2019 جاء فيها أن الاستئناف لم يرفع في شخص ممثلها القانوني وأن الاستئناف بذلك يكون غير مقبول شكلا مضيفا ان العقد المختل يبقى قائما ومنتجا لأثاره القانونية بين أطرافه طالما أن المحكمة لم تصرح ببطلانه بطلب من العاقد ذي المصلحة في ذلك وان المستأنف لم يسبق له أن طلب من المحكمة إبطال العقد الذي يدعى أنه أنشئ مخالفا للفصل 03-618 من ق.ل.ع وان المستأنف هو الذي وجه دعوة التعاقد معه لشراء الشقق في طور الإنجاز منه للعامة عبر فيها عن إرادته الحازمة في إبرام عقد بيع شقق في تجزئة عقارية أعد عقدا أسماه حجز بقعة حدد فيه التزامات البائع والتزامات المشتري وفق بنود العقد وأجل فيه تحرير العقد الابتدائي والعقد النهائي للشقة موضوع الحجز إلى التاريخ الذي حدده في عقد حجز خاصة إذا كان البائع هو الذي أخل بالتزامه التعاقدي الذي التزم فيه بتسليم الشقة صالحة لما أعدت له وفق المواصفات المحدودة في عقد الحجز في أجل أقصاه نهاية شهر دجنبر من سنة 2016 ولم يسلم للمستأنف عليه الشقة في الأجل المحدد في عقد حجز الشقة وأن له بالتزامه يجعل العقد مفسوخا بقوة القانون عملا بالفصول127 , 128 ، 230 من ق.ل.ع.والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عللت قرارها بكون العقد شريعة المتعاقدين وأنه طبقا للفصل 230 من ق.ل.ع فإنه يتعين تنفيذ الالتزامات وفقا للاتفاق المبرم والمستأنفة لما توصلت بالإنذار الموجه إليها من المستأنف عليه بتاريخ 25/04/2018 وتخلفت عن الاستجابة له وذلك بإبرام العقدين الابتدائي والنهائي وتسلم الشقة خاصة وأنها توصلت بالمبالغ الواردة في مقال المدعي كتسبيق عند إبرام الحجز حسب الثابت من وصلات الأداء والشيكات المستدل بها في ملف القضية مما تكون معه قد أخلت بالتزامها المقابل وأن طلب الفسخ بذلك مبرر قانونا يتعين الاستجابة له وبإرجاع ما دفع لسبب مستقبل لم يتحقق وأنه وطبقا للفصل 263 من ق.ل.ع فإن المستأنف عليه يستحق التعويض بسبب عدم وفاء البائع بالتزاماته التعاقدية وسبب التأخير في الوفاء به وانه لذلك يكون ما ورد في السبب أعلاه غير مبرر موضحا ان الطبيعة القانونية ليست بالتحديد الصادر عن أطرافه بل بالطبيعة المستخلصة من بنوده والمحكمة هي الملزمة قانونا بتحديد الطبيعة القانونية للعقد المعروض عليها وتستخلص من هذا التحديد الأثار القانونية التي ولدها العقد بين أطرافه معتمدة في ذلك بالظروف الواقعية والقانونية التي أبرم العقد في إطارها والمحكمة لما ثبت لها من خلال عقد الحجز الرابط بين الطرفين والمؤرخ في 10/10/2013 أن المدعى عليها التزمت بمقتضاه حجز الشقة [العنوان] بمشروع (ت. ب.) ومنحها الأولية في إبرام العقد الابتدائي والنهائي للشقة داخل أجل 11 شهرا من تاريخ توقيع هذا العقد وأن المستفاد من خلال عقد الحجز أعلاه أن الأمر يتعلق بمقدمة اتفاق بين الطرفين حول إبرام عقدي البيع الابتدائي والنهائي في الشقة موضوع الحجز وبالتالي فالمقتضيات الواجبة التطبيق فإن نازلة الحال هي القواعد العامة وليس تلك المتعلق بالبنايات في طور الإنجاز ويبقى الدفع ببطلان العقد لعدم تحرير العقد كتابة من طرف موثق أو محام غير منتجة في نازلة الحال وبذلك تكون المحكمة قد كفت العقد وفي إطار سلطتها التقديرية التكييف القانوني الصحيح مستعينة في ذلك بجميع الظروف الواقعية والقانونية التي أبرم العقد في إطارها وما أثير في السبب اعلاه غير مبرر من الناحية الواقعية والقانونية وأنه لذلك يتعين القول برده و في الاستئناف الفرعي أوضح ان الطرف العارض يستحق عملا بالفصل 263 من ق.ل.ع تعويضا بسبب عدم وفاء الدائن بالتزاماته وأنه وبمقتضى الفصلين 255 254 من ق.ل.ع فإن المدين يكون في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المقرر في السند المنشئ للالتزام لتنفيذه ولم يف بإلتزامه التعاقدي ويتعين أن يكون التعويض مناسب للضرر الذي لحقه بالدائن بسبب عدم وفاء المدين بالتزامه التعاقدي داخل الأجل المحدد في العقد والإنذار الموجه إليه من طرف الدائن وان الثابت أن المستأنف فرعيا أبرم عقد حجز شقة مع المستأنفة أصليا التزمت فيه هذه الأخير بتسليم الشقة موضوع التعاقد في أجل أقصاه شهر دجنبر من سنة 2016 ولم تفي بالتزامها داخل الأجل المذكور ورغم الانذار وان الطرف العارض ظل محروما من التمتع بالسكن الذي دفع فيه المبلغ المحدد في الحكم المستأنف وأن المشرع حدد في الفصل 3-618 التعويض المستحق لمشتري الشقة في حالة تأخر البائع عن تسلم الشقة في الموعد المحدد فإنه يتحمل تعويضا بنسبة 1% عن كل شهر من المبلغ المؤدى على ألا يتجاوز التعويض 10% في السنة غير أن هذا التعويض عن التأخير لا يطبق إلا بعد مرور شهر ما توصل الطرف المخل بالتزاماته التعاقدية بإشعار يوجه إليه من الطرف الآخر وتوصل به المخل به بالتزامه التعاقدي وأن المستأنف فرعيا أنذر الطرف المستأنف الأصلي بتنفيذ التزامه توصل به هذا الأخير بتاريخ 25/04/2018 بقي دون جدوى ملتمسا في الأخير عدم قبول الاستئناف الأصلي و قبول الاستئناف الفرعي و في الموضوع تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به مع تعديله بالرفع مبلغ التعويض من 50.000 درهم إلى 500.000 درهم و تحميل الطرف المستأنف عليه الصائر.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 27/03/2019 جاء فيها ان المستأنف عليهما لم يقوما بتبيلغ الإنذار بالفسخ والتعويض بصفة قانونية طبقا للمادة 618-3 من ق.ل.ع موضحة ان المادة المذكورة الزمت تضمين الإنذار الموجه للبائع اجل 30 يوما في حين ان الإنذار الموجه من طرف المستأنف عليهما تضمن اجل خمسة عشر يوما فقط مما يكون معه الإنذار باطلا ويكون طلب رفع التعويض عن الضرر غير مرتكز على أساس لكون الإنذار الموجه للعارضة باطل ملتمسة رد جميع دفوعات المستأنف عليهما لعدم وجاهتها وعدم ارتكازها على أساس و الإشهاد على بطلان الإنذار الموجه من طرف المستأنف عليهما لعدم احترامه للفصل 618-3 و تبعا لذلك برفض طلب التعويض عن الضرر ،وأدلت بصورة قرار سابق لمحكمة الاستئناف بالدار البيضاء .

