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Propriétaire de l'immeuble

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'un congé pour démolition délivré par le nouveau propriétaire de l'immeuble, en l'absence de notification formelle de la cession du bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction du preneur, tout en allouant à ce dernier une indemnité provisionnelle.

L'appelant soutenait que la cession du droit au bail, intervenue lors de la vente de l'immeuble, ne lui avait pas été notifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, privant ainsi le nouveau bailleur de qualité à agir. La cour écarte ce moyen en retenant que l'injonction d'évacuer pour démolition et reconstruction, régulièrement signifiée au preneur par le nouveau propriétaire, constitue une notification suffisante de la cession du droit au bail.

Elle précise que l'article 195 précité n'impose aucune forme particulière pour cette notification. Dès lors, la réception sans contestation de cet acte par le preneur rend la cession du bail opposable à son égard et fonde la qualité à agir du nouveau bailleur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la dépose d'un équipement de télécommunication, la cour d'appel de commerce examine la portée du droit de propriété face à une installation réalisée sans l'autorisation du propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire de l'immeuble en ordonnant le retrait de l'installation, la remise en état et l'indemnisation du préjudice.

L'opérateur de télécommunications appelant soutenait que l'installation était justifiée par les demandes des occupants de l'immeuble et contestait la réalité du dommage matériel. La cour rappelle que le droit de propriété est constitutionnellement garanti et que seule l'autorisation de l'unique propriétaire de l'immeuble peut légitimer une installation sur la façade de son bien.

Elle retient que les requêtes émanant des locataires ou occupants sont inopérantes à cet égard et que l'atteinte au droit de propriété est constituée par la seule présence de l'équipement sans l'accord du propriétaire, indépendamment de l'existence d'un préjudice matériel distinct. La cour écarte également l'appel incident du propriétaire, jugeant le montant de l'indemnité allouée suffisant et considérant comme prématurée la demande d'autorisation d'exécution forcée aux frais de l'opérateur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en résiliation formée par l'acquéreur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité du nouveau bailleur à réclamer les loyers échus antérieurement à la notification de la cession de l'immeuble. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur a qualité pour réclamer les loyers dus à compter de la date de son acquisition, et non de la seule date de la notification de la cession au preneur.

Elle précise que si les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien bailleur avant cette notification sont libératoires, la dette subsiste pour tous les loyers impayés depuis le transfert de propriété. Le nouveau bailleur, étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur, est fondé à poursuivre le recouvrement de l'intégralité des créances locatives nées postérieurement à la vente.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'une demande de radiation de la mention d'une adresse du registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des inscriptions qui y sont portées face aux droits du propriétaire actuel de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le registre de la société concernée était grevé de saisies, rendant la radiation prématurée en l'absence de notification aux créanciers saisissants.

L'appelant, propriétaire de l'immeuble, soutenait que la société n'exerçait plus aucune activité à cette adresse depuis de nombreuses années, entraînant la disparition de son fonds de commerce et rendant l'inscription au registre ainsi que les saisies y afférentes sans objet. La cour écarte ce moyen en retenant que la seule preuve pertinente est l'extrait du registre du commerce, le modèle 'J'.

Dès lors que ce document officiel, non contredit par une preuve contraire recevable, atteste de la domiciliation continue de la société et de l'existence d'une saisie sur son fonds de commerce, les procès-verbaux de constat d'huissier produits par le propriétaire sont jugés insuffisants à renverser la présomption légale attachée aux inscriptions. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un commerçant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail consenti par le titulaire du fonds de commerce au nouveau propriétaire des murs. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion formée par le propriétaire de l'immeuble.

La cour distingue la propriété de l'immeuble de celle du fonds de commerce pour retenir que le bail consenti à l'occupant par l'ancien titulaire du fonds constitue un titre légitime. Elle juge ce titre opposable au nouveau propriétaire des murs, dès lors que ce dernier a acquis le bien en ayant connaissance de l'occupation et de l'activité commerciale préexistante.

La production d'un reçu de loyer, non contesté par les voies de droit, suffit à établir la réalité du lien contractuel et à écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre. La cour ajoute que le contrat de bail conclu avec le titulaire du fonds de commerce produit ses pleins effets tant qu'il n'a pas été judiciairement annulé.

Par ces motifs, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un engagement de restitution souscrit par un propriétaire indivis. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion fondée sur cet engagement.

L'appelant soutenait que sa qualité de propriétaire indivis de l'immeuble rendait sans effet son engagement de restituer le local, en l'absence de contrat de bail et de preuve d'une sortie d'indivision. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale entre la propriété de l'immeuble et celle du fonds de commerce qui y est exploité.

Elle retient que l'engagement signé par l'appelant constitue une reconnaissance de la propriété du fonds de commerce, qualifié de bien meuble incorporel, au profit de l'intimé. Dès lors, l'occupant, qui avait admis avoir reçu le fonds à titre précaire pour une exploitation temporaire, était tenu par son obligation de le restituer sur simple demande.

La cour juge inopérante la qualité de propriétaire indivis de l'immeuble, celle-ci étant sans incidence sur les obligations nées de l'acte de reconnaissance relatif au fonds de commerce. Le jugement d'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du nouveau propriétaire des murs qui, en démolissant l'immeuble, a détruit le fonds de commerce y exploité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande indemnitaire du cessionnaire du fonds, au motif que ce dernier n'établissait pas la réalité du préjudice, le fonds ayant perdu sa clientèle suite à une longue période de fermeture.

La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si la démolition de l'immeuble par son nouveau propriétaire constituait une faute engageant sa responsabilité, nonobstant l'inopposabilité alléguée de la cession du fonds et la cessation temporaire de son exploitation. La cour retient que la démolition de l'immeuble, en dehors des procédures légales d'éviction pour reconstruction, constitue une voie de fait engageant la responsabilité délictuelle du propriétaire des murs.

Elle relève que ce dernier, ayant connaissance de la reprise de possession du local par le cessionnaire en exécution d'une décision de justice, ne pouvait ignorer les droits attachés au fonds de commerce. Dès lors, la cour écarte les moyens tirés de la perte de clientèle ou du défaut de publicité de la cession, considérant que la faute réside dans le fait de ne pas avoir respecté les garanties légales offertes au titulaire du bail commercial.

Le préjudice est réparé par l'allocation d'une indemnité correspondant à la valeur d'acquisition du fonds, augmentée d'une somme réparant la perte de chance de l'exploiter. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne le propriétaire de l'immeuble à indemniser le cessionnaire du fonds.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé délivré par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction.

Les preneurs soulevaient l'absence de relation locative directe avec l'acquéreur, une erreur matérielle dans la désignation du local et le défaut de notification de la vente. La cour retient que le droit au bail est transmis à l'acquéreur par l'effet de la vente, la production du titre de propriété suffisant à établir sa qualité à agir.

Elle juge que le congé, mentionnant le titre foncier et ayant été valablement délivré aux preneurs, est régulier nonobstant une erreur sur le numéro administratif du local. La cour considère par ailleurs que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession au preneur.

Elle rappelle enfin que l'éviction pour usage personnel n'est subordonnée à aucune condition de durée de détention du bien par le bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de la contestation du titre de propriété du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation et en paiement.

L'appelant soutenait principalement l'absence de qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas le propriétaire de l'immeuble loué, et opposait subsidiairement la compensation avec le dépôt de garantie. La cour retient que la qualité à agir du bailleur découle du contrat de bail lui-même, lequel est autonome et indépendant du droit de propriété sur le bien.

Elle juge par ailleurs que la compensation avec le dépôt de garantie ne saurait être ordonnée, celui-ci ayant pour finalité de couvrir les éventuelles dégradations ou impayés en fin de bail et non les loyers courants. La cour déclare en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande tendant à faire prononcer la nullité du contrat.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour.

Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve.

Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice matériel et commercial résultant de travaux de démolition. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur victime des désordres, sur la base d'un premier rapport d'expertise contesté par les deux parties.

L'appelant principal, propriétaire de l'immeuble, contestait le principe même de sa faute, tandis que l'appelant incident, preneur, sollicitait une nouvelle expertise pour majorer l'indemnisation. La cour retient la responsabilité délictuelle du propriétaire, non pas du fait de la démolition autorisée, mais en raison de son manquement à l'obligation de déblaiement des gravats, cause directe des infiltrations.

S'agissant de l'évaluation du préjudice, et face à la divergence des expertises de première instance, la cour se fonde sur une troisième expertise ordonnée en appel. Elle en adopte les conclusions relatives aux frais de réparation et à la perte de gain, jugées fondées sur des pièces comptables et fiscales probantes.

En revanche, la cour écarte l'indemnisation de la perte de marchandises, au motif que son évaluation reposait sur les seules déclarations de la victime, non corroborées par des documents comptables, ce qui constitue une preuve insuffisante. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement, réduit le montant de l'indemnité allouée et rejette l'appel incident.

La qualification de la relation juridique unissant les occupants d'un local commercial au propriétaire de l'immeuble était au cœur du débat. Le tribunal de commerce avait écarté l'existence d'un bail pour retenir celle d'une société de fait.

Devant la cour, les appelants soutenaient que la dissolution de la société de fait et la cession de son fonds de commerce avaient transformé la relation contractuelle en un bail commercial direct. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant la persistance de la société de fait, se fondant sur les propres aveux des appelants, les conclusions du rapport d'expertise et un procès-verbal d'assemblée générale postérieur à la prétendue dissolution attestant de la volonté des héritiers de poursuivre l'exploitation commune.

La cour relève en outre que l'acte de cession du fonds de commerce invoqué n'a jamais été mis en œuvre et concerne un local distinct de celui objet du litige, le privant ainsi de toute force probante. Faute pour les occupants de rapporter la preuve de l'existence d'un bail direct, la cour considère que la relation juridique demeure régie par les règles de la société de fait.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un maître d'œuvre au paiement de factures tout en écartant la responsabilité solidaire du maître d'ouvrage, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur l'existence d'un mandat apparent. L'entrepreneur appelant soutenait que le maître d'œuvre, signataire des contrats et accepteur des effets de commerce, avait agi en qualité de mandataire du maître d'ouvrage, propriétaire du bien et bénéficiaire final des travaux, engageant ainsi ce dernier sur le fondement de l'article 925 du dahir des obligations et des contrats.

La cour écarte cette qualification en l'absence de tout acte prouvant l'existence d'un mandat. Elle retient que la seule qualité de propriétaire de l'immeuble et de bénéficiaire des travaux est insuffisante à établir que le maître d'œuvre a contracté pour le compte du maître d'ouvrage.

Dès lors, faute de preuve d'un mandat exprès ou tacite au sens de l'article 879 du même code, les dispositions de l'article 925 relatives aux effets de la représentation ne sauraient trouver application. Par conséquent, les contrats, factures et effets de commerce, n'ayant été signés que par le seul maître d'œuvre, ne peuvent produire d'effets à l'égard du maître d'ouvrage qui y est resté tiers.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un bail et les formalités de notification du changement de propriétaire au preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant, une société commerciale, soutenait que le nouveau bailleur ne lui avait pas notifié le transfert de propriété selon les formes prévues par la loi relative aux baux à usage d'habitation ou professionnel, ce qui rendait l'injonction de payer inefficace. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le bail, consenti à une société pour les besoins de son activité, est soumis aux dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle juge que la sommation de payer les loyers arriérés, qui mentionnait expressément que le créancier était le nouveau propriétaire de l'immeuble et se substituait à l'ancien bailleur dans tous ses droits, valait notification régulière du transfert de propriété. Dès lors, le preneur, n'ayant pas réglé les loyers dans le délai de quinze jours imparti par cette sommation valablement délivrée, est en situation de défaut de paiement.

Le jugement de première instance prononçant la résiliation et l'expulsion est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le sort du titulaire d'un fonds de commerce en cas de vente aux enchères judiciaires du bien immobilier dans lequel il est exploité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par l'adjudicataire de l'immeuble contre les occupants.

L'appelant soutenait que la vente aux enchères, dont le cahier des charges ne mentionnait aucun fonds de commerce, lui conférait un droit de propriété purgé de toute occupation, d'autant que le registre du commerce initial avait été radié. La cour écarte ce moyen en retenant que la vente forcée ne portait que sur la propriété des murs et non sur le fonds de commerce qui y était exploité.

Elle relève en outre que l'adjudicataire avait lui-même, dans une procédure antérieure, reconnu l'existence de l'exploitation commerciale en agissant contre les occupants. Dès lors, la radiation du registre du commerce au nom du défunt, suivie d'une nouvelle immatriculation par ses héritiers, n'affecte pas la continuité de l'existence du fonds.

La cour en déduit que l'occupation des intimés repose sur un titre légitime, à savoir la propriété du fonds de commerce, qui est opposable au nouveau propriétaire de l'immeuble. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, dans un contexte de contestation de la qualité à agir des parties et d'intervention volontaire d'un tiers se prétendant propriétaire de l'immeuble et du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs.

L'appelant, héritier du preneur initial, soulevait principalement son défaut de qualité à défendre, la prescription quinquennale d'une partie de la créance de loyers et la nullité de la sommation de payer. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à défendre, en retenant que la relation locative entre les auteurs des parties avait été irrévocablement établie par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée, rendant ainsi les héritiers du preneur tenus des obligations du bail.

Elle fait cependant droit au moyen tiré de la prescription et, en application de l'article 391 du dahir des obligations et des contrats, déclare prescrite la partie de la créance de loyers antérieure de plus de cinq ans à la date de la sommation. La cour rejette par ailleurs l'intervention volontaire du tiers revendiquant la propriété, au motif que le titre de ce dernier est grevé d'une inscription préventive au profit de l'auteur du bailleur, et que le litige sur la propriété de l'immeuble est sans incidence sur la relation locative judiciairement constatée entre les parties originaires.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement, réduit le montant des loyers dus, mais confirme pour le surplus la condamnation et la mesure d'expulsion.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir pour délivrer un commandement de payer visant la résolution d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en résolution et en paiement irrecevable pour défaut de qualité de la demanderesse. L'appelante soutenait disposer de cette qualité en tant que propriétaire de l'immeuble et ayant-cause du bailleur initial. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale entre le droit de propriété et la relation contractuelle locative. Elle relève que si le contrat de bail a été conclu par l'appelante en son nom personnel, le commandement de payer a été délivré par cette dernière en sa qualité de mandataire de la nouvelle propriétaire. La cour retient que la qualité pour agir en résolution du bail s'apprécie exclusivement au regard des parties figurant au contrat, le litige ne portant pas sur une question de propriété. Dès lors, la délivrance du commandement par une personne agissant en une qualité étrangère à celle de partie au contrat la prive de la qualité à agir, laquelle est d'ordre public. Le jugement de première instance ayant prononcé l'irrecevabilité de la demande est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation pour destruction d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le cessionnaire du fonds n'établissait pas la réalité de son préjudice, le local étant resté fermé pendant une longue période et ayant ainsi perdu sa clientèle. La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si la démolition de l'immeuble par le nouveau propriétaire, sans respecter les procédures légales d'éviction, constituait par elle-même une faute engageant sa responsabilité, nonobstant l'inactivité antérieure du fonds. La cour retient que le nouveau propriétaire de l'immeuble, substitué dans les obligations du bailleur, commet une faute en procédant à la démolition sans avoir préalablement suivi la procédure d'éviction pour reconstruction prévue par la loi sur les baux commerciaux. Elle considère que cette démolition constitue en soi un préjudice certain pour le titulaire du fonds de commerce, le privant de ses droits légaux à indemnisation et de son droit au retour. La cour évalue le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce à la valeur de son prix d'acquisition, en application des dispositions de la loi n° 49-16. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la mainlevée d'une saisie conservatoire pratiquée sur le fondement d'une erreur d'identité du débiteur. Le juge des référés du tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée. Les appelants, héritiers du propriétaire du bien saisi, soutenaient que la saisie avait été pratiquée à tort sur le patrimoine de leur auteur, distinct du véritable garant, invoquant à ce titre une divergence entre les numéros de carte d'identité nationale figurant sur l'acte de cautionnement et sur le titre foncier. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que la différence entre le numéro de la carte d'identité nationale du signataire de l'acte de cautionnement et celui du propriétaire de l'immeuble constitue un fait nouveau. Ce nouvel élément, établi par un procès-verbal de constat, justifie de revenir sur une précédente ordonnance de référé et écarte l'exception de chose jugée. Dès lors, la cour constate que la mesure conservatoire a grevé le bien d'un tiers étranger à la dette. En conséquence, la cour infirme l'ordonnance entreprise et ordonne la mainlevée de la saisie.

La cour d'appel de commerce statue sur l'opposabilité au créancier saisissant d'un acte de disposition postérieur à une saisie-arrêt sur les loyers d'un bien immobilier. Le juge des référés avait ordonné la mainlevée de la saisie pour la moitié des loyers seulement. L'appelant, devenu seul propriétaire de l'immeuble par une donation consentie par la débitrice après la saisie, soutenait que la mesure était devenue sans objet. La cour retient que la donation, intervenue postérieurement à l'ordonnance de saisie, est inopposable au créancier saisissant. Elle juge que les droits du créancier sont cristallisés au jour de la saisie, date à laquelle la débitrice était encore propriétaire d'une quote-part de l'immeuble, ce qui fondait la mesure sur la fraction correspondante des loyers. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité d'une demande d'intervention forcée et les modes de preuve du paiement. Le preneur appelant contestait la régularité de la mise en demeure, soutenait avoir réglé les loyers en espèces sans obtenir de quittances et demandait à prouver ces paiements par témoignage. Il soulevait en outre, pour la première fois en appel, l'absence de qualité à agir du bailleur en tentant d'introduire dans la cause le véritable propriétaire de l'immeuble. La cour déclare d'abord irrecevable la demande d'intervention forcée, la qualifiant de demande nouvelle prohibée au stade de l'appel en application de l'article 143 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour écarte le moyen tiré du paiement en retenant que la preuve testimoniale est irrecevable pour les actes juridiques dont la valeur excède le seuil légal, au visa de l'article 443 du code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur de produire une preuve écrite du paiement, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée du moyen tiré de l'absence de qualité de propriétaire du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant le paiement des loyers impayés. L'appelant soutenait que le bailleur n'étant pas propriétaire de l'immeuble, il n'avait pas qualité à agir, ce qui devait entraîner la nullité du bail et du congé subséquent. La cour écarte cet argument en retenant que la qualité à agir du bailleur ne découle pas de son titre de propriété mais du contrat de bail lui-même, qui établit les obligations réciproques des parties en leur seule qualité de bailleur et de preneur. Elle juge ainsi que le preneur n'est pas recevable à contester le droit de propriété du bailleur, cette question étant inopposable à la relation contractuelle locative. La demande reconventionnelle en nullité du bail et en restitution des loyers et de la garantie locative est par conséquent rejetée, la cour rappelant que la restitution de cette dernière est conditionnée à la libération effective des lieux. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce tranche la question de la qualité à agir du propriétaire des murs d'un local commercial à l'encontre du gérant d'un fonds de commerce exploité dans les lieux. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes en paiement de redevances d'exploitation et en expulsion formées par le nouveau propriétaire de l'immeuble. L'appelant soutenait principalement que le contrat de gérance libre, faute de publicité légale, était nul et que l'occupant était dès lors sans droit ni titre, contestant par ailleurs l'existence même d'un fonds de commerce distinct de l'immeuble cédé. La cour écarte ce moyen en relevant que l'appelant avait lui-même reconnu l'existence du contrat de gérance libre, tant dans l'acte de vente de l'immeuble que dans la sommation adressée au gérant. Elle retient que la nullité éventuelle du contrat de gérance pour défaut de publicité n'aurait pas pour effet de priver l'occupant de tout titre, mais conduirait à requalifier la relation contractuelle en location de fonds de commerce, laquelle demeure inopposable au propriétaire des murs. La cour constate en outre que l'existence du fonds de commerce, distinct de l'immeuble, est établie par les inscriptions au registre du commerce et les documents fiscaux, et que sa propriété a été transmise à l'héritier du vendeur, seul créancier des redevances et titulaire de l'action en résiliation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

En matière de saisie-exécution mobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une demande en distraction d'objets saisis formée par un tiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en revendication, considérant la propriété du tiers-revendiquant établie par la production de factures. L'appelant, créancier saisissant, soutenait d'une part que le rejet antérieur d'une demande en suspension de la vente par le juge des référés préjudiciait à l'action au fond, et d'autre part que les factures produites ne constituaient pas une preuve suffisante de la propriété des biens saisis. La cour écarte le premier moyen en rappelant la distinction fondamentale entre la procédure en référé visant à suspendre l'exécution, qui statue sur la base de l'apparence en application de l'article 468 du code de procédure civile, et l'action au fond en revendication, qui tranche la question de la propriété. Sur le fond, la cour retient que les biens meubles se trouvant dans un immeuble sont présumés appartenir au propriétaire de cet immeuble. Dès lors que le tiers revendiquant, propriétaire de l'appartement, a corroboré cette présomption par des factures d'achat, il incombait au créancier saisissant de rapporter la preuve contraire, notamment en démontrant le caractère complaisant desdites factures, ce qu'il a omis de faire. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un acte de location consenti par un propriétaire indivis ne détenant pas la majorité qualifiée des trois quarts des parts. Le preneur appelant soutenait la validité du contrat en invoquant sa bonne foi, l'apparence de propriété du bailleur au moment de la conclusion de l'acte, ainsi que le consentement tacite des autres coindivisaires. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur, au jour de la signature du contrat, n'était plus propriétaire de l'immeuble pour l'avoir transmis des années auparavant à ses enfants par donation. Elle retient que la part minoritaire que le bailleur a ultérieurement recueillie par succession ne lui conférait pas le pouvoir de louer seul le bien indivis, faute de détenir la majorité requise pour les actes d'administration. La cour ajoute que la bonne foi du preneur est inopérante à l'égard des véritables propriétaires et que l'argument du consentement tacite est contredit par les multiples actions en justice intentées par les coindivisaires pour contester le bail. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La qualité du bailleur pour délivrer un congé pour non-paiement de loyers en matière de bail commercial s'apprécie au regard du contrat de bail liant les parties. Dès lors, approuve sa décision la cour d'appel qui, après avoir constaté l'existence d'un contrat de bail écrit, en déduit que le bailleur avait qualité pour agir en résiliation, sans avoir à rechercher s'il était propriétaire des lieux, et écarte les allégations des locataires relatives à une rupture antérieure du contrat faute de preuve.

