Une cour d'appel, statuant sur renvoi, est liée par le point de droit tranché par la Cour de cassation qui a jugé que la relation locative subsiste malgré la destruction des lieux par le nouveau propriétaire et la cessation temporaire d'activité du preneur. Par suite, c'est par une appréciation souveraine des éléments de preuve, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, que la cour d'appel retient l'un des rapports d'expertise produits pour fixer le montant de l'indemnité due au preneur, dès lors qu'elle a motivé sa décision et justifié les raisons l'ayant conduite à écarter les autres rapports.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/303, rendu le 24/06/2021, dans le dossier commercial n° 2018/2/3/1503

Vu la requête en cassation déposée le 15/08/2018 par la demanderesse susmentionnée, par l'intermédiaire de son avocat Maître Ahmed (A.), visant à faire annuler l'arrêt n° 2776 rendu le 28/05/2015 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2015/8205/2599.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 06/05/2021.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique du 24/06/2021.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Karaoui, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Mohamed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la défenderesse, la société "(D.)", a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête introductive d'instance exposant qu'elle est propriétaire du fonds de commerce immatriculé sous les numéros 48745 et 2241, dans lequel elle exerce son activité de confection et de fabrication de prêt-à-porter. Elle a été surprise de constater que la demanderesse, la société "(B. G.)", procédait à la démolition de l'immeuble où se situe le fonds de commerce, au motif qu'elle en serait la propriétaire. Elle a alors fait dresser un procès-verbal de constat pour établir l'opération de démolition et la disparition de son fonds de commerce dans tous ses éléments matériels et immatériels, puis a fait réaliser une expertise pour évaluer les pertes subies du fait de la perte de son fonds de commerce, par l'expert Lahlou (B.). Ce dernier a fixé dans son rapport le montant du droit au bail à 4.500.000 dirhams et celui de la clientèle et de la réputation commerciale à 1.125.000 dirhams, soit un total de 5.625.000 dirhams. Elle a sollicité l'octroi d'une indemnité provisionnelle de 20.000 dirhams et la désignation d'un expert pour déterminer la valeur du fonds de commerce en cause. La défenderesse a répondu par un mémoire accompagné d'une requête en mise en cause de Monsieur Ahmed (Z.), arguant que l'activité dans le local objet du fonds de commerce avait été interrompue et le local évacué par les autorités administratives depuis plus de cinq ans, et que la demanderesse avait déplacé tout son matériel vers un autre lieu, comme en attestent les certificats administratifs et les procès-verbaux de constat versés aux débats. Elle a ajouté que le local était resté fermé et abandonné pendant toute cette période et qu'elle avait procédé à la démolition de l'immeuble sur la base d'une décision des autorités administratives, et que le mis en cause était celui qui avait acquis l'immeuble par voie d'adjudication. Après instruction et conclusions, un jugement a été rendu rejetant la demande au motif que le cahier des charges sur la base duquel la vente aux enchères publiques a eu lieu ne mentionnait aucunement l'existence d'un fonds de commerce exploité par la demanderesse. Ce jugement a été confirmé par la Cour d'appel de commerce. La demanderesse a formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation a rendu son arrêt n° 2/678 en date du 13/11/2014, cassant ledit arrêt d'appel au motif que "la destruction de la chose louée par le fait ou la faute de l'une des parties au contrat de bail confère à l'autre le droit à une indemnisation, et que le droit au bail n'est pas affecté par la continuité ou non de l'exercice par le preneur de son activité commerciale dans le local, la relation locative demeurant en vigueur et produisant ses effets jusqu'à sa résiliation amiable ou judiciaire...". Après renvoi et instruction, une expertise a été confiée à l'expert Abdelwahab (Z.), qui a proposé une valeur pour l'élément du droit au bail de 5.374.800 dirhams. Une seconde expertise a été ordonnée et confiée à l'expert Abdelmajid (R.), qui a fixé à son tour la valeur du droit au bail à 1.440.000 dirhams. Après conclusions des parties et du mis en cause, la Cour d'appel de commerce a infirmé le jugement entrepris et, statuant à nouveau, a condamné la défenderesse, la société "(B. G.)", à payer à la demanderesse, la société "(D.)", la somme de 1.440.000 dirhams, par l'arrêt objet du présent pourvoi.