و بناء على المذكرة رد على تعقيب المدلى بها من طرف نائب المستأنف عليهما بجلسة 03/04/2019 جاء فيها ان العقد المختل يبقى قائما و منتجا لأثاره القانونية بين أطرافه طالما أن المحكمة لم تصرح ببطلانه بناء على طلب من العاقد ذي المصلحة في ذلك وان المستانفة أصليا لم تتقدم بدعوى أمام المحكمة يطلب فيها من المحكمة التصريح و الحكم ببطلان العقد الذي يدعي انه انشأه خلافا للفصل 618-3 من ق.ل.ع وانه لا يحق لها التمسك بمقتضيات الفصل المذكور و أن البائع أي المستانف اصليا هو الذي اعد مسبقا عقد حجز بقعة حدد فيه وفق إرادته المنفردة التزامات البائع و التزامات المشتري وفق بنود العقد و حدد فيه اجل تحرير عقد البيع الابتدائي و العقد النهائي للشقة موضوع الحجر وحدد فيه نهاية شهر دجنبر 2015 كاخر اجل لتسلم الشقة وفق المواصفات المحددة في عقد الحجر ولم بالتزامه بتسليم الشقة في الأجل المحدد في عقد الحجز، وأن عدم الوفاء بالتزامه يجعل العقد مفسوخا بقوة القانون عملا بالفصول 127-128-130 و 230 من ق.ل.ع و من جهة ثانية فان المستأنف أصليا أي البائع هو الذي اعد و أنجز العقد تحت عنوان حجز الشقة و نص فيه على تأجيل إبرام عقد البيع الابتدائي والنهائي و بدون تحديد تاريخ إبرامها و بالتالي لا يحق لها أن تطلب إبطال عقد أقرت في عقد الحجز بعدم وجوده بعده خاصة و ان العقود التي يلحقها الابطال و البطلان هي الموجودة من الناحية القانونية و الواقعية ملتمسا رد ما جاء بالمذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف نائب المستأنف أصليا والحكم وفق ما جاء بمذكرة جواب المستأنف عليه أصليا و المشفوعة بالاستئناف الفرعي.

