Mot clé
Droit réel

La cour d'appel de commerce juge que l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre est une action personnelle qui n'exige pas du demandeur la preuve de son droit de propriété, dès lors que sa qualité à agir découle d'un acte antérieur par lequel l'occupant a reconnu ses droits. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, faute pour le demandeur de produire un titre de propriété.

L'appelant soutenait que le litige, portant sur l'exécution d'un engagement personnel d'éviction et non sur la revendication d'un droit réel, ne commandait pas la preuve de la propriété. La cour retient que la qualité à agir de l'appelant est suffisamment établie par un acte de conciliation antérieur aux termes duquel l'intimé s'était engagé à libérer les lieux.

Au visa de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que la preuve par témoins est irrecevable pour contredire ou excéder le contenu d'un acte écrit, l'intimé ne pouvant dès lors prouver par cette voie une relation locative nouvelle alors que les relations antérieures étaient formalisées par écrit. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, déclare l'action recevable et ordonne l'expulsion de l'occupant.

Le débat portait sur l'application de la prescription quinquennale aux arriérés de loyers commerciaux et sur la qualité à agir du bailleur non propriétaire du local loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soulevait, d'une part, la prescription d'une partie de la créance locative et, d'autre part, le défaut de qualité à agir du bailleur. La cour d'appel de commerce fait partiellement droit au premier moyen en retenant, au visa de l'article 391 du code des obligations et des contrats, que les loyers échus plus de cinq ans avant la date de la sommation de payer sont prescrits.

Elle écarte cependant le moyen tiré du défaut de qualité, considérant que l'action en paiement de loyers relève d'un droit personnel et non d'un droit réel, et que le preneur avait lui-même reconnu l'existence de la relation locative. La cour rappelle également que le paiement partiel des arriérés n'éteint pas le manquement contractuel justifiant l'expulsion.

Le jugement est donc réformé quant au montant des condamnations, mais confirmé sur le principe de l'expulsion pour défaut de paiement des loyers non prescrits.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant la mainlevée d'une saisie conservatoire immobilière, la cour d'appel de commerce examine les conditions de maintien d'une telle mesure. Le tribunal de commerce avait ordonné cette mainlevée au motif que la créance alléguée n'était plus fondée en apparence, suite à un jugement au fond ayant rejeté la demande en paiement du créancier saisissant.

L'appelant soutenait que le juge des référés avait excédé ses pouvoirs en se prononçant sur l'existence de la créance et que la mainlevée était prématurée, le jugement de première instance n'étant pas passé en force de chose jugée. La cour écarte ce moyen en retenant que le premier juge s'est borné à un examen de l'apparence des droits sans statuer sur le fond du litige.

Elle rappelle que la mainlevée d'une saisie conservatoire n'est pas subordonnée à l'existence d'une décision au fond ayant acquis l'autorité de la chose jugée, mais qu'il suffit au juge de constater, au vu des pièces, l'absence de créance apparente justifiant le maintien de la mesure. La cour ajoute, au visa de l'article 452 du code de procédure civile, que la saisie conservatoire a pour objet de garantir une créance pécuniaire et non de préserver un droit réel immobilier, lequel relève du mécanisme de la prénotation.

L'ordonnance de mainlevée est par conséquent confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le moment du transfert du droit aux fruits d'un immeuble immatriculé, vendu par acte authentique mais dont la cession n'avait pas encore été inscrite sur le titre foncier. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur à restituer à l'acquéreur les loyers perçus entre la date de l'acte de vente et celle de son inscription.

L'appelant soutenait que le transfert de propriété et de ses accessoires n'est effectif, y compris entre les parties, qu'à compter de l'inscription, tandis que l'intimé invoquait le principe du consensualisme rendant la vente parfaite dès l'échange des consentements. La cour d'appel de commerce fait droit au moyen du vendeur.

Au visa des articles 66 et 67 de la loi 14-07 relative à la conservation foncière, elle retient que les conventions visant à transférer un droit réel sur un immeuble immatriculé ne produisent aucun effet, même entre les parties, avant leur inscription au titre foncier. Dès lors, la cour juge que les fruits de l'immeuble, en l'occurrence les loyers, demeurent la propriété du vendeur jusqu'à la date de cette inscription.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en restitution des loyers formée par l'acquéreur ainsi que sa demande additionnelle.

Saisi d'un double appel formé par un bailleur et son preneur commercial contre un jugement ayant prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement partiel des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de la présomption de paiement et la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté une partie de la créance locative en se fondant sur une quittance postérieure.

L'appel du bailleur portait sur le refus de paiement des loyers antérieurs à cette quittance, invoquant le dol, tandis que le preneur contestait la qualité à agir du bailleur au motif qu'il n'était pas l'unique propriétaire du bien. La cour écarte l'argument du bailleur tiré du dol, faute de preuve, et confirme l'application de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient que la délivrance d'une quittance sans réserve pour une échéance donnée établit une présomption légale irréfragable de paiement des termes antérieurs. Concernant la qualité à agir, la cour rappelle que celle-ci ne découle pas du droit de propriété, qui est un droit réel, mais du contrat de bail, qui génère un droit personnel.

