محكمة الاستئناف بالدار البيضاء
قرار عدد 4295 صادر بتاريخ 24/10/1985
ملف رقم 82/26
مدني : وكالة ظاهرة – اثارها – حسن نية المشتري (لا) – شروطها – خطا الموكل وليس خطا الوكيل (نعم) – وكالة مزورة – لا تنتج أثرها القانوني كالوكالة الظاهرة.
إن حسن نية المشتري لا تكفي للتشبث بقواعد الوكالة الظاهرة، بل لا بد من إثبات صدور خطا عن الموكل أوهم الغير بان الوكالة المتشبث بها من طرف الوكيل وكالة صحيحة.
فالتشبث بالوكالة الظاهرة يقتضي خلق الموكل، وليس الوكيل لذلك المظهر الخارجي الذي أوهم المشتري.
إن الوكالة المزورة لا يمكن ان تنتج اثرها كالوكالة الظاهرة، ولا يمكن ان ينصرف اثر العقد للموكل أو مواجهته به ما دام لم يقع اثبات صدور خطا عنه، فيحق له المطالبة ببطلان ذلك العقد.
قضية بوكدرة عبد القادر / الكريني محمد بن الحاج، بنحاجي السراج الشركة العقارية بلوش 8
باسم جلالة الملكوبعد المداولة طبقا للقانونالتعليل:حيث يتجلى من الاطلاع على الحكم الجنحي الصادر بتاريخ 9 يونيو 78 ان المحكمة الجنحية أدانت السيد السراج من اجل خيانة الأمانة والمشاركة في النصب والزور وأدانت السيد لكريني من اجل النصب والزور واستعمال محرر مزور والمشاركة في خيانة الأمانة وان الحكم الجنحي المذكور اثبت زورية الوكالة موضوع التراع.وحيث انه لا نزاع في ان الحكم الجنحي المذكور اصبح نهائيا وان زورية الوكالة أصبحت بذلك نهائية مما تبقى معه تلك الوكالة منعدمة الوجود.وحيث إن صبغة الوكالة المذكورة والمؤرخة في 11 ماي 1977 وردت على أساس ان السيد بوكدرة كلف السيد لكريني بان يقوم مقامه وباسمه ببيع القطعة الأرضية موضوع التراع أي أن الوكالة حسب صبغتها هي وكالة نيابة ينوب بمقتضاه الوكيل عن الموكل في بيع العقار.وحيث إن طرفي الوكالة هما الوكيل والموكل وان الطرف الذي يتعاقد مع الوكيل هو غير بالنسبة لعقد الوكالة وهو في النازلة الشركة المشترية.وحيث ان تعاقد الوكيل بوكالة تثبت زوريتها هو بمثابة تعاقد بدون وكالة وان الوكيل في تلك الحالة لا يكون نائبا عن الموكل عند إبرامه عقد البيع مع المشترية ولا يمكن ان يتصرف اثر ذلك العقد الا اذا اقره أو اذا اثبت الغير، أي المشتري، خطا صادرا عن الموكل.وحيث إن المستأنف ضدها تدفع بان الوكالة حتى ولو كانت غير صحيحة او باطلة تنتج أثارها كالوكالة الظاهرة على أساس أنها غير حسنة النية وان الوكيل أضفى على نفسه مظهرا خارجيا أوهمها الموثق والمحافظ بصحة وبأنه لا شك فيها وتشبث في هذا الصدد بمقتضيات الفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري.وحيث إن التشبث بمقتضيات الفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري لا مجال له باعتبار أن الأمر لا يتعلق ببيوعات متعددة يتم المطالبة بإبطال تسجيل أحدها من طرف غير، أي مشتري في مواجهة غير آخر ذي نية حسنة وليس في مواجهة الطرف البائع إضافة إلى أن حسن نية المشتري لا يكفي للتشبث بقواعد الوكالة الظاهرة بل لابد من إثبات صدور خطأ عن الموكل أوهم الغير بان الوكالة المتشبث بها من طرف الوكيل وكالة صحيحة أو خطا دفع المشترية للتعاقد.وحيث من جهة أولى فان الشركة المستأنف ضدها ضمن دفوعاتها لا تنسب للموكل خطا أوهمها بصحة الوكالة وإنما تسبب للوكيل إضفاءه مظهرا خارجيا أوهمها بصحة الوكالة بينما التشبث بالوكالة الظاهرة يقتضي خلق الموكل لذلك المظهر الخارجي وليس الوكيل.