Infirmant un jugement du Tribunal de commerce qui avait ordonné l’exécution forcée d’un transfert de propriété, la Cour d’appel de commerce juge qu’un acte de cession conclu entre le bénéficiaire initial d’un droit sur un bien immobilier et un tiers cessionnaire est inopposable au propriétaire du bien, resté étranger à cette convention en vertu du principe de l’effet relatif des contrats. La cour écarte l’application des dispositions relatives à la transmission des obligations aux ayants cause, rappelant que celles-ci ne lient que les parties à l’acte et leurs successeurs, et non les tiers. Le caractère prématuré de la demande est en outre retenu, dès lors que le cessionnaire ne justifie pas de l’obtention par la cédante d’un quitus ou d’une mainlevée libérant le bien de tout engagement envers le propriétaire initial. Enfin, l’action est jugée mal fondée en l’absence de respect des formalités légales d’enregistrement de l’acte, indispensables à la mutation d’un droit réel et à son opposabilité.

En la forme : Attendu que par requête timbrée en date du 28/03/2025, la societe (A. M. A.) a interjeté appel, par l’intermédiaire de son représentant, du jugement rendu par le Tribunal de commerce de Marrakech sous le numéro 444 en date du 11/02/2025 dans le dossier numéro 2024/8201/3912, qui a statué en la forme : en recevant la demande, et au fond : en ordonnant à la défenderesse de mener à bien les procédures de transfert de propriété de la parcelle de terrain numéro 382 située dans le lotissement Coco II, à Tassoultante, au profit du demandeur, sous astreinte de 500 dirhams par jour de retard dans l’exécution, en la condamnant aux dépens, et en rejetant le surplus de la demande.

Et attendu que le recours en appel a été introduit de manière régulière, il convient donc de le déclarer recevable en la forme.

Au fond : Attendu qu’il ressort des documents du dossier et du jugement attaqué que le demandeur a déposé une requête introductive d’instance timbrée dans laquelle il expose qu’il a reçu de Madame Nadia (H.) la parcelle de terrain numéro 382 située dans le lotissement Coco extension 2 Tassoultante Marrakech, selon un acte de cession daté du 03/11/2011, celle-ci en ayant bénéficié dans le cadre de l’opération de restructuration du douar Coco, conformément à ce qui ressort de l’attestation de bénéfice qu’il a jointe, et qu’il a adressé à la défenderesse une demande de finalisation des procédures de remise de la parcelle et de transfert de propriété, mais en vain, et qu’il sollicite donc qu’elle soit condamnée à mener à bien les procédures de transfert de propriété à son profit concernant la parcelle, sous astreinte de 2000 dirhams par jour de retard dans l’exécution, avec exécution provisoire, en la condamnant aux dépens, en produisant une copie de l’acte de cession, une attestation de bénéfice et un procès-verbal de notification de mise en demeure. Et la défenderesse a répondu par un mémoire indiquant que les documents produits sont contraires à l’article 440 du DOC et que la demande est irrecevable en la forme, que l’attestation de bénéfice concerne Nadia (H.) et que la parcelle est un bien immatriculé, et que la cédante est tenue d’accomplir les formalités légales nécessaires d’enregistrement et d’immatriculation si elle en est bénéficiaire, sollicitant le rejet de la demande. Et le demandeur a répliqué par un mémoire indiquant qu’il se considère comme l’ayant cause de la cédante et qu’il se substitue à elle conformément à l’article 229 du DOC, en produisant des copies certifiées conformes de l’acte de cession et de l’attestation de bénéfice. Et la défenderesse a répliqué par un mémoire indiquant que l’attestation de bénéfice date de 2011 et que la constitution d’un droit réel, même entre les parties, nécessite la date d’enregistrement au livre foncier, et que la cédante ne possède pas le bien qu’elle a cédé au moment de la conclusion de la cession, qui ne contient pas les références du titre foncier, et qu’elle ne possède pas la parcelle, de sorte qu’elle n’est pas en droit de la céder, et que le bien est au nom de la comparante et exempt de tout droit réel conformément à l’article 2 du Code des droits réels, confirmant ce qui précède. Et après que le dossier a été mis en délibéré, le Tribunal de commerce de Marrakech a rendu le jugement attaqué.