Dès lors, la seule justification de sa qualité de cocontractant suffit à fonder l'action du bailleur, peu important que le bien soit détenu en indivision. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et les conditions de validité d'un contrat de location d'une durée de 99 ans. Le tribunal de commerce avait écarté la nullité en requalifiant l'acte en bail commercial ordinaire, non soumis au plafond de durée de quarante ans prévu par le code des droits réels.

L'appelant contestait cette requalification, arguant que la durée excessive et l'absence de mention de sa nature réelle devaient entraîner la nullité de la convention. La cour retient que la stipulation d'une durée de 99 ans confère nécessairement au contrat la nature d'un bail à long terme, créateur d'un droit réel immobilier.

Elle juge que le code des droits réels constitue le texte spécial applicable, à l'exclusion du droit des baux commerciaux qui exclut expressément de son champ les baux à long terme. Dès lors, la cour relève qu'en application de l'article 4 de ce code, un tel acte doit être rédigé, sous peine de nullité, dans une forme spécifique par un professionnel qualifié.

Faute pour l'acte litigieux de respecter ce formalisme impératif, il est déclaré nul. Le jugement de première instance est en conséquence infirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux propriétaires indivis d'un bail commercial consenti par un tiers, leur père et mandataire de l'un d'eux, sans que le contrat ne mentionne sa qualité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion des propriétaires mais les avait condamnés à indemniser le preneur pour trouble de jouissance.

Les appelants soutenaient que le bail leur était inopposable et contestaient le bien-fondé de la condamnation indemnitaire en l'absence de préjudice avéré. La cour retient que le contrat de bail, source de droits personnels, produit ses effets entre les signataires tant qu'il n'est pas annulé ou résilié, et que le droit de propriété des appelants, droit réel, ne peut justifier l'expulsion du preneur dont l'occupation repose sur un titre légal.

En revanche, la cour juge que les simples actes de perturbation, tels que le stationnement d'un véhicule devant le local, ne suffisent pas à établir la privation de jouissance. Faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un préjudice effectif et certain résultant d'une impossibilité d'exploiter, sa demande indemnitaire est rejetée.

Le jugement est par conséquent infirmé sur le chef de la condamnation à des dommages-intérêts mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une convention de mise à disposition de locaux commerciaux pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la condition de la qualité à agir du créancier. L'appelant soutenait l'irrecevabilité de la demande initiale au motif que le demandeur n'avait pas rapporté la preuve de son droit de propriété sur les locaux objets du contrat.

La cour écarte ce moyen en retenant que l'action en exécution d'une obligation contractuelle est fondée sur un droit personnel et non sur un droit réel, dispensant ainsi le créancier de prouver sa propriété. La cour relève au surplus que la convention litigieuse, signée par les deux parties, désignait expressément l'intimé comme étant le propriétaire, ce qui suffisait à établir sa qualité à agir dans le cadre de cette relation contractuelle.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la demande en annulation d'une injonction immobilière valant saisie, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité des poursuites engagées par un créancier hypothécaire. L'appelant, débiteur principal, et la caution réelle contestaient la régularité de la signification de l'injonction, le montant de la créance et le caractère prétendument excessif de la saisie portant sur plusieurs immeubles.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la signification, dès lors qu'il est établi que le débiteur avait lui-même notifié au créancier son changement de siège social et que la remise de l'acte a été effectuée à cette nouvelle adresse, attestée par un certificat de remise revêtu du cachet de la société. La cour rappelle ensuite que la simple contestation du montant de la créance ne constitue pas un motif de nullité de l'injonction, le droit réel conféré par le contrat de prêt hypothécaire étant par nature indivisible, chaque partie de l'immeuble garantissant la totalité de la dette.

Elle rejette également la demande de cantonnement de la saisie, relevant que les hypothèques inscrites sur les différents immeubles ont été constituées par des actes distincts pour garantir des dettes différentes, ce qui exclut toute limitation des poursuites. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la réalisation d'un nantissement sur un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice de l'action du créancier nanti. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'établissement bancaire en ordonnant la vente du fonds.

L'appelant contestait le montant de la créance, qui justifiait selon lui une expertise comptable, et invoquait la force majeure liée à la crise sanitaire. La cour écarte ces moyens en opérant une distinction fondamentale entre l'action en paiement et l'action en réalisation du nantissement, régie par l'article 114 du code de commerce.

Elle retient que pour obtenir la vente du fonds, il suffit au créancier de justifier d'une créance inscrite au registre du commerce et d'une mise en demeure préalable, sans qu'il soit nécessaire de trancher définitivement le montant de la dette dans cette instance. La cour rappelle en outre la force probante du relevé de compte, que le débiteur n'a pas renversée par la production d'éléments contraires.

