Réf
64217
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4109
Date de décision
22/09/2022
N° de dossier
2022/8201/2761
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Substitution de motifs, Prescription, Point de départ de la prescription, Perfection de la vente, Expiration du délai légal, Exécution forcée de la vente, Délai de six mois, Contrat préliminaire, Contrat de réservation, Caducité du contrat
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en perfection de vente immobilière pour cause de prescription, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique d'un contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale prévue par l'article 5 du code de commerce.
L'appelante soutenait que le délai de prescription ne pouvait courir, en application de l'article 380 du dahir formant code des obligations et des contrats, tant que la venderesse ne l'avait pas mise en demeure de conclure l'acte définitif. La cour écarte la prescription retenue par les premiers juges, considérant que le point de départ du délai était bien subordonné à une notification qui n'a jamais eu lieu.
Toutefois, elle requalifie l'acte en contrat de réservation soumis au régime spécifique de la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement. La cour retient que, au visa de l'article 618-3 ter du même code, ce contrat a une durée de validité impérative et non renouvelable de six mois, à l'issue de laquelle il devient caduc faute de conclusion d'un contrat de vente préliminaire.
Dès lors, la demande en perfection de la vente, fondée sur un contrat de réservation ayant perdu sa validité, ne pouvait prospérer. Le jugement est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت فاطمة (ب.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 09/05/2022، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 186 بتاريخ 13/01/2022 في الملف عدد 11145/8201/2021 ، القاضي برفض الطلب مع تحميل رافعه الصائر .
في الشكل :
حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد أن الطاعنة فاطمة (ب.) بلغت بالحكم المستأنف ، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله .
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنفة فاطمة (ب.) تقدمت بواسطة محاميها بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 11/11/2021 , عرضت فيه أنها تقدمت من أجل الاستفادة من شقة سكنية بالمشروع السكني (ض. س.) 2 بمدينة اكادير حيث حجزت العارضة الشقة رقم 010 A 141A 2 SD بالطابق الثاني وفق الثابت من عقد الحجز المقدم من قبل الشركة، وقد عرضت العارضة مبلغ 130000 درهم بواسطة شيك بنكي عدد 1437671 مسحوب عن البنك الشعبي وكالة [العنوان] الداخلة بواسطة المفوض القضائي حميد (ت.) وذلك قصد إتمام إجراءات البيع النهائي، إلا انه فوجئ بالشركة البائعة ترفض إتمام إجراءات البيع بخصوص هذه الشقة بعلة تفويتها للغير، وعلى الرغم من المحاولات الحبية التي قامت بها العارضة والوفاء بكافة التزاماتها المقابلة مع الطرف المدعى عليه، دون أي نتيجة، الأمر الذي يجعله أمام إخلال بين التزام تعاقدي صريح بين الطرفين من جانب الشركة المدعى عليها التي بادرت إلى التصرف في الشقة موضوع التعاقد مع العارضة دون أي إشعار قبلي وهو الفسخ الذي أدى إلى الإضرار بالمصالح المادية للعارضة وفوتت عليها فرصة التملك والتصرف في عقارها، والتمست الحكم بإتمام إجراءات البيع النهائي وتسليم العارضة الشقة المشار إليها أعلاه موضوع عقد الحجز المبرم بين الطرفين مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل والصائر، وأرفقت المقال بنسخة من عقد الحجز، وصورة من شيك بنكي ونسخة من محضر معاينة مؤرخة في 26/11/2019 ونسخة من محضر رفض التوصل.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها والذي دفع بالتقادم الخمسي المنصوص عليه في المادة 5 من مدونة التجارة.
وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 13/01/2022 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.
أسباب الاستئناف:
حيث تعيب الطاعنة الحكم نقصان التعليل الموازي لإنعدامه في الوقت الذي قضى فيه بتقادم الدعوى دون مناقشة موجبات إتمام إجراءات البيع وإخلال المستأنف عليها ببنود الإتفاق لأن موجبات إتمام إجراءات البيع تتمثل في وفاء العارضة بالتزاماتها وامتناع المستأنف عليها عن القيام بالتزاماتها وبان المستأنف عليها لم تحترم الفصل 235 من ق.ل.ع ومادام أن شروط إتمام البيع تبقى متوفرة، فإنه يلتمس إلغاء الحكم المستأنف والحكم وفق المقال الإفتتاحي وتحميل المستأنف عليها الصائر . وأرفق المقال بنسخة حكم .
