Mot clé
Contrat de vente préliminaire

Saisie d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de réservation pour un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de cet acte et les conséquences de l'inertie du promoteur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat, ordonné la restitution de l'acompte et alloué des dommages-intérêts au réservataire.

L'appelant invoquait principalement l'exception d'inexécution, reprochant au réservataire de ne pas avoir réglé le solde du prix. La cour qualifie l'acte de contrat de réservation dont la validité, au visa de l'article 618-3 ter du dahir des obligations et des contrats, est limitée à six mois.

Elle retient que l'expiration de ce délai sans conclusion du contrat de vente préliminaire confère au réservataire le droit de demander la résolution, en application de l'article 259 du même code. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution est écarté, dès lors qu'il n'est pas établi que le réservataire était tenu de s'exécuter en premier ni qu'il ait été mis en demeure par le promoteur.

La cour valide également l'indemnisation du préjudice subi par le réservataire du fait de l'immobilisation de ses fonds et de la perte de chance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature juridique et les effets d'un contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité d'un tel contrat et ordonné la restitution des acomptes versés par l'acquéreur.

L'appelant, promoteur immobilier, contestait cette qualification en soutenant que l'acte devait s'analyser en une simple promesse de vente soumise au droit commun, et non en un contrat de تخصيص régi par les dispositions spéciales du code des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et confirme la qualification de contrat de تخصيص.

Elle retient que, au visa de l'article 618-3 ter du code des obligations et des contrats, un tel contrat a une durée de validité impérative et non renouvelable de six mois. Dès lors que le promoteur n'a pas mis en demeure le réservataire de conclure le contrat de vente préliminaire dans ce délai, le contrat de تخصيص est devenu caduc de plein droit.

Il ne peut dès lors produire aucun effet, hormis l'obligation de restituer les sommes indûment perçues, y compris celles versées au titre de travaux supplémentaires dont le contrat était l'accessoire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce examine la qualification de l'acte et les conditions de sa résolution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en résolution et en restitution de l'acompte.

Le promoteur appelant soutenait que l'acte devait être qualifié de simple promesse de vente et non de contrat de réservation pour un immeuble en l'état futur d'achèvement, invoquant en outre l'exception d'inexécution faute de paiement intégral du prix par l'acquéreur. La cour écarte cette argumentation et confirme la qualification de contrat de réservation préliminaire, relevant que la mention d'un chantier et l'absence de désignation d'un bien achevé caractérisent un tel contrat.

Elle retient que l'expiration du délai légal de validité de six mois, prévu par l'article 618-3 ter du dahir des obligations et des contrats, sans conclusion du contrat de vente préliminaire, met de plein droit le promoteur en demeure. Dès lors, l'acquéreur était fondé, en application de l'article 259 du même dahir, à opter pour la résolution du contrat, l'exception d'inexécution étant inopérante faute pour le promoteur d'avoir été tenu d'exécuter son obligation en premier.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la sanction applicable à un contrat de réservation immobilière en l'absence de conclusion du contrat de vente préliminaire dans le délai légal. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts des acquéreurs pour défaut de paiement des échéances, tout en ordonnant la restitution de l'acompte versé.

L'appel principal du promoteur visait à obtenir la conservation d'une partie de cet acompte, tandis que l'appel incident des acquéreurs soulevait la nullité du contrat, et non sa simple résolution, pour violation des dispositions impératives de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement. La cour retient que le contrat de réservation, en application de l'article 618-3 de la loi 44.00, a une validité maximale de six mois non renouvelable.

Elle souligne qu'à l'expiration de ce délai, les parties sont tenues soit de conclure le contrat de vente préliminaire, soit de mettre fin à la réservation avec restitution des avances. Faute pour le promoteur de justifier de la conclusion du contrat de vente préliminaire dans le délai imparti, la cour juge que le contrat de réservation est frappé de nullité de plein droit.

Cette nullité emporte l'obligation de restituer intégralement les sommes versées. La cour infirme donc le jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution, statue à nouveau en prononçant la nullité du contrat, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce en précise le régime juridique. Le tribunal de commerce avait ordonné la résolution du contrat et la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur.

L'appelant, promoteur vendeur, invoquait l'exception d'inexécution, reprochant à l'acquéreur de ne pas avoir payé le solde du prix ni fourni les documents fiscaux requis. La cour écarte ce moyen en requalifiant l'acte en contrat d'allocation, lequel, au visa de l'article 618-3 ter du dahir formant code des obligations et des contrats, a une durée de validité impérative et non renouvelable de six mois.