Et la societe (A. M. A.) l’a attaqué par l’intermédiaire de son représentant et, après avoir exposé les faits, lui a reproché de ne pas être fondé sur une base juridique saine, car il a fondé le jugement sur les dispositions de l’article 229 du DOC, car l’acte de cession et l’attestation de bénéfice produits sont d’authenticité douteuse, car la légalisation de la signature n’atteste pas de la véracité du contenu du document, d’autant plus que le défendeur n’a pas produit l’original des deux documents afin que la comparante puisse faire connaître sa position à leur sujet, et la légalisation de la signature n’a eu lieu que le 22/06/2024, et le numéro de la carte nationale de Nadia (H.) est le 365108 alors que le document porte un numéro différent en bas, et la date de rédaction de la cession est différente de la date de légalisation, de plus le document de cession ne contient que le numéro de la parcelle 382 et une superficie de 70 m2 sans indication de ses limites et de sa description et de l’origine de son titre de propriété, et de plus l’intimé reconnaît à travers le même acte que la parcelle est à sa disposition comme le propriétaire depuis la date de rédaction de l’acte sans contestation ni opposition, soit depuis le 02/11/2011, pour intenter l’action après une période de plus de 15 ans, ajoutant que la demande de transfert de propriété doit être adressée à la cédante en vertu de l’acte de cession et l’en informer, ce qui contredit sa prétention et le contenu du document de possession de la parcelle et doit entraîner le rejet de sa demande, sollicitant l’annulation du jugement attaqué et le fait de statuer à nouveau en rejetant la demande, et produisant une copie du jugement et du pli de notification. Et l’intimé a présenté un mémoire en réponse indiquant que les moyens soulevés ne sont pas fondés car les documents sont certifiés conformes à l’original et le jugement attaqué est correctement motivé car l’acte de cession a été réalisé avant l’entrée en vigueur du Code des droits réels, sollicitant la confirmation du jugement attaqué.

Sur la base de l’inscription du dossier à l’audience du 08/05/2025 et au cours de laquelle la Cour a décidé de mettre le dossier en délibéré pour l’audience du 15/05/2025 et a rendu la décision suivante :

La Cour d’appel,

Attendu qu’il est établi pour la Cour, en se référant aux documents du dossier, qu’en vertu d’un acte de cession daté du 01/11/2011 et légalisé le 03/11/2011 entre l’intimé et la nommée Nadia (H.), cette dernière lui a cédé la parcelle de terrain située dans le lotissement Coco II Tassoultante numéro 382 d’une superficie de 70 m2, qu’elle a obtenue à titre de compensation de la societe (A. M. A.) dans le cadre de la restructuration du douar Coco selon l’attestation de bénéfice qui lui a été délivrée par la societe (A. M. A.) sous le numéro 2011/1359 en date du 29/08/2011, et que par conséquent la cession susmentionnée n’a aucun effet juridique à l’égard de l’appelante en tant qu’entité donatrice ayant remplacé la societe (A. M. A.) car elle n’est pas partie à l’acte de cession au sens des dispositions de l’article 228 du DOC, et que les dispositions de l’article 229 du DOC concernent les obligations découlant du contrat et concernent au premier chef la cédante et l’intimé bénéficiaire de la cession et leurs héritiers et ayants cause. Et d’autre part, attendu que l’intimé n’a pas produit de justificatif établissant que la cédante a obtenu un document de décharge et un certificat de mainlevée, sans parler du fait qu’il n’est pas prouvé que l’acte a été enregistré dans la forme prescrite par la loi conformément à l’article 489 du DOC, il est donc prématuré d’opposer ce dernier à l’appelante, de sorte que le moyen soulevé par elle est fondé et il convient donc d’annuler le jugement attaqué et de statuer à nouveau en rejetant la demande.

Par ces motifs,

La Cour d’appel de commerce de Marrakech, statuant en dernier ressort, publiquement et en présence des parties :

En la forme : Déclare l’appel recevable.

Au fond : Annule le jugement attaqué et statue à nouveau en rejetant la demande, avec condamnation de l’intimé aux dépens.

Ainsi prononcé le jour, le mois et l’année ci-dessus par la même formation qui a participé aux débats.

Le président rapporteur
Le greffier