وحيث من جهة ثانية فان العناصر المتشبث بها في الدفع بكون الوكالة تنتج آثارها كوكالة ظاهرة يتعلق بكون الوكيل أدلى بوكالة موقعة ومصادق على التوقيع بها من الإدارة المختصة كما أدلى للموثق بشهادة الإقامة وأوراق الضريبة المتعلقة بالمحل والإبراء منها ومعرفة مكتري الأصل التجاري بالسيدين لكريني والسراج عند زيارة المشتري لهما رفقة هذين الأخيرين وبعلاقتهما بالسيد بوكدرة.وحيث يستفاد من وثائق الملف ومن البحث الذي اجري ان شهادة الإقامة المنجزة بفرنسا لم تسلم للسيد لكريني وانما سلمت للسيد بنسراج الوكيل في الاكرية من اجل الحصول على شهادة الإقامة بالمغرب.وحيث إن هذه الشهادة الأخيرة لم تكن هي السبب الذي أوهم المشترين في صحة الوكالة ولا يمكن ان يعزى للمستأنف خطأ في ذلك الإطار أوهم المشترية ان الوكالة صحيحة.وحيث إن إتيان الوكيل بأوراق الضريبة وأوراق الإقامة للموثق إنما كان نتيجة لعملية التزوير التي قام بها والتي أدين من اجلها جنحيا ولم يتم الحصول عليها نتيجة خطا من الموكل.وحيث كذلك فان تعرف مكتري الأصل التجاري على السيدين السراج ولكريني عند ذهابهما مع الأستاذ ( ر) لعين المكان طبيعي وخاصة بالنسبة للسيد السراج باعتبار انه كان وكيلا للمستأنف في قبض الاكرية وانه سواء بالنسبة له أو بالنسبة للسيد لكريني لم يصدر خطا من الموكل أوهم المشترين أنهما وكيلان في بيع القطعة الأرضية.وحيث بذلك ترى المحكمة انها أمام وكالة مزورة لا يمكن ان تنتج أثرها كوكالة ظاهرة ولا يمكن ان ينصرف اثر العقد للمستأنف أو مواجهته به ما دام لم يبث صدور خطا عنه ويحق له المطالبة ببطلانه.وحيث يتعين لذلك التصريح بان البيع المبرم بتاريخ 21 سبتمبر 1977 بين السيد بوكدرة على أساس أن السيد لكريني وكيل عنه وبين الشركة المدنية العقارية بلوش 8 وهو بيع باطل ويبقى السيد بوكدرة هو المالك الوحيد للقطعة الارضية موضوع الرسم العقاري عدد 4790 س.حيث إن طلب الإذن للسيد المحافظ العقاري بتسجيل منطوق هذا الحكم لا مجال له باعتبار أن الطرف المستأنف يمكنه اللجوء للمحافظ في نطاق الفصل 96 من قانون التحفيظ العقاري للمطالبة بذلك.وحيث إن الشركة المشترية حسنة النية ولم يصدر عنها ما الحق الضرر بالمستأنف مما لا مبرر معه للحكم عليها بأي تعويض.وحيث إن المستأنف سبق له أن تدخل كمطالب بالحق المدني في إطار المسطرة الجنحية وتقدم بطلب تعويض درهم رمزي ومادام المستانف اختار التعويض عن الضرر اللاحق به من تزوير الوكالة في مواجهة لكريني والسراج فانه لا يمكنه في إطار الدعوى الحالية المطالبة بالحكم عليهما بأي تعويض جديد، وأتعاب الموثق لهذا الأخير الذي اطلع على الملف العقاري وتأكد من كونه غير مثقل باي تحمل وان السيدين السراج ولكريني أتيا للموثق بجميع الوثائق التي طلبها منهما والمتمثلة في شهادة الإقامة وإبراء من ضريبة المباني وجميع الضرائب الأخرى.وحيث جاء في تصريح الموثق السيد الزمراني بان السيد لكريني ادلى له بالوكالة التي تأكد له توفرها على الشروط القانونية وانه لم يكن له الشك او عدمه في الوكالة وان السيد بوكدرة كان متوفرا على البطاقة الخضراء كشخص مستقر بالمغرب وله عنوان به وانه لا تسرى عليه بذلك شهادة الحصول على مكتب الصرف لتحويل الأموال للخارج وانه اطلع على الصك العقاري واستفسر عن النظير بالمحافظة فاخبر بانه يوجد بالمحافظة وان المراقب لم يكن ليقبل طلب التسجيل ولو لم يكن متوفرا على جميع الشروط كما ان المحافظ لم يكن ليقوم بالتسجيل لو أن نظير الرسم العقاري لم يكن بالمحافظة وان ثمن البيع وضع بين يديه وتوصل بأوراق الضريبة المتعلقة بالملك من السيد لكريني.