Elle retient que faute pour le vendeur d'avoir, avant l'expiration de ce délai, invité l'acquéreur à conclure le contrat de vente préliminaire, le contrat d'allocation est devenu caduc. Dès lors, les parties se trouvent libérées de leurs obligations réciproques, ce qui justifie la restitution des sommes versées par l'acquéreur.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caducité du contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et ordonné la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que l'acquéreur ne pouvait solliciter la résolution du contrat faute d'avoir lui-même exécuté son obligation de paiement du solde du prix. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en se fondant sur la nature juridique de la convention.

Elle retient que le contrat de réservation, qui précède le contrat de vente préliminaire, a une durée de validité impérative de six mois non renouvelable, en application de l'article 618-3 ter du code des obligations et des contrats. Dès lors que le promoteur n'a pas, dans ce délai, invité l'acquéreur à conclure le contrat préliminaire, le contrat de réservation est devenu caduc.

Par conséquent, les obligations réciproques des parties se sont éteintes, ouvrant droit pour l'acquéreur à la restitution des sommes versées sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'inexécution des obligations de paiement du solde du prix. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation pour un immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de la clause résolutoire stipulée par les parties. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant la restitution de l'acompte et l'allocation de l'indemnité légale.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait principalement que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir de l'inexécution dès lors qu'il n'avait pas lui-même réglé l'intégralité des échéances du prix, et que le contrat ne pouvait être résolu sans une mise en demeure préalable visant l'exécution de l'obligation de délivrance. La cour écarte le moyen tiré de l'exception d'inexécution en relevant que le paiement des échéances ultérieures était contractuellement subordonné à la signature du contrat de vente préliminaire, formalité que le promoteur n'a jamais initiée.

La cour retient surtout que la clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de réservation à l'expiration d'un délai de deux mois sans signature du contrat préliminaire doit produire ses effets, en application de l'article 260 du code des obligations et des contrats. Dès lors, le manquement du promoteur à ses obligations de finaliser la vente et de livrer l'immeuble dans les délais convenus le constitue en état de demeure et justifie l'octroi de l'indemnité de 20% des sommes versées, prévue par l'article 618-14 du même code.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce juge de la caducité du contrat de réservation à l'expiration de son délai de validité légal. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur et ordonné la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que la résolution devait être imputée à l'acquéreur, faute pour ce dernier d'avoir soldé le prix dans le délai contractuel, et contestait par ailleurs l'identité du bien qui avait été revendu à un tiers. La cour écarte ces moyens en retenant que le contrat de réservation, qualifié de contrat de تخصيص, est soumis aux dispositions de la loi n° 44.00, notamment son article 618-3 ter qui fixe sa durée de validité à six mois non renouvelable.

Faute de conclusion du contrat de vente préliminaire dans ce délai, le contrat de réservation est devenu caduc et a perdu toute force obligatoire. Dès lors, le promoteur ne pouvait plus se prévaloir des clauses d'un acte juridiquement inexistant pour reprocher une faute à l'acquéreur.

La caducité du contrat emportant anéantissement des obligations réciproques, la demande en restitution de l'acompte était fondée, justifiant la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en perfection de vente immobilière pour cause de prescription, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique d'un contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale prévue par l'article 5 du code de commerce.

L'appelante soutenait que le délai de prescription ne pouvait courir, en application de l'article 380 du dahir formant code des obligations et des contrats, tant que la venderesse ne l'avait pas mise en demeure de conclure l'acte définitif. La cour écarte la prescription retenue par les premiers juges, considérant que le point de départ du délai était bien subordonné à une notification qui n'a jamais eu lieu.

Toutefois, elle requalifie l'acte en contrat de réservation soumis au régime spécifique de la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement. La cour retient que, au visa de l'article 618-3 ter du même code, ce contrat a une durée de validité impérative et non renouvelable de six mois, à l'issue de laquelle il devient caduc faute de conclusion d'un contrat de vente préliminaire.

Dès lors, la demande en perfection de la vente, fondée sur un contrat de réservation ayant perdu sa validité, ne pouvait prospérer. Le jugement est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un litige relatif à un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur sa qualification et sa durée de validité. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat et ordonné la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur.

L'appelant, un promoteur immobilier, soutenait que l'acte n'était pas soumis aux règles impératives de la vente en l'état futur d'achèvement mais relevait de la liberté contractuelle de l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen et qualifie l'acte de contrat de spécialisation régi par l'article 618-3 bis du même code.