L'argument tiré de la force majeure est jugé inopérant, l'objet du litige n'étant pas l'exécution de l'obligation de paiement mais l'exercice d'un droit réel accessoire. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente tout en rejetant la demande indemnitaire du bénéficiaire, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une clause prévoyant l'anéantissement de l'acte à l'expiration d'un délai convenu. L'appelant, bénéficiaire de la promesse, soutenait que l'inexécution par le promettant de son obligation de purger l'immeuble des inscriptions qui le grevaient constituait une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

La cour retient que la promesse de vente, qui ne produit aucun effet translatif de propriété, était assortie d'un terme extinctif stipulant son annulation de plein droit à une date déterminée, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire. Elle juge qu'à l'expiration de ce délai, le promettant s'est trouvé délié de toutes ses obligations contractuelles.

Par conséquent, la cour écarte toute responsabilité du promettant pour les préjudices invoqués par le bénéficiaire, considérant que les engagements pris par ce dernier envers des tiers, tel un contrat de bail, l'ont été à ses risques et périls avant l'acquisition de tout droit réel sur l'immeuble. Le jugement ayant prononcé la résolution de la promesse et rejeté la demande de dommages-intérêts est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des moyens de défense du preneur. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur faute de preuve de sa propriété, le montant du loyer et soutenait s'être libéré par des consignations auprès du greffe du tribunal.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que l'aveu judiciaire du preneur sur l'existence de la relation locative supplée à la production d'un titre de propriété dans un litige qui ne porte pas sur le droit réel. Elle juge ensuite que la déduction unilatérale d'une partie du loyer par le preneur, au motif d'une coupure des fournitures en eau et électricité, ne constitue pas une cause d'exonération, ce dernier disposant d'autres voies de droit pour faire cesser le trouble.

La cour retient surtout que les consignations effectuées par le preneur ne sont pas libératoires dès lors qu'elles ont été réalisées au profit d'un tiers et non du créancier, le paiement étant ainsi fait à une personne sans qualité pour le recevoir. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de mainlevée d'une hypothèque, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'inertie prolongée du créancier. L'appelant soutenait que l'absence de toute poursuite depuis l'inscription d'un commandement immobilier plusieurs années auparavant constituait une inaction fautive justifiant la mainlevée de la sûreté, par une application extensive de l'article 218 du code des droits réels relatif à la mainlevée des saisies.

La cour écarte ce moyen en rappelant que l'hypothèque est un droit réel accessoire dont les causes d'extinction sont limitativement énumérées par les articles 212 et 213 du code des droits réels. Elle retient surtout qu'en application de l'article 169 du même code, une hypothèque régulièrement inscrite conserve sa validité et son rang sans qu'aucune nouvelle formalité ne soit requise, et ce jusqu'à l'inscription de la mainlevée consécutive à l'extinction de la dette.

Faute pour le débiteur de rapporter la preuve de l'extinction de la créance garantie par l'un des modes prévus par la loi, l'inaction du créancier est jugée inopérante pour obtenir la mainlevée judiciaire de la sûreté. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et l'opposabilité au nouveau propriétaire des autorisations données par l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande. L'appelant soutenait que l'autorisation de travaux prétendument donnée par l'ancien propriétaire lui était inopposable, faute d'inscription au registre foncier. La cour écarte ce moyen, jugeant que le litige porte sur une situation de fait et non sur un droit réel, ce qui rend inapplicables les dispositions relatives à la publicité foncière. Elle rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction pour ce motif est subordonnée à la double preuve, par le bailleur, que les changements compromettent la sécurité de l'immeuble ou augmentent ses charges. Le preneur ayant établi que les travaux étaient antérieurs à l'acquisition et autorisés par le précédent propriétaire, la cour retient que la charge de la preuve de leur dangerosité incombait au nouveau bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter cette preuve, le jugement est confirmé.

Saisi d'un recours en opposition contre un arrêt rendu par défaut ayant condamné un emprunteur au paiement du solde d'un prêt immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription d'une créance garantie par un droit réel et sur l'application d'office des pénalités de retard prévues par le droit de la consommation. Le tribunal de commerce avait condamné le débiteur au paiement du capital restant dû et des échéances impayées, assortis d'une pénalité de retard de 1 %. L'opposant soulevait principalement la prescription de la créance, le fait que la cour ait statué ultra petita en portant le taux de la pénalité à 2 % sans demande expresse de l'établissement bancaire, et sollicitait une expertise comptable. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en rappelant qu'en application de l'article 377 du dahir formant code des obligations et des contrats, aucune prescription n'est encourue lorsque l'obligation est garantie par une hypothèque. Sur le second moyen, elle retient que le relèvement du taux de la pénalité de retard à 2 % ne constitue pas une décision ultra petita dès lors qu'il s'agit de la simple application des dispositions impératives de la loi relative à la protection du consommateur, notamment son article 132. La demande d'expertise est également rejetée, la cour considérant qu'il appartient au débiteur qui se prétend libéré d'en rapporter la preuve et que le recours à une mesure d'instruction n'a pas pour objet de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve. En conséquence, le recours en opposition est rejeté et l'arrêt par défaut est maintenu.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence d'attribution du tribunal de commerce pour connaître d'une action en résolution d'une cession de parts sociales connexe à une demande portant sur un droit réel immobilier. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur l'ensemble des demandes. L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que le litige présentait un caractère mixte, impliquant une action immobilière relevant de la compétence du tribunal de première instance. La cour rappelle que la compétence se détermine au regard de l'objet principal de la demande. Elle retient que l'action principale, tendant à la résolution d'une cession de parts sociales, constitue un litige entre associés d'une société commerciale. Dès lors, en application de l'article 5 de la loi instituant les juridictions de commerce, ce litige relève de la compétence matérielle du tribunal de commerce, nonobstant sa connexité avec une prétention de nature immobilière. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence d'attribution du tribunal de commerce pour connaître d'une action en résolution d'une cession de droits immobiliers portant sur un local commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent au motif que l'acte, qualifié de cession de "zina", relevait du droit civil et que les parties n'avaient pas la qualité de commerçant. L'appelant soutenait que la compétence commerciale devait être retenue dès lors que la cession avait pour objet un local abritant un fonds de commerce immatriculé. La cour d'appel de commerce retient que le litige présente un caractère mixte, se rapportant à la fois à un droit réel immobilier et à un fonds de commerce. Elle rappelle qu'en application de l'article 5 de la loi instituant les juridictions commerciales, celles-ci sont compétentes pour connaître des litiges relatifs aux fonds de commerce. La cour ajoute qu'au visa de l'article 9 de la même loi, la juridiction commerciale saisie d'un litige dont l'objet principal est commercial est également compétente pour statuer sur l'ensemble de ses aspects civils connexes. Dès lors, la nature commerciale du litige, liée au fonds de commerce, l'emporte et fonde la compétence du tribunal de commerce. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, déclare le tribunal de commerce compétent et lui renvoie l'affaire pour qu'il soit statué au fond.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits transférés au cessionnaire d'une créance de loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais déclaré irrecevable la demande d'expulsion formée par le créancier cessionnaire. L'appelant soutenait que la cession de la créance de loyers, consentie par le bailleur pour garantir le remboursement d'une dette, emportait transfert du droit d'agir en expulsion du preneur. La cour écarte ce moyen et retient que si la cession de créance transfère bien au cessionnaire le droit personnel de recouvrer les loyers, cet acte ne saurait s'étendre aux actes de disposition affectant le droit réel sur l'immeuble. Elle qualifie en effet l'action en expulsion d'acte de disposition, excédant les simples actes d'administration que la cession de créance autorise. Dès lors, le cessionnaire, simple créancier bénéficiant d'une modalité de recouvrement, ne dispose pas de la qualité pour solliciter l'expulsion du preneur, prérogative attachée au droit de propriété du bailleur-cédant. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de transfert de propriété d'un véhicule de fonction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits d'un salarié après la rupture de son contrat de travail. Le tribunal de commerce avait débouté l'ancien salarié de sa demande. L'appelant soutenait qu'en vertu d'un accord interne et de sa contribution financière à l'acquisition du véhicule par crédit-bail, l'employeur était tenu de lui en transférer la propriété à l'issue du contrat de financement. La cour retient que le droit au transfert de propriété d'un véhicule de fonction est subordonné à la persistance du lien contractuel de travail. Dès lors que le contrat a pris fin, le salarié est tenu, en application de l'article 22 du code du travail, de restituer les biens mis à sa disposition, la contribution financière alléguée ne lui conférant qu'un éventuel droit de créance en restitution des sommes versées, et non un droit réel sur le véhicule. Le jugement est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés du défaut de qualité à agir du bailleur et de la nullité du contrat pour impossibilité d'exploiter les lieux loués. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soulevait l'absence de qualité du bailleur, dont le droit de propriété était contesté, ainsi que la nullité du contrat en raison de l'impossibilité d'obtenir l'autorisation administrative nécessaire à l'exploitation convenue. La cour écarte le premier moyen en retenant que le litige porte sur un droit personnel né du contrat de bail et non sur un droit réel, de sorte que le preneur ne peut se prévaloir des contestations relatives à la propriété du bien pour se soustraire à son obligation de paiement. Elle rejette également le moyen tiré de la nullité du contrat, considérant que l'impossibilité d'obtenir une autorisation d'exploitation, faute de preuve d'une faute du bailleur, ouvre au preneur une simple faculté de demander la résiliation du bail et non d'en invoquer la nullité, dès lors qu'il n'a pas été privé de la jouissance des lieux. La cour relève en outre que le bail, n'ayant pas atteint une durée de deux ans, est soumis aux règles du droit commun des obligations et non au statut des baux commerciaux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par un copropriétaire indivis d'un immeuble en cours d'immatriculation contre un arrêt prononçant l'expulsion d'un locataire commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du défaut de dépôt des actes translatifs de propriété au titre foncier. L'opposant contestait la qualité à agir du bailleur au motif que, faute de dépôt des actes conformément à l'article 84 du dahir sur l'immatriculation foncière, sa qualité de propriétaire n'était pas établie. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale entre les droits réels et les droits personnels. Elle retient que les dispositions de l'article 84 visent à protéger le titulaire d'un droit réel non déposé contre les effets de la purge consécutive à l'immatriculation, et non à le priver de l'exercice des droits personnels, telle la qualité de bailleur, qu'il tient de son auteur. Dès lors, la relation locative, de nature personnelle et transmise au bailleur en sa qualité d'ayant cause particulier, n'est pas affectée par le défaut de dépôt des actes. La cour relève en outre que l'opposant, étranger à la relation contractuelle, ne démontre aucun préjudice direct et personnel résultant de la décision d'expulsion prononcée contre le preneur. Le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en annulation d'un commandement immobilier valant saisie, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée et sur le caractère sérieux de la contestation d'une créance garantie par un droit réel. L'appelant invoquait l'annulation d'un précédent commandement et soutenait que des paiements partiels rendaient le montant réclamé erroné. La cour écarte l'exception de chose jugée au motif que le nouveau commandement est fondé sur un arrêté de compte postérieur au premier, ce qui exclut l'identité de cause requise par l'article 451 du code des obligations et des contrats. Elle retient ensuite que la contestation portant uniquement sur le quantum de la dette, et non sur son principe ou sur la défaillance ayant entraîné la déchéance du terme, ne constitue pas une contestation sérieuse de nature à justifier l'annulation de la procédure de réalisation de la sûreté. Faute pour le débiteur de prouver le règlement de l'échéance impayée ayant rendu la totalité du prêt exigible, la demande d'expertise comptable est également rejetée comme non pertinente. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée des exceptions tirées du défaut de qualité à agir de la bailleresse et de l'inapplicabilité de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion après avoir constaté la défaillance du preneur. Devant la cour, l'appelant soutenait que la bailleresse, n'étant pas propriétaire des murs, était dépourvue de qualité à agir et que le local, situé dans un centre commercial, échappait au champ d'application de la loi précitée. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige porte sur un droit personnel né du contrat de bail et non sur un droit réel, l'aveu antérieur du preneur quant à l'existence de la relation locative faisant foi entre les parties au visa de l'article 418 du code des obligations et des contrats. Elle juge en outre que l'obligation de payer le loyer en contrepartie de la jouissance du bien s'impose au preneur indépendamment du régime juridique applicable, dès lors que le manquement est constaté après une mise en demeure restée infructueuse. Statuant sur l'appel incident, la cour confirme le montant de l'indemnité pour résistance abusive en vertu de son pouvoir souverain d'appréciation mais fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence confirmé, sauf à être réformé sur le quantum des sommes dues.

Il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que les décisions relatives à l'administration du bien indivis ne sont obligatoires pour tous les indivisaires que si elles sont prises par ceux qui détiennent au moins les trois quarts des droits sur ce bien. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'expulsion d'une société installée dans un immeuble indivis, qualifie la situation de partition de jouissance, alors que l'affectation du bien à l'usage d'une personne morale tierce par un indivisaire ne détenant que la moitié des droits constitue un acte d'administration qui, faute de majorité qualifiée, n'est pas opposable aux autres indivisaires.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner la subrogation d'un assureur dans le paiement des échéances d'un prêt immobilier suite à l'invalidité de l'emprunteur, retient que, conformément au contrat d'assurance de groupe, l'obligation d'informer l'assureur du sinistre pèse sur l'établissement de crédit, souscripteur et bénéficiaire. Ayant constaté que ce dernier a reçu le certificat médical attestant du taux d'invalidité sans le contester, la cour en déduit exactement que le sinistre est réputé accepté.

Cette acceptation est dès lors opposable à l'assureur qui ne peut se prévaloir du non-respect de la procédure d'arbitrage contractuelle, celle-ci n'étant prévue qu'en cas de contestation du sinistre de sa part.

Ayant constaté qu'une donation de parts d'un fonds de commerce n'avait pas été inscrite au registre du commerce, une cour d'appel retient à bon droit que le donateur conserve sa qualité à défendre dans l'action en partage et en reddition de comptes intentée par ses co-indivisaires. Elle en déduit exactement que la prescription quinquennale des actions entre associés, prévue par l'article 392 du Dahir sur les obligations et les contrats, n'est pas applicable, son point de départ étant la dissolution de la société ou le retrait d'un associé, événements non survenus en l'espèce.

Il résulte de l'article premier du dahir sur l'immatriculation foncière et de l'article 361 du Code de procédure civile que la mainlevée d'une hypothèque inscrite sur un titre foncier, constituant une opération visant à radier un droit réel, ne peut donner lieu à une décision exécutoire qu'après l'épuisement des voies de recours en cassation, soit par le prononcé d'un arrêt, soit par l'expiration des délais. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui considère comme exécutoire une décision ordonnant la radiation d'une hypothèque, alors que celle-ci fait l'objet d'un pourvoi en cassation pendant.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, ayant constaté que le créancier poursuivant avait connaissance du décès de son débiteur avant de lui notifier une sommation immobilière, annule ladite sommation. En effet, par le décès, une personne perd sa capacité d’ester en justice, laquelle est transmise à ses héritiers qui acquièrent la qualité pour agir et défendre en justice relativement aux biens de la succession, et ce, nonobstant le fait que leur acte d’hérédité n’ait pas encore été inscrit sur le titre foncier concerné.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.

La Cour d’appel de commerce, statuant sur un recours en nullité d’une adjudication, a confirmé le jugement du Tribunal de commerce en retenant que les moyens nouveaux invoqués pour la première fois en appel sont irrecevables. Elle rappelle que la présentation de griefs distincts de ceux débattus en première instance, tels que l’absence de convocation par l’expert ou des vices affectant le cahier des charges et les formalités de publicité, constitue une modification de la cause de la demande. Une telle modification méconnaît le principe du double degré de juridiction, dès lors que les premiers juges n’ont pas été mis en mesure d’examiner ces moyens. La Cour a par ailleurs estimé que le Tribunal de commerce avait suffisamment motivé sa décision quant à la régularité des notifications adressées au débiteur saisi par l’intermédiaire d’un curateur, seul moyen initialement soulevé. Il en résulte que le débat en appel est strictement limité aux questions de fait et de droit soumises à l’appréciation du premier juge.

Infirmant un jugement du Tribunal de commerce qui avait ordonné l’exécution forcée d’un transfert de propriété, la Cour d’appel de commerce juge qu’un acte de cession conclu entre le bénéficiaire initial d’un droit sur un bien immobilier et un tiers cessionnaire est inopposable au propriétaire du bien, resté étranger à cette convention en vertu du principe de l’effet relatif des contrats. La cour écarte l’application des dispositions relatives à la transmission des obligations aux ayants cause, rappelant que celles-ci ne lient que les parties à l’acte et leurs successeurs, et non les tiers. Le caractère prématuré de la demande est en outre retenu, dès lors que le cessionnaire ne justifie pas de l’obtention par la cédante d’un quitus ou d’une mainlevée libérant le bien de tout engagement envers le propriétaire initial. Enfin, l’action est jugée mal fondée en l’absence de respect des formalités légales d’enregistrement de l’acte, indispensables à la mutation d’un droit réel et à son opposabilité.

Ayant constaté l'existence d'une relation locative, notamment par l'aveu du preneur, et que ce dernier bénéficiait de la jouissance paisible du bien loué, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le preneur ne peut se soustraire à son obligation de paiement du loyer en contestant le droit de propriété du bailleur. En effet, le contrat de bail ne créant que des obligations personnelles entre les parties, la question de la propriété du bien est inopérante dans une action en paiement de loyers et en résiliation du bail, laquelle ne porte pas sur un droit réel.

Ayant constaté, d'une part, que la relation locative entre les parties était établie, notamment par l'aveu du preneur, et d'autre part, que le litige portait sur un droit personnel et non sur un droit réel, une cour d'appel en déduit exactement que le preneur, qui a joui des lieux loués, ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété du bailleur pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers. Le bail de la chose d'autrui produit en effet ses pleins effets entre les parties tant que le preneur n'est pas évincé par le véritable propriétaire.

Encourt la cassation l'arrêt qui, tout en prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, refuse d'ordonner l'expulsion du preneur au motif que ce dernier est également copropriétaire indivis de l'immeuble. En statuant ainsi, la cour d'appel confond le droit personnel du preneur, éteint par la résiliation du contrat, et son droit réel de copropriétaire, lequel est sans incidence sur la mesure d'expulsion et ne peut être réglé que dans le cadre d'une sortie de l'indivision.

Il résulte de l'article 87, alinéa 2, du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, tel que modifié par la loi n° 14-07, que le caractère final et immédiatement exécutoire de l'ordonnance de référé prononçant la mainlevée d'une saisie ne s'applique qu'aux saisies et inscriptions relatives aux droits réels immobiliers. Dès lors, une saisie conservatoire pratiquée en garantie d'une créance de nature personnelle reste soumise aux règles générales édictées par le Code de procédure civile, notamment en matière de voies de recours.

Par suite, c'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare recevable l'appel formé contre une ordonnance de mainlevée d'une telle saisie.

La Cour de cassation confirme qu’en matière de bail commercial, un bailleur peut formuler en appel une demande additionnelle de paiement des loyers ayant couru après le jugement de première instance, même s’il n’a pas lui-même interjeté appel de ce jugement. En l’espèce, la société requérante, locataire originelle, avait saisi la cour d’appel d’une demande nouvelle tendant au paiement des loyers de la période postérieure au prononcé du jugement initial. La Cour relève que cette demande est indissociablement liée à la demande principale et qu’elle découle du même contrat de bail, au sens de l’article 143, alinéa 2, du Code de procédure civile, de sorte qu’elle ne constitue pas une remise en cause des points déjà définitivement tranchés.

S’agissant de l’obligation de garantie incombant au bailleur, la Cour précise que l’article 644 du Dahir des obligations et contrats impose au bailleur de garantir le preneur contre les « troubles de droit », c’est-à-dire l’exigence de droits prétendus par un tiers sur la chose louée. En revanche, cette garantie ne couvre pas les « troubles de fait », résultant d’une opposition matérielle de tiers ne prétendant pas à un droit réel sur le bien. En l’espèce, la locataire, après avoir accédé aux lieux et commencé les installations, s’était heurtée à l’hostilité du voisinage. La Cour rappelle qu’il lui appartenait de faire cesser ces troubles de fait par les voies de droit ou de demander la résiliation du bail conformément aux clauses contractuelles.