La demanderesse au pourvoi reproche à l'arrêt attaqué, dans ses quatre moyens réunis, la violation des articles 103 et 369 du Code de procédure civile, 627, 628, 440, 417, 426, 929 et 659 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, des articles 54 et 73 du Code de commerce et de l'article 8 de la loi n° 49/16, ainsi que l'absence et l'insuffisance de motivation. Elle soutient avoir demandé la mise en cause du nommé Ahmed (Z.) en sa qualité de vendeur de l'immeuble libre de toute relation locative et de garant. Elle a également présenté une requête réformative liée à la requête en mise en cause, visant à appeler d'autres parties en la cause. Cependant, la Cour a déclaré irrecevable la mise en cause des tiers, alors que la demanderesse avait justifié les raisons de cette mise en cause, à savoir que l'appel de Ahmed (Z.) visait à ce qu'il prenne sa place dans l'instance en tant que garant, conformément à l'article 417 et suivants du Dahir formant Code des obligations et des contrats ; que le notaire, n'ayant pas vérifié si le local était loué avant d'instrumenter l'acte de vente, devait être mis en cause ; et que les anciens propriétaires de l'immeuble devaient l'être également, la défenderesse n'ayant pas produit l'original du contrat de bail mais seulement une copie qui ne constitue pas un contrat au sens des articles 627 et suivants du Dahir formant Code des obligations et des contrats. Elle ajoute que la requête réformative, bien que présentée devant la Cour d'appel, était liée à la requête initiale en mise en cause, et que le refus de faire droit à ces demandes et de convoquer les mis en cause constitue une violation de l'article 103 du Code de procédure civile. S'agissant du point de droit tranché par la Cour de cassation, la cour de renvoi lui a donné une interprétation restrictive, considérant que la Cour de cassation n'avait pas admis la validité de la relation locative, puisque le contrat de bail et les documents y afférents n'avaient pas été débattus devant elle. La demanderesse a constamment soutenu la nécessité de procéder à une instruction complémentaire concernant la copie du contrat de bail produite, document illégal car dépourvu de nombreuses mentions relatives aux parties et aux modalités de la location, et dont l'existence a également été niée par le mis en cause Ahmed (Z.). De plus, le procès-verbal de saisie conservatoire par lequel ce dernier a acquis le reste de la part de l'immeuble aux enchères publiques précisait que l'immeuble était libre de toute relation locative. Par conséquent, en l'absence d'une enquête approfondie avec toutes les parties, y compris les mis en cause, pour vérifier l'authenticité de la copie du contrat de bail, la Cour a violé les articles susvisés. D'autre part, et même à supposer l'existence d'une relation locative comme le prétend la défenderesse, le fait d'avoir abandonné le local, de l'avoir laissé ouvert, exposé au vandalisme et servant de refuge aux sans-abri pendant plus de cinq ans, est établi par toutes les pièces produites par la demanderesse. Cela ne confère pas à la défenderesse le droit de bénéficier du droit au bail et de l'indemnisation correspondante, en application de l'article 663 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, qui énonce que le preneur doit conserver la chose louée, des articles 54 et 73 du Code de commerce, qui disposent que le commerçant qui cesse son activité pendant trois ans est radié d'office du registre du commerce et ne jouit d'aucun privilège envers les tiers, y compris la demanderesse, et de l'article 8 de la loi n° 49/16, qui exonère le bailleur du paiement de l'indemnité si le fonds de commerce perd ses éléments de clientèle et de réputation commerciale du fait d'une fermeture d'au moins deux ans. La Cour, en ne tenant pas compte de toutes ces dispositions, a mal appliqué les textes de loi mentionnés. Enfin, la demanderesse a demandé à titre subsidiaire une contre-expertise par trois experts pour mettre en lumière toutes les vérités ignorées par les deux experts désignés. Cependant, la Cour auteur de l'arrêt attaqué a retenu l'expertise de Abdelmajid (R.), la jugeant objective, alors que cet expert a délibérément supposé un loyer pour le garage de 40.000 dirhams, montant excessif sachant que le loyer fixé dans la copie du contrat de bail était de 700 dirhams. De plus, il n'a pas précisé les données sur lesquelles il s'est fondé pour déterminer ce montant et n'a pas tenu compte de la présence de locaux commerciaux voisins fermés et portant la mention "à vendre" en raison du manque d'activité commerciale dans la zone. Son arrêt est donc entaché d'une insuffisance de motivation équivalant à son absence et viole les dispositions légales invoquées, ce qui l'expose à la cassation.