Elle rappelle que, en application de l'article 618-3 ter, la validité d'un tel contrat est impérativement limitée à six mois non renouvelables, délai à l'issue duquel il doit aboutir soit à la conclusion d'un contrat de vente préliminaire, soit à la restitution des fonds versés. Le promoteur n'ayant accompli aucune diligence dans ce délai, la cour considère que le contrat de spécialisation est devenu caduc et ne peut plus fonder aucune obligation à la charge de l'acquéreur, ni justifier une demande de dommages-intérêts.

Le jugement ayant ordonné la restitution de l'acompte est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation d'un bien immobilier et son assujettissement aux règles de forme de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte et en restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, constituait en réalité un contrat de vente préliminaire soumis au formalisme impératif de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte cette qualification en retenant que l'acte litigieux est un simple contrat de réservation. Elle rappelle, au visa de l'article 618-5 du même dahir, que le contrat de vente préliminaire ne peut être conclu qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Faute pour l'acquéreur de prouver que cette étape de la construction était atteinte au moment de la signature, la cour juge que l'acte n'est pas soumis aux exigences de forme spécifiques à la vente en l'état futur d'achèvement mais relève du droit commun des contrats, et n'encourt donc pas la nullité pour vice de forme. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel portant sur la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique de l'acte et les sanctions de l'inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution aux torts du promoteur pour défaut de livraison, ordonné la restitution des acomptes et alloué des dommages-intérêts. Le promoteur appelant soulevait la nullité de l'acte pour non-respect du formalisme impératif applicable au contrat de vente préliminaire, tandis que les acquéreurs, par appel incident, sollicitaient la majoration de l'indemnité. La cour retient que l'acte litigieux ne constitue pas un contrat préliminaire soumis au formalisme légal, mais un simple pré-accord ou contrat de réservation pouvant être valablement conclu par acte sous seing privé, écartant ainsi le moyen tiré de la nullité. Elle rejette également la demande de majoration du préjudice, au motif que l'indemnité spécifique pour retard de livraison est subordonnée à une mise en demeure respectant des conditions de forme et de délai non observées par les acquéreurs. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire dans une vente en l'état futur d'achèvement, le tribunal de commerce avait décliné sa compétence. L'appelant soutenait que les notifications adressées à l'acquéreur étaient régulières et que son refus de retirer les courriers recommandés ne pouvait faire échec à la mise en œuvre de la clause. La cour d'appel de commerce fait droit à l'argumentation du vendeur, retenant que l'acquéreur avait été valablement informé de l'achèvement des travaux par un premier courrier dont il a accusé réception. Elle relève que le refus de l'acquéreur de retirer les notifications ultérieures est inopérant, dès lors qu'une clause du contrat prévoyait expressément que le retour d'un pli recommandé pour non-réclamation valait notification. La cour écarte par ailleurs l'application de l'article 618-12 du dahir des obligations et des contrats, le jugeant étranger à la matière du pacte commissoire, et rappelle que l'exercice de la clause résolutoire n'est pas subordonné à la restitution préalable des acomptes versés. Elle juge en conséquence que le juge des référés est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, le contrat se trouvant résolu de plein droit par l'effet du manquement de l'acquéreur à ses obligations de paiement. L'ordonnance entreprise est donc infirmée.

Une cour d'appel qui, pour écarter le moyen tiré de la nullité d'un contrat, retient que l'acte liant les parties n'est pas un contrat de vente préliminaire mais un simple contrat de réservation constituant un prélude à un accord, en déduit à bon droit que cet acte n'est pas soumis aux exigences de forme prévues par l'article 618-3 du Dahir des obligations et des contrats, lesquelles ne s'appliquent qu'au seul contrat de vente préliminaire.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel, saisie d’une action en résiliation d’un contrat de réservation portant sur un bien en l’état futur d’achèvement, retient que ce contrat est régi par la loi n° 44-00 modifiant et complétant le Code des obligations et des contrats. Ayant distingué le contrat de réservation, qui n’est pas soumis aux conditions de forme sanctionnées par la nullité et applicables au contrat de vente préliminaire, elle en déduit exactement qu’il peut faire l’objet d’une résiliation pour inexécution.

Dès lors, ayant constaté le manquement du promoteur à son obligation de livraison dans les délais convenus, elle justifie légalement sa décision en écartant l’exception d’inexécution soulevée par ce dernier, celui-ci étant tenu d’exécuter son obligation en premier.