La Cour rejette le pourvoi, considérant d’une part que la recevabilité de la demande additionnelle de loyers est fondée en droit et régulièrement motivée et, d’autre part, que le bailleur n’est pas tenu d’une garantie contre des troubles de fait imputables à des tiers. Les motifs adoptés par la cour d’appel sont jugés suffisants et exempts de toute dénaturation. Ainsi, la cassation est écartée et la décision rendue par la cour d’appel est définitivement confirmée.

La promesse de vente portant sur un immeuble en cours d’immatriculation engendre une obligation personnelle à la charge du promettant et confère au bénéficiaire un droit de créance. Ce droit personnel ne constitue pas un droit réel susceptible d’inscription sur le titre foncier une fois celui-ci établi.

Par conséquent, un tel droit n’est pas soumis aux formalités d’inscription ou de dépôt prévues aux articles 83 et 84 du Dahir sur l’immatriculation foncière. Le bénéficiaire de la promesse n’est donc pas tenu de suivre ces procédures pour préserver son droit à l’encontre du promettant.

La Cour Suprême rappelle que le principe de l’effet purgatif de l’immatriculation, tel qu’énoncé à l’article 2 du Dahir, ne s’applique qu’aux droits réels immobiliers inscriptibles et vise à assainir le titre foncier de ces droits s’ils n’ont pas été révélés et inscrits. Ce principe ne s’étend pas aux droits personnels nés avant ou pendant la procédure d’immatriculation, lesquels continuent de lier le propriétaire de l’immeuble immatriculé.

Dès lors, la Cour d’appel qui considère que la promesse de vente, constitutive d’un droit personnel, est atteinte par l’effet purgatif de l’immatriculation, applique faussement l’article 2 précité. En jugeant ainsi, elle prive sa décision de base légale, justifiant la cassation de son arrêt.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca infirme le jugement entrepris ayant déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande formée par la propriétaire d’un immeuble en vue d’obtenir le paiement d’arriérés locatifs et l’expulsion des occupants d’un local commercial dépendant dudit immeuble. À cette occasion, elle précise la nature et les effets de l’extinction du droit d’usage viager (« العمرى » – umra), droit réel spécifique du droit marocain.

La Cour rappelle qu’en vertu de l’article 105 du Code des droits réels (loi n° 39-08), l’umra constitue un droit réel démembré conférant à son titulaire la jouissance gratuite d’un bien immobilier, soit pendant une durée déterminée, soit jusqu’au décès du bénéficiaire ou du constituant du droit. Constatant, en l’espèce, le décès avéré des bénéficiaires initiaux, elle relève que cette circonstance a entraîné, conformément à l’article 107 du même code, l’extinction automatique du droit réel en question, et par voie de conséquence, le retour immédiat de la pleine jouissance et de l’exploitation du bien immobilier au propriétaire originaire concédant.

Il s’ensuit, selon la Cour d’appel, qu’à compter de l’extinction du droit d’usage viager, la propriétaire a pleinement recouvré sa qualité de bailleresse. Dès lors, le premier juge a retenu à tort le défaut de qualité à agir, de sorte que le jugement est infirmé sur ce point et la demande initiale déclarée recevable.

Statuant par évocation sur le fond, la Cour constate que les occupants persistent à ne pas régler les loyers échus, malgré une mise en demeure restée infructueuse et en l’absence de toute preuve d’un paiement ou d’une consignation valablement opérée. Ce manquement caractérisé des preneurs à leur obligation essentielle de paiement justifie pleinement la résiliation du bail, leur condamnation solidaire au paiement des loyers impayés ainsi que d’une indemnité pour résistance abusive, outre leur expulsion des lieux.

En conséquence, infirmant partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau, la Cour condamne solidairement les défendeurs au paiement des arriérés locatifs ainsi qu’à l’indemnité précitée, ordonne leur expulsion du local commercial litigieux, fixe la durée de la contrainte par corps au minimum légal et met les dépens à leur charge.

La Cour d’appel de Casablanca, statuant sur renvoi après cassation, était saisie d’un litige relatif à la validité d’une vente immobilière conclue sur la base d’une procuration falsifiée. La demanderesse initiale, aujourd’hui décédée, contestait la validité de cette vente réalisée par un tiers au profit d’un premier acquéreur, en soutenant que la procuration fondant l’opération était frauduleuse.

Initialement, le tribunal avait rejeté sa demande sans attendre l’issue de la procédure pénale en cours, mais la Cour de cassation avait annulé ce jugement en raison de la violation de l’article 102 du Code de procédure civile, qui exige la suspension de l’instance civile lorsqu’une action pénale relative à un faux est pendante.