وحيث جاء في تصريح السيد العلمي انه وأشخاص آخرين منضوين تحت اسم الوكالة العقارية كوميرسي وان السيد لكريني حضر عنده واخبره انه ينوي بيع اراضي في ملكه احداهما بالمحمدية والاخرى بالبيضاء وانه اخبر الاستاذ ( ر) بان القطعة موضوع التراع معروضة للبيع ولن يتم الاتفاق على الثمن بحضوره وان الاستاذ ( ر) اخبره ان السيد لكريني يتوفر على وكالة مفوضة فطلب منه عدم تحرير عقد البيع بمكتبه وإنما لدى موثق وان الاستاذ ( ر) اخبره باتصاله بالأوروبيين اللذين يكتريان المحل التجاري رفقة السيدين لكريني والسراج وان الثمن المتفق عليه مناسب للملك اعتبارا للمدخول الكرائي للقطعة الارضية وكونها غير فارغة.وحيث أدلى السيد بوكدرة عبد القادر بواسطة محاميه الأستاذ التاجي بمذكرات بعد البحث جاء فيها بان قيمة الارض حسب تصريحه بالبحث تفوق مليون درهم وانه إذا ثبت أن ثمن الأرض يفوق الثمن المصرح به، فان الشركة تكون قد تواطأت مع البائع مع علمها بان الوكالة مزورة وان ما تم التصريح به من أداء مبلغ 40.000 درهم للسيد لكريني دون الاشارة له بعقد البيع يستنتج ان ذلك المبلغ أدي مكافاة للسيد لكريني عن سكوته عن الحقيقة وان الموثق لم يبحث بجدية عن نظير الرسم العقاري قبل تحرير البيع وذلك يستنتج منه علم الموثق كذلك بزورية الوكالة وإخباره للمشترية بذلك، كما ان شهادة السكنى المدلى بها للموثق نسبة إلى أب اسمه بوشعيب وأم اسمها فاطمة بينما يدرج الموثق هويته في مطلع العقد وكما تم الاطلاع عليها بالمحافظة على ان اسم ابيه هو الطيب واسم أمه هو خديجة إضافة إلى أن المشترية ليست غيرا حتى تتمسك بمقتضيات الفصل 66 ق ل ع وإنما هي طرف في عقد الشراء والبيع صدر من شخص استعمل وكالة مزورة ولم يكن له صفة لبيع الأرض وارتكب في حق المشترية جريمة النصب ومن حقها الرجوع عليه والتمس تعيين خبير لتقويم ارض التراع سنة 1977 وطلب الرسم العقاري من المحافظة مع الاطلاع على الملف الجنحي والقيام ببحث تكميلي والحكم وفقا لما جاء في مقاله.وحيث أدلت الشركة المدنية العقارية بلوش 8 بواسطة محاميها الأستاذ الغزالي بمذكرتين تعقبيتين بعد البحث جاء فيهما بان السيد بوكدرة بين أثناء البحث الوسائل التي استعملها السيد بنحاجي للقيام بالزور في الوكالة باستعماله لبطاقته الخضراء وان ذلك أكد ما جاء في تصريح السيدين رباح والعلمي حول معرفة السيدين السراج ولكريني بالمكتريين اللذين قدما للمشترين بحكم تعود الوكيل قبض الاكرية واكد السيد بوكدرة بان السيد السراج لم يكن وكيلا له فقط.لهذه الأسباب :حكمت محكمة الاستئناف بجلستها العلنية حكما غيابيا وبوكيل بالنسبة للسيدين لكريني وبنحاجي السراج وحضوريا بالنسبة لباقي الاطراف شكلا سبق البث في الاستئناف بالقبول.وموضوعا : باعتباره جزئيا ثم بالغاء الحكم المتخذ الصادر عن ابتدائية البيضاء بتاريخ 20 ماي 1981 تحت عدد 4550 في الملف المدني عدد 11262 وبعد تصدي التصريح ببطلان البيع المبرم بتاريخ 21 سبتمبر 1977 والمسجل بتاريخ 26 سبتمر 1977 بخصوص القطعة الأرضية موضوع الرسم العقاري عدد 4790 س ورفض طلب التعويض والصائر بالنسبة.الهيئة الحاكمةالرئيس : فركت محمدالمقرر : تكلانتي زبيدةالمستشار : حجي العموريالنيابة العامة : بوفرعي علالوالمحامي الاستاذ تاج محمد