وبناء على إدراج القضية بجلسة 01/09/2022 حضر لها دفاع الطرفين وسبق إمهال دفاع المستأنف عليها للجواب دون أن يفعل ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 15/09/2022 وتقرر تمديدها لجلسة 22/09/2022 .
محكمة الإستئناف
حيث تعيب الطاعنة الحكم عدم الإرتكاز على أساس قانوني سليم فيما قضى به من رفض الطلب لتقادم الدعوى استنادا للمادة 5 من مدونة التجارة .
وحيث انه بالرجوع إلى عقد الحجز الرابط بين الطرفين ، يلفى بأن البند 4 منه ينص على أن إبرام العقد النهائي يبقى متوقف على حصول المستأنف عليها على الرخص الإدارية والوثائق الضرورية والرسوم العقارية وبأداء المستأنفة لباقي ثمن البيع وجميع الضرائب داخل أجل شهر على الأقل من تاريخ تبليغها ، مما يفيد بأن إبرام العقد النهائي يبقى متوقف على الشروط المنصوص عليها في البند المذكور ، واستنادا للفصل 380 من ق.ل.ع، فإنه لا يسري التقادم بالنسبة للحقوق إلا من يوم اكتسابها ولا يكون للتقادم محل بالنسبة لكل دعوى تتوقف مباشرتها على أجل إلى أن يحل ذلك الأجل ، وبما أن المستأنف عليها ملزمة بإشعار المستأنفة بإتمام إجراءات البيع ، فإنه أمام عدم مباشرتها للإشعار المذكور تبقى موجبات التقادم غير متوفرة في النازلة بحكم أن أجل احتسابه يبتدئ من تاريخ إشعار البائعة للمقتنية بإتمام إجراءات البيع ، خلافا لما نحى إليه الحكم المستأنف من كون الدعوى تقادمت استنادا للمادة 5 من مدونة التجارة.
وحيث انه بخصوص ما تتمسك به الطاعنة من أنها أوفت بالتزاماتها بأداء باقي الثمن وان المستأنف عليها هي من لم تنفذ التزامها ، فإن العقد الرابط بين طرفي الدعوى هو عبارة عن عقد تخصيص "RESERVATION" ، والذي تنظمه أحكام الفصل 618-3 مكرر مرتين الذي ينص على انه "يمكن للبائع والمشتري إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور الإنجاز إما في محرر رسمي أو محرر عرفي ثابت التاريخ وفق الشكل المتفق عليه بين الأطراف" وكذا أحكام الفصل 618-3 مكرر ثلاث مرات الذي يعتبر بان " صلاحية عقد التخصيص لا تتجاوز 6 أشهر غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما إلى إبرام عقد البيع الإبتدائي أو التراجع عن عقد التخصيص واسترجاع المبالغ المسبقة " ، مما يعني بأن المستأنفة –وهي التي ترغب في تفعيل عقد الحجز- تبقى مدعوة لإشعار المستأنف عليها بإبرام العقد الإبتدائي قبل انتهاء صلاحية عقد التخصيص المحددة قانونا في 6 أشهر ، والغير قابل للتجديد ، سيما وان المادة 618-3 مكرر ثلاث مرات دخلت حيز التنفيذ بمقتضى القانون رقم 107.12 بتغيير وتميم القانون رقم 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز منذ سنة 2016 ، دون أن تقوم المستأنفة بإشعار المستأنف عليها بإتمام عقد البيع الإبتدائي ، إلا بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص، في الوقت الذي أنجزت فيه محضر معاينة مؤرخ في 26/11/2019 من أجل عرض باقي المبلغ على المستأنف عليها والحال ان العقد الذي استندت عليه انتهت صلاحيته ، مما تكون معه الدفوع المثارة من قبل الطاعنة بخصوص إتمام البيع غير مرتكزة على أساس سليم ويتعين ردها ورد الإستئناف المثار بشأنها وتأييد الحكم المستأنف بعلة أخرى مع إبقاء الصائر على رافعه .
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا
- في الشكل : قبول الإستئناف .
- في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .
