Réf
82227
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
863
Date de décision
04/03/2019
N° de dossier
2018/8225/5944
Type de décision
Arrêt
Mots clés
vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), Résolution de plein droit, Obligations de l'acquéreur, Notification, Mise en demeure, Juge des référés, Défaut de paiement de l'acquéreur, Contrat de vente préliminaire, Constatation de la résolution, Compétence du juge des référés, Clause résolutoire
Base légale
Article(s) : 234 - 260 - 618-12 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire dans une vente en l'état futur d'achèvement, le tribunal de commerce avait décliné sa compétence. L'appelant soutenait que les notifications adressées à l'acquéreur étaient régulières et que son refus de retirer les courriers recommandés ne pouvait faire échec à la mise en œuvre de la clause. La cour d'appel de commerce fait droit à l'argumentation du vendeur, retenant que l'acquéreur avait été valablement informé de l'achèvement des travaux par un premier courrier dont il a accusé réception. Elle relève que le refus de l'acquéreur de retirer les notifications ultérieures est inopérant, dès lors qu'une clause du contrat prévoyait expressément que le retour d'un pli recommandé pour non-réclamation valait notification. La cour écarte par ailleurs l'application de l'article 618-12 du dahir des obligations et des contrats, le jugeant étranger à la matière du pacte commissoire, et rappelle que l'exercice de la clause résolutoire n'est pas subordonné à la restitution préalable des acomptes versés. Elle juge en conséquence que le juge des référés est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, le contrat se trouvant résolu de plein droit par l'effet du manquement de l'acquéreur à ses obligations de paiement. L'ordonnance entreprise est donc infirmée.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تقدمت الطاعنة بواسطة نائبها بمقال الاستئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 22/11/2018 تستانف بمقتضاه الأمر الإستعجالي الصادر عن نائب السيد رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31-10-2018 تحت عدد 4615 في الملف عدد 4137/8101/2018 و القاضي برفض الطلب و إبقاء الصائر على عاتق المدعية .
في الشكل
حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة لم تبلغ بالأمر المستأنف،وقامت بإستئنافه بالتاريخ المذكور أعلاه، ونظرا لتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.
وفي الموضوع :
حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها كما إنبنى عليه الأمر المستانف و المقال الإستئنافي أن المستأنفة تقدمت بصفتها مدعية بواسطة نائبها بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 25 شتنبر 2018 و كذا مقال الإصلاحي المؤدى عنه بتاريخ 09 يونيو 2018 عرضت فيهما فيهما أنها أبرمت مع السيد جعفر (س.) عقد بيع ابتدائي لشقة في طور الإنجاز الحاملة لرقم C002 الطابق الأرضي عمارة L2C مساحتها 120 متر مربع و مكان مخصص للمرآب مساحته 12 متر مربع و التزمت بتسليم الشقة في أجل محدد في حين التزم المدعى عليه بأداء الثمن وفق المخطط الزمني المتفق عليه في البند 9 من العقد إلا أن المدعى عليه لم يحترم الأجل المضروب له للأداء و باءت كل المحاولات بالفشل و بما أن العقد قد تضمن شرطا فاسخا طبقا للبند 23 منه و نظر لمطل المشتري بعد انصرام أجل 15 يوما من إنذاره فإنها تلتمس معاينة تحقق الشرط الفاسخ و معاينة فسخ العقد الابتدائي الحالي بقوة القانون و أدلت بنسخة من عقد ابتدائي و محضر قضائي.
و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه و التي أشار فيها بأن قاضي المستعجلات غير مختص للبت في الطلب لكون العقد يعطي الاختصاص للمحكمة و بذلك فقاضي الموضوع هو المختص و في الموضوع و بخلاف ما ذهبت إليه المدعية فإنه أدى 35% من ثمن البيع و تم الاتفاق على تسديد الباقي وفق المخطط الزمني و بالكيفية المنصوص عليها بالعقد أي 19% بعد إشعاره بنهاية الأشغال طبقا للفصول 37-38-39 من ق.م.م. و بأدائه نسبة 1% من ثمن البيع بعد 15 يوما عند توقيع البيع النهائي و تسليم الشقة محل البيع إلا أنه و منذ توقيعه العقد لم يسبق له أن توصل بأي إشعار سواء عن إتمام الأشغال أو نهاية الأشغال و التمس أساسا عدم قبول الطلب شكلا و التصريح بعدم اختصاص قاضي المستعجلات مع رفض الطلب و حفظ حقه في المطالبة بالتعويض.
و بعد إستيفاء الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الأمر المشار إليه اعلاه إستأنفته الطاعنة للأسباب الآتية
أسباب الأستئناف
حيث تتمسك الطاعنة بان الأمر المستانف لم يكن معللا تعليلا قانونيا ذلك انها و قبل إنذار المستأنف عليه عن طريق المفوض القضائي سبق و ان أشعرته في إحترام تام لبنود العقد بإنتهاء الأشغال و الحصول على رخصة السكنى عن طريق رسالة مضمونة التوصل توصل بها شخصيا بتاريخ 05-03-2018 و بالحصول على الرسم العقاري عن طريق رسالة مضمونة رجع بعبارة غير مطلوب بتاريخ 23-03-2018 كما سبق و ان راسلته بإشعار تذكره فيه بالرسائل السابقة و بإتمام البيع و توقيع العقد النهائي و ان الفصل 26 من العقد ينص على ان الطرفين إتفقا ان مرجوع البريد غير الموقع من طرف المرسل إليه يعتبر مبلغا في تاريخ الرجوع المحدد من مصلحة البريد و بالتالي فإن الإشعار المتعلق بالرسم العقاري و الذي رجع بعبارة لم يطلب بتاريخ23-03-2018 يعتبر مبلغا في هذا التاريخ و انها قد إحترمت إلتزاماتها العقدية من إشعارات و كذا إنتهاء الأشغال في الأجل المحدد في العقد و إمتناع المستانف عليه عن الأداء وفق المخطط الزمني رغم إشعاره يجعله في حالة مطل ملتمسة من حيث الشكل قبول الإستئناف و من حيث الموضوع إلغاء الأمر المستأنف و الحكم من جديد وفق مطالبها و أرفقت المقال بنسخة من الأمر .
و حيث تقدم المستأنف عليه بمذكرة بتاريخ 04-02-2019 ورد فيها ان العارض عازم على التخلي عن حقوقه الناجمة عن عقد البيع و هو إقتراح حظي بموافقة الشركة و أرفقها بمشروع تنازل – مشروع عقد صورة مقايسة – صورة مقايسة مصاريف .
وحيث أدرجت القضية بجلسة 25-02-2019 حضرها نائبا الطرفان و ادلى نائب المستأنف عليه بمذكرة جوابية ورد فيها بان ما أثارته المستأنفة مخالف للفصل 618-12 من ق ل ع و التي تنص على ان جميع الإشعارات يتعين توجيهها بإحدى الطرق المنصوص عليها في الفصل 37 من ق م م كما هو مشار إليه بالبند 9 من العقد و ان العبرة بالتوصل و كل شرط مخالف يكون باطلا و ان عند توقيعه للعقد الإبتدائي لم يتوصل من المستأنفة بأي إشعار سواء عن إتمام الأشغال الكبرى او نهاية الأشغال و لم تدل بما يفيد توصله بالإشعار المنصوص عليه بالفصل 618-12 قبل مباشرتها إجراءات الفسخ و بالمقابل فإنه قد نفذ إلتزامه كما هو وارد بالبند 9 من العقد بأدائه مبلغ التسبيق وفق الجدول الزمني بلغ مجموعه 839.125 درهم لازالت بحوزتها و لم تباشر بشأنها إجراءات العرض و الإيداع قبل مباشرة الفسخ مخالفة الفصل 234 من قلع ملتمسا تأييد الأمر المستأنف .كما ادلى نائب المستأنفة بمذكرة إسناد النظر جاء فيها ان المستأنف عليه لم يقم بأي خطوة جدية من اجل إتمام الصلح و أن الغاية من طلبه هي التسويف و أرفقت المذكرة بصورة من إجتهاد قضائي . فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 04/03/2019.
محكمة الاستئناف
حيث صح ما تمسكت به الطاعنة ذلك أنه بالرجوع إلى وثائق الملف يتضح بأنها و بعد تنفيذ إلتزامها بإنجاز الشقة داخل الأجل المتفق عليه بادرت إلى إشعار المستأنف عليه بذلك بتاريخ 06-02-2018 تخبره فيها بإنتهاء الأشغال و الحصول على رخصة السكن و بتسلم شقته توصل به المستأنف عليه شخصيا بتاريخ 05-03-2018 حسب مرجوع البريد المضمون . و تطبيقا لبنود العقد وجهت رسالة أخرى بتاريخ 04-03-2018 تخبره فيها بالحصول على الرسوم العقارية و تشعره بإبرام العقد النهائي كما وجهت له تذكيرا أخر بتاريخ 04-06-2018 و لكن المستأنف عليه لم يقم بسحب رسالتي البريد المضمون فقامت في الأخير بتوجيه إعذار له من أجل تسديد باقي الثمن و إبرام العقد النهائي ومنحته اجل شهر تحت طائلة الشرط الفاسخ المنصوص عليه بالفصل 23 من العقد الإبتدائي توصل به المستأنف عليه بتاريخ 06-08-2018 حسب محضر المفوض القضائي السيد الحسين (م.) .
و حيث إن مقتضيات البند 23 من العقد تنص على ان العقد يفسخ بقوة القانون بعد إنصرام اجل 15 يوما على التوصل عند تماطل المشتري في تسديد الأقساط وفق الجدول الزمني المنصوص عليه بالبند 9 من نفس العقد . و ان المستأنف عليه و لئن سدد الدفعة الأولى فإنه لم يؤد باقي الدفعات رغم توصله بإنذار بإنتهاء الأشغال و الحصول على رخصة السكن . و ان إحجامه عن سحب باقي رسائل البريد و المتعلقة بالحصول على الرسوم العقارية لا يشفع له سيما و ان البند 26 من العقد يعتبر ذلك بمثابة تنفيذ للمستأنفة لإلتزامها بالإعلام . و ان الفصل 618-12 المتمسك به من قبل المستأنف عليه لا يتعلق بالشرط الفاسخ و إنما بإستحقاق التعويض الإتفاقي . و لما كان تفعيل الشرط الفاسخ غير معلق على إيداع مبلغ التسبيق فلا يبقى أي مبرر للتمسك بالفصل 234 من ق ل ع .
و حيث إنه بثبوت إخلال المستأنف عليه بإلتزاماته التعاقدية بسداد الأقساط و المنصوص عليها تحت طائلة الإنفساخ فإن العقد الإبتدائي يكون قد فسخ بقوة القانون وفق ما يقضي به الفصل 260 من ق ل ع و قاضي المستعجلات يكون مختصا لمعاينة ذلك و الأمر المطعون فيه لما نحى خلاف ذلك يكون قد خالف الصواب و يتعين إلغاؤه و التصريح بمعاينة فسخ عقد البيع الإبتدائي المبرم بتاريخ 22-12-2016 و المتعلق بالشقة رقم C002 بالطابق الأرضي من العمارة L2C و تحميل المستأنف عليه الصائر
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :
في الشكل : قبول الاستئناف.
في الموضوع : إلغاء الأمر المستأنف و الحكم من جديد بمعاينة الشرط الفاسخ و بفسخ عقد البيع الإبتدائي المبرم بين الطرفين بتاريخ 22-12-2016 و المتعلق بالشقة رقم C002 بالطابق الأرضي من العمارة L2C و تحميل المستأنف عليه الصائر .