Sur renvoi, et après condamnation définitive du premier acquéreur pour usage de faux, la Cour d’appel a constaté la nullité du premier contrat de vente, estimant qu’il reposait sur une procuration juridiquement inexistante. Elle a également examiné la validité d’un second contrat conclu ultérieurement entre le premier acquéreur et une société tierce. La Cour a jugé que cette société, avertie du litige en cours et de la fraude avant l’inscription définitive de son acquisition au livre foncier, ne pouvait pas bénéficier de la protection réservée au tiers acquéreur de bonne foi prévue par l’article 66 du Dahir sur l’immatriculation foncière, ni par l’article 3 de la loi du 2 juin 2015.

Relevant ainsi la mauvaise foi avérée de la société tierce, la Cour d’appel a prononcé l’annulation de la seconde vente, ordonné la radiation des inscriptions litigieuses du livre foncier, et rétabli l’inscription du droit de propriété au profit de l’ayant droit de la demanderesse décédée.

Le copropriétaire d’un lot dans un immeuble a introduit une action pour exercer un droit de préemption sur un appartement vendu à un tiers, soutenant avoir consigné le prix de la transaction et les frais afférents. Le tribunal de première instance a rejeté la demande. En appel, la cour a infirmé cette décision, reconnu le droit de préemption et ordonné la radiation de l’inscription hypothécaire consentie à un établissement de crédit.

Saisi d’un pourvoi par cet établissement, le juge de cassation relève qu’en vertu de l’article 212 du Code des droits réels, l’hypothèque ne s’éteint que par le paiement de la dette, la mainlevée, la destruction totale du bien ou la confusion de patrimoine. La seule reconnaissance du droit de préemption ne saurait fonder la radiation de l’hypothèque, à défaut d’une cause légale d’extinction. La décision attaquée est par conséquent cassée pour défaut de base légale et l’affaire renvoyée devant la même juridiction.

La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait débouté des acquéreurs de leur demande tendant à la reconnaissance de leurs droits sur des parties communes, notamment un emplacement de parking, dans un immeuble en copropriété.

La Cour d’appel avait rejeté la demande, considérant que les acquéreurs disposaient d’un emplacement de parking et que leur allégation de ne pas pouvoir en jouir était infondée.

La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de motivation et dénaturation des faits. Elle a relevé que la Cour d’appel n’avait pas recherché si les acquéreurs avaient la jouissance effective de l’emplacement de parking, alors même qu’ils soutenaient en être privés du fait des agissements de la venderesse.

La Cour de cassation a jugé que cette omission constituait un défaut de motivation et une dénaturation des faits, entachant la décision d’une erreur de droit. Elle a en conséquence cassé l’arrêt et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel autrement composée pour qu’elle statue à nouveau, en tenant compte de l’ensemble des éléments de fait et de droit, et notamment des dispositions de la loi n° 18.00 relative au régime de la copropriété.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca, statuant en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), a infirmé un jugement du tribunal de commerce ayant déclaré irrecevables les demandes d’un acquéreur, et d’un vendeur, la société promotrice du projet.

L’acquéreur réclamait la résiliation du contrat de réservation et le remboursement de l’acompte, tandis que le vendeur sollicitait des dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

La Cour a fondé sa décision sur l’article 618-3 bis du Code des obligations et des contrats, issu de la loi n°107-12. Ce texte impose au vendeur de proposer un contrat préliminaire à l’acquéreur dans un délai de 6 mois suivant la conclusion du contrat de réservation, sous peine de caducité de ce dernier.

En l’espèce, la société promotrice n’avait pas respecté cette obligation. La Cour a donc prononcé la caducité du contrat de réservation, libérant les parties de leurs engagements. La société a été condamnée à rembourser l’acompte et à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui déclare prématurée une action en justice tendant à l'inscription d'une dévolution successorale sur un titre foncier, au motif que la demande aurait dû être préalablement présentée au conservateur de la propriété foncière. En effet, alors que le droit d'agir en justice est un droit fondamental reconnu à tous, le dahir sur l'immatriculation foncière, s'il organise la procédure de demande d'inscription des droits réels, ne prévoit aucune sanction ni condition de recevabilité de l'action judiciaire pour celui qui saisit directement le juge afin de faire constater et inscrire son droit.

La protection pénale de la possession, ne se limite pas au bien immobilier lui-même mais s’étend à la jouissance effective d’un droit réel qui y est attaché, telle une servitude de passage. Viole la loi la cour d’appel qui écarte l’infraction de dépossession, prévue à l’article 570 du Code pénal, au seul motif que l’obstruction d’un chemin constituerait un simple différend civil, alors même que la jouissance paisible du passage par la partie plaignante était établie.

Saisie sur pourvoi de la partie civile, la Cour Suprême censure une telle analyse pour insuffisance de motivation. En refusant d’examiner si les faits d’obstruction caractérisaient une atteinte pénalement protégée à la possession de la servitude, la cour d’appel a procédé à une qualification juridique erronée. L’arrêt est en conséquence cassé sur ses seules dispositions civiles, avec renvoi de l’affaire devant la même juridiction, autrement composée, pour qu’il y soit statué à nouveau dans le respect de la règle de droit précitée.