و بناء على إدراج الملف أخيرا بجلسة 03/04/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 10/04/2019 ثم تقرر تمديد المداولة والنطق بالقرار لجلسة 17/4/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث أوضحت المستأنفة أصليا ان عقد الحجز المتمسك به من طرف المستأنف عليهما باطل طبقا لمقتضيات الفصل 618-3 من قانون 00-44 المتمم لقانون الالتزامات و العقود التي توجب ان يرد عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الانجاز اما في محرر رسمي او في محرر ثابت التاريخ يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي الى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود .

لكن حيث ان الثابت من وثائق الملف ان عقد الحجز المدلى به وإن كان موضوعه حجز الشقة في اطار مشروع في طور البناء فهو ليس بعقد ابتدائي بل هو فقط مقدمة اتفاق او عقد تخصيص من اجل اقتناء عقار في طور الانجاز والذي يمكن تحريره إما في محرر رسمي او محرر عرفي وبالتالي يبقى ما أثير بالوسيلة أعلاه غير مبني على أساس سليم ويتعين عدم اعتباره .

وحيث ان الدفع الذي أثاره الطرف المستأنف فرعيا بشأن مبلغ التعويض المستحق له عن تأخر البائع عن الانجاز في الأجل المتفق عليه والمحدد بنسبة 1% عن كل شهر من المبلغ المؤدى على ألا يتجاوز التعويض 10% في السنة هو دفع مردود لكون التعويض المذكور رهين بتوجيه اشعار الى الطرف المخل بالالتزام ومرور شهر من تاريخ التوصل بالاشعار وهو ما لا يتوفر في النازلة الأمر الذي يتعين رد ما اثاره الطرف المستأنف فرعيا بهذا الخصوص .

وحيث ترتيبا على ما تقدم يكون وجيها رد الاستئنافين الاصلي والفرعي معا لعدم جديتهما وجدواهما والقول بتأييد الحكم المستأنف في جميع ما قضى به مع تحميل كل مستأنف صائر استئنافه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل: بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي.

في الجوهر : بتأييد الحكم المستأنف مع تحميل كل مستأنف صائر استئنافه .