Réf
64398
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4470
Date de décision
13/10/2022
N° de dossier
2022/8201/3172
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Restitution de l'acompte, Résolution du contrat, Obligation du vendeur, Libération des obligations, Expiration du contrat, Délai de validité de six mois, Contrat préliminaire, Contrat de réservation
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce en précise le régime juridique. Le tribunal de commerce avait ordonné la résolution du contrat et la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur.
L'appelant, promoteur vendeur, invoquait l'exception d'inexécution, reprochant à l'acquéreur de ne pas avoir payé le solde du prix ni fourni les documents fiscaux requis. La cour écarte ce moyen en requalifiant l'acte en contrat d'allocation, lequel, au visa de l'article 618-3 ter du dahir formant code des obligations et des contrats, a une durée de validité impérative et non renouvelable de six mois.
Elle retient que faute pour le vendeur d'avoir, avant l'expiration de ce délai, invité l'acquéreur à conclure le contrat de vente préliminaire, le contrat d'allocation est devenu caduc. Dès lors, les parties se trouvent libérées de leurs obligations réciproques, ce qui justifie la restitution des sommes versées par l'acquéreur.
Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت شركة (إ. د. س.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 24/05/2022، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 11466 بتاريخ 25/11/2021 في الملف عدد 7730/8201/2021 ، القاضي بفسخ عقد الحجز المؤرخ في 10/06/2009 وإرجاعها للمدعية مبلغ 100.000,00 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب وجعل الصائر على عاتقها ورفض باقي الطلبات .
في الشكل :
حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة شركة (إ. د. س.) بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 09/05/2022 وبادرت إلى إستئنافه بتاريخ 24/05/2022 أي داخل أجله القانوني ، ونظرا لتوفر المقال الإستئنافي على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليها سعيدة (ب.) تقدمت بواسطة محاميها بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ 15/07/2021 , عرضت فيه أنه بتاريخ 10/06/2009 أبرمت مع المدعى عليها عقد حجز شقة الكائنة بإقامة [العنوان] الدار البيضاء، فوق العقار ذي الرسم العقاري عدد 43/142208 ، وأن المدعى عليها تسلمت منها مبلغ 100.000 درهم ، كما هو ثابت من الوصل الأداء ، والتزمت في الفصل 5 من عقد البيع النهائي بإعداد الوثائق اللازمة لإبرام عقد البيع النهائي في أجل أقصاه الفصل الأول من سنة 2010، و أنها لم تستطع الوفاء بالتزامتها ، كما لم توجه للعارضة أي رسالة لإخبارها بذلك حتى تقوم بأداء باقي الثمن و إبرام العقد النهائي، وأن جميع المحاولات الودية فشلت. ملتمسا الحكم بفسخ عقد الحجز المؤرخ في 10/06/2009 وإرجاع المدعى عليها للمدعية مبلغ 100.000 درهم وتعويض قدره 5000 درهم مع الفوائد القانونية تحت طائلة غرامة تهديدية 100 درهم عن كل يوم تأخير وتحميلها الصائر وشمول الحكم بالنفاذ المعجل. وأرفق المقال بصورة لعقد الحجز و صورة من وصل ومحضر تبليغ وأصل إنذار عليها للوصل رقم 0606 وصورة مصادق عليها للوصل رقم 0652 ونسخة الإنذار مع محضر تبليغه.
وبناء على مذكرة جواب نائب المدعى عليها و التي تدفع من خلالها بأن المدعي ملزم قانونا طبقا للفصول 38 و 39 و 522 من قانون المسطرة المدنية بأن يوجه دعواه في مواجهة المدعى عليها في مقرها الاجتماعي ، و أن توجيه الدعوى في غير العنوان الصحيح و هو حي [العنوان] الدار البيضاء، يجعل الدعوى غير مقبولة شكلا، و أنه من حيث الموضوع فإن المدعية لم تدل بما يفيد توصل العارضة فعلا بمبلغ 100.000,00 درهم ، و أن الوصل المرفق من طرفها يتضمن عبارة : " أي أداء تم جزئيا أو كليا بواسطة شيك لا يعتد به إلا في حالة الأداء بما يفيد التحويل ..." وأن المدعية لم تدل بكون الشيك الوارد بوصل الأداء قد تم أداؤه فعلا و تم تحويله بالحساب البنكي للعارضة، ملتمسة أساسا الحكم بعدم قبول الطلب و احتياطا برفضه. وأرفقت المذكرة بصورة من السجل التجاري.
وبتاريخ 11/11/2021 ألفي بالملف مذكرة تعقيب نائب المدعي جاء فيها بأن المقر الاجتماعي للشركة الكائن بمرينا هو المضمن بالصفحة الأخيرة بالمقال و هو الذي توصلت به المدعى عليها بالإنذار و باستدعاء الجلسة ، كما أنها حرت و أدلت بمذكرتها و يبقى الدفع الشكلي الذي لم تتضرر منه غير ذي أثر ، و من جهة أخرى فإن العقد في بنده المسمى élection de domicile اعتبر مقر المدعى عليها بعنوانها الكائن بالعقد أي شارع [العنوان] ، مما يبقى معه الدفع بعدم تضمين العنوان الجديد في غير محله، و بخصوص الأداء ، فإن الوصل المدلى به ، يؤكد توصل المدعى عليه بمبلغ 50.000 درهم بتاريخ التوقيع على عقد الحجز أي شتنبر 2010 كما هو ثابت من البند الثاني من العقد ومبلغ إضافي بتاريخ 01/03/2010 قدره 50.000 درهم تسلم مقابله وصل الأداء بتاريخ 05/03/2011 ثابت بمقتضى الشيك رقم [المرجع الإداري] و الذي توصلت به المدعى عليها بمقتضى الوصل ، و أن الملاحظة المضمنة أسفل الوصل لا تهم المدعي في شيء ما دام أنها تتعلق بحسابات الشركة خاصة و أن الشيك وسيلة أداء ، ملتمسا الحكم وفق مقاله الافتتاحي.
وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 25/11/2021 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.
أسباب الاستئناف:
حيث تعيب الطاعنة الحكم عدم الإرتكاز على أساس قانوني سليم والخطأ في التعليل ، لأنه خرق القانون الذي يلزم المشتري بتنفيذ التزاماته بأداء الثمن أولا قبل تنفيذ العارضة لإلتزاماتها استنادا للفصل 234 من ق.ل.ع ، كما ان الحكم لم يجب عن دفوعها وخاصة فيما يتعلق بخرق المستأنف عليها للفصل 3 من العقد والتي نصت على أن المشتري ملزم بالإدلاء بالإعفاء الضريبي على القيمة المضافة بخصوص استفادته من السكن الإقتصادي أو أداء الثمن الإجمالي 340.000,00 درهم شامل لجميع الضرائب ، والحال أن المستأنف عليها لم تدل بشهادة الإعفاء الضريبي أو الإتصال بالعارضة من أجل تمكينها من مبلغ المبيع كاملا ، سيما وان العارضة قامت ببناء المشروع السكني وان الفصل 259 من ق.ل.ع لا يمكن اللجوء إليه إلا بعد فشل تنفيذ الإلتزام .والتمس إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به والحكم برفض الطلب، وأرفق المقال لنسخة حكم وطي التبليغ .
وبتاريخ 07/07/2022 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية عرض فيها أن العارضة أدلت بما يفيد توصل المستأنف عليها بمبلغ 50.000,00 درهم ومبلغ إضافي 50.000,00 درهم وتسلمت وصل الأداء، مما يفيد أنها نفذت التزامها كما قامت بإنذار المستأنفة بتمكينها من العقار ، وان المستأنفة لم يسبق لها أن وجهت لها أي رسالة. والتمست رد الإستئناف وتأييد الحكم المستأنف .
وبناء على إدراج القضية بجلسة 06/10/2022 حضر لها دفاع الطرفين وتقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة إسناد النظر التمس من خلالها الحكم وق المقال الإستئنافي ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 13/10/2022.
محكمة الإستئناف
حيث تعيب الطاعنة الحكم نقصان التعليل الموازي لإنعدامه لعدم الجواب عن الدفوع المثارة من قبلها، ومنها الدفع بكون المستأنف عليها هي من أخلت بالتزامها أولا بعدم أداء الثمن وبالوثائق التي تفيد إعفائها من الضريبة على القيمة المضافة وأداء الثمن الإجمالي وان اللجوء إلى الفسخ لا يمكن أن يتم إلا بعد استحالة تنفيذ العقد .
لكن ، حيث إن الثابت من وثائق الملف أن المستأنف عليها أبرمت عقد تخصيص مع الطاعنة من أجل اقتناء شقة ، استنادا لمقتضات الفصل 618-3 مكرر مرتين الذي ينص على انه "يمكن للبائع والمشتري قبل تحرير العقد الإبتدائي إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور الإنجاز" ، وهو العقد الجوازي المؤقت الذي يسبق إبرام العقد الإبتدائي والذي حددت مدة صلاحيته في 6 أشهر غير قابلة للتجديد استنادا للفصل 618-3 مكرر ثلاث مرات ، ومؤدى الفصل المذكور أن المستأنفة كبائعة تبقى ملزمة في الحالة التي لم يتراجع فيها المقتني داخل أجل شهر من إبرام عقد التخصيص أن تشعره بإبرام العقد الإبتدائي وفقا لمقتضيات الفصلين 618-3 و 618-3 مكرر قبل انتهاء صلاحية عقد التخصيص والذي لا تخضع مدة صلاحيته للتجديد ، لأن العقد الإبتدائي هو الذي يحل محل عقد التخصيص وهو الذي يحق للبائعة – بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص- أن تتمسك به لإلزام المقتني باحترام بنوده ، ومادام ان عقد التخصيص تم إبرامه منذ تاريخ 10/06/2009 دون أن تبادر الطاعنة قبل انتهاء صلاحيته بإشعار المستأنف عليها من أجل إبرام العقد الإبتدائي فإنه بانتهاء صلاحيته المحددة بمقتضى الفصل 618-3 مكرر 3 مرات ، يجعل كل طرف من المتعاقدين مجردا من التزاماته المنصوص عليها في العقد المذكور ، مما يبقى معه من حق المستأنف عليها وهي التي دفعت مبلغ 100.000,00 درهم للمستأنف عليها حسب ما هو ثابت من وصولات الأداء- ، أن تسترد المبلغ المذكور بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص دون أن يلجأ الطرفان إلى إبرام العقد الإبتدائي ، ودون أن تكون ملزمة بتنفيذ ما هو مضمن بعقد التخصيص طالما ان صلاحيته انتهت، مما تبقى معه الدفوع المثارة من قبل الطاعنة عديمة الأساس ويتعين ردها ورد الإستئناف المثار بشأنها وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا
- في الشكل : قبول الإستئناف .
- في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .
