Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne l'expulsion du preneur d'un bail commercial au motif que celui-ci n'a pas intenté l'action en contestation des motifs du congé dans le délai légal, le considérant de ce fait occupant sans droit ni titre, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement des loyers. En statuant ainsi, alors que le preneur conserve le droit, dans l'instance en validation du congé, de prouver l'exécution des obligations dont le manquement lui est reproché, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Section II, Arrêt n° 2/325, en date du 20/06/2019, dans le dossier commercial n° 2017/2/3/682

Vu le pourvoi en cassation déposé le 10/06/2015 par la demanderesse susmentionnée, par l'intermédiaire de son avocat Maître Drif Omar (r.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 650 rendu le 03/02/2015 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° : 2014/8206/1318.
Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.
Vu l'ordonnance de mise en état et de communication de la date de l'audience en date du 23/05/2019.
Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 20/06/2019.
Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Karaoui, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué, rendu par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2014/8206/1318, que la défenderesse au pourvoi, la société (A. B.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête dans laquelle elle a exposé être propriétaire de l'immeuble sis à (...), qu'elle a donné à bail à la demanderesse au pourvoi, la société (A. A. D. Kh.), pour son exploitation en tant que local commercial ; qu'elle lui a notifié un congé le 16/01/2012 dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, à la suite duquel elle a engagé une action en conciliation qui s'est soldée par un échec ; que la locataire n'a pas contesté le motif sur lequel le congé était fondé bien que la décision de non-conciliation lui ait été notifiée, devenant ainsi occupante sans droit ni titre ; elle a sollicité qu'il soit statué sur l'expulsion de cette dernière du local commercial susmentionné, elle et tous occupants de son chef, sous peine d'une astreinte ; après réponse de la défenderesse qui a soutenu s'être acquittée de tous les loyers dus, un jugement a été rendu rejetant la demande, dont la demanderesse a interjeté appel ; la Cour d'appel de commerce a infirmé ce jugement et, statuant à nouveau, a ordonné l'expulsion de la défenderesse du local litigieux, elle et tous occupants de son chef, et a rejeté le surplus des demandes, par son arrêt objet du présent pourvoi.

Attendu que la demanderesse au pourvoi, en ses premier et deuxième moyens de cassation réunis, fait grief à l'arrêt d'avoir violé l'article 3 du Code de procédure civile et manqué de base légale, en ce que la défenderesse au pourvoi a fondé son acte d'appel sur l'expulsion de la demanderesse pour manquement à son obligation de paiement des loyers et pour non-renouvellement de la garantie bancaire, alors que l'arrêt attaqué a prononcé l'expulsion au motif que l'action prévue à l'article 32 du Dahir du 24 mai 1955 relative à la contestation du motif du congé n'avait pas été intentée, et ce, sans vérifier si le congé remplissait toutes ses conditions de forme, d'autant que le jugement de première instance avait constaté l'absence dans le congé d'un délai exprès pour le paiement du loyer et l'avait en conséquence considéré comme dépourvu de ses effets juridiques ; l'arrêt ainsi rendu a violé les dispositions de l'article 3 du Code de procédure civile et, étant dénué de base légale, encourt la cassation.

Attendu que le moyen de cassation soulevé par la demanderesse au pourvoi est fondé ; en effet, bien que la défenderesse au pourvoi ait fondé sa demande d'expulsion sur l'absence d'action en contestation des motifs du congé conformément à l'article 32 du Dahir du 24 mai 1955, elle a soutenu, dans les motifs de son appel, que l'expulsion était justifiée par le non-paiement par la demanderesse au pourvoi des loyers, objet de plusieurs mises en demeure antérieures auxquelles elle n'avait pas répondu, ce qui l'avait contrainte à lui adresser le dernier congé, objet de la présente action, visant à l'expulsion, et par son manquement à la clause 2 du contrat de bail, n'ayant pas renouvelé la garantie dont la durée de validité avait expiré ; que ces deux manquements constituaient un motif grave et légitime justifiant l'expulsion ; que la demanderesse au pourvoi, en réponse à l'acte d'appel, a répliqué dans ses conclusions responsives déposées à l'audience du 16/09/2014, qu'elle s'était acquittée de tous les loyers dus par virements bancaires sur le compte de la défenderesse au pourvoi ouvert auprès de (M. M.) jusqu'au mois de mars 2013, que le dernier congé reçu était entaché d'irrégularités tenant à l'absence de mention du délai requis et d'un délai de paiement, et qu'il n'incluait pas le motif du renouvellement de la garantie ; et qu'elle avait écrit à l'avocat de la défenderesse au pourvoi à ce sujet ; pour le prouver, elle a produit des documents déjà versés aux débats en première instance ; cependant, la cour qui a rendu l'arrêt attaqué a rejeté ces arguments au motif que ""la locataire (l'intimée) a été notifiée de la décision de non-conciliation le 22/08/2012 mais n'a pas intenté l'action en contestation du congé en application des dispositions de l'article 32 du Dahir de 1955... par conséquent, la relation locative a pris fin et il n'y a plus lieu de contester les motifs du congé en l'absence d'une action en contestation, ce qui la place dans la situation d'un occupant sans droit ni titre et rend la demande d'expulsion fondée...."", alors que, s'il est de jurisprudence constante que le locataire n'est pas tenu d'engager une action en conciliation en cas de paiement dans le délai imparti, il s'ensuit par voie de conséquence qu'il n'est pas non plus tenu d'intenter une action en contestation des motifs du congé pour la même raison, et il lui suffit d'opposer le fait du paiement dans l'instance en validation du congé pour faire échec à la demande d'expulsion ; la cour d'appel, en fondant sa décision principalement sur la déchéance du droit de la locataire de soulever toute exception relative aux motifs du congé et en lui imputant les conséquences de l'absence d'action en contestation, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement, a entaché sa décision d'un défaut de motivation et l'a privée de base légale, ce qui justifie sa cassation.

Attendu que la bonne administration de la justice et l'intérêt des parties commandent le renvoi de l'affaire devant la même cour qui l'a rendue.

Par ces motifs

La Cour de cassation casse l'arrêt attaqué et renvoie l'affaire et les parties devant la même cour qui l'a rendu pour qu'elle y statue, autrement composée, conformément à la loi, et condamne la défenderesse au pourvoi aux dépens.
Ordonne la transcription du présent arrêt sur les registres de la cour qui l'a rendu, en marge ou à la suite de la décision attaquée.