Ayant constaté que les documents contractuels, bien qu'établis par une société intermédiaire, mentionnaient expressément qu'ils étaient faits pour le compte d'une autre société, propriétaire du projet immobilier, une cour d'appel en déduit exactement que la relation contractuelle s'analyse en un mandat simple et non en un contrat de commission. C'est donc à bon droit qu'elle écarte l'application de l'article 423 du Code de commerce et juge, en application des articles 921 et 922 du Dahir des obligations et des contrats, que le mandataire n'est pas personnellement tenu des obligations envers le tiers acquéreur, l'action ne pouvant être dirigée que contre le mandant.

Ayant constaté qu'une précédente décision de justice avait rejeté une première demande d'éviction comme étant prématurée, sans se prononcer sur la validité du congé qui la fondait, une cour d'appel en déduit exactement que ce congé n'est pas entaché de nullité. Par conséquent, le bailleur conserve le droit d'introduire une nouvelle action en éviction en se fondant sur le même congé, une fois les délais légaux pour agir respectés.

Le rejet de la première action pour un motif de pure procédure n'épuise pas les effets juridiques du congé et ne saurait faire obstacle à une nouvelle demande fondée sur celui-ci.

Une cour d'appel distingue à bon droit la procédure de révision périodique du loyer en cours de bail, soumise à l'écoulement d'un délai de trois ans depuis la dernière fixation, de celle relative à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions, incluant une augmentation du loyer. Par conséquent, elle en déduit exactement que l'exigence d'un délai de trois ans, prévue par le dahir du 5 janvier 1953 pour la révision périodique, n'est pas applicable à l'offre de renouvellement du bail commercial émise dans le cadre du dahir du 24 mai 1955.

Une cour d'appel retient à bon droit que le preneur, qui en sa qualité de successeur à titre particulier est tenu de l'ensemble des obligations du locataire précédent, ne peut se prévaloir d'autorisations de travaux accordées à ce dernier pour justifier des modifications structurelles des lieux loués, dès lors que ces autorisations ne concernaient que des réparations simples et non des transformations de la substance de la chose louée. En conséquence, la démolition d'un mur sans autorisation spécifique du bailleur constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne l'expulsion du preneur d'un bail commercial au motif que celui-ci n'a pas intenté l'action en contestation des motifs du congé dans le délai légal, le considérant de ce fait occupant sans droit ni titre, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement des loyers. En statuant ainsi, alors que le preneur conserve le droit, dans l'instance en validation du congé, de prouver l'exécution des obligations dont le manquement lui est reproché, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Il résulte de l’article 694 du Dahir sur les obligations et contrats qu’en cas de cession du bien loué, le nouveau propriétaire est substitué à l’ancien dans tous ses droits et obligations découlant du bail en cours. Encourt la cassation l’arrêt qui déclare recevable l’action en paiement de loyers et en expulsion intentée par le bailleur initial, alors qu’il est établi que la propriété du bien a été transférée à un tiers avant l’introduction de l’instance, ce dont il se déduit que le preneur a qualité et intérêt à contester la qualité à agir de son bailleur d’origine.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

En application de l’article 89 du Code de procédure civile, le juge peut écarter une demande d’inscription de faux s’il estime que le document contesté est sans incidence sur la solution du litige. Par conséquent, une cour d’appel qui, après avoir établi sur la base de plusieurs éléments de preuve l’existence d’une relation locative commerciale et l’occupation légale des lieux, écarte une demande d’inscription de faux visant le contrat de bail, ne viole pas la loi, dès lors qu’elle motive sa décision par le fait que la preuve de l’occupation légale est rapportée par d’autres moyens rendant l’examen de l’incident de faux sans utilité.

En application des dispositions de l’article 418 du Dahir sur les obligations et les contrats, les décisions de justice constituent une preuve des faits qu’elles établissent. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour retenir le manquement du preneur à son obligation de paiement, se fonde sur l’autorité de jugements antérieurs ayant irrévocablement fixé la relation locative entre les parties, et en déduit que le paiement des loyers effectué par le preneur entre les mains d’un tiers, fût-il le conjoint du bailleur, est dépourvu de tout effet libératoire.

Au décès du bailleur, ses héritiers acquièrent de plein droit la qualité de bailleur. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’une mise en demeure de payer avait été adressée à la locataire par les héritiers, retient l’état de défaut de paiement justifiant la résiliation du bail et l’expulsion, au motif que la locataire ne pouvait se contenter de contester la qualité des héritiers pour se soustraire à son obligation et qu’il lui appartenait, pour éviter le défaut et prouver sa bonne foi, de procéder à une offre réelle de paiement.