Mais attendu que, contrairement à ce qui est allégué dans le premier moyen relatif à la mise en cause, il est constant, au vu des pièces du dossier telles que soumises aux juges du fond, que Monsieur Ahmed (Z.), mis en cause en tant que garant devant le Tribunal de commerce, a comparu devant la Cour d'appel de commerce et a produit un mémoire sur le fond à l'audience du 04/04/2016 et un autre à l'audience du 18/09/2017 par l'intermédiaire de son avocat Maître Abdelmajid (N.). Par conséquent, aucune violation de l'article 103 du Code de procédure civile n'a été commise. Quant à la demande de mise en cause des autres parties, objet de la requête réformative déposée devant la Cour d'appel de commerce, elle est irrecevable car le fait de les convoquer pour la première fois devant cette juridiction, en application du premier alinéa de l'article 103 invoqué, les priverait d'un degré de juridiction. Concernant la preuve de la relation locative, la Cour de cassation a considéré dans son précédent arrêt n° 2/678 du 13/11/2014 que "il est constant, au vu des pièces du dossier telles que soumises aux juges du fond, que la défenderesse (actuellement demanderesse au pourvoi) ne conteste pas l'existence d'une relation locative entre la demanderesse et l'ancien propriétaire de l'immeuble, et n'a pas non plus soutenu qu'elle avait pris fin avant la démolition, mais a persisté à invoquer la disparition du fonds de commerce en raison de la fermeture du local et de l'enlèvement du matériel qui s'y trouvait... Or, la relation locative précédemment conclue de manière valide et régulière entre l'ancien propriétaire de l'immeuble et la demanderesse est transmise avec tous ses effets au nouveau propriétaire, notamment le droit au bail, qui n'est pas affecté par la cessation par le preneur de son activité dans le local ou par sa fermeture, tant que le contrat de bail n'a pas été préalablement résilié avant la démolition...". La Cour, auteur de l'arrêt attaqué, en motivant sa décision par le fait que "la relation locative est établie entre les parties en vertu du contrat de bail conclu entre les anciens propriétaires de l'immeuble et la société (A. R.) le 17 octobre 1986, dont la dénomination a été changée en société (D.), que la cessation par le preneur de son activité commerciale ou la fermeture du local n'entraîne pas la résiliation du contrat de bail, que la destruction de la chose louée est le fait de la nouvelle propriétaire (la demanderesse au pourvoi) et non de la preneuse (la défenderesse), et que la disparition de la plupart des éléments du fonds de commerce ne met pas fin au contrat de bail tant que le droit au bail demeure existant et produit ses effets juridiques", a fondé sa décision sur une disposition légale, s'est conformée à l'article 369 du Code de procédure civile et s'est tenue au point de droit tranché par la Cour de cassation. Elle n'était donc pas tenue de réexaminer les moyens de la demanderesse au pourvoi concernant la relation locative et l'application des articles invoqués, y compris la nouvelle loi n° 49/16, ni de procéder à une instruction complémentaire à ce sujet, dès lors que la Cour de cassation avait statué sur son existence et sa validité. Quant aux critiques adressées à l'expertise, objet du dernier moyen, le montant de l'indemnité allouée relève de l'appréciation souveraine de la Cour, qui peut retenir l'expertise qu'elle juge appropriée et conforme à la réalité et à la loi, son appréciation n'étant soumise à aucun contrôle, sauf en ce qui concerne la motivation. En exposant dans ses motifs les raisons pour lesquelles elle a écarté l'expertise de Abdelwahab (Z.), qui a estimé l'indemnisation du droit au bail sur la base d'un loyer très excessif, et a retenu l'expertise de Abdelmajid (R.), qui a fixé l'indemnisation sur la base de données précisées dans son rapport, relatives à l'emplacement du local commercial situé à (...), une zone connaissant une activité commerciale importante, la Cour a suffisamment motivé sa décision pour la justifier et l'a fondée en droit. Il n'y a pas lieu de lui reprocher de ne pas avoir ordonné une troisième expertise, dès lors qu'elle a trouvé dans l'expertise de Abdelmajid (R.) qu'elle a adoptée les éléments suffisants pour former sa conviction. Son arrêt n'a donc violé aucune des dispositions invoquées, est fondé en droit, et les moyens réunis sont dénués de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.