Mot clé
Condition de trois mois d'impayés

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre les clauses résolutoires contractuelles et les dispositions d'ordre public de la loi 49-16. Le juge de première instance avait fait droit à la demande d'expulsion en constatant l'acquisition de la clause résolutoire.

L'appelant soutenait, d'une part, que le bailleur n'avait pas respecté la procédure de mise en demeure prévue au contrat et, d'autre part, que la condition de trois mois d'impayés requise par l'article 33 de la loi 49-16 n'était pas remplie, un des mois ayant été réglé par chèque. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les dispositions de la loi 49-16 relatives à la résiliation du bail sont d'ordre public et que toute clause contractuelle y dérogeant est réputée nulle.

Elle rejette également le second moyen en retenant que la remise d'un chèque bancaire revenu impayé pour insuffisance de provision ne constitue pas un paiement libératoire. Dès lors, le défaut de paiement pour une durée de trois mois était bien caractérisé, rendant le preneur en état de demeure.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme l'ordonnance d'expulsion entreprise.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le juge des référés avait constaté l'acquisition de la clause et ordonné l'expulsion du preneur, lequel soutenait en appel s'être acquitté des sommes dues.

La cour rappelle que tant le contrat de bail que l'article 33 de la loi n° 49.16 subordonnent le jeu de la clause à un impayé d'une durée de trois mois. Or, elle constate au vu des quittances produites que le preneur, en réglant une partie des arriérés dans le délai de la mise en demeure, avait ramené sa dette à une durée inférieure à ce seuil.

La cour retient dès lors que la condition légale et contractuelle de trois mois de loyers impayés n'étant pas remplie, le bailleur ne pouvait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce contrôle les conditions de mise en œuvre de cette clause au regard de la loi n° 49-16. Le premier juge avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait avoir apuré sa dette par des offres réelles suivies de consignations auprès du greffe, offres que le bailleur avait refusées. La cour relève, au vu des procès-verbaux d'offres et des quittances de dépôt, que le preneur s'était acquitté de la quasi-totalité des loyers réclamés avant même l'expiration du délai fixé par la sommation. Elle rappelle qu'en application de l'article 33 de la loi précitée, la constatation du jeu de la clause résolutoire par le juge des référés est subordonnée à un défaut de paiement portant sur une durée minimale de trois mois. Dès lors que l'arriéré n'atteignait pas ce seuil légal, la condition substantielle pour la mise en œuvre de la clause n'était pas remplie. La cour écarte également l'argument tiré de la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers, retenant que ce contrat, en vertu du principe de l'effet relatif des conventions, est inopposable au preneur dont le bail n'a jamais été valablement résilié. L'ordonnance est par conséquent infirmée et la demande d'expulsion rejetée.

Il résulte de l'article 33 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal que la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est subordonnée à la condition que l'arriéré porte sur un total de trois mois de loyers. Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur, alors qu'elle a elle-même constaté dans ses motifs que l'impayé ne correspondait qu'à deux mois de loyers.