Constitue une contestation sérieuse affectant le droit au bail, le congé pour reprise notifié par le bailleur au preneur, antérieurement à la cession par ce dernier de son fonds de commerce. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt qui valide la vente du fonds de commerce sans répondre au moyen du bailleur invoquant l’antériorité du congé et de l’action en validation y afférente, de nature à entraîner la nullité de la cession.

Ayant constaté que le droit d’option du preneur d’un local commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, s’était éteint pour n’avoir pas été exercé dans le délai imparti par la loi ancienne, la cour d’appel en déduit exactement que les dispositions de la loi nouvelle sur les baux commerciaux ne sauraient s’appliquer. En effet, un droit déjà forclos et éteint sous l’empire de la loi ancienne ne peut renaître par l’effet de la loi nouvelle, l’application de celle-ci à une situation juridique définitivement constituée constituant une rétroactivité prohibée.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, se fondant sur des décisions judiciaires définitives ayant prononcé la résiliation d'un contrat de gérance libre, retient que l'ancien gérant est un occupant sans droit ni titre et le condamne au paiement de dommages-intérêts. En application de l'article 450 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, de telles décisions sont exécutoires et bénéficient d'une présomption légale jusqu'à leur éventuelle annulation, la simple allégation non prouvée d'un pourvoi en cassation à leur encontre étant sans incidence.

Une cour d'appel, statuant sur renvoi, est liée par le point de droit tranché par la Cour de cassation qui a jugé que la relation locative subsiste malgré la destruction des lieux par le nouveau propriétaire et la cessation temporaire d'activité du preneur. Par suite, c'est par une appréciation souveraine des éléments de preuve, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, que la cour d'appel retient l'un des rapports d'expertise produits pour fixer le montant de l'indemnité due au preneur, dès lors qu'elle a motivé sa décision et justifié les raisons l'ayant conduite à écarter les autres rapports.

Ayant constaté que l'ouverture d'une fenêtre dans un mur mitoyen par l'exploitant d'un café était de nature à causer un préjudice à l'exploitante d'une salle de sport pour femmes voisine, la cour d'appel en a exactement déduit que cette dernière, en tant que titulaire du fonds de commerce et victime directe du trouble, avait qualité et intérêt à agir en suppression du trouble et en réparation, sans être tenue de mettre en cause le propriétaire de l'immeuble. En effet, le droit d'intenter une action en justice appartient à toute personne subissant un préjudice.

Une cour d'appel peut, en application de l'article 462 du Dahir des obligations et des contrats, rechercher la commune intention des parties pour qualifier un contrat, sans s'arrêter à son intitulé. Ayant souverainement constaté qu'un contrat, bien que titré « bail commercial », portait non seulement sur des locaux mais également sur l'ensemble des éléments corporels et incorporels d'un fonds de commerce, tels que le matériel d'exploitation et une licence de débit de tabac, elle en déduit à bon droit qu'il s'agit d'un contrat de gérance libre.

Saisie d’une requête en interprétation, la Cour d’appel de commerce précise la portée d’une décision antérieure ayant ordonné la mainlevée de restrictions inscrites sur un titre foncier dans le cadre d’une procédure collective. La Cour juge que lorsque le dispositif d’un arrêt est formulé de manière générale et paraît ambigu, il doit être interprété à la lumière de ses motifs, qui en constituent le soutien nécessaire. Ainsi, une mesure de mainlevée d’inscriptions, telles qu’une clause d’incessibilité et des obligations issues d’un cahier des charges, prononcée afin de permettre l’exécution d’un plan de continuation, ne peut avoir une portée excédant la finalité de ce plan. Par conséquent, la radiation de ces charges doit être strictement limitée aux seules fractions de l’immeuble sur lesquelles les constructions prévues par le plan ont été édifiées et pour lesquelles un permis d’habiter a été délivré, à l’exclusion des parties du titre foncier non affectées par l’exécution des obligations du plan de redressement.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce infirme l’ordonnance du président du Tribunal de commerce ayant prononcé la radiation d’une immatriculation au registre du commerce, en rappelant le principe fondamental de l’autonomie et de la distinction juridique entre la propriété du fonds de commerce et celle de l’immeuble dans lequel il est exploité. Il en résulte que la qualité de copropriétaire indivis de l’immeuble, tout comme l’absence de consentement de l’ensemble des indivisaires, est sans incidence sur la régularité de l’immatriculation d’un exploitant au registre du commerce, les deux droits relevant de régimes juridiques distincts. Dès lors que l’existence d’une société de fait entre les exploitants est reconnue, chaque associé dispose d’un droit propre à l’immatriculation. Par conséquent, l’un des associés ne peut valablement solliciter la radiation de son coassocié déjà immatriculé, la seule voie de droit lui étant ouverte consistant à requérir sa propre inscription modificative en qualité d’associé. La juridiction de renvoi se conforme ainsi à la doctrine de la Cour de cassation, qui avait censuré les juges du fond pour avoir confondu le régime de la propriété immobilière avec celui, spécifique, du fonds de commerce. La cour précise en outre que le président du Tribunal de commerce, statuant sur les litiges relatifs aux inscriptions en vertu de l’article 78 du Code de commerce, agit en vertu d’une compétence d’attribution spéciale et non en sa qualité de juge des référés.

La Cour d’appel de commerce, confirmant un jugement du Tribunal de commerce, rappelle que le contrat de bail portant sur un immeuble immatriculé, consenti par une personne non inscrite comme propriétaire sur le titre foncier, est inopposable aux propriétaires légitimes. La production d’un acte d’hérédité désignant le bailleur comme héritier du propriétaire originaire est jugée insuffisante à établir sa qualité pour contracter, car les droits découlant d’une succession n’ont d’effet à l’égard des tiers qu’à compter de leur inscription sur le titre foncier conformément au droit de l’immatriculation foncière. En conséquence, un tel acte s’analyse en un bail de la chose d’autrui, régi par renvoi par les dispositions relatives à la vente de la chose d’autrui. Faute de ratification par les propriétaires inscrits, le bail est dépourvu de tout effet juridique à leur encontre, justifiant ainsi son annulation et l’expulsion de l’occupant considéré comme étant sans droit ni titre.

Confirmant par substitution de motifs une décision du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge que la confusion opérée par un contractant entre un contrat de bail commercial et un contrat de gérance libre ne constitue pas une erreur substantielle viciant le consentement et susceptible d’entraîner l’annulation de la convention. La Cour retient qu’une telle confusion, les notions d’établissement commercial et de fonds de commerce étant fréquemment employées comme synonymes par les parties, relève d’un différend sur la qualification juridique de l’acte et non d’une erreur sur la substance de la chose, seule cause de nullité au sens du Dahir des obligations et des contrats. Elle écarte par ailleurs la faculté pour une partie de se rétracter unilatéralement avant l’entrée en vigueur du contrat, rappelant que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En conséquence, un désaccord postérieur sur l’intitulé ou le régime juridique applicable à une relation contractuelle dont l’objet était clairement entendu ne saurait suffire à justifier sa résolution.

Par un arrêt rendu sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce de Marrakech confirme un jugement du Tribunal de commerce prononçant la dissolution d’une société. La Cour juge que le périssement total du fonds commun, cause d’extinction de la société en application de l’article 1051 du Dahir des obligations et des contrats, ne s’entend pas seulement de la destruction matérielle du local mais s’apprécie également au regard de la disparition des éléments incorporels essentiels du fonds de commerce. Ainsi, la cessation prolongée et ininterrompue de l’exploitation, établie par des éléments probants et corroborée par les aveux judiciaires antérieurs des associés, entraîne la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, ce qui équivaut au périssement dudit fonds. Une telle situation justifie la dissolution de la société, nonobstant la subsistance matérielle des locaux. La Cour écarte par ailleurs les preuves contraires produites tardivement, considérant qu’elles ne sauraient infirmer les éléments probants antérieurs et concordants démontrant l’arrêt durable de l’activité.

Il résulte de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce que le président du tribunal de commerce, statuant en référé, peut ordonner une mesure de remise en état pour mettre fin à un trouble manifestement illicite, nonobstant l'existence d'une contestation sérieuse. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour confirmer une ordonnance de référé enjoignant la remise en état de locaux, retient que l'éviction par la force de l'exploitant d'un fonds de commerce et la démolition desdits locaux par le nouveau propriétaire de l'immeuble constituent un trouble manifestement illicite.

La cour n'est pas tenue de répondre à des moyens de défense inopérants, tels que ceux tirés d'un acte de donation portant sur la propriété de l'immeuble et non sur le fonds de commerce, ou de l'existence d'une plainte pénale non suivie de poursuites.

En application de l'article 47 de la loi n° 17-99 portant code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers responsables du dommage. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer irrecevable l'action subrogatoire de l'assureur contre le propriétaire de l'immeuble où un incendie a eu lieu, retient que si la matérialité du sinistre et le paiement de l'indemnité sont établis, les documents produits sont insuffisants pour démontrer de manière claire la responsabilité dudit propriétaire dans la survenance de l'incendie.